Итоги первого квартала 2017 года на рынке новостроек

Ведущая – Здравствуйте. В сегодняшнем выпуске рубрики «Недвижимость в фокусе» мы обсудим итоги первого квартала 2017 года на рынке новостроек. На вопросы ответит Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group.

Расскажите, пожалуйста, вкратце об итогах прошлого года на рынке новостроек. Сколько жилья было введено в эксплуатацию? Что происходило со спросом и с ценами?

Анастасия Александрова – По итогам 2016 года в эксплуатацию было введено 2 млн 400 тысяч кв. м нового жилья. За последние несколько лет динамика ввода построенных объектов отрицательная. Связано это с уменьшением вывода новых объектов на рынок с 2014 года из-за кризисной ситуации. В 2016 году только за декабрь было введено около 41% от объема, введенного в эксплуатацию за весь год.

Что касается спроса, прослеживается положительная динамика. Это связано с ипотечными ставками, которые постоянно стимулируют повышение спроса.

Цена квадратного метра за 2016 год повысилась в среднем на 3%. Если смотреть в разрезе квартир, в однокомнатных квартирах примерно на 1,5% произошло повышение цен, в двухкомнатных – примерно на 3%, наибольшее подорожание было в трехкомнатных квартирах.

Тенденция 2016 года – сокращение площадей квартир, то есть застройщики стараются вводить как можно меньшие площади, чтобы получить как можно больше прибыли от продаваемых квартир в условиях снижения спроса.

В. –  Как развивался рынок новостроек в первом квартале текущего года?  Было ли заметно снижение активности по сравнению с прошлым годом?

А.А.  – Что касается спроса, первые месяцы не показали положительной динамики. Скорее, рынок находится в состоянии отложенного спроса. Застройщики ждут вступления в силу поправок к 214-ФЗ, а покупатели ждут изменений в связи с отменой господдержки ипотеки. В январе-феврале спрос был не очень хороший, в марте ситуация начала меняться к лучшему – адаптировались застройщики с банками, появились новые совместные ипотечные программы.

За первый квартал в Петербурге было введено в эксплуатацию около 640 тысяч кв. м жилья. Из них около 240 тысяч кв. м пришлось на корпуса 9-ой очереди жилого комплекса «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб» и первые очереди жилого комплекса «Чистое небо» от Setl City. Всего разрешение на ввод получили 14 жилых комплексов. В продажу вышло около 730 тысяч новой площади. По вводу по сравнению с аналогичным периодом 2016 года первый квартал текущего года преобладает.

В. –   Что происходит в сегменте ипотеки после отмены программы господдержки? Какие тенденции можно отметить?

А.А.  –  На самом деле, отмена господдержки ипотеки была ожидаемой. Изначальная цель господдержки ипотеки – стимулирование снижения процентной ставки. На сегодняшний день ставка по банковским кредитным продуктам и ключевая ставка Центробанка практически одинаковы. Получается, что государственная поддержка в принципе не нужна. Но на фоне скорой отмены господдержки в 2016 году в ипотечном кредитовании был ажиотаж – большой объем выданных ипотечных кредитов. Потребители боялись, что в 2017 году процентные ставки возрастут в связи с отменой господдержки, но этого не произошло.

Если в 2016 году ключевая ставка Центробанка падала дважды на 0,5%, то есть с 11 до 10%, то в этом году первое падение ключевой ставки произошло на 0,25 п.п. Средневзвешенная банковская ипотечная ставка сейчас составляет 11,95% годовых.

В январе 2017 года было выдано больше кредитов, чем в январе 2016-го. Но это связано с тем, что заявки по большинству выданных кредитов были поданы в декабре по старым условиям, а в январе заемщики получили эти одобренные кредиты. В феврале было снижение, потому что покупатель ожидал. В марте ипотечный рынок снова пошел в рост, то есть застройщики и банки немного адаптировались, создали совместные ипотечные программы.

В. –   Какие объекты сейчас предпочитают инвесторы?

А.А.  – В Санкт-Петербурге сейчас наиболее актуальны апартаменты. В Москве апартаменты занимают примерно треть предложения, а в Петербурге пока около 4%. Застройщики сейчас нацелены на строительство апартаментов. Это обусловлено меньшей социальной нагрузкой на объекты, меньшей стоимостью строительства   –  в среднем стоимость апартамента на 20% меньше стоимости аналогичной квартиры. Для инвесторов сейчас актуально вложить деньги в апартаменты, доходность от апартаментов выше доходности от квартир. Доходность апартаментов в среднем – 10-11% годовых. В апартаментах есть собственные доходные программы. Апартаменты, как правило, имеют хорошую транспортную доступность и удобно расположены. В ряде проектов сами управляющие компании сдают апартаменты в аренду. На данный момент этот рынок в Санкт-Петербурге только начинает развиваться, причем активно – если в 2016 году было введено около 35 тыс. кв. м апартаментов, то в этом году планируется ввод около 200 тысяч кв. м. Банки также подключились – недавно Сбербанк запустил ипотечную программу для апартаментов со сниженной ставкой. 

В. –   Каковы Ваши прогнозы по развитию сегмента новостроек во втором квартале? Какие факторы окажут наибольшее влияние на рынок?  

А.А.  – Есть много мнений о том, что будет происходить с рынком. Мое мнение, что рынок будет развиваться и дальше. Если первый квартал показал не очень хорошую динамику, то второй квартал будет более динамичный, будет вводиться жилье. Спрос, на мой взгляд, будет расти – стареет фонд, который был введен еще в советский период, очень многие люди хотят сменить жилищные условия, и приобретение квартиры в новостройке актуально. Кроме того, Санкт-Петербург, как и Москва, привлекает людей, которые сюда переезжают, едут учиться. Я думаю, что повышение показателей как по спросу, так и по предложению, будет ближе к концу второго квартала – в июне, в конце мая.