«Все мастер-планы проектов КОТ включают в себя МФК»

Ждет ли рынок стрит-ритейла Петербурга специализация? Есть ли свободные площади для строительства новых крупных ТРК? Какие сети и инвесторы рассматривают возможность выхода на питерский рынок?  Потеснит ли электронная коммерция ритейл? Действительно ли отмечено снижение посещаемости ТРК?

Эти и некоторые другие вопросы портал BSN.ru задал Валерию Трушину, руководителю отдела консалтинга East Real.

BSN – Как развивается рынок торговой недвижимости в целом? Есть ли площадки для строительства новых крупных ТРК? 

В.Т. – В Петербурге идет развитие во всех сегментах торговой недвижимости. При этом, например, в сегменте торговых центров происходит некоторое замедление темпов развития, поскольку этот сегмент достаточно насыщен. На 2014-2015 году запланирован ввод порядка 650 тыс. кв.м.

BSN - Наиболее крупные торговые объекты, ввод которых запланирован в 2014-2015 гг.

Уже сегодня на 1 тыс. жителей приходится порядка 450 кв. м площадей в торговых центрах и 630 кв. м всех торговых площадей. С одной стороны, Санкт-Петербург по этому показателю уступает некоторым европейским городам, тем не менее, только лишь этот показатель не может указывать на недостаток или избыток торговых площадей. В целом, в городе по-прежнему есть районы ненасыщенные торговыми площадями и имеющие перспективы для развития качественного предложения, например, Василеостровский район.

В ситуации насыщения рынка торговыми центрами возможны два варианта развития. Первый – старые торговые центры будут серьезно перестраиваться, проводить реконцепцию с целью привлечения новых арендаторов и аудитории, второй – они будут уходить с рынка. В перспективе останется место для развития районных ТЦ, например, в рамках крупных жилых проектов. Сегодня любой строящийся жилой массив должен наряду с социальной инфраструктурой включать и коммерческие объекты в виде небольших торговых центров и коммерческих помещений на первых этажах домов.

Сегодня все мастер-планы проектов КОТ включают в себя площади для строительства коммерческих объектов. Среди примеров можно выделить, проект «Новый Оккервиль» («Отделстрой»), в рамках которого к 2015 году планируется возвести торговый центр площадью более 20 тыс. кв.м, и проект «Северная долина» («Главстрой»), в котором также запланировано возведение небольшого торгового центра.

BSN – Какие сети и инвесторы рассматривают возможность выхода на питерский рынок?

В.Т. – Учитывая текущий объем предложения и планы девелоперов по реализации новых проектов, на рынке наблюдается рост конкуренции между операторами, работающими в том же сегменте и ценовом диапазоне.

При этом в Петербурге ощущается некая нехватка притока «свежих» брендов. За 2013 год на рынок вышло 30-35 новых операторов.

Пик выхода новых сетей приходится на открытие знаковых объектов. Так, в 2010 году был зафиксирован рекордный выход новых брендов в открывшихся ТРК «Галерея» и ТК «Невский центр». «Воротами» для операторов в 2013 году стали ТРК «Жемчужная  плаза и ТРК «Лондон Молл». В ближайшие годы появление новых операторов можно ожидать в ТРК «Европолис», ТРК «Голливуд», ТРК «Охта-Молл».

Ожидается, что в 2014 году на рынок новая продовольственная сеть дискаунтеров «Биг бокс», под которую бывшие владельцы «Ленты» уже купила десяток земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленобласти, а также два в Москве. Также выход на петербургский рынок рассматривает европейские сети DIY.

При этом, стоит отметить, что сегодня крупные местные и федеральные продуктовые и DIY сети уже достигли значительного покрытия в Петербурге, выстроили эффективную логистику и в настоящее время проявляют высокий интерес к площадкам в Ленинградской области.

BSN – Ждет ли рынок торговой недвижимости Петербурга специализация? Будет ли дальнейшее ранжирование ТЦ на мебельные, магазины строительных товаров, спортивные гипермаркеты и пр.? Умер ли формат, где все это было в одном месте?

В Петербурге наибольшая доля качественных торговых площадей приходится на торгово-развлекательные комплексы (74%), 12% занимают мебельные центры, следующие доли у DIY (8%) и гипермаркетов (6%).

Скорее всего, в данном соотношении ничего пропорционально не изменится, поскольку с появлением новых DIY, гипермаркетов и мебельных магазинов на рынок будут выводится и новые профессиональные торговые центра.

BSN – Когда и в каких пригородах появятся крупные ТРК или жители ЛО ездят за покупками в Петербург?

В.Т. – На текущий момент можно говорить о том, что рынок торговой недвижимости Ленобласти развит достаточно слабо. Локальные потребности жителей пригородов в основном удовлетворяются местными небольшими торговыми центрами, продовольственными рынками, магазинами у дома. За «большими» покупками жители Ленобласти, как правило, едут в торговые центры Петербурга. Это связано, в том числе и с тем, что большинство мест приложения труда сосредоточено в Петербурге, и людям гораздо удобнее, например, совершать покупки в торговых центрах рядом с работой, что, безусловно, тормозит развитие коммерческой недвижимости в области. Чисто территориально к Ленинградской области можно отнести торговые комплексы «Мега-Парнас» и «Мега-Дыбенко», но они не оказывают существенного влияния на рынок торговой недвижимости области.

Сегодня наиболее развитым пригородом с точки зрения торговой недвижимости можно считать Колпино, что в первую очередь связано с развитием промышленного девелопмента и появлением новых рабочих мест. В отличие от многих пригородов в Колпино представлен широкий набор сетевых торговых операторов. Улучшение транспортной доступности в районе в дальнейшем должно серьезно повысить его привлекательность как для жилищного строительства, так и для появления сопутствующей коммерческой инфраструктуры. Вслед за ним идет Всеволожский район и южные территории Ленобласти, где на сегодняшний день ведется активное жилищное строительство, что, безусловно, подталкивает девелоперов и к развитию коммерческой инфраструктуры разного функционала, которая должна быть неотъемлемой частью жилых массивов и создать сбалансированную среду.

Потенциалом для развития небольших торговых центров формата 15-20 тыс. кв.м обладают такие пригороды как Пушкин, Гатчина, Всеволожск, Сертолово и т.д. В этих городах востребованными могут стать районные торговые центры с небольшой галереей и  стандартным набором операторов, выступающих в качестве миниякорей: кинотеатр, продуктовый супермаркет, магазин электроники и спортивных товаров, DIY. Такие проекты будут хорошо заполняться и однозначно окупят вложения. При этом, стоит отметить, что о своих планах развития в области заявляли крупные продуктовые ритейлеры: О’Кей, Карусель, операторы электроники: М-Видео и другие. Также в развитие в пригородах заинтересованы сетевые операторы фитнеса. 

Наиболее перспективными форматами, которые будут развиваться в Ленобласти, являются  транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), концепция которых предполагает, что большую часть таких объектов  будет отведена по торговую составляющую.

BSN – Потеснит ли электронная коммерция ритейл? Действительно ли отмечено снижение посещаемости ТРК?

В.Т. – Безусловно, обороты интернет-торговли растут с каждым годом. По данным аналитиков, в  2013 году оборот электронной торговли в России увеличился на 15% по сравнению с 2012 годом.

Главный фактор развития e-commerce – удобство и простота. Безусловно, что не все товары можно купить в сети, но со временем мы можем получить вместо магазинов просто примерочные и пункты выдачи. Уже сегодня в России действует более 30 тыс. интернет-магазинов.

В связи с этим торговым центрам, даже имеющим успешную концепцию, с течением времени необходимо задумываться о полном или частичном репозиционировании комплекса. Как правило, оно проходит плавно, не останавливая работу комплекса. Основная работа сводится к очень точному определению целевых групп, выяснению их потребностей и организации удовлетворения в виде измененного состава арендаторов, включения новых функций, проведения каких-либо мероприятий для целевых групп, что способно увеличить время проведенное покупателями в торговом центре и усилить интерес к нему,