Бизнесу поднимают ставки
С нового года столичные власти изменят правила аренды помещений, которые находятся в собственности Москвы. В первую очередь будут ужесточены условия для арендаторов, не оформивших вовремя договоры по перерасчету арендных ставок.
Как уже сообщал "Бизнес", столичные власти еще в прошлом году заявили о том, что арендная плата за нежилые помещения, принадлежащие городу, постепенно приблизится к рыночной. Так, рост арендных ставок по договорам, заключенным до 1 января 2005 года, в 2006-м и 2007 году составит 30%, а в 2008 году - 20%. При этом на 2006-2008 годы сохранен корректирующий коэффициент при расчете аренды помещений для тех компаний, вид деятельности которых признан приоритетным для Москвы.
Однако участившиеся случаи несоблюдения установленных правил аренды (несвоевременная оплата аренды, субаренда) заставили городские власти изменить их. Так, подписанным на днях постановлением правительства Москвы об особенностях перерасчета арендных ставок, как рассказал первый заместитель руководителя департамента имущества Москвы Валерий Ануприенко, вводятся более жесткие требования для недобросовестных арендаторов.
Например, с 1 января 2007 года департамент имущества Москвы вправе устанавливать рыночную ставку арендной платы арендаторам, не подписавшим договор с городскими властями в двухнедельный срок с момента получения уведомления о пересмотре стоимости.
Кроме того, новыми правилами предусмотрена отмена понижающего корректирующего коэффициента расчета арендной ставки на случай переуступки прав аренды.
Этой же преференции (льготной арендной ставки) лишатся и те компании, которые признаны властями недобросовестными арендаторами городских помещений. Для таковых предусмотрены исключительно рыночные ставки аренды, определяющиеся по итогам конкурса.
«Это вполне оправданное решение. Мало того, что арендаторы городских помещений платят неоправданно низкую аренду, особенно за помещения в центре Москвы, они еще могут преумножать свои преимущества. В итоге на рынке аренды коммерческой недвижимости создается дисбаланс»,— отмечает начальник департамента экономического анализа и бизнес-планирования ЗАО «Система-Галс» Сергей Погозин. Он полагает, что величина арендной платы за городское помещение должна меняться и в зависимости от его места расположения.
Между тем чиновники подготовили приятный сюрприз для предпринимателей, которые с 1 января 2007 года не будут числиться в реестре субъектов малого предпринимательства.
В этом случае ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной (по заключению независимого оценщика), но с применением понижающего коэффициента 0,83. «Компания автоматически исключается из реестра субъектов малого предпринимательства, если через год она не подтвердила статус малой компании или ее штат превысил уровень, при котором компания причисляется к малому предпринимательству»,— пояснила «Бизнесу» главный специалист общегородского центра ведения реестра субъектов малого предпринимательства правительства Москвы Ирина Мухаметшина.
Майкл Стронг: «Мы в Richard Ellis видим много инвесторов, но мало качественных проектов»
CB Richard Ellis летом этого года выкупила своего российского партнера, который 14 лет состоял в сети,— компанию Noble Gibbons. Своим взглядом на российский рынок недвижимости как один из европейских рынков и на тенденции его развития с корреспондентом «Бизнеса» Ольгой Кондрашовой поделился президент CB Richard Ellis по Европе, Ближнему Востоку и Африке Майкл Стронг. После приобретения московского партнера и открытия офиса в Петербурге CB Richard Ellis первым из международных консультантов планирует выйти на рынок жилой недвижимости.
— Что изменилось и изменится в деятельности Noble Gibbons после окончательного слияния с CB Richard Ellis летом 2006 года? Будет ли проводиться реструктуризация CB Richard Ellis Noble Gibbons?
— Нужно вначале сказать, почему мы решили объединиться. CB Richard Ellis и Noble Gibbons были партнерами в течение 11 лет. Многие из наших клиентов в Европе и США хотят прийти в Россию. И оказывать им консультационные, брокерские и другие услуги стало проще, когда мы решили объединиться. Российский рынок очень важен для нас. У нас уже работают около 280 человек по России. А вскоре появится и второй офис в России.
В ноябре 2006 года мы подписали соглашение о кооперации с агентством по коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге Maris Properties.
Это относительно молодая компания, она была основана только в 2004 году, но очень быстро выросла. Дело в том, что руководители компании Борис Мошевский и Максим Михайлов имеют двадцатилетний опыт работы в недвижимости. Maris быстро расширило спектр своих услуг, предлагая клиентам брокерские услуги для офисных, торговых и промышленных помещений, стратегический консалтинг и оценку, услуги по девелопменту и управлению проектами.
Одна из самых важных сделок, которую мы совершили с их участием, заключалась в подписании предварительного договора аренды на 6 тыс. кв. м в «Келлерман центре» для корпоративного клиента компании CB Richard Ellis Sun Microsystems.
— Будет ли CB Richard Ellis Noble Gibbons осваивать новые сегменты в России, например консалтинг в строительстве жилья?
— В некоторых странах мы уже предоставляем такие услуги в жилой недвижимости, например в Испании, Англии, Франции, а также начинаем в Италии, странах Скандинавии и Азии. Что касается России, то нам часто приходится сталкиваться с жилой недвижимостью — ведь вомногих случаях концепция освоения участка предполагает строительство и коммерческих, и жилых помещений. В будущем мы предполагаем расширить в России жилое направление.
— С какими из развивающихся рынков коммерческой недвижимости в мире можно сравнивать московский рынок?
Есть ли какие-то принципиальные различия в развитии рынков России и других стран бывшего соцлагеря? — Не уверен, что можно сравнивать Россию с другими странами. В сегменте недвижимости, как и во многих других, Россию стоит сравнивать со схожими экономиками — Китаем, Индией, Бразилией. Эти рынки объединяет быстрое развитие экономики и большое количество внутренних инвестиций.
— Разделяете ли вы мнение, согласно которому бюрократические барьеры в Москве намного выше, чем в Европе?
— Нельзя сказать, что разница очень велика. Например, в Париже, Лондоне и Нью-Йорке с момента проведения тендера на освоение участка и до начала непосредственно строительства проходит год. Впрочем, это верно для небоскребов, в случае для невысотных домов период меньше.
Все инвесторы, которые приезжают в Россию, признают, что сроки оформления документации не так велики, как им вначале казалось. Во всех странах, где мы работаем, не только в России, есть сложности и свои тонкие моменты с получением тех или иных документов и свидетельств.
— Префект Центрального округа Москвы Сергей Байдаков предлагает запретить строить офисные и торговые помещения в центре города.
Что на этот счет говорит мировой опыт? — Как правило, в крупнейших мировых центрах стараются развивать участок, строя на нем и коммерческие, и жилые площади. Тренд многих развитых стран — иметь многофункциональные комплексы, включающие офисы, ритейл, досуговые центры и жилье. Основной плюс такого подхода— меньше людей передвигается по городу и, соответственно, в городе меньше пробок.
Например, в Лондоне в последнее время наблюдается прирост населения ежегодно на 250 тыс. человек за счет возврата людей из пригорода в центр города. При этом площадь города меньше, чем площадь Москвы, но она используется более эффективно.
Раньше, лет 20–30 назад, была другая тенденция: люди выезжализа город жить и приезжали в город работать. Сейчас все идет к тому, что люди живут, работают, а также отовариваются и развлекаются в пределах небольшого района, а иногда и микрорайона.
— Что вы можете сказать о российских специалистах в области недвижимости? Рынок в России совсем молодой, насколько уровень специалистов соответствует мировым требованиям?
— Есть мировые стандарты качества объектов. Чтобы объекты наших клиентов им соответствовали, у сотрудников должна быть определенная база знаний. И она есть у всех наших специалистов, как в России, так и за рубежом.
Какие-то направления нам хотелось бы развивать быстрее, но чтобы соответствовать мировому уровню качества, мы предпочитаем развиваться медленно, но на соответствующем уровне.
— Какие тенденции рынка недвижимости Европы вы могли бы отметить?
— Во-первых, значительно увеличился объем капитала, который потенциально можно вложить в девелоперские проекты.
По нашим исследованиям, в 2006 году суммарный объем инвестиций, который хотели бы вложить инвесторы, вырос в четыре раза по сравнению с 2000 годом.
Вложения в коммерческую недвижимость выгоднее, чем, например, в акции. Интерес к недвижимости объясняется высокими ставками доходности. Например, в России доходность от вложения в строительство офисов в Москве составляет 9,5%, для торговых центров — 10%, складских помещений вблизи Москвы — 11%, а в регионах — 13,5%.
Инвестиции в ритейл в регионах дают доходность до 14%.
— А как отличаются ставки в России и Западной Европе?
— Разница постепенно стирается. Еще два-три года назад в Восточной Европе, в том числе в России, они были гораздо выше — средние ставки составляли 20%. А сейчас они практически сравнялись с европейскими.
— Какие инвестиционные фонды хотят вкладываться в Россию? — Практически все. В Центральной и Восточной Европе с большим интересом смотрят на российский рынок. Основная проблема в том, что на рынке существует большой недостаток предложений качественных проектов. Качественные проекты — это те, которые соответствуют параметрам, определенным в классификации как здания класса А.
Объем площадей здесь не имеет большого значения.В основном это местоположение, технические характеристики, соответствующие международным стандартам, достаточная высота потолков, наличие подземной парковки, использование в строительстве качественных материалов, эффективные площади этажей.
Как уже сообщал "Бизнес", столичные власти еще в прошлом году заявили о том, что арендная плата за нежилые помещения, принадлежащие городу, постепенно приблизится к рыночной. Так, рост арендных ставок по договорам, заключенным до 1 января 2005 года, в 2006-м и 2007 году составит 30%, а в 2008 году - 20%. При этом на 2006-2008 годы сохранен корректирующий коэффициент при расчете аренды помещений для тех компаний, вид деятельности которых признан приоритетным для Москвы.
Однако участившиеся случаи несоблюдения установленных правил аренды (несвоевременная оплата аренды, субаренда) заставили городские власти изменить их. Так, подписанным на днях постановлением правительства Москвы об особенностях перерасчета арендных ставок, как рассказал первый заместитель руководителя департамента имущества Москвы Валерий Ануприенко, вводятся более жесткие требования для недобросовестных арендаторов.
Например, с 1 января 2007 года департамент имущества Москвы вправе устанавливать рыночную ставку арендной платы арендаторам, не подписавшим договор с городскими властями в двухнедельный срок с момента получения уведомления о пересмотре стоимости.
Кроме того, новыми правилами предусмотрена отмена понижающего корректирующего коэффициента расчета арендной ставки на случай переуступки прав аренды.
Этой же преференции (льготной арендной ставки) лишатся и те компании, которые признаны властями недобросовестными арендаторами городских помещений. Для таковых предусмотрены исключительно рыночные ставки аренды, определяющиеся по итогам конкурса.
«Это вполне оправданное решение. Мало того, что арендаторы городских помещений платят неоправданно низкую аренду, особенно за помещения в центре Москвы, они еще могут преумножать свои преимущества. В итоге на рынке аренды коммерческой недвижимости создается дисбаланс»,— отмечает начальник департамента экономического анализа и бизнес-планирования ЗАО «Система-Галс» Сергей Погозин. Он полагает, что величина арендной платы за городское помещение должна меняться и в зависимости от его места расположения.
Между тем чиновники подготовили приятный сюрприз для предпринимателей, которые с 1 января 2007 года не будут числиться в реестре субъектов малого предпринимательства.
В этом случае ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной (по заключению независимого оценщика), но с применением понижающего коэффициента 0,83. «Компания автоматически исключается из реестра субъектов малого предпринимательства, если через год она не подтвердила статус малой компании или ее штат превысил уровень, при котором компания причисляется к малому предпринимательству»,— пояснила «Бизнесу» главный специалист общегородского центра ведения реестра субъектов малого предпринимательства правительства Москвы Ирина Мухаметшина.
Майкл Стронг: «Мы в Richard Ellis видим много инвесторов, но мало качественных проектов»
CB Richard Ellis летом этого года выкупила своего российского партнера, который 14 лет состоял в сети,— компанию Noble Gibbons. Своим взглядом на российский рынок недвижимости как один из европейских рынков и на тенденции его развития с корреспондентом «Бизнеса» Ольгой Кондрашовой поделился президент CB Richard Ellis по Европе, Ближнему Востоку и Африке Майкл Стронг. После приобретения московского партнера и открытия офиса в Петербурге CB Richard Ellis первым из международных консультантов планирует выйти на рынок жилой недвижимости.
— Что изменилось и изменится в деятельности Noble Gibbons после окончательного слияния с CB Richard Ellis летом 2006 года? Будет ли проводиться реструктуризация CB Richard Ellis Noble Gibbons?
— Нужно вначале сказать, почему мы решили объединиться. CB Richard Ellis и Noble Gibbons были партнерами в течение 11 лет. Многие из наших клиентов в Европе и США хотят прийти в Россию. И оказывать им консультационные, брокерские и другие услуги стало проще, когда мы решили объединиться. Российский рынок очень важен для нас. У нас уже работают около 280 человек по России. А вскоре появится и второй офис в России.
В ноябре 2006 года мы подписали соглашение о кооперации с агентством по коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге Maris Properties.
Это относительно молодая компания, она была основана только в 2004 году, но очень быстро выросла. Дело в том, что руководители компании Борис Мошевский и Максим Михайлов имеют двадцатилетний опыт работы в недвижимости. Maris быстро расширило спектр своих услуг, предлагая клиентам брокерские услуги для офисных, торговых и промышленных помещений, стратегический консалтинг и оценку, услуги по девелопменту и управлению проектами.
Одна из самых важных сделок, которую мы совершили с их участием, заключалась в подписании предварительного договора аренды на 6 тыс. кв. м в «Келлерман центре» для корпоративного клиента компании CB Richard Ellis Sun Microsystems.
— Будет ли CB Richard Ellis Noble Gibbons осваивать новые сегменты в России, например консалтинг в строительстве жилья?
— В некоторых странах мы уже предоставляем такие услуги в жилой недвижимости, например в Испании, Англии, Франции, а также начинаем в Италии, странах Скандинавии и Азии. Что касается России, то нам часто приходится сталкиваться с жилой недвижимостью — ведь вомногих случаях концепция освоения участка предполагает строительство и коммерческих, и жилых помещений. В будущем мы предполагаем расширить в России жилое направление.
— С какими из развивающихся рынков коммерческой недвижимости в мире можно сравнивать московский рынок?
Есть ли какие-то принципиальные различия в развитии рынков России и других стран бывшего соцлагеря? — Не уверен, что можно сравнивать Россию с другими странами. В сегменте недвижимости, как и во многих других, Россию стоит сравнивать со схожими экономиками — Китаем, Индией, Бразилией. Эти рынки объединяет быстрое развитие экономики и большое количество внутренних инвестиций.
— Разделяете ли вы мнение, согласно которому бюрократические барьеры в Москве намного выше, чем в Европе?
— Нельзя сказать, что разница очень велика. Например, в Париже, Лондоне и Нью-Йорке с момента проведения тендера на освоение участка и до начала непосредственно строительства проходит год. Впрочем, это верно для небоскребов, в случае для невысотных домов период меньше.
Все инвесторы, которые приезжают в Россию, признают, что сроки оформления документации не так велики, как им вначале казалось. Во всех странах, где мы работаем, не только в России, есть сложности и свои тонкие моменты с получением тех или иных документов и свидетельств.
— Префект Центрального округа Москвы Сергей Байдаков предлагает запретить строить офисные и торговые помещения в центре города.
Что на этот счет говорит мировой опыт? — Как правило, в крупнейших мировых центрах стараются развивать участок, строя на нем и коммерческие, и жилые площади. Тренд многих развитых стран — иметь многофункциональные комплексы, включающие офисы, ритейл, досуговые центры и жилье. Основной плюс такого подхода— меньше людей передвигается по городу и, соответственно, в городе меньше пробок.
Например, в Лондоне в последнее время наблюдается прирост населения ежегодно на 250 тыс. человек за счет возврата людей из пригорода в центр города. При этом площадь города меньше, чем площадь Москвы, но она используется более эффективно.
Раньше, лет 20–30 назад, была другая тенденция: люди выезжализа город жить и приезжали в город работать. Сейчас все идет к тому, что люди живут, работают, а также отовариваются и развлекаются в пределах небольшого района, а иногда и микрорайона.
— Что вы можете сказать о российских специалистах в области недвижимости? Рынок в России совсем молодой, насколько уровень специалистов соответствует мировым требованиям?
— Есть мировые стандарты качества объектов. Чтобы объекты наших клиентов им соответствовали, у сотрудников должна быть определенная база знаний. И она есть у всех наших специалистов, как в России, так и за рубежом.
Какие-то направления нам хотелось бы развивать быстрее, но чтобы соответствовать мировому уровню качества, мы предпочитаем развиваться медленно, но на соответствующем уровне.
— Какие тенденции рынка недвижимости Европы вы могли бы отметить?
— Во-первых, значительно увеличился объем капитала, который потенциально можно вложить в девелоперские проекты.
По нашим исследованиям, в 2006 году суммарный объем инвестиций, который хотели бы вложить инвесторы, вырос в четыре раза по сравнению с 2000 годом.
Вложения в коммерческую недвижимость выгоднее, чем, например, в акции. Интерес к недвижимости объясняется высокими ставками доходности. Например, в России доходность от вложения в строительство офисов в Москве составляет 9,5%, для торговых центров — 10%, складских помещений вблизи Москвы — 11%, а в регионах — 13,5%.
Инвестиции в ритейл в регионах дают доходность до 14%.
— А как отличаются ставки в России и Западной Европе?
— Разница постепенно стирается. Еще два-три года назад в Восточной Европе, в том числе в России, они были гораздо выше — средние ставки составляли 20%. А сейчас они практически сравнялись с европейскими.
— Какие инвестиционные фонды хотят вкладываться в Россию? — Практически все. В Центральной и Восточной Европе с большим интересом смотрят на российский рынок. Основная проблема в том, что на рынке существует большой недостаток предложений качественных проектов. Качественные проекты — это те, которые соответствуют параметрам, определенным в классификации как здания класса А.
Объем площадей здесь не имеет большого значения.В основном это местоположение, технические характеристики, соответствующие международным стандартам, достаточная высота потолков, наличие подземной парковки, использование в строительстве качественных материалов, эффективные площади этажей.
Комментарии 0