Аренда или ипотека: сравнение героев
Главным аргументом поборников ипотеки в Санкт-Петербурге стало сравнение суммы арендной платы за среднестатистическую однокомнатную квартиру и ежемесячного платежа по кредиту за такое же жилье. Причем на бумаге эти цифры и вправду сопоставимы. А как обстоят дела на самом деле?
Все за и против
Еще 15 лет назад у бесквартирных горожан и россиян, желающих покорить культурную столицу, единственной альтернативой аренде было получение наследства от богатых родственников. Очевидно, что наследство получают единицы, а проживать в Петербурге желают тысячи. Поэтому в карманы современных рантье ежегодно перекочевывают значительные суммы в американской валюте, отданные гражданами за чужие квадратные метры.
Если не брать во внимание такую заведомо фантастическую для абсолютного большинства людей перспективу, как выигрыш в лотерею, остаются два пути приобретения жилья. Снимать и неторопливо откладывать в кубышку или прибегнуть к одному из многочисленных способов кредитования, предлагаемых сегодняшним рынком.
Плюсы «арендной» схемы очевидны. Нет необходимости накапливать первоначальный взнос, раскошеливаться на проценты банку, всегда можно выбрать квартиру по карману: нет денег на одну – есть возможность переехать в другую, подешевле. Минусы в том, что траты на жилье – как это ни парадоксально звучит – увеличиваются. Ведь необходимо не только ежемесячно платить квартирному хозяину, но и откладывать на будущую покупку. Кроме того, никто не гарантирует, что, накопив через 10 лет $45 тыс. (стоимость более чем скромной однокомнатной квартиры в мае 2006 г.), гражданин сможет приобрести хотя бы комнату в коммуналке. Только до конца текущего года аналитики прогнозируют рост цен минимум на 30%.
Главный аргумент против ипотечной схемы существенен: придется серьезно переплатить за приобретаемое жилье. В результате оплаты процентов, страховок и т. д. ипотечная квартира за время выплаты кредита подорожает на 30–50%. Однако если жить не только днем сегодняшним, а озаботиться перспективой, то становится очевидным, что рост стоимости недвижимости в любом случае опережает ипотечную наценку. В условиях же так называемого растущего рынка, когда цены на квадратные метры ползут вверх на 1% в неделю, минус вообще плавно превращается в плюс. Заемщик не зависит от роста цен на недвижимость. Конечно, есть опасность, что стоимость метра начнет снижаться. Но когда Россия видела подобноероссийский рынок видел «экономическое чудо» в последний раз? Даже трудный 2005 год продемонстрировал всего лишь временную стагнацию на рынке ликвидного жилья.
Пример. Если горожанин приобрел квартиру в 2002 году за $20 тыс., взяв кредит на $17 тыс., то уже сегодня его жилье подорожало минимум в 2 раза. Таким образом, продав его, он может не только погасить кредит, но и неплохо заработать на разнице. Думается, что через 20 лет, когда срок выплаты кредита подойдет к завершению, прежняя стоимость купленного жилья покажется вообще смехотворной.
В числе других минусов ипотеки называют достаточно высокие дополнительные платежи за предоставление кредита, жесткие требования к заемщику, высокие проценты. Против дороговизны услуг по оценке, страховке и сопровождению кредита не поспоришь. Это факт. Однако развитие кредитного рынка заставляет банки искать пути смягчения требований к заемщику и создавать конкурентные продукты. Другими словами, проценты и размеры первоначального взноса снижаются, сроки погашения кредитов растут на глазах. Сегодня заемщику не обязательно иметь «белую» зарплату или поручителей, быть молодым, здоровым и «прописанным» в Петербурге. Кредиты выдают пенсионерам, бюджетникам со скромными доходами и даже судимым.
Плюсы ипотеки очевидны. Отдавая ежемесячный платеж банку, а не арендодателю, гражданин платит за собственное жилье, владельцам которого он становится сразу же после покупки и регистрации права собственности.
Два слова о цифрах
Пришло время посчитать. Итак, снимая жилье и выплачивая, предположим, по 10 тыс. руб. в месяц – а именно столько стоит сегодня аренда скромной «однушки» в спальном районе, – за 10 лет наниматель выплатит практически полную стоимость этого жилья. Именно 1 350 тыс. руб., или $45 тыс., стоит самая дешевая однокомнатная квартира на проспекте Ветеранов или на Гражданке.
Предположим, при этом гражданин пытается накопить на жилье по аналогичной стоимости. Очевидно, что 10 лет ему придется откладывать по 10–12 тыс. руб. в месяц. Итого, ежемесячные расходы на жилье составляют 20–22 тыс. руб., при этом нет никакой гарантии, что квартира все-таки будет куплена. Вдобавок ко всему в течение 10 лет человек не может жить полноценной жизнью: заводить детей, приобретать мебель по вкусу и т. п. Ведь аренда предполагает кочевой образ жизни, наниматель во многом зависит от «воли» арендодателя.
Решившись на кредит, надо понимать, что банку потребуется первоначальный взнос в размере 10–30% стоимости квартиры. От величины собственных средств заемщика зачастую зависит процентная ставка, размер которой в среднем составляет 10–12% годовых в валюте для вторичного рынка.
Предположим, что гражданин имеет лишь 10% для покупки квартиры за 1 350 тыс. руб. ($45 тыс.), таким образом, он занимает у банка 1 200 тыс. руб. под 12%. Причем надо иметь в виду, что для выдачи такой суммы банк потребует подтвердить доход не ниже 35 тыс. руб. в месяц. Если заемщик возьмет кредит на пять лет, аннуитетный (ежемесячный) платеж составит около 27 тыс. руб., на 10 лет – 17 тыс. руб., на 15 лет – 14 тыс. руб.* При стоимости аренды скромной однокомнатной квартиры в 10–12 тыс. руб., платежи действительно являются сопоставимыми.
Очевидно, что одних заявлений в прессе о преимуществах ипотеки недостаточно. Одно дело – прочитать, совсем другое – услышать из первых уст. Ведущие петербургские специалисты по вопросам кредитования начинают курс бесплатных семинаров, где каждый интересующийся горожанин сможет получить ответы на свои жилищные вопросы. Первый семинар состоится 7 июня в 15.00 по адресу: площадь Островского, 11.
Автор выражает благодарность Центру жилищного кредитования корпорации «Адвекс» и его директору Ирине Забродиной, а также Балтийской ипотечной корпорации (БИКОР).
* Данные взяты из открытых источников (www.bn.ru и сайты банков).
Все за и против
Еще 15 лет назад у бесквартирных горожан и россиян, желающих покорить культурную столицу, единственной альтернативой аренде было получение наследства от богатых родственников. Очевидно, что наследство получают единицы, а проживать в Петербурге желают тысячи. Поэтому в карманы современных рантье ежегодно перекочевывают значительные суммы в американской валюте, отданные гражданами за чужие квадратные метры.
Если не брать во внимание такую заведомо фантастическую для абсолютного большинства людей перспективу, как выигрыш в лотерею, остаются два пути приобретения жилья. Снимать и неторопливо откладывать в кубышку или прибегнуть к одному из многочисленных способов кредитования, предлагаемых сегодняшним рынком.
Плюсы «арендной» схемы очевидны. Нет необходимости накапливать первоначальный взнос, раскошеливаться на проценты банку, всегда можно выбрать квартиру по карману: нет денег на одну – есть возможность переехать в другую, подешевле. Минусы в том, что траты на жилье – как это ни парадоксально звучит – увеличиваются. Ведь необходимо не только ежемесячно платить квартирному хозяину, но и откладывать на будущую покупку. Кроме того, никто не гарантирует, что, накопив через 10 лет $45 тыс. (стоимость более чем скромной однокомнатной квартиры в мае 2006 г.), гражданин сможет приобрести хотя бы комнату в коммуналке. Только до конца текущего года аналитики прогнозируют рост цен минимум на 30%.
Главный аргумент против ипотечной схемы существенен: придется серьезно переплатить за приобретаемое жилье. В результате оплаты процентов, страховок и т. д. ипотечная квартира за время выплаты кредита подорожает на 30–50%. Однако если жить не только днем сегодняшним, а озаботиться перспективой, то становится очевидным, что рост стоимости недвижимости в любом случае опережает ипотечную наценку. В условиях же так называемого растущего рынка, когда цены на квадратные метры ползут вверх на 1% в неделю, минус вообще плавно превращается в плюс. Заемщик не зависит от роста цен на недвижимость. Конечно, есть опасность, что стоимость метра начнет снижаться. Но когда Россия видела подобноероссийский рынок видел «экономическое чудо» в последний раз? Даже трудный 2005 год продемонстрировал всего лишь временную стагнацию на рынке ликвидного жилья.
Пример. Если горожанин приобрел квартиру в 2002 году за $20 тыс., взяв кредит на $17 тыс., то уже сегодня его жилье подорожало минимум в 2 раза. Таким образом, продав его, он может не только погасить кредит, но и неплохо заработать на разнице. Думается, что через 20 лет, когда срок выплаты кредита подойдет к завершению, прежняя стоимость купленного жилья покажется вообще смехотворной.
В числе других минусов ипотеки называют достаточно высокие дополнительные платежи за предоставление кредита, жесткие требования к заемщику, высокие проценты. Против дороговизны услуг по оценке, страховке и сопровождению кредита не поспоришь. Это факт. Однако развитие кредитного рынка заставляет банки искать пути смягчения требований к заемщику и создавать конкурентные продукты. Другими словами, проценты и размеры первоначального взноса снижаются, сроки погашения кредитов растут на глазах. Сегодня заемщику не обязательно иметь «белую» зарплату или поручителей, быть молодым, здоровым и «прописанным» в Петербурге. Кредиты выдают пенсионерам, бюджетникам со скромными доходами и даже судимым.
Плюсы ипотеки очевидны. Отдавая ежемесячный платеж банку, а не арендодателю, гражданин платит за собственное жилье, владельцам которого он становится сразу же после покупки и регистрации права собственности.
Два слова о цифрах
Пришло время посчитать. Итак, снимая жилье и выплачивая, предположим, по 10 тыс. руб. в месяц – а именно столько стоит сегодня аренда скромной «однушки» в спальном районе, – за 10 лет наниматель выплатит практически полную стоимость этого жилья. Именно 1 350 тыс. руб., или $45 тыс., стоит самая дешевая однокомнатная квартира на проспекте Ветеранов или на Гражданке.
Предположим, при этом гражданин пытается накопить на жилье по аналогичной стоимости. Очевидно, что 10 лет ему придется откладывать по 10–12 тыс. руб. в месяц. Итого, ежемесячные расходы на жилье составляют 20–22 тыс. руб., при этом нет никакой гарантии, что квартира все-таки будет куплена. Вдобавок ко всему в течение 10 лет человек не может жить полноценной жизнью: заводить детей, приобретать мебель по вкусу и т. п. Ведь аренда предполагает кочевой образ жизни, наниматель во многом зависит от «воли» арендодателя.
Решившись на кредит, надо понимать, что банку потребуется первоначальный взнос в размере 10–30% стоимости квартиры. От величины собственных средств заемщика зачастую зависит процентная ставка, размер которой в среднем составляет 10–12% годовых в валюте для вторичного рынка.
Предположим, что гражданин имеет лишь 10% для покупки квартиры за 1 350 тыс. руб. ($45 тыс.), таким образом, он занимает у банка 1 200 тыс. руб. под 12%. Причем надо иметь в виду, что для выдачи такой суммы банк потребует подтвердить доход не ниже 35 тыс. руб. в месяц. Если заемщик возьмет кредит на пять лет, аннуитетный (ежемесячный) платеж составит около 27 тыс. руб., на 10 лет – 17 тыс. руб., на 15 лет – 14 тыс. руб.* При стоимости аренды скромной однокомнатной квартиры в 10–12 тыс. руб., платежи действительно являются сопоставимыми.
Очевидно, что одних заявлений в прессе о преимуществах ипотеки недостаточно. Одно дело – прочитать, совсем другое – услышать из первых уст. Ведущие петербургские специалисты по вопросам кредитования начинают курс бесплатных семинаров, где каждый интересующийся горожанин сможет получить ответы на свои жилищные вопросы. Первый семинар состоится 7 июня в 15.00 по адресу: площадь Островского, 11.
Автор выражает благодарность Центру жилищного кредитования корпорации «Адвекс» и его директору Ирине Забродиной, а также Балтийской ипотечной корпорации (БИКОР).
* Данные взяты из открытых источников (www.bn.ru и сайты банков).
Комментарии 0