Что ждет малоэтажную застройку?
О необходимости развития этого сегмента говорят и архитекторы, и урбанисты, и представители власти. Однако пока это новый для России формат, и, по словам экспертов, есть много вопросов, на которые участникам рынка предстоит ответить.
Проблемы нормативно-правовой базы малоэтажного строительства, источники финансирования как для девелопера, так и для покупателя, выбор концепции планирующихся комплексов – эти и многие другие вопросы обсудили участники конференции «Малоэтажные проекты сегодня и завтра: инструментарий создания комфортной среды проживания и оптимальный формат девелопмента», прошедшей 17 июня на площадке Архитектурной школы «МАРШ». Организаторами конференции выступили НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» и Совет по малоэтажному строительству, возглавляемый Дмитрием Даниловым, учредителем ГК «НДМ», при поддержке АНО «АрхПолис».
Юлия Панкратьева, начальник мастерской №3 градостроительного развития территории Московской области и новых территорий Москвы ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» отметила, что хотя в России «малоэтажка» ассоциируется в основном с загородным жильем, на самом деле это сегмент городской недвижимости, причем он вполне актуален и для крупных городов. В Париже 6-8 млн людей живет в малоэтажном фонде, в Брюсселе, в котором действуют жесткие нормы по ограничению этажности, в исторической и новой малоэтажной застройке проживают две трети населения, в Пекине половина населения живет в малоэтажных домах. В Москве оптимальная территория для строительства малоэтажных проектов – Новая Москва, так как и природный каркас накладывает ограничения на этажность, и объем свободных относительно недорогих земель позволяет создать новую комфортную среду. «Наша задача – создать точки роста на территории Новой Москвы, что бы ее жителям не нужно было пользоваться личным автотранспортом. Такие точки уже спланированы, в частности Троицк предполагается развивать как инновационный центр, в Щербинке идет развитие делового кластера, и т.д.», – отметила Юлия Панкратьева.
Алекс Столярик, руководитель образовательной программы «Новые Лидеры территориального развития» АНО «АрхПолис» рассказал о способах формирования функциональной, разнообразной, комфортной жилой среды путем строительства малоэтажного жилья и создания центров притяжения.
По словам Александра Мачнева, адвоката практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры», одна из главных задач, стоящих сегодня перед рынком – определиться с понятием «малоэтажка». По его словам, ни в одном законе нет такого определения, а ведь это один из ключевых моментов для определения юридических и экономических рисков при начале работы над проектом.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood отметила, что в компании предлагают понимать под малоэтажным жильем многоквартирные здания высотой до 4 этажей включительно. Таким образом, из него исключаются частные дома, несмотря на то, что их высота также меньше 4 этажей. Это, по словам г-жи Ржавской, обосновано и различной целевой аудиторией коттеджей и многоквартирных малоэтажных проектов.
Несмотря на законодательные лакуны, сегмент активно развивается. В настоящее время в Московской области сегодня строится 400 малоэтажных корпусов, это 9 000 квартир, то есть 15% от всего объема строящегося квартирного фонда региона. Кроме того, за последние три года изменился ценовой формат проектов. Если в 2010-2011 годах основная часть малоэтажных объектов относилась к элитной недвижимости, то сегодня это в основном проекты классов эконом и комфорт.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» в своем выступлении предложил рассмотреть, что строить - коттеджи или «малоэтажку». По его мнению, малоэтажные проекты более интересны для крупного девелопера. Средняя себестоимость строительства коттеджного поселка в сегменте верхний «эконом» – нижний «бизнес» составляет 71 тыс. рублей за 1 кв. м, малоэтажного проекта – 81 тыс. кв. м за 1 кв. м. При этом цена реализации – 75 тыс. рублей для коттеджей и 85 тыс. рублей – для «малоэтажки». Если говорить о темпах продаж, то хорошие показатели – это 3-4 дома и 40-50 квартир в месяц соответственно.
По словам Яны Максимовой, PR-директора Urban Group, оптимальный формат для девелопера – микс-формат, так как он позволяет удовлетворить потребности наиболее широкой группы покупателей в рамках одного проекта. Микс может включать строительство высотных домов, малоэтажную застройку, таунхаусы и коттеджи. Для успеха малоэтажные проекты должны составлять порядка 20% проекта.
По словам г-жи Максимовой, сейчас на первичном рынке предлагается более 750 поселков различного формата, включая малоэтажную квартирную застройку. Из них около 15% относятся к мультиформатным.
Участники конференции коснулись и вопроса стагнации рынка, однако, по словам Павла Тигера, партнера, директора по управлению инвестициями ГК «Глубина», сегмент малоэтажного жилья прирастает на 5% в год, и кризис ему не грозит по причине его массовости.
На конференции также выступили Татьяна Тарасова, представившая Управление корпоративных продаж Московского банка ОАО «Сбербанк России» и Ирина Терехова, менеджер по работе с ключевыми клиентами по ипотечному кредитованию Московского банка ОАО «Сбербанк России», которые рассказали об особенностях и программах кредитования девелоперов и покупателей малоэтажного жилья, Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, Андрей Соловьев, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, Дмитрий Данилов, учредитель ГК «НДМ», председатель Экспертного совета по малоэтажному строительству НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу Land Service.
