Проектное финансирование и покупатель
Термин «проектное финансирование» заимствован из международной банковской практики и означает кредитование инвестиционного проекта в сочетании с прямыми инвестициями.
Главная особенность проектного финансирования, делающего его привлекательным для застройщиков, это возможность привлечения средств при отсутствии действующего бизнеса, генерирующего денежный поток, достаточный для обслуживания ссудной задолженности. Фактически это привлечение денежных средств для строительства в рамках 214-ФЗ. С другой стороны, проектное финансирование увеличивает долговую нагрузку, а значит частично проценты по кредиту закладываются в цену квартир.
Теоретически, любой застройщик может подготовить документацию должным образом и выйти на проектное финансирование. Все зависит от его чистоплотности, от прозрачности проекта, надлежащей оценки рисков. Другое дело, что не каждый застройщик хочет привлекать банк, предпочитая использовать средства дольщиков или собственные средства.
В качестве обеспечения в рамках проектного финансирования часто используется залог имущества. Предметом залога проектного финансирования могут стать земельные участки, строящаяся недвижимость и т.д. Если продажа квартир в доме, который возводится с привлечением проектного финансирования, идёт по 214-ФЗ, то сначала земельный участок закладывается в банке, а при заключении ДДУ на него накладывается обременение согласно 214-ФЗ. Риск для дольщика здесь заключается в том, что требования дольщика согласно ст. 342 ГК РФ удовлетворяются из стоимости имущества после требований предшествующих залогодержателей (то есть, банка). Тоже происходит, если проектное финансирование реализуется под залог строящейся недвижимости.
