Участки без подряда снова в строю

"Участки без подряда" вернулись на рынок. Вроде бы практика их продажи в организованных коттеджных поселках почти отошла в прошлое. Но нет. Проекты самостоятельного возведения домов не только подвердили свою жизнеспособность во время кризиса, но и продемонстрировали обладание рядом конкурентных преимуществ.

Впервые практика продаж земли без подряда получила развитие в период первой волны строительства организованных коттеджных поселков в начале 2000-х гг, говорят специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Цены на рынке были относительно невысокими, не было ажиотажного спроса, не было и агресивного ценового тренда. Земля без подряда воспринималась как некая «золотая середина» между безумной «шанхайской» застройкой 1990-х гг. и полностью организованными коттеджными поселками с единым выдержанным архитектурным стилем. В последних было все красиво и даже порой продумано, но цена вопроса, мягко говоря, кусалась.

От эпохи безудержного самостроя в начале 1990-х годов рынок постепенно эволюционировал в сторону цивилизованности. Сначала появились участки без подряда на огороженной охраняемой территории, с централизованно подведенными коммуникациями; затем приоритеты склонились в сторону поселков «под ключ» с едиными архитектурными планами. И вот теперь снова наметился некий баланс между поселками, полностью организованными, и предоставляющими участки без подряда.

Как у любого формата, у последних есть положительные и отрицательные стороны. И, как всегда, плюсы для одних часто оборачиваются минусами для других.

От имени покупателя
Главное преимущество приобретения участка без подряда для потребителя заключается, прежде всего, в относительной дешевизне и в длительном распределении затрат по времени.

Участок без подряда давал, с одной стороны, возможность поселиться на охраняемой территории с едиными подведенными коммуникациями, а с другой – не выкладывать сразу огромную сумму. Достаточно было заплатить пока за землю, а сам дом возводить по мере дальнейшего зарабатывания денег. Второй положительный для покупателя момент – можно выбрать понравившееся место, но не быть привязанным к типу дома: кто-то предпочитает кирпич, другой – пенобетон, а третий – дерево.

Также многих привлекала возможность использования знакомых строителей – будь то для удешевления стройки или в надежде на гарантированное качество.

Но то же распределение затрат по времени может обернуться и существенными недостатками. Во-первых, высок риск, что поселок отстроится не за 2-3 года, после чего в нем можно будет жить, а что соседи будут строиться еще 10 лет. Все это время наиболее «быстрые» покупатели, давно желающие пожить на природе, получают вместо шороха деревьев и щебетания птиц рев бульдозеров и грохот строительных работ по соседству, цементную пыль вместо аромата соснового бора и колеи от грузовиков со стройматериалами вместо тропинок к местам рыбной ловли. Не говоря уже постоянных встречах на прогулках не чинных соседей, а гастарбайтеров из сопредельных государств.

Второй риск – отсутствие единого архитектурного плана. Нет никакой гарантии, что сосед слева не построит четырехэтажную башню, наглухо отрезав выстраданный дом от солнца, а сосед справа не перекроет высоченным забором любимый вид на реку. Или наоборот, третьему «крутому» соседу не понравится, что окна строящейся кухни будут выходить прямо на его готовую спальню.

В последние годы добавился еще один риск. Порой застройщики пытаются распродать все участки без подряда, пытаясь снять с себя обязательства по заявленным в поселке дополнительным опциям. Например, спортплощадки, магазин или что-то еще. Но без этого как-то можно прожить, хуже, если «бесподрядные» участки на поверку окажутся без инженерных коммуникаций, водопровода, газа, электричества, канализации или заасфальтированных дорог. При строительстве «под ключ» такое развитие событий исключено, а вот распродажа без подряда может намекать на желание лендлорда впоследствии раствориться в тумане. Особенно «весело» может оказаться, если выяснится, что не получены техусловия на газ и электричество, и будущие жильцы должны решать эти вопросы сами.

От имени девелопера
С годами то ли в связи с ростом общего благосостояния, то ли благодаря PR-кампаниям застройщиков, объем предложения участков без подряда существенно сократился. Рынок недвижимости стал делать акцент на предложениях «под ключ». Основная мотивация преимущества последних – шаг на пути к цивилизованности: единый план и стиль архитектурной застройки, организованная инфраструктура и т.д.

Однако с приходом кризиса платежеспособный спрос на такие довольно дорогие дома резко сократился. Девелоперы, еще не начавшие работы на новых территориях, стали постепенно возвращаться к мыслям о продажах участков без подряда. Такие шаги могли бы помочь им поддержать денежные потоки доходов на просевшем рынке. Эта тема опять захватила рынок. В результате сейчас опять почти половина предложений – участки без подряда.

Еще проблема для девелопера, который обычно создает для поселка управляющую компанию, – разрешение конфликтов между жителями именно в связи с различными архитектурными проектами и сроками строительства. А возникать они обязательно будут. Жалобы на инсоляцию, ухудшившийся вид из окон, строительный шум по соседству, грязь – все это придется «разруливать» управляющей компании в условиях неравномерной застройки поселка.