«Союзпетрострой»: первые комментарии к поправкам в закон № 214-ФЗ
В конце прошлой недели Госдума приняла во втором чтении поправки к печально известному закону № 214-ФЗ, вызвавшему в 2005 году крайне негативную реакцию среди застройщиков. На днях «Союзпетрострой» получил от разработчиков закона - Фонда «Институт экономики города» - полную обновленную версию его текста, с включением принятых в пятницу поправок.
Новый текст 214-го закона комментирует вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан.
На фоне громких скандалов с обманутыми дольщиками, которые прокатились по стране (по официальным данным, всего в России около 200 тысяч пострадавших дольщиков), на фоне непрекращающихся митингов разработчикам закона надо было иметь большое мужество, чтобы возвратиться к этому закону и внести в него необходимые поправки. В этих условиях, я считаю, требования застройщиков - полностью избавить их от государственного контроля взаимоотношений с дольщиками - далеки от реальности и невыполнимы. Государство в сложившихся обстоятельствах никогда на это не пойдет и не перепишет закон в пользу застройщиков. Надо честно признать, что нам всем придется иметь дело с законом в его нынешнем виде, так как грядущее третье чтение поправок уже не сможет принципиально что-то изменить. По нашим сведениям, полученным от источника в Администрации Президента РФ, эти поправки одобрены Президентом, а это значит, что закон с поправками практически в его нынешнем виде и будет принят.
Я считаю, что, по сравнению с прежней редакцией закона, сделан большой шаг вперед, навстречу интересам застройщиков. Напомню, что еще в марте 2005 года, на организованной нашим Союзом петербургской общегородской конференции «Пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства, принятый в декабре 2004 года, и пути их реализации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», застройщиками были сформулированы пять основных поправок к закону № 214-ФЗ. Строители признали, что необходимо:
- исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке;
- исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны;
- уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за неисполнение их обязательств;
- устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору долевого участия;
- уточнить понятие “целевое использование средств дольщиков”, распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком.
«Союзпетрострой», в том числе Ваш покорный слуга лично, неоднократно озвучивал эти пять поправок на федеральном уровне - на двух международных бизнес-форумах в «Президент-Отеле» в Москве, в ходе переговоров с Фондом «Институт экономики города» и лично его директором Надеждой Борисовной Косаревой, на ряде деловых встреч. И теперь мы видим, что большая часть поправок были если и не полностью приняты, то приняты во внимание.
Итак, сравним наши требования и текст закона. Требование первое - исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке. Согласно тексту закона, дольщики теперь могут изымать свои деньги только в исключительных случаях, при самых грубых нарушениях условий договора. Кроме того, аналогичное право имеется и у застройщиков - если дольщик не выполняет обязательств, например, серьезно опаздывает с платежами (в случае рассрочки), то застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Требование второе - исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны. В новой редакции закона сказано, что застройщик может не публиковать в СМИ и сети Интернет свою проектную декларацию, если ранее не осуществлял рекламные акции по своему проекту (см. ст. 19 документа). Из информации, которую должен раскрывать застройщик, удалены требования коммерческого характера - он теперь не должен открывать конфиденциальные данные о величине собственных денежных средств и пр. Единственное, что он должен сделать - дать в контролирующий орган сведения об учредителях, которые обладают свыше 5% голосов, сведения о том, какие проекты с долевым участием застройщик осуществлял за последние 3 года, сведения о финансовом результате по текущему году (см. ст. 20 документа).
Требование третье - уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за неисполнение их обязательств. Теперь штрафные санкции в законе более или менее сбалансированы. В случае нарушения срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки) - см. ст. 5 документа. С другой стороны, и застройщик, в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (от цены договора за каждый день просрочки). Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (см. ст. 6 документа).
Требование четвертое - устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору долевого участия - не является предметом рассмотрения закона № 214 ФЗ и регулируется другими нормативами, в частности, Налоговым кодексом.
Требование пятое - уточнить понятие “целевое использование средств дольщиков”, распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком. В законе, ст. 18., сказано: «Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией». По разъяснению, которое сделали для нас разработчики закона (Фонд «Институт экономики города»), целевое использование средств дольщиков распространяется на ВСЕ объекты, которые данный застройщик строит с привлечением схемы долевого участия.
В заключение хочу сказать, что закон требует дополнительного юридического исследования, которое мы будем проводить на днях. Но пока хотел бы отметить еще одно важное новшество (см. ст. 1 документа). Застройщикам теперь разрешено привлекать средства граждан путем выпуска эмитентом (самим застройщиком, получившим участок в аренду и разрешение на строительство) особого вида облигаций – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений (в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах). Дополню также, что действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Новый текст 214-го закона комментирует вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан.
На фоне громких скандалов с обманутыми дольщиками, которые прокатились по стране (по официальным данным, всего в России около 200 тысяч пострадавших дольщиков), на фоне непрекращающихся митингов разработчикам закона надо было иметь большое мужество, чтобы возвратиться к этому закону и внести в него необходимые поправки. В этих условиях, я считаю, требования застройщиков - полностью избавить их от государственного контроля взаимоотношений с дольщиками - далеки от реальности и невыполнимы. Государство в сложившихся обстоятельствах никогда на это не пойдет и не перепишет закон в пользу застройщиков. Надо честно признать, что нам всем придется иметь дело с законом в его нынешнем виде, так как грядущее третье чтение поправок уже не сможет принципиально что-то изменить. По нашим сведениям, полученным от источника в Администрации Президента РФ, эти поправки одобрены Президентом, а это значит, что закон с поправками практически в его нынешнем виде и будет принят.
Я считаю, что, по сравнению с прежней редакцией закона, сделан большой шаг вперед, навстречу интересам застройщиков. Напомню, что еще в марте 2005 года, на организованной нашим Союзом петербургской общегородской конференции «Пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства, принятый в декабре 2004 года, и пути их реализации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», застройщиками были сформулированы пять основных поправок к закону № 214-ФЗ. Строители признали, что необходимо:
- исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке;
- исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны;
- уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за неисполнение их обязательств;
- устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору долевого участия;
- уточнить понятие “целевое использование средств дольщиков”, распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком.
«Союзпетрострой», в том числе Ваш покорный слуга лично, неоднократно озвучивал эти пять поправок на федеральном уровне - на двух международных бизнес-форумах в «Президент-Отеле» в Москве, в ходе переговоров с Фондом «Институт экономики города» и лично его директором Надеждой Борисовной Косаревой, на ряде деловых встреч. И теперь мы видим, что большая часть поправок были если и не полностью приняты, то приняты во внимание.
Итак, сравним наши требования и текст закона. Требование первое - исключить возможность одностороннего, внесудебного отказа дольщика от договора участия в долевом строительстве, оставив эту возможность только в судебном порядке. Согласно тексту закона, дольщики теперь могут изымать свои деньги только в исключительных случаях, при самых грубых нарушениях условий договора. Кроме того, аналогичное право имеется и у застройщиков - если дольщик не выполняет обязательств, например, серьезно опаздывает с платежами (в случае рассрочки), то застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Требование второе - исключить принуждение застройщика раскрывать конфиденциальную финансовую информацию, составляющую предмет коммерческий тайны. В новой редакции закона сказано, что застройщик может не публиковать в СМИ и сети Интернет свою проектную декларацию, если ранее не осуществлял рекламные акции по своему проекту (см. ст. 19 документа). Из информации, которую должен раскрывать застройщик, удалены требования коммерческого характера - он теперь не должен открывать конфиденциальные данные о величине собственных денежных средств и пр. Единственное, что он должен сделать - дать в контролирующий орган сведения об учредителях, которые обладают свыше 5% голосов, сведения о том, какие проекты с долевым участием застройщик осуществлял за последние 3 года, сведения о финансовом результате по текущему году (см. ст. 20 документа).
Требование третье - уравновесить штрафные санкции дольщиков и застройщиков за неисполнение их обязательств. Теперь штрафные санкции в законе более или менее сбалансированы. В случае нарушения срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки) - см. ст. 5 документа. С другой стороны, и застройщик, в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (от цены договора за каждый день просрочки). Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (см. ст. 6 документа).
Требование четвертое - устранить взимание налога на добавленную стоимость по договору долевого участия - не является предметом рассмотрения закона № 214 ФЗ и регулируется другими нормативами, в частности, Налоговым кодексом.
Требование пятое - уточнить понятие “целевое использование средств дольщиков”, распространив его не на конкретный жилой дом, а на объекты, строящиеся по данной схеме инвестирования застройщиком. В законе, ст. 18., сказано: «Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией». По разъяснению, которое сделали для нас разработчики закона (Фонд «Институт экономики города»), целевое использование средств дольщиков распространяется на ВСЕ объекты, которые данный застройщик строит с привлечением схемы долевого участия.
В заключение хочу сказать, что закон требует дополнительного юридического исследования, которое мы будем проводить на днях. Но пока хотел бы отметить еще одно важное новшество (см. ст. 1 документа). Застройщикам теперь разрешено привлекать средства граждан путем выпуска эмитентом (самим застройщиком, получившим участок в аренду и разрешение на строительство) особого вида облигаций – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений (в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах). Дополню также, что действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Комментарии 0