За комфорт надо платить
Конфликты между управляющими компаниями (УК) и нанявшими их собственниками стали привычным явлением. Далеко не всегда виноваты в них УК. Зачастую проблема в том, что жильцы не понимают: за комфорт в доме нужно платить.
Многие владельцы жилья думают, что, создав ТСЖ и взяв управление домом в свои руки, они смогут сэкономить на его содержании и обслуживании и сократить квартплату. Новоиспеченные «товарищи» считают, что затраты на капитальный и текущий ремонт им ни к чему, ведь аварий в доме пока, слава богу, не случалось. И исключают эти платежи из числа обязательных.
Про бесплатный сыр
«К сожалению, в Жилищном кодексе такое право за ТСЖ закреплено, и они им активно пользуются. Около 70% товариществ снижают квартплату за счет отчислений на содержание и текущий ремонт. Не говоря уже о капитальном. Это может привести к катастрофическим последствиям, когда через несколько лет начнут в массовом порядке отказывать инженерные системы, рушиться крыши и т. д.», - говорит зав. кафедрой «Правовое регулирование в строительстве и ЖКХ» Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКХ (Москва) Сергей Филимонов.
Если за управление домом берется грамотная УК, то не в ее интересах привести дом к краху. Ведь тогда она потеряет источник дохода.
Но большинство собственников не хотят связываться с управленцами. Пожалуй, основная причина этого - опасение, что услуги специализированной УК обойдутся им слишком дорого.
Действительно, когда на объект выходит УК, квартплата обычно вырастает (в среднем на 10-20%). И причина не в том, что фирма, как полагают многие жильцы, специально ставит задачу ободрать клиентов как липку. Наоборот, компания-мошенница старается цены не повышать, чтобы до поры до времени не вызвать недовольства жильцов. Она создает видимость работы на объекте, собирая с них квартплату, но не предоставляя заявленных услуг. Когда обитатели дома это поймут, им останется только пытаться вытребовать с УК свои деньги через суд. Удается это сделать лишь в редких случаях.
Добросовестная фирма, заинтересованная в том, чтобы ТСЖ не отказалось от ее услуг, обязательно должна включить в перечень работ помимо текущего содержания еще и планово-предупредительный, а для большинства петербургских домов и капитальный ремонт здания и его оборудования. «Снизить квартплату при помощи грамотного управления можно только в новых домах, да и то не всегда. Таких объектов единицы. Практически весь жилищный фонд города требует капитального ремонта тех или иных систем, а многим домам нужен полный капремонт. Поэтому дополнительных затрат не избежать», - считает Андрей Пономарев, коммерческий директор ЗАО «ПРЭО «Сети и системы».
Объяснить это собственникам удается далеко не всегда. Как говорят специалисты, обычно жильцы заявляют: вот моя квартира, которую я купил, а дальше знать ничего не хочу. «Мы объясняем людям так: представьте, что у вас не квартира, а собственный дом. Ведь тогда никто за вас не побеспокоится об уборке снега, ремонте крыши и водопровода. Вам даже в голову не придет, что кто-то должен сделать это за вас. Многоквартирный дом - это то же самое, только он большой», - говорит Андрей Вербников, гендиректор ПРЭО «Сети и системы».
Рай наступит не сразу
Еще одно распространенное заблуждение рядового жильца: он считает, что сразу после заключения контракта с УК в доме должна наступить благодать. Батареи сами собой потеплеют, крыша покроется новой жестью, а из подъездов перестанут воровать стекла и радиаторы. А если всего этого не происходит на следующий же день - значит, виноваты управленцы. Но учитывая, что степень износа внутридомовых сетей составляет 60-80% и что в большинстве домов как минимум четверть обитателей имеет долги по квартплате (и не собирается их гасить), такая «райская» перспектива просто невозможна. Какой бы гениальной ни была УК, ликвидировать весь недоремонт, копившийся в доме десятилетиями, она не сможет.
Часто после проведения ремонта, скажем, домовых тепло- или электросетей образуется экономия энергии, а стало быть, и средств, которые раньше тратились на ее оплату. В некоторых ТСЖ эти деньги распределяют между жильцами, снижая квартплату (если правление ТСЖ честное). В других граждане об экономии даже не догадываются (если правление не стесняется в распределении «товарищеского» бюджета).
По мнению специалистов, выплачивать деньги жильцам - недальновидно. «Ни одна грамотная компания - неважно, чем она управляет, жилым домом или коммерческим объектом, - не станет так распоряжаться сэкономленными средствами. Она направит их на улучшение состояния объекта. Это аксиома. Но, к сожалению, мало кто из граждан это понимает», - говорит Владимир Кузьмичев, директор департамента по управлению и эксплуатации недвижимости холдинга «ЛенСпецСМУ». Он считает, что на ремонт и обустройство дома нужно тратить не только деньги, сэкономленные на потреблении жилищно-коммунальных услуг, но и прибыль, которую ТСЖ может получить, сдавая в аренду нежилые помещения (подвалы, чердаки и т.д.), стены и крышу дома - под размещение рекламы, а также иные доходы «товарищей». Например, можно на эти суммы построить около дома детские площадки, разбить газоны, обнести двор забором и устроить постоянный пост охраны, чтобы во двор не ходили посторонние, и т. д. Все эти вложения в конечном счете вернутся собственникам в гораздо большем размере - ведь в итоге повысится стоимость жилья в таком доме.
Сам себе сантехник
Строя бюджет ТСЖ, владельцы жилья, разумеется, стремятся сэкономить каждую копейку и часто решают, что им хватит одного специалиста, который будет приходить на несколько часов в неделю. Юристов в штат берут крайне редко, совершая, по мнению профессиональных управленцев, большую ошибку. «Жилищный комитет часто заявляет, что оплатит за счет бюджета недоремонт, накопившийся в доме до момента создания ТСЖ. Но много ли вы знаете случаев, когда это действительно происходило? Большинство горожан даже не догадываются, что их домам причитаются эти деньги, а тем более не знают, как их вытребовать у города. Согласитесь, что у фирмы, владеющей этой информацией, имеющей в своем распоряжении юристов, которые разбираются в законодательстве, гораздо больше шансов доказать право ТСЖ на получение этих средств, чем группе неуверенных в себе жильцов», - говорит гендиректор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрей Лушников.
Без квалифицированного юриста не обойтись и при оформлении ТСЖ. По данным управляющих компаний, к ним часто обращаются граждане именно за этой услугой, так как не знают, какие документы нужно собирать для регистрации, как их составить. Наиболее распространенная ошибка - граждане не переоформляют техническую документацию на дом (в ней должны быть отражены все данные об инженерных сетях здания и прочих его конструктивных особенностях). Как сообщили в ПРЭО «Сети и системы», холода нынешней зимы стали своеобразной проверкой, выявившей такие случаи. «Нас этой зимой часто вызывали для устранения аварий на электросетях. Причем оказывалось, что в зоне ответственности «Ленэнерго», то есть на внешних сетях, неполадки устранялись оперативно и профессионально. А вот с сетями, принадлежащими жильцам, было много проблем. Нашим специалистам приходилось разбираться в неграмотно составленной технической документации. На многих объектах в сетях электроснабжения годами не проводились планово-предупредительные ремонтные работы», - рассказал Вербников.
Жильцы обычно экономят на специалистах, считая, что документацию на дом могут составить сами или попросить знакомого сантехника, электрика. Последствия могут оказаться весьма плачевными.
Многие владельцы жилья думают, что, создав ТСЖ и взяв управление домом в свои руки, они смогут сэкономить на его содержании и обслуживании и сократить квартплату. Новоиспеченные «товарищи» считают, что затраты на капитальный и текущий ремонт им ни к чему, ведь аварий в доме пока, слава богу, не случалось. И исключают эти платежи из числа обязательных.
Про бесплатный сыр
«К сожалению, в Жилищном кодексе такое право за ТСЖ закреплено, и они им активно пользуются. Около 70% товариществ снижают квартплату за счет отчислений на содержание и текущий ремонт. Не говоря уже о капитальном. Это может привести к катастрофическим последствиям, когда через несколько лет начнут в массовом порядке отказывать инженерные системы, рушиться крыши и т. д.», - говорит зав. кафедрой «Правовое регулирование в строительстве и ЖКХ» Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКХ (Москва) Сергей Филимонов.
Если за управление домом берется грамотная УК, то не в ее интересах привести дом к краху. Ведь тогда она потеряет источник дохода.
Но большинство собственников не хотят связываться с управленцами. Пожалуй, основная причина этого - опасение, что услуги специализированной УК обойдутся им слишком дорого.
Действительно, когда на объект выходит УК, квартплата обычно вырастает (в среднем на 10-20%). И причина не в том, что фирма, как полагают многие жильцы, специально ставит задачу ободрать клиентов как липку. Наоборот, компания-мошенница старается цены не повышать, чтобы до поры до времени не вызвать недовольства жильцов. Она создает видимость работы на объекте, собирая с них квартплату, но не предоставляя заявленных услуг. Когда обитатели дома это поймут, им останется только пытаться вытребовать с УК свои деньги через суд. Удается это сделать лишь в редких случаях.
Добросовестная фирма, заинтересованная в том, чтобы ТСЖ не отказалось от ее услуг, обязательно должна включить в перечень работ помимо текущего содержания еще и планово-предупредительный, а для большинства петербургских домов и капитальный ремонт здания и его оборудования. «Снизить квартплату при помощи грамотного управления можно только в новых домах, да и то не всегда. Таких объектов единицы. Практически весь жилищный фонд города требует капитального ремонта тех или иных систем, а многим домам нужен полный капремонт. Поэтому дополнительных затрат не избежать», - считает Андрей Пономарев, коммерческий директор ЗАО «ПРЭО «Сети и системы».
Объяснить это собственникам удается далеко не всегда. Как говорят специалисты, обычно жильцы заявляют: вот моя квартира, которую я купил, а дальше знать ничего не хочу. «Мы объясняем людям так: представьте, что у вас не квартира, а собственный дом. Ведь тогда никто за вас не побеспокоится об уборке снега, ремонте крыши и водопровода. Вам даже в голову не придет, что кто-то должен сделать это за вас. Многоквартирный дом - это то же самое, только он большой», - говорит Андрей Вербников, гендиректор ПРЭО «Сети и системы».
Рай наступит не сразу
Еще одно распространенное заблуждение рядового жильца: он считает, что сразу после заключения контракта с УК в доме должна наступить благодать. Батареи сами собой потеплеют, крыша покроется новой жестью, а из подъездов перестанут воровать стекла и радиаторы. А если всего этого не происходит на следующий же день - значит, виноваты управленцы. Но учитывая, что степень износа внутридомовых сетей составляет 60-80% и что в большинстве домов как минимум четверть обитателей имеет долги по квартплате (и не собирается их гасить), такая «райская» перспектива просто невозможна. Какой бы гениальной ни была УК, ликвидировать весь недоремонт, копившийся в доме десятилетиями, она не сможет.
Часто после проведения ремонта, скажем, домовых тепло- или электросетей образуется экономия энергии, а стало быть, и средств, которые раньше тратились на ее оплату. В некоторых ТСЖ эти деньги распределяют между жильцами, снижая квартплату (если правление ТСЖ честное). В других граждане об экономии даже не догадываются (если правление не стесняется в распределении «товарищеского» бюджета).
По мнению специалистов, выплачивать деньги жильцам - недальновидно. «Ни одна грамотная компания - неважно, чем она управляет, жилым домом или коммерческим объектом, - не станет так распоряжаться сэкономленными средствами. Она направит их на улучшение состояния объекта. Это аксиома. Но, к сожалению, мало кто из граждан это понимает», - говорит Владимир Кузьмичев, директор департамента по управлению и эксплуатации недвижимости холдинга «ЛенСпецСМУ». Он считает, что на ремонт и обустройство дома нужно тратить не только деньги, сэкономленные на потреблении жилищно-коммунальных услуг, но и прибыль, которую ТСЖ может получить, сдавая в аренду нежилые помещения (подвалы, чердаки и т.д.), стены и крышу дома - под размещение рекламы, а также иные доходы «товарищей». Например, можно на эти суммы построить около дома детские площадки, разбить газоны, обнести двор забором и устроить постоянный пост охраны, чтобы во двор не ходили посторонние, и т. д. Все эти вложения в конечном счете вернутся собственникам в гораздо большем размере - ведь в итоге повысится стоимость жилья в таком доме.
Сам себе сантехник
Строя бюджет ТСЖ, владельцы жилья, разумеется, стремятся сэкономить каждую копейку и часто решают, что им хватит одного специалиста, который будет приходить на несколько часов в неделю. Юристов в штат берут крайне редко, совершая, по мнению профессиональных управленцев, большую ошибку. «Жилищный комитет часто заявляет, что оплатит за счет бюджета недоремонт, накопившийся в доме до момента создания ТСЖ. Но много ли вы знаете случаев, когда это действительно происходило? Большинство горожан даже не догадываются, что их домам причитаются эти деньги, а тем более не знают, как их вытребовать у города. Согласитесь, что у фирмы, владеющей этой информацией, имеющей в своем распоряжении юристов, которые разбираются в законодательстве, гораздо больше шансов доказать право ТСЖ на получение этих средств, чем группе неуверенных в себе жильцов», - говорит гендиректор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрей Лушников.
Без квалифицированного юриста не обойтись и при оформлении ТСЖ. По данным управляющих компаний, к ним часто обращаются граждане именно за этой услугой, так как не знают, какие документы нужно собирать для регистрации, как их составить. Наиболее распространенная ошибка - граждане не переоформляют техническую документацию на дом (в ней должны быть отражены все данные об инженерных сетях здания и прочих его конструктивных особенностях). Как сообщили в ПРЭО «Сети и системы», холода нынешней зимы стали своеобразной проверкой, выявившей такие случаи. «Нас этой зимой часто вызывали для устранения аварий на электросетях. Причем оказывалось, что в зоне ответственности «Ленэнерго», то есть на внешних сетях, неполадки устранялись оперативно и профессионально. А вот с сетями, принадлежащими жильцам, было много проблем. Нашим специалистам приходилось разбираться в неграмотно составленной технической документации. На многих объектах в сетях электроснабжения годами не проводились планово-предупредительные ремонтные работы», - рассказал Вербников.
Жильцы обычно экономят на специалистах, считая, что документацию на дом могут составить сами или попросить знакомого сантехника, электрика. Последствия могут оказаться весьма плачевными.
Комментарии 0