Как не оступиться при переуступке?
Квартиру можно купить на вторичном рынке и на первичном. На последнем существует довольно распространенный, но опасный способ покупки квартир - по переуступке прав. О том, что нужно учесть в ходе такой сделки, проводимой между физическими лицами, RWAY.RU выяснил у юристов и экспертов.
Под переуступкой прав понимают такую сделку, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был изначально заключен договор с застройщиком. `Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, соответственно, возможна при любых схемах`, - поясняет Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента `МИАН-агентство недвижимости`. Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и т.д. Если изначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме помимо передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя, путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен поменяться и договор страхования.
Будущему покупателю прав на квартиру сделка по переуступке может быть интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д. Например, покупатель хочет жить в новом доме в Южном Бутово, а все застройщики прекратили продажи новостроек в этом районе. В таком случае переуступка – единственная возможность купить квартиру в приглянувшемся районе и доме. Как правило, желающих продать квартиру по переуступке, ищут на форумах, которые организуют будущие жильцы дома, либо в популярных изданиях по жилой недвижимости. Часто таких людей можно найти и через застройщика – многие покупатели, приобретавшие права на квартиры, при желании продать эти права обращаются к застройщику.
Продавцами движут совсем другие мотивы. `Зачастую этой схемой пользуются клиенты при продаже `инвестиционных` квартир. Покупая жилье на этапе котлована, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта`, - Анна Алшерова, старший юрисконсульт компании `Сити-XXI век`. Они переуступают права по цене много большей чем исходная – доходность операции может доходить до 100% годовых. Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за изменившихся жизненных обстоятельств – например, если срочно нужно погасить кредит, взятый на работе или у друзей, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т.д. И, наконец, продать права на квартиру могут захотеть те, кто узнал негативные подробности про застройщика дома, перспективы его строительства, подключения к коммуникациям, принятия госкомиссией и т.д. Встречаются случаи, когда права на квартиры продают сотрудники застройщика – они имеют доступ к покупке квартир и оценкам рисков на самых ранних стадиях проекта и покупают квартиры в `инвестиционных` целях.
Без застройщика не обойтись
Вне зависимости от того разрешена или не разрешена переуступка прав исходным договором, на практике переуступка прав на квартиру невозможна без активного участия самого застройщика. От него необходимо получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, какие еще необходимо исполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик (инвестор) откажется отдать квартиру лицу, которое получило права на нее по переуступке, передавший такие права никой ответственности нести не будет.
Как правило, застройщик не отказывает в получении необходимой информации, однако устанавливает плату за т.н. переоформление документов, выдачу согласия на переуступку прав. Стоимость такого согласия может доходить до $3000. В вопиющих случаях застройщик (инвестор) может потребовать доплату `в соответствии с текущим прайс-листом`.
У застройщика необходимо получить полный пакет документов по дому (как если бы вы покупали права на квартиру напрямую у него), выяснить состояние строительства и другие нюансы. `Проведите анализ деятельности компании, которая ведет строительство, проектно-разрешительной документации`, - советует Мария Макарова, юрист корпорации `БЕСТ-Недвижимость`. Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать состояние других реализуемых или реализованных им проектов.
Необходимо узнать состояние взаиморасчетов продавца права с застройщиком – сколько денег уже заплачено, какие предоставлялись рассрочки, скидки, начислялись пени за просрочки платежей, проценты по рассрочкам. Если какие-то суммы не доплачены, то их будет необходимо доплатить до заключения договора переуступки - иначе договор переуступки может быть признан недействительным, а застройщик отказать в получении квартиры. `Добросовестный застройщик, равно как инвестор или соинвестор, покажет финансовые документы, подтверждающие оплату денежных средств по договору, ведь без оплаты уступка недействительна`, - считает юрист Корпорации `ИНКОМ-Недвижимость` Анжелика Жаркова.
`В каждом договоре есть график оплаты, по этому графику можно определить, сколько продавец уже оплатил застройщику, сколько должен заплатить. Документами, подтверждающими факт оплаты, могут быть акты или платежные поручения банка об исполнении`, - отмечает Николай Вопиловский, руководитель Департамента правовой поддержки Управления Новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`. У застройщика можно получить акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы. Если при расчете с застройщиком применялись страховые схемы, какие-то платежи проводились вне договора – это также необходимо выяснить и удостоверится, что лицо, уступающее вам права, выполнило эти обязательства. А если не выполнило – то договориться с застройщиком об условиях их выполнения, а с продавцом – об уменьшении стоимости передачи прав на сумму невыполненных обязательств. Иначе может получиться неприятная ситуация, когда покупатель вынужден будет заплатить сначала продавцу прав по договорам, а затем еще и застройщику суммы, которые продавец не доплатил.
Полученные от застройщика данные по самой квартире необходимо сравнить с данными, предоставленными непосредственно продавцом прав. `Лучше, если к квартире будет прилагаться какой-то аттестационный план, чтобы ее можно было легко идентифицировать в случае возникновения споров`, - отмечает Николай Вопиловский.
Двойные продажи и цепочки
При покупке по переуступке одним из основных рисков являются т.н. `двойные продажи`. Например, можно переуступить права на одну и ту же квартиру 2,3,4 и более раз. Ведь единого реестра договоров не ведется в стране и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Хорошо, если реестр договоров ведет и оперативно обновляет сам застройщик (инвестор) – в таком случае необходимо обратиться к застройщику и узнать `историю` квартиры. Он расскажет и покажет вам, когда и кому, на каких основаниях переуступалась квартира, какое имеет к ней отношение, предлагающий вам совершить сделку. Как правило, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве. Переуступки прав по ним также регистрируются. Однако таких договоров застройщики пока на практике в 99% случаев не применяют.
Одна и та же квартира может переуступаться много раз – образуется т.н. цепочка. Такая схема была распространена до введения в строй 214 ФЗ, когда квартиры могли переуступаться не только между физическими, но и юридическими лицами. `На сегодняшний момент договоры переуступки прав требований, заключаемые между юридическими лицами запрещены законодательством`, - поясняет Анжелика Жаркова. Однако многократная переуступка квартир между физическими лицами новым законом не возбраняется. Для снижения рисков необходимо отследить всю цепочку переуступок и ее чистоту. `По всем договорам должна быть осуществлена оплата`, - отмечает Николай Вопиловский. Однако на практике, как правило, это сделать очень трудно.
Московское правительство более внимательно следит за московскими застройщиками (иневсторами) и их действиями, чем областное – поэтому риск покупки квартир по переуступке в столице в целом меньше, чем в Московской области. В области довольно часто возникают спорные ситуации, когда длинная цепочка уступок не учитывается первоначальным инвестором. `В результате при оформлении права собственности физического лица могут возникнуть трудности, особенно если застройщик окажется недобросовестным, что в последнее время стало `бичом`, - отмечает Анжелика Жаркова. Однако, как отмечает Хая Плещицкая, с юридической точки зрения никакой разницы между договорами переуступки в Москве и области нет. `Правоотношения, возникающие при совершении уступки, регламентируется Гражданским кодексом РФ. Этот закон действует на всей территории РФ`, - рассказывает Хая Плещицкая.
Задним числом
Оформление переуступок, как правило, прекращается застройщиком с даты подписания Акта о реализации инвестиционного контракта между застройщиком и местной властью (и другими участниками контракта), Акта о вводе дома в эксплуатацию или с момента подписания приемки дома госкомиссией. `Теоретически оформление переуступки возможно пока существует право требования (до того момента пока договор еще не исполнен в части передачи квартиры)`, - отмечает Хая Плещицкая. Однако между моментом подписания акта приема-передачи квартиры и получением свидетельства о собственности проходит 1-2 года, и получается, что все это время квартиру формально продать нельзя. Разработаны схемы, которые позволяют продавать квартиры по переуступке и на этом этапе. Например, договора переуступки заключаются задним числом – ранее даты сдачи госкомиссии.
Кроме договора переуступки права (цессии), операция по переуступке может быть оформлена путем перезаключения договора непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик получает заявление от продавца прав с просьбой передать их другому лицу и вносит в соответствии с этим изменения в договор (например, предварительный
договор купли-продажи квартиры
), кроме того, заключается договор о перемене лиц в обязательстве. `Договор `переуступка прав` сейчас используется все меньше, активные документы с которыми проводятся работы – это предварительный договор`, - отмечает Мария Макарова, юрист корпорации `БЕСТ-Недвижимость`.
Возможна покупка по переуступке и квартиры в новостройке, купленной на ипотечный кредит. Но такая операция не возможна без согласия и участия банка, который примет активное участие в сделке. Условия переуступки по квартире, как правило, устанавливает банк. Некоторые банки требуют оплаты не менее 50% стоимости квартиры. В этом случае обязательства по уплате остальной суммы кредита переходят к новому владельцу, если он с этим согласится и окажется кредитоспособным. У других кредитных организаций обязательным условием переуступки является 100-процентная оплата квартиры по ипотеке`, - рассказывает Анна Алшерова.
В целом операция по покупке квартиры по переуступке у физического лица, более сложна, чем напрямую у застройщика (инвестора), но дает больше возможностей реализовать желания по покупке квартиры в выбранном доме.
