Земля – «товарищам»!
Оформив собственность на землю, прилегающую к дому, члены ТСЖ и ЖСК получают возможность не только защитить себя от посягательства застройщиков на их территорию, но и самостоятельно зарабатывать - например, сдавая участок в аренду.
Согласно Жилищному кодексу (ЖК) земельный участок, на котором стоит здание, - это часть общего имущества многоквартирного дома. А значит, он может принадлежать собственникам на праве общей долевой собственности.
Как получить землю
Чтобы узаконить это право, нужно собрать несколько документов. Их перечень приведен в «Инструкции по формированию земельного участка…», утвержденной распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ), от 20.04.2005 №500-РК.
Но прежде всего нужно провести общее собрание собственников дома, на котором должно быть принято решение об оформлении участка. Протокол собрания прилагается к пакету документов, которые владельцы отправляют в КЗРиЗ.
Комитет направляет запросы в КГА (о границах земельного участка, его ограничениях и сервитутах), в Главное управление Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО (о зарегистрированных правах на помещения в доме), в КГИОП (если дом является памятником). Получив эти документы, КЗРиЗ выдает топогеодезической организации (которую выбирают собственники) техзадание на межевание участка. Потом комитет издает распоряжение об утверждении границ земельного участка и обеспечивает проведение его кадастрового учета в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по СПб. И после этого выдает ТСЖ (ЖСК, ЖК) копию распоряжения об утверждении границ участка и его кадастровый план. Теперь «товарищи» (или «кооператоры») владеют территорией вокруг дома. Как уверяют в КЗРиЗ, процедура не должна занимать больше трех месяцев.
Сколько дадут
Полученный надел может оказаться совсем мизерным. Или участок вовсе обрежут по фундаменту. Как сообщили в КУГИ, размер земельного участка устанавливается с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. На дома, построенные после 1997 года, распространяется действие Постановления Правительства РФ от 26.09.1997 №1223. Оно предписывает устанавливать границы по красным линиям, границам смежных участков (если они есть) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. Территории общего пользования (площади, улицы, автодороги, скверы и т.д.) собственники получить не могут. Так что у многих граждан (например, у обитателей домов в центре города) шансов расширить свои владения за пределы здания нет.
Выделить личный надел один собственник не имеет права. Зато вместе «товарищи» или «кооператоры» могут распоряжаться землей. Скажем, построить на ней детскую или спортивную площадку, разбить клумбы, закрыть двор для посторонних. Можно сделать пристройку к дому - жилую или для коммерческого использования (под магазин, кафе). Или просто сдавать землю в аренду. Но как только собственники станут землевладельцами, им придется платить соответствующие налоги. А если они будут вести на земле коммерческую деятельность, и за это тоже нужно отчислять налоговую дань. Она будет поделена между землевладельцами пропорционально их доле в общей долевой собственности.
Брать или не брать?
Описанную процедуру Смольный ввел лишь в конце прошлого года. До этого действовал более сложный порядок. Власти требовали письменного согласия на оформление земли от каждого собственника в доме. «Выполнить это требование было почти невозможно. В доме обязательно найдется человек, который не захочет писать такое заявление, да и найти всех собственников очень трудно. Кто-то живет за границей, кто-то сидит в тюрьме, другой находится на излечении в психиатрической клинике, а значит, не может принимать такие решения. Поэтому процесс шел очень медленно», - рассказала Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ. С тех пор как в середине 1990-х было разрешено оформлять землю в собственность товариществ и кооперативов, к марту 2005-го землевладельцами стали жильцы лишь трех домов. Но и после упрощения процедуры их ряды пополнились незначительно. С одной стороны, причина в инертности самих собственников. С другой - чиновники не спешат раздавать землю.
Ассоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ уже второй год пытается «продавить» через городской парламент законопроект об оформлении собственности ЖСК и ЖК на землю, закрепленную за ними с советских времен. Губернатор дважды накладывала вето на этот документ. «Мы платим налоги за участки вокруг наших домов. Но когда речь заходит о наших правах на них, нам отказывают в регистрации собственности. При этом на той же земле по разрешению правительства строятся новые объекты. Доходит до парадокса: некоторые ЖСК по советским документам не имеют никакой земли, но налог с них все равно берут. Почему в одних случаях город считает, что эта земля наша и мы должны за нее платить, а в других отказывается нам ее отдать?» - недоумевает Марина Акимова. По словам депутата ЗС Михаила Амосова, он «имел личную беседу на эту тему с губернатором», которая категорически отказалась идти навстречу кооперативам в этом вопросе.
«Зачем всем оформлять землю в собственность? ЖК позволяет взять ее в аренду. Сделать это намного проще. Конечно, в этом случае нельзя будет строить на ней капитальных сооружений, но сделать жизнь в доме более комфортной – вполне», - говорит начальник управления по работе с объединениями собственников и управляющими компаниями Жилищного комитета Олег Вихтюк.
«Процесс оформления собственности на землю нельзя пускать на самотек, - считает гендиректор консалтинговой компании «Выбор» Алексей Степаненко. - Люди еще не осознали, что быть собственниками - это большая ответственность. Некоторые ТСЖ, взяв на свой баланс дома, доводят их до аварийного состояния. Чего ожидать от таких хозяев, если они захотят что-то строить на своей территории? Тем более законодательно этот процесс не описан».
Впрочем, это не означает, что не следует и пытаться стать землевладельцами. Наоборот, только с получением придомового участка собственники могут эффективно управлять своим домом. Как считает Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства и председатель правления ТСЖ своего дома, собственность на здание без собственности на землю неполноценна. «Мы пока не оформили территорию, но такие планы у нас есть. Конечно, хотелось бы получить участок не просто по периметру дома, а с двором. Тогда мы бы узаконили парковку, закрепив места за машинами жильцов и зафиксировав плату за оборудование (шлагбаум, электронные брелоки для въезда) и за обслуживание. После оформления собственности мы планируем также устроить ограждение газонов. Конечно, некоторые из этих планов можно реализовать и не имея земли в собственности. Но, во-первых, если мы оградим двор без прав на территорию, в любой момент от нас могут потребовать снять ограждение. Во-вторых, когда земля в собственности, можно с большим эффектом содержать в порядке придомовую территорию. Например, мы добились от муниципалов благоустройства двора. Но ведь это состояние нужно поддерживать. А сейчас, если мы заговорим на общем собрании о выделении денег на те или иные работы по благоустройству, всегда найдутся члены ТСЖ, которые выступят против таких расходов. Мол, это не наше, зачем на это общие деньги тратить?»
С другой стороны, не все собственники готовы принять решение об оформлении земли. Многие сомневаются, полагая, что цена за оформление и последующие земельные платежи могут оказаться слишком большими. Причем даже КЗРиЗ не может пока ответить, каков будет алгоритм ценообразования. «В нашем доме живут и люди с деньгами, и люди без оных, посему вопрос будет решаться непросто», - считает А. Шаскольский.
Согласно Жилищному кодексу (ЖК) земельный участок, на котором стоит здание, - это часть общего имущества многоквартирного дома. А значит, он может принадлежать собственникам на праве общей долевой собственности.
Как получить землю
Чтобы узаконить это право, нужно собрать несколько документов. Их перечень приведен в «Инструкции по формированию земельного участка…», утвержденной распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ), от 20.04.2005 №500-РК.
Но прежде всего нужно провести общее собрание собственников дома, на котором должно быть принято решение об оформлении участка. Протокол собрания прилагается к пакету документов, которые владельцы отправляют в КЗРиЗ.
Комитет направляет запросы в КГА (о границах земельного участка, его ограничениях и сервитутах), в Главное управление Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО (о зарегистрированных правах на помещения в доме), в КГИОП (если дом является памятником). Получив эти документы, КЗРиЗ выдает топогеодезической организации (которую выбирают собственники) техзадание на межевание участка. Потом комитет издает распоряжение об утверждении границ земельного участка и обеспечивает проведение его кадастрового учета в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по СПб. И после этого выдает ТСЖ (ЖСК, ЖК) копию распоряжения об утверждении границ участка и его кадастровый план. Теперь «товарищи» (или «кооператоры») владеют территорией вокруг дома. Как уверяют в КЗРиЗ, процедура не должна занимать больше трех месяцев.
Сколько дадут
Полученный надел может оказаться совсем мизерным. Или участок вовсе обрежут по фундаменту. Как сообщили в КУГИ, размер земельного участка устанавливается с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. На дома, построенные после 1997 года, распространяется действие Постановления Правительства РФ от 26.09.1997 №1223. Оно предписывает устанавливать границы по красным линиям, границам смежных участков (если они есть) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. Территории общего пользования (площади, улицы, автодороги, скверы и т.д.) собственники получить не могут. Так что у многих граждан (например, у обитателей домов в центре города) шансов расширить свои владения за пределы здания нет.
Выделить личный надел один собственник не имеет права. Зато вместе «товарищи» или «кооператоры» могут распоряжаться землей. Скажем, построить на ней детскую или спортивную площадку, разбить клумбы, закрыть двор для посторонних. Можно сделать пристройку к дому - жилую или для коммерческого использования (под магазин, кафе). Или просто сдавать землю в аренду. Но как только собственники станут землевладельцами, им придется платить соответствующие налоги. А если они будут вести на земле коммерческую деятельность, и за это тоже нужно отчислять налоговую дань. Она будет поделена между землевладельцами пропорционально их доле в общей долевой собственности.
Брать или не брать?
Описанную процедуру Смольный ввел лишь в конце прошлого года. До этого действовал более сложный порядок. Власти требовали письменного согласия на оформление земли от каждого собственника в доме. «Выполнить это требование было почти невозможно. В доме обязательно найдется человек, который не захочет писать такое заявление, да и найти всех собственников очень трудно. Кто-то живет за границей, кто-то сидит в тюрьме, другой находится на излечении в психиатрической клинике, а значит, не может принимать такие решения. Поэтому процесс шел очень медленно», - рассказала Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ. С тех пор как в середине 1990-х было разрешено оформлять землю в собственность товариществ и кооперативов, к марту 2005-го землевладельцами стали жильцы лишь трех домов. Но и после упрощения процедуры их ряды пополнились незначительно. С одной стороны, причина в инертности самих собственников. С другой - чиновники не спешат раздавать землю.
Ассоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ уже второй год пытается «продавить» через городской парламент законопроект об оформлении собственности ЖСК и ЖК на землю, закрепленную за ними с советских времен. Губернатор дважды накладывала вето на этот документ. «Мы платим налоги за участки вокруг наших домов. Но когда речь заходит о наших правах на них, нам отказывают в регистрации собственности. При этом на той же земле по разрешению правительства строятся новые объекты. Доходит до парадокса: некоторые ЖСК по советским документам не имеют никакой земли, но налог с них все равно берут. Почему в одних случаях город считает, что эта земля наша и мы должны за нее платить, а в других отказывается нам ее отдать?» - недоумевает Марина Акимова. По словам депутата ЗС Михаила Амосова, он «имел личную беседу на эту тему с губернатором», которая категорически отказалась идти навстречу кооперативам в этом вопросе.
«Зачем всем оформлять землю в собственность? ЖК позволяет взять ее в аренду. Сделать это намного проще. Конечно, в этом случае нельзя будет строить на ней капитальных сооружений, но сделать жизнь в доме более комфортной – вполне», - говорит начальник управления по работе с объединениями собственников и управляющими компаниями Жилищного комитета Олег Вихтюк.
«Процесс оформления собственности на землю нельзя пускать на самотек, - считает гендиректор консалтинговой компании «Выбор» Алексей Степаненко. - Люди еще не осознали, что быть собственниками - это большая ответственность. Некоторые ТСЖ, взяв на свой баланс дома, доводят их до аварийного состояния. Чего ожидать от таких хозяев, если они захотят что-то строить на своей территории? Тем более законодательно этот процесс не описан».
Впрочем, это не означает, что не следует и пытаться стать землевладельцами. Наоборот, только с получением придомового участка собственники могут эффективно управлять своим домом. Как считает Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства и председатель правления ТСЖ своего дома, собственность на здание без собственности на землю неполноценна. «Мы пока не оформили территорию, но такие планы у нас есть. Конечно, хотелось бы получить участок не просто по периметру дома, а с двором. Тогда мы бы узаконили парковку, закрепив места за машинами жильцов и зафиксировав плату за оборудование (шлагбаум, электронные брелоки для въезда) и за обслуживание. После оформления собственности мы планируем также устроить ограждение газонов. Конечно, некоторые из этих планов можно реализовать и не имея земли в собственности. Но, во-первых, если мы оградим двор без прав на территорию, в любой момент от нас могут потребовать снять ограждение. Во-вторых, когда земля в собственности, можно с большим эффектом содержать в порядке придомовую территорию. Например, мы добились от муниципалов благоустройства двора. Но ведь это состояние нужно поддерживать. А сейчас, если мы заговорим на общем собрании о выделении денег на те или иные работы по благоустройству, всегда найдутся члены ТСЖ, которые выступят против таких расходов. Мол, это не наше, зачем на это общие деньги тратить?»
С другой стороны, не все собственники готовы принять решение об оформлении земли. Многие сомневаются, полагая, что цена за оформление и последующие земельные платежи могут оказаться слишком большими. Причем даже КЗРиЗ не может пока ответить, каков будет алгоритм ценообразования. «В нашем доме живут и люди с деньгами, и люди без оных, посему вопрос будет решаться непросто», - считает А. Шаскольский.
Комментарии 0