В последнее время застройщики всё чаще срывают сроки сдачи домов в эксплуатацию. BSN.ru и Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти рассказывают, что делать, если Вы купили квартиру в новостройке, а застройщик не сдал дом в обещанный срок.
Обратите внимание на договор участия в долевом строительстве, подписанный с застройщиком. В нем должно быть две даты – срок сдачи дома (получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию) и срок передачи квартиры дольщику. Обычно между вводом в эксплуатацию дома и передачей ключей проходит от нескольких месяцев до полугода. Расторгать договор с застройщиком или требовать неустойку Вы можете только после того, как пройдет два месяца с указанной в договоре даты передачи квартиры.
Если застройщик понимает, что не сможет завершить строительство дома вовремя, он должен не позднее, чем за два месяца до истечения срока сдачи, указанного в договоре, направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Если Вам не приходило подобных уведомлений, то стоит связаться с застройщиком и узнать причины задержки и ее предполагаемый срок. Если застройщик просит Вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта и передачи Вам квартиры, помните, что Вы можете его подписать, но не обязаны это делать. При подписании такого соглашения Вы лишитесь права на получение неустойки (кроме случая, когда согласованные в дополнительном соглашении сроки нарушаются снова).
Если прошло два месяца с момента планируемой передачи квартиры дольщику, а дом не сдан, Вы имеете право расторгнуть договор с застройщиком. Для этого нужно отправить письменное уведомление застройщику о расторжении договора в одностороннем порядке с требованием вернуть уплаченные деньги по договору, а также проценты за пользование денежными средствами. Впрочем, если дом находится в завершающей стадии строительства и работы на стройке ведутся, лучше не торопиться с расторжением договора и немного подождать.
Если строительство дома прекратилось и очевидно, что квартира не будет передана вовремя, Вы можете обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор в судебном порядке. Если застройщик признан банкротом и/или просрочка передачи ключей от указанной в договоре даты составляет более 9 месяцев, можно подать в Комитет по строительству Санкт-Петербурга заявку на включение в реестр дольщиков, чьи права нарушены. Сейчас проблема долгостроев в городе решается под контролем Комитета по строительству в ручном режиме, но в перспективе выплачивать дольщикам компенсации или достраивать объекты можно будет с помощью фонда долевого строительства, который будет создан этой осенью. На компенсации из фонда смогут рассчитывать только те дольщики, по договорам с которыми застройщики перечислят в фонд определенную законом сумму.
Согласно 214-ФЗ о долевом строительстве, если квартира передана дольщику с нарушением предусмотренного договором срока, застройщик обязан выплатить гражданину – участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В первую очередь стоит потребовать у застройщика неустойку в письменном виде. Многие застройщики пытаются решить такие проблемы мирным путем и не доводить дела до суда.
Если положительного ответа от застройщика получить не удалось, обращайтесь с исковым заявлением о выплате неустойки в суд. Формально это можно сделать сразу после истечения двух месяцев с указанной в договоре даты передачи квартиры. Однако желательно обращаться в суд тогда, когда уже понятен окончательный период просрочки. Заместитель Председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский советует в случае, если у застройщика хорошая репутация и ранее не было незавершенных объектов, дождаться окончания строительства, а потом уже требовать неустойку. Это разумно еще и потому, что большое количество исков о пени, полученных застройщиком во время строительства, затруднит его финансовое положение и еще больше увеличит сроки реализации проекта, а может и вовсе остановить стройку.
Перед тем, как подавать заявление о выплате неустойки, рассчитайте судебные издержки. По наблюдениям Олега Островского, дольщики примерно в 90% случаев получают неустойку за просрочку передачи им квартиры, но нередко сумма неустойки существенно снижается судом. Таким образом, при небольшой просрочке выплаченная неустойка может даже не полностью компенсировать судебные издержки.
