Ситуация на рынке: итоги апреля 2005 года
Индексы рынка недвижимости Москвы
В апреле
К марту
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)
1842 $/кв.м.
+0,8 %
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)
+0.73 %/мес
+0,0 %
Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банк депозитами)
1.90 банк деп
+0,3 б/д
Развитие столичного рынка недвижимости в апреле текущего года оказалось вполне закономерным. Во-первых, продолжился рост общегородского индекса стоимости жилья на уровне прошлого месяца. Во-вторых, тенденция повышения цен перекинулась с более узкого сегмента дорогого жилья для которого она была характерна в последние месяцы, на все остальные типы жилья, и прежде всего, на наиболее емкий средний сегмент квартирного рынка. А в третьих, по сравнению с мартом еще больше сократилось количество районов, в которых сохраняется отрицательная ценовая динамика.
По данным аналитического центра общегородской индекс стоимости жилья вырос за апрель на 0.8% и составил
1842$ за квадратный метр против 1827$ за метр в марте. При этом основная роль в повышении общего уровня цен перешла к жилью среднего и нижнего ценового сегмента. Это панельные и кирпичные дома советского периода, а также современная панель. Если же говорить о географии, то это, в основном радиальные округа и спальные районы города. Рост стоимости на эти классы жилья составил в апреле более 1%.
Подобное поведение квартирного рынка является вполне закономерным. Пока на рынке сохранялась стагнация, и средний уровень цен оставался примерно постоянным, немного повышалась стоимость только дорогого жилья, а дешевое наоборот могло даже корректироваться по стоимости в меньшую сторону. С ноября 2004 года по март 2005 года именно сегмент дорогого жилья способствовал незначительному повышению общегородского индекса стоимости.
Теперь же, с оживлением рынка в начале весны этого года рост цен стал более заметным и перекинулся на все остальные типы жилья. В условиях общего повышения цен на жилье типовые квартиры, напротив, опережают дорогое жилье по темпам роста, так как им есть куда дорожать и они первыми "вымываются" с рынка. Это во многом соответствует виденью рынка про ценовую дифференциацию.
Однако следует понимать, что процесс дифференциации квартирного рынка не сводится только к различию трендов типового и дорогого жилья. Это только один из показателей. Процесс дифференциации состоит в том, что при отсутствии масштабного роста или падения цен разные классы квартир или даже отдельные квартиры дорожают или дешевеют разными темпами, с опережением или запаздыванием по отношению к общегородским показателям. В нынешних условиях такие процессы стали наиболее актуальными. Именно за счет них уровень цен в одних районах вырос за месяц в 2-3 раза больше, чем в среднем по городу, а в других все еще наблюдается снижение ценовых показателей.
Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья
Апрель
К марту
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
2802
0,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
1378
0,7%
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")
2,03
-0,5%
Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.
Апрель
К марту
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1585
0,6%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
1636
1,2%
Cовременная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
1774
1,1%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1742
1,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небольших пл-дей)
2237
0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увелич. пл-дей)
2069
0,8%
Все панельные и блочные дома
1665
1,0%
Все монолитные и кирпичные дома
2016
0,7%
Индексы стоимости жилья по комнатности квартир, $ за кв.м
Апрель
К марту
Однокомнатные
1737
1,2%
Двухкомнатные
1803
1,1%
Трехкомнатные
1806
0,4%
Многокомнатные
2002
0,0%
Итоги апреля важны для столичного рынка недвижимости и еще по одной причине. Закрепление тенденций последних месяцев заметно уменьшает вероятность возможного снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Если в начале этого года о такой возможности еще имело смысл говорить, то с каждым месяцем эта тема становится все менее актуальной (если не будут иметь место те или иные форс-мажорные причины).
Более того, вступившие в силу изменения законодательства, связанные с рынком новостроек, также не будет cпособствовать снижению цен на жилье. Многие участники рынка полагают, что закон о долевом участии в строительстве приведет к сокращению предложения на первичном рынке и заметному росту цен.
Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, потенциала для существенного повышения цен сейчас нет, что отчасти подтверждают итоги апреля: - с вступлением в силу нового закона заметного ценового скачка на рынке не произошло. (Следует иметь ввиду, что у отдельных обозревателей периодически случаются те или иные резкие скачки средних цен, однако такие результаты связаны, как правило, со статистическими погрешностями расчетов, а не реальными изменениями на рынке.) Но так или иначе, вступление в силу закона о долевом участии в строительстве практически сводит на нет вероятность снижения цен на жилье в обозримой перспективе.
Наиболее вероятным сценарием развития событий на столичном рынке недвижимости в ближайшие месяцы является сохранение установившихся тенденций. Повышение среднего уровня цен на жилье, скорее всего, будет оставаться в пределах одного процента в месяц, и происходить за счет почти всех классов жилья. При этом вероятность смены тенденций и начала снижения цен на жилье имеет минимальную вероятность.
В апреле
К марту
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)
1842 $/кв.м.
+0,8 %
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)
+0.73 %/мес
+0,0 %
Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банк депозитами)
1.90 банк деп
+0,3 б/д
Развитие столичного рынка недвижимости в апреле текущего года оказалось вполне закономерным. Во-первых, продолжился рост общегородского индекса стоимости жилья на уровне прошлого месяца. Во-вторых, тенденция повышения цен перекинулась с более узкого сегмента дорогого жилья для которого она была характерна в последние месяцы, на все остальные типы жилья, и прежде всего, на наиболее емкий средний сегмент квартирного рынка. А в третьих, по сравнению с мартом еще больше сократилось количество районов, в которых сохраняется отрицательная ценовая динамика.
По данным аналитического центра общегородской индекс стоимости жилья вырос за апрель на 0.8% и составил
1842$ за квадратный метр против 1827$ за метр в марте. При этом основная роль в повышении общего уровня цен перешла к жилью среднего и нижнего ценового сегмента. Это панельные и кирпичные дома советского периода, а также современная панель. Если же говорить о географии, то это, в основном радиальные округа и спальные районы города. Рост стоимости на эти классы жилья составил в апреле более 1%.
Подобное поведение квартирного рынка является вполне закономерным. Пока на рынке сохранялась стагнация, и средний уровень цен оставался примерно постоянным, немного повышалась стоимость только дорогого жилья, а дешевое наоборот могло даже корректироваться по стоимости в меньшую сторону. С ноября 2004 года по март 2005 года именно сегмент дорогого жилья способствовал незначительному повышению общегородского индекса стоимости.
Теперь же, с оживлением рынка в начале весны этого года рост цен стал более заметным и перекинулся на все остальные типы жилья. В условиях общего повышения цен на жилье типовые квартиры, напротив, опережают дорогое жилье по темпам роста, так как им есть куда дорожать и они первыми "вымываются" с рынка. Это во многом соответствует виденью рынка про ценовую дифференциацию.
Однако следует понимать, что процесс дифференциации квартирного рынка не сводится только к различию трендов типового и дорогого жилья. Это только один из показателей. Процесс дифференциации состоит в том, что при отсутствии масштабного роста или падения цен разные классы квартир или даже отдельные квартиры дорожают или дешевеют разными темпами, с опережением или запаздыванием по отношению к общегородским показателям. В нынешних условиях такие процессы стали наиболее актуальными. Именно за счет них уровень цен в одних районах вырос за месяц в 2-3 раза больше, чем в среднем по городу, а в других все еще наблюдается снижение ценовых показателей.
Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья
Апрель
К марту
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
2802
0,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
1378
0,7%
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")
2,03
-0,5%
Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.
Апрель
К марту
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1585
0,6%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
1636
1,2%
Cовременная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
1774
1,1%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1742
1,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небольших пл-дей)
2237
0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увелич. пл-дей)
2069
0,8%
Все панельные и блочные дома
1665
1,0%
Все монолитные и кирпичные дома
2016
0,7%
Индексы стоимости жилья по комнатности квартир, $ за кв.м
Апрель
К марту
Однокомнатные
1737
1,2%
Двухкомнатные
1803
1,1%
Трехкомнатные
1806
0,4%
Многокомнатные
2002
0,0%
Итоги апреля важны для столичного рынка недвижимости и еще по одной причине. Закрепление тенденций последних месяцев заметно уменьшает вероятность возможного снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Если в начале этого года о такой возможности еще имело смысл говорить, то с каждым месяцем эта тема становится все менее актуальной (если не будут иметь место те или иные форс-мажорные причины).
Более того, вступившие в силу изменения законодательства, связанные с рынком новостроек, также не будет cпособствовать снижению цен на жилье. Многие участники рынка полагают, что закон о долевом участии в строительстве приведет к сокращению предложения на первичном рынке и заметному росту цен.
Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, потенциала для существенного повышения цен сейчас нет, что отчасти подтверждают итоги апреля: - с вступлением в силу нового закона заметного ценового скачка на рынке не произошло. (Следует иметь ввиду, что у отдельных обозревателей периодически случаются те или иные резкие скачки средних цен, однако такие результаты связаны, как правило, со статистическими погрешностями расчетов, а не реальными изменениями на рынке.) Но так или иначе, вступление в силу закона о долевом участии в строительстве практически сводит на нет вероятность снижения цен на жилье в обозримой перспективе.
Наиболее вероятным сценарием развития событий на столичном рынке недвижимости в ближайшие месяцы является сохранение установившихся тенденций. Повышение среднего уровня цен на жилье, скорее всего, будет оставаться в пределах одного процента в месяц, и происходить за счет почти всех классов жилья. При этом вероятность смены тенденций и начала снижения цен на жилье имеет минимальную вероятность.
Комментарии 0