«Сталинки»: избирательно ликвидны
Цены на сталинские дома в зависимости от локации сегодня колеблются от $1000 до $2500 за квадратный метр. Покупатели охотно берут дорогие «сталинки» в историческом центре и на Московском проспекте, но обходят вниманием варианты подешевле.
Чем дороже «сталинка», тем проще ее продать - такой неожиданный вывод следует из анализа ситуации на питерском рынке. «На удобную квартиру без изъянов за $160-180 тыс. легче найти покупателя, чем на вариант с недостатками за $120 тыс.», - говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Покупатели квартир в «сталинках» - обычно люди, свободные в средствах, и они не станут мириться с недостатками жилья. Тем более что у них есть возможность примерно за те же деньги приобрести квартиру в хорошем новом доме.
Неплохой спрос на квартиры в центральных районах: на Советских улицах, в окрестностях Таврического сада, где цены доходят до $220 тыс. за 85-метровую «трешку». На Петроградке вблизи станции метро «Горьковская» за такое жилье запрашивают от $120 до $170 тыс. Специалисты не сомневаются, что все выставленные объекты через некоторое время найдут покупателей: престижная локация и сравнительно неплохое состояние дома.
В Московском районе у приличных «сталинок» также неплохие перспективы. Вблизи парка Победы не редкость ценники $100-140 тыс. за квартиру около 80 кв. м. За идеальные варианты: более просторные, видовые, в полностью расселенном и отремонтированном подъезде - просят до $200 тыс.
Продать квартиру в сталинском доме в непрестижных кварталах (к примеру, в Полюстрово или вблизи станции «Елизаровская») совсем сложно. Клиентов, согласных выложить $85 тыс. за 80-метровую «трешку», тяжело будет уговорить переехать в запущенный подъезд с «коммунальным» окружением. Ниже опускать цену бессмысленно для владельцев: более просторного жилья уже не купить, а иначе зачем затевать продажу?
Хуже «хрущевок»
Если «сталинки» в популярных местах почти полностью расселены, то в менее престижных кварталах еще очень велика доля коммуналок. Официальных данных на этот счет не существует, однако показательна статистика: сколько в предложении встречается комнат по сравнению с отдельными квартирами. Это не дает возможности точно определить процент нерасселенного жилья этой категории: квартиры и комнаты оборачиваются на рынке по-разному. Комнаты чаще перепродаются, но меньше времени стоят в листингах. Однако общие выводы сделать можно.
По данным портала bsn.ru, в Петербурге в сталинских домах предлагается 776 отдельных квартир и 255 комнат. Для сравнения: в более поздней советской «панели» (за исключением «кораблей») это соотношение примерно 8:1. Даже с «хрущевками» ситуация получше.
В наиболее востребованных местах доля коммуналок ниже. К примеру, на Московский район приходится 24% городского предложения квартир и лишь 11% - комнат. Аналогичная ситуация в Василеостровском (7% квартир и 4% комнат), Петроградском (6 и 1%), Приморском (3,5 и 2%) районах. Обратная картина - в Кировском (16% квартир против 26% комнат), Невском (12 и 17%), Калининском (2,5 и 6%) и Адмиралтейском (2 и 6%).
Адмиралтейский район хоть и относится к историческом центру, но «сталинки» здесь расположены в самом неудачном месте - за Обводным каналом, в промзоне у станции метро «Нарвская». Такие же дома, но находящиеся немного дальше от центра - уже в Кировском районе, ценятся куда выше.
Примечательно, что на ценах комнат в коммуналках почти не сказывается престижность района: за 15-18-метровую комнату на Московском проспекте, на Васильевском острове и в окрестностях «Лесной» просят сегодня $20-23 тыс. Влияет лишь расстояние до метро и число соседей в квартире. Стесненные в средствах покупатели рассматривают комнаты как временный вариант и не готовы переплачивать за место.
Лучшие до конца века
Всплеск интереса к «сталинкам» пришелся на начало - середину 1990-х годов. В то время эти дома считались наиболее качественным жильем, а привлекательность исторического центра была для многих покупателей под вопросом. Состоятельные горожане с удовольствием приобретали жилплощадь в монументальных зданиях середины ХХ века - расселяли коммуналки, вкладывались в ремонт и обстановку, делали перепланировки, объединяли соседние квартиры, в результате получая просторные 5-6-комнатные апартаменты. Своеобразный рекорд - 13-комнатная «сталинка» у станции метро «Московская» с тремя санузлами общей площадью 325 кв. м (выставлена в продажу за полмиллиона долларов).
К началу XXI века приоритеты поменялись. Любая периферия перестала считаться престижным местом, а представления о современном комфорте стали воплощать новые дома. Владельцы «сталинок» все активнее начали менять жилье. В предложении и сегодня немало квартир с перепланировками (это считается бесспорным достоинством и поднимает цену на $10-15 тыс.), с приличным ремонтом (с учетом амортизации и быстро устаревающих технологий и материалов), иногда с дорогой мебелью и техникой. Продавцы - люди состоятельные, как правило, никуда не спешат и ценники не снижают.
Покупают квартиры в сталинских домах из разных соображений: для одних переехать в «сталинку» - мечта всей жизни, другие просто не в восторге от нового строительства. «После того как на рынок наконец вышли дома, заявленные застройщиками как высококачественные, многие граждане разочаровались в этих постройках: много соседей, нет ощущения «клубности», потолки низкие, да и планировки подкачали. Особенно заметно это на примере объектов, сдаваемых в Московском районе. Некоторые покупатели опять начали искать жилье в сталинских домах», - комментирует Сергей Дроздов. Однако таких клиентов все же немного и вряд ли станет больше: выбор новостроек с каждым годом растет, а дома 1950-х годов ветшают.
«Жилье в Московском районе активно покупают москвичи и приезжие с Севера: если им нужны «статусные» улицы, они знают лишь Невский и Московский проспекты. Не хватает денег на центр - едут к парку Победы», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев.
В агентстве «Адвекс» вспоминают недавнего клиента, который менял «сталинку» в Калининском районе на аналогичную квартиру в Московском, потому что ему объяснили: все «нормальные пацаны» живут на Московском проспекте. Клиент потребовал жилье с окнами на проезжую часть, хотя у разборчивых покупателей такие квартиры считаются менее престижными, чем апартаменты, смотрящие во двор.
В цене сады и парки
Самые дорогие «сталинки» - по $2500/кв. м - в Центральном районе, в окрестностях Таврического сада. Если локация «не очень» (например, на Советских улицах), цены будут заметно ниже: кв. м пойдет за $1500-1600. На Петроградке самые дорогие варианты - в окрестностях «Горьковской» - оцениваются в $2000/кв. м. Но если место плохое (например, улица Красного Курсанта), можно встретить варианты по $1300-1400. На Васильевском ценники еще скромнее. На Большом проспекте встречаются варианты по $1500-1600/кв. м, в районе Гавани - $1300-1400.
Из периферийных районов вне конкуренции - Московский. Здесь цены даже выше, чем на Васильевском острове. 55-метровая «двушка» у парка Победы, но без особых изысков, обойдется покупателю в $80-90 тыс. Такая же квартира вблизи станции «Московская» - примерно на $8000-10 000 дешевле. Вблизи «Электросилы» ее стоимость будет еще на $4000-5000 ниже.
В Кировском районе «сталинки» ценятся куда меньше. И сами дома здесь не столь «пафосные», и доля коммуналок выше. Стоимость вполне приличной «двушки» начинается от $65 тыс. в Автово и от $60 тыс. - вблизи Кировского завода. Примерно в те же деньги обойдется «сталинка» в Невском и Красногвардейском районах. (Большая Охта чуть дальше от метро, чем Малая, но цены тут выше: и дома, и дворы поприличнее.)
В Выборгском районе цены разнятся: у «Лесной» - дешево, зато на «Удельной» квартиры стоят примерно столько же, как в Московском районе возле «Электросилы». Чуть дешевле, чем на «Удельной», жилье в Приморском районе: на Черной речке выложить от $70 тыс. до 80 тыс. за «двушку» все же придется.
Очень дешевы «сталинки» в Полюстрово. Сами квартиры здесь довольно компактны: не редкость «двушки» по 45 кв. м. Купить такой объект можно за $51-55 тыс. (двухкомнатная «хрущевка» в Московском районе обойдется почти в те же деньги). В самых неудобных местах цены на сталинскую жилплощадь опускаются до $1000 за кв. м: такие варианты есть вблизи «Нарвской» - на Старопетергофском проспекте, Лифляндской улице.
Открытым остается вопрос дальних перспектив сталинских кварталов. Людей, эмоционально привязанных к «сталинкам» (а это прежде всего петербуржцы старшего поколения), с каждым годом становится меньше. Остальные покупатели чаще выбирают новое качественное жилье. Ресурс «сталинок» рассчитан на 150 лет, пока прошла лишь треть этого срока. Но кому будет нужна монументальная архитектура 1950-х годов хотя бы лет через двадцать - вопрос.
Мнения экспертов
Екатерина Романенко, исполнительный директор агентства недвижимости «Экотон»: «Сталинка» немного дешевле, чем квартира в новом доме - с учетом предстоящей отделки. Кроме того, можно найти очень хорошие варианты. Несомненный плюс старых домов - они уже не осядут, не дадут трещин. В новостройках минимум два года спокойной жизни не получится из-за того, что все соседи будут делать ремонт. Основной недостаток старых домов - очень плохое обслуживание, эксплуатационные службы не следят за состоянием подъездов, стен, коммуникаций».
Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас»: «В предложении «сталинок» очень много коммунальных квартир. Владельцы выставляют экономически необоснованную цену исходя лишь из своих представлений, какое альтернативное жилье им «положено». Есть покупатели (старшего поколения), которые тяготеют именно к этому типу дома. Из-за недостатка денег они согласны ехать к «Лесной» или «Ломоносовской». Это поддерживает некоторый спрос на «сталинки» с сомнительной локацией.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»: «Хорошо покупают «сталинки» в центре. Там любая квартира относительно быстро находит своего покупателя. Более или менее неплохо берут квартиры в Московском районе, похуже - в Автово. С остальными местами ситуация довольно печальная: продать жилье непросто, объекты стоят в листингах годами. Полагаю, что квартиры в Московском районе будут востребованы еще довольно долго, это место привлекает покупателей. Про другие периферийные районы того же сказать не могу».
Чем дороже «сталинка», тем проще ее продать - такой неожиданный вывод следует из анализа ситуации на питерском рынке. «На удобную квартиру без изъянов за $160-180 тыс. легче найти покупателя, чем на вариант с недостатками за $120 тыс.», - говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Покупатели квартир в «сталинках» - обычно люди, свободные в средствах, и они не станут мириться с недостатками жилья. Тем более что у них есть возможность примерно за те же деньги приобрести квартиру в хорошем новом доме.
Неплохой спрос на квартиры в центральных районах: на Советских улицах, в окрестностях Таврического сада, где цены доходят до $220 тыс. за 85-метровую «трешку». На Петроградке вблизи станции метро «Горьковская» за такое жилье запрашивают от $120 до $170 тыс. Специалисты не сомневаются, что все выставленные объекты через некоторое время найдут покупателей: престижная локация и сравнительно неплохое состояние дома.
В Московском районе у приличных «сталинок» также неплохие перспективы. Вблизи парка Победы не редкость ценники $100-140 тыс. за квартиру около 80 кв. м. За идеальные варианты: более просторные, видовые, в полностью расселенном и отремонтированном подъезде - просят до $200 тыс.
Продать квартиру в сталинском доме в непрестижных кварталах (к примеру, в Полюстрово или вблизи станции «Елизаровская») совсем сложно. Клиентов, согласных выложить $85 тыс. за 80-метровую «трешку», тяжело будет уговорить переехать в запущенный подъезд с «коммунальным» окружением. Ниже опускать цену бессмысленно для владельцев: более просторного жилья уже не купить, а иначе зачем затевать продажу?
Хуже «хрущевок»
Если «сталинки» в популярных местах почти полностью расселены, то в менее престижных кварталах еще очень велика доля коммуналок. Официальных данных на этот счет не существует, однако показательна статистика: сколько в предложении встречается комнат по сравнению с отдельными квартирами. Это не дает возможности точно определить процент нерасселенного жилья этой категории: квартиры и комнаты оборачиваются на рынке по-разному. Комнаты чаще перепродаются, но меньше времени стоят в листингах. Однако общие выводы сделать можно.
По данным портала bsn.ru, в Петербурге в сталинских домах предлагается 776 отдельных квартир и 255 комнат. Для сравнения: в более поздней советской «панели» (за исключением «кораблей») это соотношение примерно 8:1. Даже с «хрущевками» ситуация получше.
В наиболее востребованных местах доля коммуналок ниже. К примеру, на Московский район приходится 24% городского предложения квартир и лишь 11% - комнат. Аналогичная ситуация в Василеостровском (7% квартир и 4% комнат), Петроградском (6 и 1%), Приморском (3,5 и 2%) районах. Обратная картина - в Кировском (16% квартир против 26% комнат), Невском (12 и 17%), Калининском (2,5 и 6%) и Адмиралтейском (2 и 6%).
Адмиралтейский район хоть и относится к историческом центру, но «сталинки» здесь расположены в самом неудачном месте - за Обводным каналом, в промзоне у станции метро «Нарвская». Такие же дома, но находящиеся немного дальше от центра - уже в Кировском районе, ценятся куда выше.
Примечательно, что на ценах комнат в коммуналках почти не сказывается престижность района: за 15-18-метровую комнату на Московском проспекте, на Васильевском острове и в окрестностях «Лесной» просят сегодня $20-23 тыс. Влияет лишь расстояние до метро и число соседей в квартире. Стесненные в средствах покупатели рассматривают комнаты как временный вариант и не готовы переплачивать за место.
Лучшие до конца века
Всплеск интереса к «сталинкам» пришелся на начало - середину 1990-х годов. В то время эти дома считались наиболее качественным жильем, а привлекательность исторического центра была для многих покупателей под вопросом. Состоятельные горожане с удовольствием приобретали жилплощадь в монументальных зданиях середины ХХ века - расселяли коммуналки, вкладывались в ремонт и обстановку, делали перепланировки, объединяли соседние квартиры, в результате получая просторные 5-6-комнатные апартаменты. Своеобразный рекорд - 13-комнатная «сталинка» у станции метро «Московская» с тремя санузлами общей площадью 325 кв. м (выставлена в продажу за полмиллиона долларов).
К началу XXI века приоритеты поменялись. Любая периферия перестала считаться престижным местом, а представления о современном комфорте стали воплощать новые дома. Владельцы «сталинок» все активнее начали менять жилье. В предложении и сегодня немало квартир с перепланировками (это считается бесспорным достоинством и поднимает цену на $10-15 тыс.), с приличным ремонтом (с учетом амортизации и быстро устаревающих технологий и материалов), иногда с дорогой мебелью и техникой. Продавцы - люди состоятельные, как правило, никуда не спешат и ценники не снижают.
Покупают квартиры в сталинских домах из разных соображений: для одних переехать в «сталинку» - мечта всей жизни, другие просто не в восторге от нового строительства. «После того как на рынок наконец вышли дома, заявленные застройщиками как высококачественные, многие граждане разочаровались в этих постройках: много соседей, нет ощущения «клубности», потолки низкие, да и планировки подкачали. Особенно заметно это на примере объектов, сдаваемых в Московском районе. Некоторые покупатели опять начали искать жилье в сталинских домах», - комментирует Сергей Дроздов. Однако таких клиентов все же немного и вряд ли станет больше: выбор новостроек с каждым годом растет, а дома 1950-х годов ветшают.
«Жилье в Московском районе активно покупают москвичи и приезжие с Севера: если им нужны «статусные» улицы, они знают лишь Невский и Московский проспекты. Не хватает денег на центр - едут к парку Победы», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев.
В агентстве «Адвекс» вспоминают недавнего клиента, который менял «сталинку» в Калининском районе на аналогичную квартиру в Московском, потому что ему объяснили: все «нормальные пацаны» живут на Московском проспекте. Клиент потребовал жилье с окнами на проезжую часть, хотя у разборчивых покупателей такие квартиры считаются менее престижными, чем апартаменты, смотрящие во двор.
В цене сады и парки
Самые дорогие «сталинки» - по $2500/кв. м - в Центральном районе, в окрестностях Таврического сада. Если локация «не очень» (например, на Советских улицах), цены будут заметно ниже: кв. м пойдет за $1500-1600. На Петроградке самые дорогие варианты - в окрестностях «Горьковской» - оцениваются в $2000/кв. м. Но если место плохое (например, улица Красного Курсанта), можно встретить варианты по $1300-1400. На Васильевском ценники еще скромнее. На Большом проспекте встречаются варианты по $1500-1600/кв. м, в районе Гавани - $1300-1400.
Из периферийных районов вне конкуренции - Московский. Здесь цены даже выше, чем на Васильевском острове. 55-метровая «двушка» у парка Победы, но без особых изысков, обойдется покупателю в $80-90 тыс. Такая же квартира вблизи станции «Московская» - примерно на $8000-10 000 дешевле. Вблизи «Электросилы» ее стоимость будет еще на $4000-5000 ниже.
В Кировском районе «сталинки» ценятся куда меньше. И сами дома здесь не столь «пафосные», и доля коммуналок выше. Стоимость вполне приличной «двушки» начинается от $65 тыс. в Автово и от $60 тыс. - вблизи Кировского завода. Примерно в те же деньги обойдется «сталинка» в Невском и Красногвардейском районах. (Большая Охта чуть дальше от метро, чем Малая, но цены тут выше: и дома, и дворы поприличнее.)
В Выборгском районе цены разнятся: у «Лесной» - дешево, зато на «Удельной» квартиры стоят примерно столько же, как в Московском районе возле «Электросилы». Чуть дешевле, чем на «Удельной», жилье в Приморском районе: на Черной речке выложить от $70 тыс. до 80 тыс. за «двушку» все же придется.
Очень дешевы «сталинки» в Полюстрово. Сами квартиры здесь довольно компактны: не редкость «двушки» по 45 кв. м. Купить такой объект можно за $51-55 тыс. (двухкомнатная «хрущевка» в Московском районе обойдется почти в те же деньги). В самых неудобных местах цены на сталинскую жилплощадь опускаются до $1000 за кв. м: такие варианты есть вблизи «Нарвской» - на Старопетергофском проспекте, Лифляндской улице.
Открытым остается вопрос дальних перспектив сталинских кварталов. Людей, эмоционально привязанных к «сталинкам» (а это прежде всего петербуржцы старшего поколения), с каждым годом становится меньше. Остальные покупатели чаще выбирают новое качественное жилье. Ресурс «сталинок» рассчитан на 150 лет, пока прошла лишь треть этого срока. Но кому будет нужна монументальная архитектура 1950-х годов хотя бы лет через двадцать - вопрос.
Мнения экспертов
Екатерина Романенко, исполнительный директор агентства недвижимости «Экотон»: «Сталинка» немного дешевле, чем квартира в новом доме - с учетом предстоящей отделки. Кроме того, можно найти очень хорошие варианты. Несомненный плюс старых домов - они уже не осядут, не дадут трещин. В новостройках минимум два года спокойной жизни не получится из-за того, что все соседи будут делать ремонт. Основной недостаток старых домов - очень плохое обслуживание, эксплуатационные службы не следят за состоянием подъездов, стен, коммуникаций».
Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас»: «В предложении «сталинок» очень много коммунальных квартир. Владельцы выставляют экономически необоснованную цену исходя лишь из своих представлений, какое альтернативное жилье им «положено». Есть покупатели (старшего поколения), которые тяготеют именно к этому типу дома. Из-за недостатка денег они согласны ехать к «Лесной» или «Ломоносовской». Это поддерживает некоторый спрос на «сталинки» с сомнительной локацией.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»: «Хорошо покупают «сталинки» в центре. Там любая квартира относительно быстро находит своего покупателя. Более или менее неплохо берут квартиры в Московском районе, похуже - в Автово. С остальными местами ситуация довольно печальная: продать жилье непросто, объекты стоят в листингах годами. Полагаю, что квартиры в Московском районе будут востребованы еще довольно долго, это место привлекает покупателей. Про другие периферийные районы того же сказать не могу».
Комментарии 0