Итоги 2016 года на рынке недвижимости

Ведущая – Здравствуйте. В сегодняшнем выпуске рубрики «Недвижимость в фокусе» мы обсудим итоги 2016 года на рынке недвижимости. На вопросы ответит Александр Панов, специалист департамента аналитики E3 Investment.

Александр, каковы промежуточные итоги 2016 года в сегменте строящейся недвижимости? Оправдались ли Ваши ожидания и прогнозы?

Александр Панов – К концу года мы ожидаем, что будет реализовано порядка 100 тысяч квартир, что примерно будет равняться 4 млн кв. метров жилой недвижимости. Это выше наших ожиданий, которые были в районе 2,5-3 млн кв. м по итогам года, прежде всего из-за продления программы субсидирования ипотеки, которая подтолкнула спрос вверх. В связи с этим мы ожидаем, что по итогам 2016 года объем ввода нового жилья превысит показатели 2015 года.

Что касается цен, мы не видели какого-то планомерного роста в течение года. В основном цены находились примерно в одном диапазоне – в районе 105-107 тысяч рублей в среднем по Санкт-Петербургу и Ленобласти.

Наибольшим спросом в этом году, как и ожидалось, пользовались наиболее быстро развивающиеся районы города – такие, как Приморский, Московский, Выборгский и Петроградский.

В. – Повысилась ли активность инвесторов по сравнению с 2015 годом? В какие типы недвижимости инвесторы вкладывались чаще всего?

А.П. –  По сравнению с прошлым годом мы видим возвращение инвесторов на рынок, хотя до докризисных показателей пока еще далеко. В этом году, по нашим подсчетам, примерно 20% сделок с недвижимостью являются инвестиционными.

Что касается предпочтений, мы можем сказать, что инвесторы уходят из пригородов, и загородных районов, все ближе двигаются к центру города, так как рынок сейчас перенасыщен предложениями в ближайших пригородах, где очень много выставлено на продажу однотипных квартир низшего ценового сегмента. Соответственно, инвесторы ориентируются на спрос потенциальных покупателей и арендаторов при выборе инвестиционного жилья. Их предпочтения таковы, что им уже не нужны малогабаритные студии, они ищут что-то более комфортное, более просторное для жилья. Идеальным вариантом инвестиционной квартиры была бы не самая малогабаритная «однушка» в хорошо развитом с социальной точки зрения районе с хорошей транспортной доступностью, недалеко от метро и умеренно удаленном от центра города. Мы также наблюдаем, что доля студий постепенно снижается, и все чаще вместо них предпочитают покупать двухкомнатные квартиры или относительно новое на нашем рынке явление – «евродвушки».

В.  – Как развивался в этом году сегмент загородной недвижимости? Какие итоги можно подвести?

А.П. –  Мы предполагаем, что по итогам года в сегменте загородной недвижимости объем реализованной недвижимости остановится на отметке примерно в 3 тысячи объектов. При этом около ¾ будет приходиться на участки без домостроений. Примерно половина этих участков находится в ценовом сегменте от 20 до 80 тысяч рублей за сотку для Ленобласти и от 50 до 250 тысяч рублей за сотку для Петербурга и пригородов. Если говорить о средней стоимости подобных участков, в области она составит порядка 1,4 млн рублей, и в городе и ближайших пригородах – чуть меньше 4 млн рублей. Что касается участков уже с домостроениями, то там в течение года средняя стоимость составляла 2,5 млн для области и около 6 млн в городе и пригородах.

На сегодняшний день существует около 450 объектов загородной застройки, которые предлагаются к продаже. Примерно 40 из них было выведено на рынок в этом году. Если говорить о районах, то среди самых дорогих в черте города – Курортный, Пушкинский и Приморский, в области – Кировский, Ломоносовский и Выборгский.

В.  – Каковы Ваши прогнозы по развитию рынка новостроек в следующем году? Как повлияют на рынок вступление в силу поправок к 214-ФЗ о долевом строительстве и окончание субсидирования ипотеки?

А.П. –  Действительно, поправки к федеральному закону и окончание программы субсидирования – два ключевых фактора, которые повлияют на рынок в следующем году. В частности, отмена льготной ипотеки вероятнее всего приведет к некоторому снижению спроса на новостройки, даже несмотря на то что Центробанк постепенно снижает ключевую ставку, и есть предпосылки к тому, что ставки по ипотеке и без программы субсидирования будут постепенно приближаться к тем, которые мы имели в этом году с этой программой. Тем не менее, мы все равно ожидаем, что первые месяцы нового года будут не слишком продуктивными в плане количества сделок.

Если говорить про поправки к федеральному закону, то, если учесть весь спектр факторов, можно предположить, что для разных застройщиков себестоимость строительства вырастет на величину от 15 до 20%. Также можно предположить некоторое сокращение количества компаний, работающих на рынке, что может являться как хорошей, так и плохой новостью.

С одной стороны, закон направлен на то, чтобы с рынка ушли недобросовестные застройщики, которые не имеют собственного капитала и строят жилье исключительно за счет средств дольщиков. С другой стороны, также можно предположить, что так или иначе поправки затронут и добросовестных строителей, у которых не хватает собственного капитала именно в той величине, которую будет требовать закон в новом своем виде. Также с увеличением требований к проектам и разного рода проверок мы можем ожидать увеличение сроков строительства, возможно, даже остановки, что может привести к упадку рынка. Но мы еще не знаем на 100%, как повлияют эти факторы, потому что остаются определенные белые пятна. Например, есть сейчас разговоры о том, что программу субсидирования ипотеки могут восстановить по окончании I квартала 2017 года, что может подхлестнуть спрос на новостройки и обеспечить уровень, сопоставимый с уровнем этого года. Что касается поправок к федеральному закону, то пока на 100% нельзя утверждать, что он затронет только новые проекты и не повлияет на работу уже реализуемых.

Тем не менее, нет причин полагать, что рынок в следующем году будет находиться в кризисе: экономика должна постепенно начать восстанавливаться, с ростом доходов населения цены на недвижимость должны стать более доступными. Также по-прежнему объем предложения находится на неплохом уровне. В целом хорошим сценарием было бы сохранение показателей 2016 года с явными предпосылками для дальнейшего роста.

В.  – Приближаются новогодние праздники. Какие новогодние пожелания у Вас есть для профессионалов рынка недвижимости и потенциальных покупателей жилья?

А.П. – Профессионалам рынка хочется прежде всего пожелать не останавливаться в развитии, продолжать совершенствоваться, а также не забывать, что является нашей основной целью – оказание услуг топ-уровня нашим клиентам. Покупателям же хочется пожелать в новом году решить квартирный вопрос, если таковой стоит, при этом не просто решить, а купить именно желаемые метры, не сдерживая себя рамками бюджета и рациональности.