Инвестиционно-строительный комплекс Сантк-Петербурга в первом квартале 2006 года
Обзор подготовлен заместителем директора по развитию и информационно– аналитической работе Санкт-Петербургского Союза строительных компаний, к.э.н. Е. Капланом.
В обзоре использованы данные Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, Фонда имущества Санкт - Петербурга информационной системы «КонсультантПлюс», а также корпорации «Петербургская недвижимость»
Оживление рынка жилищного строительства, начавшееся во второй половине прошлого года, в первом квартале 2006 года набирает силу. Объем продаж, по сравнению с четвертым кварталом 2005 года, увеличился на 8% (по сравнению с первым кварталом 2005 года – в два раза) и достиг 750 тыс. кв. метров жилья (3 млн. кв. метров в расчете на год). Цены на первичном рынке жилья выросли на 10 - 20%. Соответственно, объем подрядных работ, по сравнению с первым кварталом прошлого года, вырос на 7.9% (нужно учитывать, что жилищное строительство – это только 40% строительного рынка, поэтому увеличение его объемов не приводит к пропорциональному увеличению общего объема подрядных работ в Санкт – Петербурге).
Рисунок 1
Динамика цен на жилье массового спроса, $/кв. м
Данные департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость».
Численность работников по крупным и средним строительным предприятиям, по сравнению с первым кварталом прошлого года, выросла на 8.7% и достигла 57.6 тыс. человек. Производство железобетонных конструкций увеличилось на 28.4%, производство стеновых материалов – в 2.2 раза.
Вместе с тем, следует отметить, что одновременно с подъемом рынка жилищного строительства в Петербурге быстро развивается тот самый «кризис безземелья», о котором мы говорили в прошлом году. Достаточно сказать, что объем предложения на первичном рынке уже снизился на 10-15%, по сравнению с 2005 годом. Наблюдающийся сегодня рост цен связан не только с увеличением спроса, но и с сужением рынка.
В дальнейшем, по мере исчерпания задела по не начатым объектам, дефицит предложения будет нарастать. К сожалению, в первые четыре месяца 2006 года этот задел, практически, не пополнился. Выпущено всего 8 разрешений на начало проектных работ, в том числе 6 – по итогам земельных торгов по полным пакетам, одно – на реконструкцию общежития под жилой дом и еще одно – на строительство малоэтажного жилого комплекса в Выборгском районе на землях промышленных предприятий. Таким образом, в оборот запущено около 100 тысяч кв. метров жилья, то есть 300 тыс. кв. метров в расчете на год. Это не просто мало, это катастрофически мало (в первые девять месяцев 2005 года, в рамках целевого предоставления земельных участков под жилищное строительство, было выпущено 105 распоряжений на проектирование и строительство).
Правда, на подходе еще более 20 земельных участков, полученных застройщиками по «коротким пакетам», которые не запущены на строительный конвейер из – за проблем с разработкой проектов межевания и планировки затрагиваемых территорий. Это еще 300 – 400 тысяч кв. метров жилья. Но этого все равно мало (тем более, что в дальнейшем подпитки за счет «коротких пакетов» не будет).
По нашей оценке, сейчас общий задел по не начатым объектам составляет не более, чем 3 млн. кв. метров жилья. При достигнутых в первом квартале этого года объемах спроса, данного запаса хватит только на год. Однако у половины застройщиков (в основном средних), которые занимают около трети рынка жилищного строительства, задел уже исчерпан. Именно этим и объясняется начавшееся уже в 2006 году снижение объема предложения.
В 2007 году задел будет исчерпан и у крупных застройщиков. Если к этому времени не заработают в полную силу принятые поправки к городскому Закону о предоставлении объектов недвижимости, направленные на реанимацию земельного рынка, и не будут предприняты дальнейшие шаги по формированию Агентств комплексного развития территорий, к 2010 году первичный рынок жилья в Санкт–Петербурге просто перестанет существовать (300 – 500 тысяч кв. метров вводимого в год жилья при запредельных ценах на квартиры – это уже не рынок, а очередь за недоступным жильем).
Однако ближайшие два года, в любом случае, будут очень тяжелыми для рынка жилья. Объем предложения может сократиться на 30-40%, цены вырастут, в лучшем случае, до 2000 долларов на кв. метр. Этого уже не избежать. Слишком много времени было потеряно в спорах о мнимом благополучии строительного комплекса города.
Следует отметить, что такое положение сегодня характерна не только для Петербурга. Кризис безземелья медленно, но верно наступает по всей России. Достаточно сказать, что за последние полгода на земельных аукционах было выделено не более 5% от необходимого количества земельных участков. Ничего другого и нельзя было ожидать после непродуманной и неподготовленной кавалерийской атаки федерального центра на зарождающийся в России земельный рынок. По разрушительной силе ее можно сравнить только с «шоковой терапией» 1992 года.
В этой ситуации возрождение земельного рынка в Петербурге, которое, надо надеяться, произойдет в опережающем порядке, может быть сильно осложнено за счет экспансии внешних инвесторов.
В сфере промышленно – гражданского строительства дела обстоят тоже далеко не благополучно. Ведение статуса «стратегического инвестора» для застройщиков, претендующих на целевое предоставление земельных участков, привело к резкому сокращению числа объектов, запускаемых в строительство. За январь-апрель 2006 года было издано всего 11 распоряжений на проектирование и строительство объектов промышленно-гражданского назначения (в первом квартале 2005 года издано более 60 распоряжений). Таким образом, уже в этом году можно ожидать сокращения объемов подрядных работ в промышленно-гражданском строительстве.
Земельные торги (за исключением АЗС), пока являются слабым подспорьем для рынка промышленно–гражданского строительства. В 2004 – 2005 годах по «короткому пакету» продано 10 земельных участков (из которых пока только один вышел на стадию проектных работ). По полным пакетам в 2006 году продано 3 земельных участка.
Законодательство
11 мая 2006 года Губернатор Санкт–Петербурга В. Матвиенко подписала инициированные «Союзпетростроем» изменения и дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».
Суть этих изменений сводится к следующему.
- Размер вознаграждения за разработку инвестиционно–тендерной документации увеличен до 10% от полной рыночной стоимости земельного участка (ранее 5% от годовой арендной платы). Вознаграждение за разработку проектов межевания и застройки территорий выплачивается сверх 10% от рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, размер вознаграждения (по крайней мере для крупных земельных участков) приближен к реальным затратам на разработку документации. Следует отметить, что затраты на подготовку проектов планировки и межевания территорий сопоставимы с полной рыночной стоимостью осваиваемых и земельных участков, поэтому положение об их возмещении сверх вознаграждения за подготовку градостроительного плана участка имеет принципиальный характер.
- В законе восстановлен статус «потенциального инвестора». Все участки, предлагаемые потенциальными инвесторами, должны быть вовлечены в земельный оборот, если это не противоречит градостроительному регламенту. Закон четко регламентирует права и обязанности потенциального инвестора в отношении разработки инвестиционно–тендерной документации.
Можно надеяться, что эти положения, наряду с радикальным увеличением вознаграждения за подготовку документации для торгов, приведут к значительному расширению круга застройщиков, принимающих участие в конкурсах на подготовку документации.
- Даже если Управление инвестиций, вместо конкурса на разработку документации, пойдет по пути «девелоперского забега», придуманного КУГИ (готовят документацию для торгов все желающие, а вознаграждение получает только один, тот, кто первым пришел к финишу), потенциальный инвестор не останется «на обочине», поскольку он имеет первоочередное право на заключения договора о разработке документации. Нужно полагать, что при таких условиях других претендентов на «чужой пирог» не будет. Тем более, что шансы на получение вознаграждения у них становятся весьма призрачными.
- В законе теперь введена возможность процедуры выбора земельного участка для целей промышленно–гражданского строительства. Поскольку Земельный кодекс предусматривает право инвестора оспаривать отказ в предоставлении земельного участка в суде, это положение является вполне реальной альтернативой целевому предоставлению пятен застройки с получением статуса «стратегического инвестора».
- Конкурсы на право подготовки документации будут проводиться под эгидой Фонда имущества, который кровно заинтересован в развертывании полноценных земельных торгов.
Для того, чтобы эти поправки «заработали», нужно выполнить два принципиальных условия. Первое заключается в необходимости отсечь от подготовки документации для торгов непрофессиональные, а, зачастую, и недобросовестные фирмы – «однодневки». Известны случаи, когда такие фирмы заключали договора с Управлением инвестиций с единственной целью – продать неопытным и легковерным инвесторам якобы принадлежащее им право на застройку осваиваемого земельного участка.
Результаты деятельности этих «продавцов воздуха» налицо – за два последние года Управлением инвестиций заключено 338 договоров на разработку инвестиционно–тендерной документации, по которым «выдано на гора» всего 10 «полных пакетов» (при этом 9 из них подготовлено потенциальными застройщиками). Таким образом, львиная доля земельных участков (в основном, они были изъяты у реальных инвесторов после расторжения распоряжений о проведении целевых изыскательских работ) оказалась выведена из оборота.
На наш взгляд, для отсечения фирм – «однодневок» следует предпринять следующие меры.
- При выборе победителей конкурсов на право подготовки документации для торгов главными критериями должны стать опыт и квалификация претендентов.
- Необходимо ввести адекватную неустойку (обеспеченную банковской гарантией, либо ликвидным залогом) за срыв договоров по подготовке документации.
Второе условие заключается в том, что необходимо разработать и законодательно закрепить четкий регламент подготовки инвестиционно–тендерной документации, с учетом новых требований Градостроительного кодекса по выполнению проектов планировки и межевания осваиваемых территорий.
Можно надеяться, что принятые поправки значительно оживят земельный рынок в Санкт–Петербурге за счет включения потенциальных инвесторов в процесс подготовки документации для торгов. Вместе с тем, следует иметь в виду, что возложение этой проблемы только на застройщиков - не выход из положения, поскольку они все-таки рискуют не получить подготовленный ими участок по результатам торгов.
Этот риск будет возрастать по мере увеличения дефицита новых земельных участков и прихода внешних инвесторов. Пока что из пяти полных пакетов, подготовленных потенциальными инвесторами, только один не был получен ими по результатам торгов: земельный участок для жилищного строительства в Пушкине, подготовленный компанией «Стоун», выкупила компания «Стройимпульс–Инвест». При этом стоимость данного участка в ходе торгов выросла в 2.5 раза и достигла 156 долларов в расчете на кв. метр улучшений.
Земельный рынок заработает в полную силу только тогда, когда будет создана развитая и эффективная инфраструктура земельных торгов. Базу такой системы должны составить специализированные девелоперские компании, для которых подготовка инвестиционно–тендерной документации станет основным видом бизнеса. И такие компании уже появляются – на последних торгах, состоявшихся 12 апреля 2006 года, компания «Ленстройтрест» приобрела земельный участок под жилую застройку, подготовленный девелоперской фирмой «Аверс». В ходе торгов цена лота возросла в 1.9 раза и достигла 169 долларов в расчете на кв. метр улучшений.
Для того, чтобы профессиональных девелоперов стало больше, недостаточно одного увеличения размеров вознаграждения за подготовку документации. Нужно снизить риски этого нового, зарождающегося вида бизнеса. Сегодня еще нередки случаи, когда земельные участки, передаваемые девелоперам для изыскательских работ, оказываются совершенно непригодными для освоения, что влечет за собой значительные потери времени и средств, без какой – либо компенсации со стороны городских властей.
И уж совсем неприемлемыми являются ситуации, когда земельные участки, предоставляемые для изыскательских работ, затем изымаются и передаются сторонним инвесторам целевым назначением. Это уже неприкрытая реквизиция.
В перспективе наиболее успешные девелоперские фирмы могут превратиться в Агентства развития территорий, которые будут заниматься инженерным обустройством, благоустройством и предпродажной подготовкой осваиваемых кварталов (включая территории уплотнительной застройки). На наш взгляд, только создание таких Агентств способно кардинально решить проблему неорганизованной, хаотической застройки городских территорий.
Земельные торги
Как известно, с 1 октября 2005 года земельные участки для жилищного строительства предоставляются исключительно на аукционах и по «полным пакетам». Каковы же первые итоги проведенных в Санкт–Петербурге земельных торгов?
- За полгода на торгах продано всего 12 земельных участков, это примерно 10% от потребностей рынка жилищного строительства.
- Из этих 12 участков только 2 расположены в районах уплотнительной застройки (остальные на вновь осваиваемых территориях – Приморский и Красносельский районы), тогда как, согласно ФЦП «Жилище», на уплотнительную застройку должно приходиться до 90% ввода жилья. С учетом намеченных в Петербурге масштабов освоения новых территорий жилой застройки, эти пропорции вполне обоснованы и для нашего города.
- Земельные участки, расположенные в районах уплотнительной застройки, пользуются значительно большим спросом у инвесторов. Достаточно сказать, что все 10 участков, расположенных на вновь осваиваемых территориях были проданы по начальной цене, тогда как по участкам, расположенным в Невском и Пушкинском районах цена поднималась, соответственно, в 1.9 раза и 2.4 раза.
- Лоты, расположенных на вновь осваиваемых территориях более привлекательны для крупных застройщиков, для средних застройщиков они неподъемны из – за больших объемов строительства. Из 10 таких земельных участков 5 приобретено Гатчинским ДСК и 2 - компанией ЮИТ СПб. Правда три участка, все – таки, было приобретено компаниями среднего масштаба («РосСтрой» и «Рант»), но это скорее суровая необходимость, чем продуманная маркетинговая политика.
- На торгах выставлялось 36 земельных участков, расположенных на вновь осваиваемых территориях. Из них продано всего 8 (22%). 18 участков в Приморском районе не были востребованы из–за отсутствия инженерной инфраструктуры, 13 участков в Красносельском районе – из - за неудачного местоположения и чересполосицы, вызванной нерешенностью имущественных проблем.
- Из 38 «полных пакетов», выставленных на продажу, только 2 пакета (5%) подготовлены по результатам конкурсов (строительная компания «Стоун» и девелоперская компания «Аверс»). Характерно, что именно эти лоты и вызвали наибольший интерес у инвесторов (остальные были невостребованы или проданы по стартовой цене).
- Цены отсечения по земельным участкам, расположенным на вновь осваиваемых территориях, не поднимались выше 60 долларов на кв. метр улучшений, что ставит под сомнение идею о комплексном освоении новых территорий за счет средств застройщиков. Дело в том, что затраты на инженерное обустройство территорий (не говоря уже о проектах планировки и межевания и градостроительных планах земельных участков), как правило, составляют свыше 100 долларов на кв. метр улучшений.
Результаты инвестиционных торгов на право заключения договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях (по "полному" пакету), проведенных в 2006 году, по состоянию на 06.05.2006
Результаты торгов на право заключения договоров аренды сроком на 6 лет земельных участков для разработки документации и определения возможности строительства (по "короткому" пакету), проведенных в 2006 году, по состоянию на 06.05.2006
Основные показатели развития строительного комплекса Санкт–Петербурга за январь – март 2006 года
Объем подрядных работ, выполненных в Санкт-Петербурге за январь - март 2006 года, составил 23.3 млрд. рублей или 107.9% от уровня прошлого года. Крупными и средними строительными предприятиями выполнено подрядных работ на сумму 11.2 млрд. рублей или 108% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года.
Численность работников по крупным и средним предприятиям строительной отрасли в феврале 2006 составила 57.6 тыс. человек – 108.7% от уровня 2005 года.
Ввод жилья за январь - март 2006 года составил 277 тыс. кв. метров, или 54 % от уровня прошлого года. Это падение ввода еще не связано с «кризисом безземелья», поскольку вводимые объекты были заложены до 2005 года. По–видимому, это последствия «форс-мажорной» приемки, проведенной в конце 2005 года.
Производство строительного кирпича составило 230% от уровня 2005 года . Производство железобетонных изделий выросло на 28 % .
Уровень рентабельности по крупным и средним строительным предприятиям за январь – февраль 2006 года составил 11.2 %. Доля убыточных организаций составила 18.5% (в первом квартале 2005 года - 21.7%). Общий размер убытка – 104 млн. рублей.
Просроченная дебиторская задолженность по состоянию на февраль 2006 года составила 4.1 млрд. рублей или 9.8% от расчетного годового оборота крупных и средних предприятий (первый квартал 2005 года – 13%). Просроченная кредиторская задолженность крупных и средних предприятий на февраль 2006 года составила 3.6 млрд. рублей или 8.7% от расчетного годового оборота (первый квартал 2005 года – 14%). Данные показатели свидетельствуют об определенном оздоровлении системы платежей в строительной отрасли
Просроченная дебиторская задолженность в феврале 2006 года на 13% превысила просроченную кредиторскую задолженность. Это говорит об увеличении оборотных фондов строительных организаций.
В целом, итоги первого квартала 2006 года показывают, что инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга находится в тяжелом, предкризисном состоянии. Однако принятые в городе законодательные меры по оживлению земельного рынка и политическая воля городских властей, направленная на преодоление надвигающегося кризиса, вселяют надежду на благоприятные долгосрочные перспективы развития строительной отрасли.
В обзоре использованы данные Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, Фонда имущества Санкт - Петербурга информационной системы «КонсультантПлюс», а также корпорации «Петербургская недвижимость»
Оживление рынка жилищного строительства, начавшееся во второй половине прошлого года, в первом квартале 2006 года набирает силу. Объем продаж, по сравнению с четвертым кварталом 2005 года, увеличился на 8% (по сравнению с первым кварталом 2005 года – в два раза) и достиг 750 тыс. кв. метров жилья (3 млн. кв. метров в расчете на год). Цены на первичном рынке жилья выросли на 10 - 20%. Соответственно, объем подрядных работ, по сравнению с первым кварталом прошлого года, вырос на 7.9% (нужно учитывать, что жилищное строительство – это только 40% строительного рынка, поэтому увеличение его объемов не приводит к пропорциональному увеличению общего объема подрядных работ в Санкт – Петербурге).
Рисунок 1
Динамика цен на жилье массового спроса, $/кв. м
Данные департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость».
Численность работников по крупным и средним строительным предприятиям, по сравнению с первым кварталом прошлого года, выросла на 8.7% и достигла 57.6 тыс. человек. Производство железобетонных конструкций увеличилось на 28.4%, производство стеновых материалов – в 2.2 раза.
Вместе с тем, следует отметить, что одновременно с подъемом рынка жилищного строительства в Петербурге быстро развивается тот самый «кризис безземелья», о котором мы говорили в прошлом году. Достаточно сказать, что объем предложения на первичном рынке уже снизился на 10-15%, по сравнению с 2005 годом. Наблюдающийся сегодня рост цен связан не только с увеличением спроса, но и с сужением рынка.
В дальнейшем, по мере исчерпания задела по не начатым объектам, дефицит предложения будет нарастать. К сожалению, в первые четыре месяца 2006 года этот задел, практически, не пополнился. Выпущено всего 8 разрешений на начало проектных работ, в том числе 6 – по итогам земельных торгов по полным пакетам, одно – на реконструкцию общежития под жилой дом и еще одно – на строительство малоэтажного жилого комплекса в Выборгском районе на землях промышленных предприятий. Таким образом, в оборот запущено около 100 тысяч кв. метров жилья, то есть 300 тыс. кв. метров в расчете на год. Это не просто мало, это катастрофически мало (в первые девять месяцев 2005 года, в рамках целевого предоставления земельных участков под жилищное строительство, было выпущено 105 распоряжений на проектирование и строительство).
Правда, на подходе еще более 20 земельных участков, полученных застройщиками по «коротким пакетам», которые не запущены на строительный конвейер из – за проблем с разработкой проектов межевания и планировки затрагиваемых территорий. Это еще 300 – 400 тысяч кв. метров жилья. Но этого все равно мало (тем более, что в дальнейшем подпитки за счет «коротких пакетов» не будет).
По нашей оценке, сейчас общий задел по не начатым объектам составляет не более, чем 3 млн. кв. метров жилья. При достигнутых в первом квартале этого года объемах спроса, данного запаса хватит только на год. Однако у половины застройщиков (в основном средних), которые занимают около трети рынка жилищного строительства, задел уже исчерпан. Именно этим и объясняется начавшееся уже в 2006 году снижение объема предложения.
В 2007 году задел будет исчерпан и у крупных застройщиков. Если к этому времени не заработают в полную силу принятые поправки к городскому Закону о предоставлении объектов недвижимости, направленные на реанимацию земельного рынка, и не будут предприняты дальнейшие шаги по формированию Агентств комплексного развития территорий, к 2010 году первичный рынок жилья в Санкт–Петербурге просто перестанет существовать (300 – 500 тысяч кв. метров вводимого в год жилья при запредельных ценах на квартиры – это уже не рынок, а очередь за недоступным жильем).
Однако ближайшие два года, в любом случае, будут очень тяжелыми для рынка жилья. Объем предложения может сократиться на 30-40%, цены вырастут, в лучшем случае, до 2000 долларов на кв. метр. Этого уже не избежать. Слишком много времени было потеряно в спорах о мнимом благополучии строительного комплекса города.
Следует отметить, что такое положение сегодня характерна не только для Петербурга. Кризис безземелья медленно, но верно наступает по всей России. Достаточно сказать, что за последние полгода на земельных аукционах было выделено не более 5% от необходимого количества земельных участков. Ничего другого и нельзя было ожидать после непродуманной и неподготовленной кавалерийской атаки федерального центра на зарождающийся в России земельный рынок. По разрушительной силе ее можно сравнить только с «шоковой терапией» 1992 года.
В этой ситуации возрождение земельного рынка в Петербурге, которое, надо надеяться, произойдет в опережающем порядке, может быть сильно осложнено за счет экспансии внешних инвесторов.
В сфере промышленно – гражданского строительства дела обстоят тоже далеко не благополучно. Ведение статуса «стратегического инвестора» для застройщиков, претендующих на целевое предоставление земельных участков, привело к резкому сокращению числа объектов, запускаемых в строительство. За январь-апрель 2006 года было издано всего 11 распоряжений на проектирование и строительство объектов промышленно-гражданского назначения (в первом квартале 2005 года издано более 60 распоряжений). Таким образом, уже в этом году можно ожидать сокращения объемов подрядных работ в промышленно-гражданском строительстве.
Земельные торги (за исключением АЗС), пока являются слабым подспорьем для рынка промышленно–гражданского строительства. В 2004 – 2005 годах по «короткому пакету» продано 10 земельных участков (из которых пока только один вышел на стадию проектных работ). По полным пакетам в 2006 году продано 3 земельных участка.
Законодательство
11 мая 2006 года Губернатор Санкт–Петербурга В. Матвиенко подписала инициированные «Союзпетростроем» изменения и дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».
Суть этих изменений сводится к следующему.
- Размер вознаграждения за разработку инвестиционно–тендерной документации увеличен до 10% от полной рыночной стоимости земельного участка (ранее 5% от годовой арендной платы). Вознаграждение за разработку проектов межевания и застройки территорий выплачивается сверх 10% от рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, размер вознаграждения (по крайней мере для крупных земельных участков) приближен к реальным затратам на разработку документации. Следует отметить, что затраты на подготовку проектов планировки и межевания территорий сопоставимы с полной рыночной стоимостью осваиваемых и земельных участков, поэтому положение об их возмещении сверх вознаграждения за подготовку градостроительного плана участка имеет принципиальный характер.
- В законе восстановлен статус «потенциального инвестора». Все участки, предлагаемые потенциальными инвесторами, должны быть вовлечены в земельный оборот, если это не противоречит градостроительному регламенту. Закон четко регламентирует права и обязанности потенциального инвестора в отношении разработки инвестиционно–тендерной документации.
Можно надеяться, что эти положения, наряду с радикальным увеличением вознаграждения за подготовку документации для торгов, приведут к значительному расширению круга застройщиков, принимающих участие в конкурсах на подготовку документации.
- Даже если Управление инвестиций, вместо конкурса на разработку документации, пойдет по пути «девелоперского забега», придуманного КУГИ (готовят документацию для торгов все желающие, а вознаграждение получает только один, тот, кто первым пришел к финишу), потенциальный инвестор не останется «на обочине», поскольку он имеет первоочередное право на заключения договора о разработке документации. Нужно полагать, что при таких условиях других претендентов на «чужой пирог» не будет. Тем более, что шансы на получение вознаграждения у них становятся весьма призрачными.
- В законе теперь введена возможность процедуры выбора земельного участка для целей промышленно–гражданского строительства. Поскольку Земельный кодекс предусматривает право инвестора оспаривать отказ в предоставлении земельного участка в суде, это положение является вполне реальной альтернативой целевому предоставлению пятен застройки с получением статуса «стратегического инвестора».
- Конкурсы на право подготовки документации будут проводиться под эгидой Фонда имущества, который кровно заинтересован в развертывании полноценных земельных торгов.
Для того, чтобы эти поправки «заработали», нужно выполнить два принципиальных условия. Первое заключается в необходимости отсечь от подготовки документации для торгов непрофессиональные, а, зачастую, и недобросовестные фирмы – «однодневки». Известны случаи, когда такие фирмы заключали договора с Управлением инвестиций с единственной целью – продать неопытным и легковерным инвесторам якобы принадлежащее им право на застройку осваиваемого земельного участка.
Результаты деятельности этих «продавцов воздуха» налицо – за два последние года Управлением инвестиций заключено 338 договоров на разработку инвестиционно–тендерной документации, по которым «выдано на гора» всего 10 «полных пакетов» (при этом 9 из них подготовлено потенциальными застройщиками). Таким образом, львиная доля земельных участков (в основном, они были изъяты у реальных инвесторов после расторжения распоряжений о проведении целевых изыскательских работ) оказалась выведена из оборота.
На наш взгляд, для отсечения фирм – «однодневок» следует предпринять следующие меры.
- При выборе победителей конкурсов на право подготовки документации для торгов главными критериями должны стать опыт и квалификация претендентов.
- Необходимо ввести адекватную неустойку (обеспеченную банковской гарантией, либо ликвидным залогом) за срыв договоров по подготовке документации.
Второе условие заключается в том, что необходимо разработать и законодательно закрепить четкий регламент подготовки инвестиционно–тендерной документации, с учетом новых требований Градостроительного кодекса по выполнению проектов планировки и межевания осваиваемых территорий.
Можно надеяться, что принятые поправки значительно оживят земельный рынок в Санкт–Петербурге за счет включения потенциальных инвесторов в процесс подготовки документации для торгов. Вместе с тем, следует иметь в виду, что возложение этой проблемы только на застройщиков - не выход из положения, поскольку они все-таки рискуют не получить подготовленный ими участок по результатам торгов.
Этот риск будет возрастать по мере увеличения дефицита новых земельных участков и прихода внешних инвесторов. Пока что из пяти полных пакетов, подготовленных потенциальными инвесторами, только один не был получен ими по результатам торгов: земельный участок для жилищного строительства в Пушкине, подготовленный компанией «Стоун», выкупила компания «Стройимпульс–Инвест». При этом стоимость данного участка в ходе торгов выросла в 2.5 раза и достигла 156 долларов в расчете на кв. метр улучшений.
Земельный рынок заработает в полную силу только тогда, когда будет создана развитая и эффективная инфраструктура земельных торгов. Базу такой системы должны составить специализированные девелоперские компании, для которых подготовка инвестиционно–тендерной документации станет основным видом бизнеса. И такие компании уже появляются – на последних торгах, состоявшихся 12 апреля 2006 года, компания «Ленстройтрест» приобрела земельный участок под жилую застройку, подготовленный девелоперской фирмой «Аверс». В ходе торгов цена лота возросла в 1.9 раза и достигла 169 долларов в расчете на кв. метр улучшений.
Для того, чтобы профессиональных девелоперов стало больше, недостаточно одного увеличения размеров вознаграждения за подготовку документации. Нужно снизить риски этого нового, зарождающегося вида бизнеса. Сегодня еще нередки случаи, когда земельные участки, передаваемые девелоперам для изыскательских работ, оказываются совершенно непригодными для освоения, что влечет за собой значительные потери времени и средств, без какой – либо компенсации со стороны городских властей.
И уж совсем неприемлемыми являются ситуации, когда земельные участки, предоставляемые для изыскательских работ, затем изымаются и передаются сторонним инвесторам целевым назначением. Это уже неприкрытая реквизиция.
В перспективе наиболее успешные девелоперские фирмы могут превратиться в Агентства развития территорий, которые будут заниматься инженерным обустройством, благоустройством и предпродажной подготовкой осваиваемых кварталов (включая территории уплотнительной застройки). На наш взгляд, только создание таких Агентств способно кардинально решить проблему неорганизованной, хаотической застройки городских территорий.
Земельные торги
Как известно, с 1 октября 2005 года земельные участки для жилищного строительства предоставляются исключительно на аукционах и по «полным пакетам». Каковы же первые итоги проведенных в Санкт–Петербурге земельных торгов?
- За полгода на торгах продано всего 12 земельных участков, это примерно 10% от потребностей рынка жилищного строительства.
- Из этих 12 участков только 2 расположены в районах уплотнительной застройки (остальные на вновь осваиваемых территориях – Приморский и Красносельский районы), тогда как, согласно ФЦП «Жилище», на уплотнительную застройку должно приходиться до 90% ввода жилья. С учетом намеченных в Петербурге масштабов освоения новых территорий жилой застройки, эти пропорции вполне обоснованы и для нашего города.
- Земельные участки, расположенные в районах уплотнительной застройки, пользуются значительно большим спросом у инвесторов. Достаточно сказать, что все 10 участков, расположенных на вновь осваиваемых территориях были проданы по начальной цене, тогда как по участкам, расположенным в Невском и Пушкинском районах цена поднималась, соответственно, в 1.9 раза и 2.4 раза.
- Лоты, расположенных на вновь осваиваемых территориях более привлекательны для крупных застройщиков, для средних застройщиков они неподъемны из – за больших объемов строительства. Из 10 таких земельных участков 5 приобретено Гатчинским ДСК и 2 - компанией ЮИТ СПб. Правда три участка, все – таки, было приобретено компаниями среднего масштаба («РосСтрой» и «Рант»), но это скорее суровая необходимость, чем продуманная маркетинговая политика.
- На торгах выставлялось 36 земельных участков, расположенных на вновь осваиваемых территориях. Из них продано всего 8 (22%). 18 участков в Приморском районе не были востребованы из–за отсутствия инженерной инфраструктуры, 13 участков в Красносельском районе – из - за неудачного местоположения и чересполосицы, вызванной нерешенностью имущественных проблем.
- Из 38 «полных пакетов», выставленных на продажу, только 2 пакета (5%) подготовлены по результатам конкурсов (строительная компания «Стоун» и девелоперская компания «Аверс»). Характерно, что именно эти лоты и вызвали наибольший интерес у инвесторов (остальные были невостребованы или проданы по стартовой цене).
- Цены отсечения по земельным участкам, расположенным на вновь осваиваемых территориях, не поднимались выше 60 долларов на кв. метр улучшений, что ставит под сомнение идею о комплексном освоении новых территорий за счет средств застройщиков. Дело в том, что затраты на инженерное обустройство территорий (не говоря уже о проектах планировки и межевания и градостроительных планах земельных участков), как правило, составляют свыше 100 долларов на кв. метр улучшений.
Результаты инвестиционных торгов на право заключения договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях (по "полному" пакету), проведенных в 2006 году, по состоянию на 06.05.2006
Результаты торгов на право заключения договоров аренды сроком на 6 лет земельных участков для разработки документации и определения возможности строительства (по "короткому" пакету), проведенных в 2006 году, по состоянию на 06.05.2006
Основные показатели развития строительного комплекса Санкт–Петербурга за январь – март 2006 года
Объем подрядных работ, выполненных в Санкт-Петербурге за январь - март 2006 года, составил 23.3 млрд. рублей или 107.9% от уровня прошлого года. Крупными и средними строительными предприятиями выполнено подрядных работ на сумму 11.2 млрд. рублей или 108% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года.
Численность работников по крупным и средним предприятиям строительной отрасли в феврале 2006 составила 57.6 тыс. человек – 108.7% от уровня 2005 года.
Ввод жилья за январь - март 2006 года составил 277 тыс. кв. метров, или 54 % от уровня прошлого года. Это падение ввода еще не связано с «кризисом безземелья», поскольку вводимые объекты были заложены до 2005 года. По–видимому, это последствия «форс-мажорной» приемки, проведенной в конце 2005 года.
Производство строительного кирпича составило 230% от уровня 2005 года . Производство железобетонных изделий выросло на 28 % .
Уровень рентабельности по крупным и средним строительным предприятиям за январь – февраль 2006 года составил 11.2 %. Доля убыточных организаций составила 18.5% (в первом квартале 2005 года - 21.7%). Общий размер убытка – 104 млн. рублей.
Просроченная дебиторская задолженность по состоянию на февраль 2006 года составила 4.1 млрд. рублей или 9.8% от расчетного годового оборота крупных и средних предприятий (первый квартал 2005 года – 13%). Просроченная кредиторская задолженность крупных и средних предприятий на февраль 2006 года составила 3.6 млрд. рублей или 8.7% от расчетного годового оборота (первый квартал 2005 года – 14%). Данные показатели свидетельствуют об определенном оздоровлении системы платежей в строительной отрасли
Просроченная дебиторская задолженность в феврале 2006 года на 13% превысила просроченную кредиторскую задолженность. Это говорит об увеличении оборотных фондов строительных организаций.
В целом, итоги первого квартала 2006 года показывают, что инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга находится в тяжелом, предкризисном состоянии. Однако принятые в городе законодательные меры по оживлению земельного рынка и политическая воля городских властей, направленная на преодоление надвигающегося кризиса, вселяют надежду на благоприятные долгосрочные перспективы развития строительной отрасли.
Комментарии 0