Зарубежные риэлторы оценили российского клиента
13 мая 2009 года "Журнал Ваш дом за рубежом" собрал ведущих экспертов рынка зарубежной недвижимости на круглом столе "В поисках новых инвестиционных возможностей: перспективы рынков недвижимости Европы, США и экзотических стран в 2009 году".
В рамках мероприятия эксперты компаний "GreenField Property International", "EG Progress Consulting GmbH", "World Econom Estate" и "Costa Real" рассказали о причинах спроса на залоговые объекты в Испании и США (штат Флорида), инвестиционных возможностях рынков недвижимости стран старой Европы и изменившемся спросе петербуржцев на недвижимости в Болгарии.
По итогам круглого стола эксперты сделали общий вывод о том, что последние полгода российские покупатели стали объектом пристального внимания со стороны зарубежных застройщиков и риэлторов, в частности из-за ухода с рынков зарубежной недвижимости европейских инвесторов.
Валентина Нагиева, генеральный директор GreenField Property International
«Страны-лидеры продаж в 2009 году»
По данным генерального директора компании "GreenField Property International" Валентины Нагиевой, российский рынок и российский покупатель после ноября 2008 года являются приоритетными для зарубежных застройщиков и риэлторов с точки зрения продаж зарубежной недвижимости, поскольку английские и европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 году началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 года по февраль 2009 года. В 2009 году спрос российских граждан на недвижимость за рубежом претерпел существенные изменения.
В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 году зарубежной недвижимости, по данным компании "GreenField Property International", выглядит следующим образом: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия. В 2008 году абсолютным лидером, по количеству проданных компанией объектов, была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ. Представленная статистика свидетельствует, по словам Валентины Нагиевой, о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуация в которых относительно предсказуемы. Как отмечает эксперт, основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Кроме того, российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности.
Изменение условий выдачи ипотеки российским гражданам
«В 2009 году существенно изменилась ситуация с выдачей ипотечных кредитов российским гражданам, - рассказывает Валентина Нагиева. - Во многих странах нерезидентам сегодня достаточно сложно получить кредит: в основном из-за изменившегося (усложнившегося) пакета документов, который необходимо представить на рассмотрение в банк. Ситуация стала гораздо сложнее, поскольку банки не хотят брать залоговую недвижимость – ситуация на рынках такова, что сегодня проблематично выгодно реализовать залоговые объекты. Тем не менее, под 6% годовых на 15 лет ипотеку россиянам дают в Германии, Италии, Франции и на Кипре. На Кипре, по сравнению с прошлым годом, изменились процентные ставки. Они стали выше, в зависимости от той валюты, в которой оформляется кредит. При выборе швейцарского франка, банк устанавливает минимальный процент при кредитовании. Если кредит оформляется в евро – процент самый высокий. Во Франции и Италии кредиты россиянам дают, но не везде: не во всех регионах и не под все проекты.
Например, во Франции официально декларируется, что российским гражданам ипотеку дают. Однако все заявки от граждан РФ рассматриваются в индивидуальном порядке. Сейчас в этой стране дают кредит на 50% от стоимости недвижимости, раньше - на 70%. При этом банки усложнили набор необходимых для выдачи кредита документов».
По данным итальянских партнеров компании "GreenField Property International", российским покупателям не дают ипотеку в северной и центральной Италии (Тоскана, Лигурия, озерная часть Италии), однако ипотеку можно взять при покупке объектов, расположенных в южной части страны (Калабрия). Для российских клиентов недоступна ипотека в Чехии.
Говоря о ситуации на рынках зарубежной недвижимости в целом, Валентина Нагиева отмечает, что в настоящий момент в Испании и Болгарии сложная ситуация с завершением строительства объектов. Что касается падения цен, то на ликвидные объекты, расположенные на популярных, раскрученных территориях, цены не падают и не упадут. «Сегодня россияне покупают недвижимость за рубежом в столичных городах. Цены на объекты, расположенные в столицах, стабильны. Например, в Барселоне - есть только небольшое падение цен на изначально переоцененные объекты в исторической части города», - уверен эксперт.
Недооцененные страны
«По нашим данным, на сегодняшний день растет активность на рынках зарубежной недвижимости еще недооцененных покупателями стран, к ним относятся: Тунис, Марокко и Кабо-Верде. Показательно, что английские инвесторы, которые сегодня уходят с рынков европейских стран, продолжают инвестировать средства в экзотику. Сегодня в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде новые проекты строят итальянцы, ирландцы, англичане.
Яна Егорова, Управляющий Директор компании EG Progress Consulting GmbH
«Новые инвестиционные возможности на рынке недвижимости США»
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, с точки зрения инвестиций наиболее привлекательным местом в США сегодня является штат Флорида. По данным аналитиков, во Флориде сегодня - ценовое дно. Европейские, российские и китайские инвесторы скупают на этом рынке наиболее привлекательные с инвестиционной точки зрения объекты: заложенные в банке ипотечные дома и квартиры (залоговые объекты), квартиры-кондо, кондо-отели. Залоговые объекты сегодня являются самым доходным инвестиционным проектом, но для того, чтобы покупать такие объекты необходимо физически находиться в Америке.
Почему это выгодно?
Банк выставляет на продажу залоговый объект по цене в 2-3 раза ниже первоначальной стоимости объекта. Например, двухэтажный дом, который стоил 400 тыс. долларов на берегу Мексиканского залива продается за 100 тыс. долларов. Эта покупка интересна тем, что дом продан по минимальной цене, но с максимальной доходностью при сдаче в аренду, либо с повышением цены в дальнейшем. Такие объекты сегодня покупают российские клиенты, в основном из Москвы. Годовая доходность жилой недвижимости во Флориде составляет 10%. Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше. Например, аренда апартаментов в кондо-отеле 5 звезд в сутки стоит 700 долларов. Цена одного такого номера на сегодняшний момент 400 тыс. долларов. Кондо-отель – это отель, состоящий из небольших апартаментов с кухней, который управляются гостиничным оператором. Цены на номера в кондо-отелях составляют от 300 тыс. долларов. Наполняемость таких объектов в период кризиса - 80%.
Итак. Причины покупки:
1. Цены. Средняя медианная цена по всему штату на уже существующие дома в марте 2009 составила 141,900 долларов; год назад она была 199,300 долларов. Падение составило 29%!
2. Высокий спрос. Объемы продаж жилья снова растут и это четкий знак того, что «покупательский рынок» меняется. За последний месяц (март 2009) продажи уже существующих домов выросли на 20 %. По всему штату было продано 9,858 домов, а в марте 2008 – 8,181 дом (статистика Ассоциация риелторов Флориды). В марте было продано на 16,7% больше, чем в феврале. Риелторы Флориды также объявили 15% рост в продажах существующих кондоминиумов, тем самым подтверждая увеличение объема продаж в этом месяце как домов, так и кондо по сравнению с прошлым годом. По сравнению с прошлым месяцем продажи кондо увеличились на 25,1% (статистика Ассоциация Риелторов Флориды).
3. Ипотека. Низкая процентная ставка. Таких низких ставок не было с 1960-х. Низкие ставки приумножают покупательскую способность. Даже пол процента – это видимая разница. Например, на доме в 200 тыс. долларов пол процента экономят владельцу около 815 долларов в год. Покупатель может получить больше площади за те же деньги – идеальный сценарий для семей, планирующих расширение. Сейчас ставка по ипотеке - 5%. Для граждан РФ первоначальный взнос составляет – 50 %. Получить ипотеку в Америке российским клиентам достаточно сложно. Одобрение или отказ в получении ипотеки гражданином РФ зависит от собственников кондоминимума или ассоциации, в которой приобретается конкретная квартира. И собственники, и ассоциация могут отказать. Кроме того, может отказать банк, в том числе по такой причине, как неподходящий год постройки дома. Таким образом, отказ в получении заемных средств может быть получен клиентом не по причине неплатежеспособности, а под влиянием непредсказуемые с российской точки зрения факторов.
4. Штат для бизнеса. Флорида всегда являлась притягательным штатом для бизнесменов – здесь нет налога с доходов и введены поощрения от муниципальных органов. Именно это подталкивает бизнесменов открывать бизнес в этом штате. Даже, несмотря на общенациональный экономический спад, бизнесмены Флориды поддерживают свой бизнес на должном уровне. По оценке Milken Institute/Greenstreet Real Estate Partners, Флорида является одним из лучших штатов для бизнеса. Miami-Ft. Lauderdale, Cape Coral-Ft. Myers and Jacksonville - лучшие места для развития малого бизнеса.
Светлана Сергачева, руководитель санкт-петербургского представительства компании "Costa Real"
"Текущее состояние рынка недвижимости Испании: спрос, ценовая политика, перспективы"
По данным руководителя санкт-петербургского представительства компании "Costa Real" Светланы Сергачевой, в 1 квартале 2009 года цены в Испании на новые объекты упали на 34%. До марта 2009 года ни испанцы, ни иностранцы не покупали недвижимость в Испании – рынок стоял. В марте испанский рынок принял новые правила игры, в результате многие строители снизили стоимость объектов.
Инвестиционные возможности
«Сейчас на рынке наблюдается активность, у нашей компании много сделок», - рассказывает Светлана Сергачева. Сегодня в Испании находится достаточно большой парк пустующего жилья – в среднем порядка 1 млн. не проданных объектов по всей стране. Среди них, объекты на первичном рынке, непроданные застройщиками, и квартиры на вторичном рынке, купленные в инвестиционных целях испанцами и англичанами. Сегодня английский рынок уходит из Испании в связи с тем, что англичанам сейчас выгоднее отказать от выплаты ипотеки и вернуть свои, вложенные в недвижимость, фунты. Английские инвесторы продают свои объекты на 30-40 % ниже стартовой цены на вторичном рынке. При этом они не теряют деньги, а только возвращают вложенные ранее фунты, поскольку цены на недвижимость в Испании упали в том же эквиваленте как фунт - к евро. В то же время, покупатель имеет возможность приобрести объект на вторичном рынке с дисконтом в 30-40 %.
Снижение цен на недвижимость в Испании привело к тому, что строители не создают новые объекты, а распродают уже построенные с понижением цены на 15-20% на побережье. Недвижимость у гольф-полей продается с дисконтом 20-30%.
Залоговая недвижимость
Одним из самых привлекательных сегментов для инвестиций в Испании сегодня является залоговая недвижимость - отсуженные банками у владельцев залоговые квартиры, выставленные кредитными учреждениями на продажу по цене 60-70% от начальной стоимости недвижимости. Чаше всего данная цена равняется сумме долга банку. Скорость продажи таких объектов от 48 часов до двух недель. «Спрос у российских инвесторов на залоговые объекты достаточно активен. Так, бунгало английского инвестора было продано покупателю из России по цене 115 тыс. евро при его начальной стоимости 188 тыс. евро. Даже в майские праздники наш клиент приобрел квартиру в Торревьехе в комплексе в 600 м. от моря по цене 120 тыс. евро. До кризиса эта квартира стоила 164 тыс. евро», - рассказывает Светлана Сергачева. Стоимость аренды таких апартаментов - 30 евро в сутки в зимние месяцы, в сезон их цена возрастает до 50-100 евро в день.
За первый квартал 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, количество сделок компании Costa-Real увеличилось на 35%. Общая сумма проданных объектов возросла на 10%. Впрочем, Светлана Сергачева отмечает, что покупки в 2009 году стали более дешевыми – в среднем 150-200 тыс. евро за объект.
Ипотека
В 2009 году испанские банки понизили ставки Еврибор, в том числе и по отношению к нерезидентам. Сейчас ставка Еврибор = 1,75% (еще год назад она достигала 5,5%). В результате процентная ставка по ипотечному кредиту снижена 3,7 %, против 7,5 % в 2008 году. Но, если раньше ипотеку можно было взять на сумму, составляющую 70% от стоимости объекта, то сейчас – на 40-50%. Кроме того, для получения ипотеки в испанском банке сегодня необходимо представить на рассмотрение в кредитное учреждение больше документов, в том числе 3 НДФЛ и выписку со счета о движении денежных средств.
Ирина Федорова, генеральный директор компании «World Econom Estate»
"Особенности петербургского спроса на недвижимость Болгарии".
По данным генерального директора компании "World Econom Estate" Ирины Федоровой, в 2009 году по сравнению с прошлым годом изменились стратегии поведения на рынке и продавцов, и петербургских покупателей недвижимости в Болгарии. Заинтересованность продавцов в российском клиенте резко возросла, так как произошел отток инвесторов из Англии и Германии. По данным болгарских партнеров компании "World Econom Estate", сегодня 8 из 10 покупателей болгарской недвижимости - жители РФ.
Количество сделок и общая стоимость проданных объектов в 2009 году
Массовый клиент, покупающий сегодня недвижимость в Болгарии, это человек, не имеющий собственного бизнеса и приобретающий недвижимость по цене от 20 тыс. евро в рассрочку. При этом Ирина Федорова отмечает, что те клиенты, которые до ноября 2008 года рассчитывали при покупке на сумму 100-200 тыс. евро, сегодня уменьшили бюджеты в полтора-два раза.
«Осенью 2008 г. рынок болгарской недвижимости замер. Но начиная с марта 2009 года ситуация стабилизировалась. По данным нашей компании, по итогам первого квартала 2009 года петербуржцы купили недвижимость на общую сумму меньше в 2 раза, по сравнению с аналогичным показателем 2007 года, однако количество самих сделок выросло в 1,5-2 раза. До ноября 2008 года стандартная сумма объектов в Болгарии, которые приобретали петербуржские покупатели, исчислялась порядка 60-80 тыс. евро. Сегодня стоимость каждого проданного объекта ниже в 2 и более раза. В настоящий момент, по данным компании, наибольшим спросом у петербуржцев в Болгарии пользуются студии или квартиры с одной спальней в закрытых комплексах в 600- 400 м от моря по цене с учетом всех скидок от 25-30 тыс. евро.
За март-апрель 2009 года 90% клиентов компании делали выбор в пользу болгарской недвижимости по цене от 22-29 тыс. евро.
Возможность рассрочки платежей при покупке недвижимости в Болгарии и отсутствие ипотеки
По данным компании "World Econom Estate", ипотеку клиентам из России в Болгарии не выдают. Это связано с тем, что количество ипотечных программ сократилось в том числе и для местных жителей, а количество документов и процентная ставка - возросли. Однако российский клиент может получить рассрочку от застройщика под 6,4 % годовых.
Болгарская недвижимость у крупных застройщиков в настоящий момент предлагается российским покупателям с рассрочкой без ипотеки на срок 1, 2, 3, 5, 7-10 лет. При этом рассрочку до 3 -х лет можно получить под 3,9 годовых. При рассрочке на 3 года - 6,4 % на оставшуюся сумму. При этом первый взнос составляет 10 % от стоимости. Не секрет, что болгарские застройщики нуждаются в деньгах, именно поэтому они идут на бонусы, специальные цены, в том случае, если клиент готов сразу внести 50 % от стоимости объекта. Те, кто покупают недвижимость в Болгарии в инвестиционных целях, используют эти возможности. «Недавно один из наших клиентов в статусе физического лица пробрел целый жилой комплекс, состоящий из 18 апартаментов», - рассказывает Ирина Федорова.
Мотивы петербургских покупателей
Несмотря на наличие клиентов, покупающих объекты в Болгарии в инвестиционных целях, в основном петербуржцы приобретают недвижимость в этой стране для отдыха.
Итак, основные цели покупки: 1) в качестве второго дома, не задумываясь о прибыли; 2) так как есть возможность купить недвижимость за рубежом дешево.
Доходность
Стоимость аренды студии у моря в сезон от 30 евро в сутки, квартиры с одной-двумя спальнями от 60 евро.
Объекты недвижимости в Болгарии и их стоимость
В настоящий момент стоимость студии на первичном рынке составляет от 22 тыс. евро и выше. Готовые дома, таун-хаусы, виллы продаются по цене от 100 тыс. евро. Цена элитных объектов с отдельным земельным участком составляет от 170-180 тыс. евро.
В рамках мероприятия эксперты компаний "GreenField Property International", "EG Progress Consulting GmbH", "World Econom Estate" и "Costa Real" рассказали о причинах спроса на залоговые объекты в Испании и США (штат Флорида), инвестиционных возможностях рынков недвижимости стран старой Европы и изменившемся спросе петербуржцев на недвижимости в Болгарии.
По итогам круглого стола эксперты сделали общий вывод о том, что последние полгода российские покупатели стали объектом пристального внимания со стороны зарубежных застройщиков и риэлторов, в частности из-за ухода с рынков зарубежной недвижимости европейских инвесторов.
Валентина Нагиева, генеральный директор GreenField Property International
«Страны-лидеры продаж в 2009 году»
По данным генерального директора компании "GreenField Property International" Валентины Нагиевой, российский рынок и российский покупатель после ноября 2008 года являются приоритетными для зарубежных застройщиков и риэлторов с точки зрения продаж зарубежной недвижимости, поскольку английские и европейские инвесторы продолжают выводить инвестиции с курортных рынков. Однако возобновление активности российских инвесторов в 2009 году началось только весной после затишья, продлившегося с ноября 2008 года по февраль 2009 года. В 2009 году спрос российских граждан на недвижимость за рубежом претерпел существенные изменения.
В настоящий момент шестерка стран-лидеров по количеству проданной российским покупателям в 2009 году зарубежной недвижимости, по данным компании "GreenField Property International", выглядит следующим образом: Италия, Франция, Кипр, Финляндия, Швейцария, Чехия. В 2008 году абсолютным лидером, по количеству проданных компанией объектов, была Болгария. Далее следовали Кипр, Египет, Финляндия, Испания, ОАЭ. Представленная статистика свидетельствует, по словам Валентины Нагиевой, о том, что российские инвесторы в настоящий момент предпочитают вкладывать деньги в стабильные страны старой Европы, экономическая и политическая ситуация в которых относительно предсказуемы. Как отмечает эксперт, основным мотивом при покупке недвижимости за рубежом у российских инвесторов в 2009 году является сохранение и приумножение средств. Кроме того, российский потребитель готов сегодня покупать преимущественно готовые проекты и объекты в высокой стадии готовности.
Изменение условий выдачи ипотеки российским гражданам
«В 2009 году существенно изменилась ситуация с выдачей ипотечных кредитов российским гражданам, - рассказывает Валентина Нагиева. - Во многих странах нерезидентам сегодня достаточно сложно получить кредит: в основном из-за изменившегося (усложнившегося) пакета документов, который необходимо представить на рассмотрение в банк. Ситуация стала гораздо сложнее, поскольку банки не хотят брать залоговую недвижимость – ситуация на рынках такова, что сегодня проблематично выгодно реализовать залоговые объекты. Тем не менее, под 6% годовых на 15 лет ипотеку россиянам дают в Германии, Италии, Франции и на Кипре. На Кипре, по сравнению с прошлым годом, изменились процентные ставки. Они стали выше, в зависимости от той валюты, в которой оформляется кредит. При выборе швейцарского франка, банк устанавливает минимальный процент при кредитовании. Если кредит оформляется в евро – процент самый высокий. Во Франции и Италии кредиты россиянам дают, но не везде: не во всех регионах и не под все проекты.
Например, во Франции официально декларируется, что российским гражданам ипотеку дают. Однако все заявки от граждан РФ рассматриваются в индивидуальном порядке. Сейчас в этой стране дают кредит на 50% от стоимости недвижимости, раньше - на 70%. При этом банки усложнили набор необходимых для выдачи кредита документов».
По данным итальянских партнеров компании "GreenField Property International", российским покупателям не дают ипотеку в северной и центральной Италии (Тоскана, Лигурия, озерная часть Италии), однако ипотеку можно взять при покупке объектов, расположенных в южной части страны (Калабрия). Для российских клиентов недоступна ипотека в Чехии.
Говоря о ситуации на рынках зарубежной недвижимости в целом, Валентина Нагиева отмечает, что в настоящий момент в Испании и Болгарии сложная ситуация с завершением строительства объектов. Что касается падения цен, то на ликвидные объекты, расположенные на популярных, раскрученных территориях, цены не падают и не упадут. «Сегодня россияне покупают недвижимость за рубежом в столичных городах. Цены на объекты, расположенные в столицах, стабильны. Например, в Барселоне - есть только небольшое падение цен на изначально переоцененные объекты в исторической части города», - уверен эксперт.
Недооцененные страны
«По нашим данным, на сегодняшний день растет активность на рынках зарубежной недвижимости еще недооцененных покупателями стран, к ним относятся: Тунис, Марокко и Кабо-Верде. Показательно, что английские инвесторы, которые сегодня уходят с рынков европейских стран, продолжают инвестировать средства в экзотику. Сегодня в Тунисе, Марокко и Кабо-Верде новые проекты строят итальянцы, ирландцы, англичане.
Яна Егорова, Управляющий Директор компании EG Progress Consulting GmbH
«Новые инвестиционные возможности на рынке недвижимости США»
По данным управляющего директора компании EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, с точки зрения инвестиций наиболее привлекательным местом в США сегодня является штат Флорида. По данным аналитиков, во Флориде сегодня - ценовое дно. Европейские, российские и китайские инвесторы скупают на этом рынке наиболее привлекательные с инвестиционной точки зрения объекты: заложенные в банке ипотечные дома и квартиры (залоговые объекты), квартиры-кондо, кондо-отели. Залоговые объекты сегодня являются самым доходным инвестиционным проектом, но для того, чтобы покупать такие объекты необходимо физически находиться в Америке.
Почему это выгодно?
Банк выставляет на продажу залоговый объект по цене в 2-3 раза ниже первоначальной стоимости объекта. Например, двухэтажный дом, который стоил 400 тыс. долларов на берегу Мексиканского залива продается за 100 тыс. долларов. Эта покупка интересна тем, что дом продан по минимальной цене, но с максимальной доходностью при сдаче в аренду, либо с повышением цены в дальнейшем. Такие объекты сегодня покупают российские клиенты, в основном из Москвы. Годовая доходность жилой недвижимости во Флориде составляет 10%. Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше. Например, аренда апартаментов в кондо-отеле 5 звезд в сутки стоит 700 долларов. Цена одного такого номера на сегодняшний момент 400 тыс. долларов. Кондо-отель – это отель, состоящий из небольших апартаментов с кухней, который управляются гостиничным оператором. Цены на номера в кондо-отелях составляют от 300 тыс. долларов. Наполняемость таких объектов в период кризиса - 80%.
Итак. Причины покупки:
1. Цены. Средняя медианная цена по всему штату на уже существующие дома в марте 2009 составила 141,900 долларов; год назад она была 199,300 долларов. Падение составило 29%!
2. Высокий спрос. Объемы продаж жилья снова растут и это четкий знак того, что «покупательский рынок» меняется. За последний месяц (март 2009) продажи уже существующих домов выросли на 20 %. По всему штату было продано 9,858 домов, а в марте 2008 – 8,181 дом (статистика Ассоциация риелторов Флориды). В марте было продано на 16,7% больше, чем в феврале. Риелторы Флориды также объявили 15% рост в продажах существующих кондоминиумов, тем самым подтверждая увеличение объема продаж в этом месяце как домов, так и кондо по сравнению с прошлым годом. По сравнению с прошлым месяцем продажи кондо увеличились на 25,1% (статистика Ассоциация Риелторов Флориды).
3. Ипотека. Низкая процентная ставка. Таких низких ставок не было с 1960-х. Низкие ставки приумножают покупательскую способность. Даже пол процента – это видимая разница. Например, на доме в 200 тыс. долларов пол процента экономят владельцу около 815 долларов в год. Покупатель может получить больше площади за те же деньги – идеальный сценарий для семей, планирующих расширение. Сейчас ставка по ипотеке - 5%. Для граждан РФ первоначальный взнос составляет – 50 %. Получить ипотеку в Америке российским клиентам достаточно сложно. Одобрение или отказ в получении ипотеки гражданином РФ зависит от собственников кондоминимума или ассоциации, в которой приобретается конкретная квартира. И собственники, и ассоциация могут отказать. Кроме того, может отказать банк, в том числе по такой причине, как неподходящий год постройки дома. Таким образом, отказ в получении заемных средств может быть получен клиентом не по причине неплатежеспособности, а под влиянием непредсказуемые с российской точки зрения факторов.
4. Штат для бизнеса. Флорида всегда являлась притягательным штатом для бизнесменов – здесь нет налога с доходов и введены поощрения от муниципальных органов. Именно это подталкивает бизнесменов открывать бизнес в этом штате. Даже, несмотря на общенациональный экономический спад, бизнесмены Флориды поддерживают свой бизнес на должном уровне. По оценке Milken Institute/Greenstreet Real Estate Partners, Флорида является одним из лучших штатов для бизнеса. Miami-Ft. Lauderdale, Cape Coral-Ft. Myers and Jacksonville - лучшие места для развития малого бизнеса.
Светлана Сергачева, руководитель санкт-петербургского представительства компании "Costa Real"
"Текущее состояние рынка недвижимости Испании: спрос, ценовая политика, перспективы"
По данным руководителя санкт-петербургского представительства компании "Costa Real" Светланы Сергачевой, в 1 квартале 2009 года цены в Испании на новые объекты упали на 34%. До марта 2009 года ни испанцы, ни иностранцы не покупали недвижимость в Испании – рынок стоял. В марте испанский рынок принял новые правила игры, в результате многие строители снизили стоимость объектов.
Инвестиционные возможности
«Сейчас на рынке наблюдается активность, у нашей компании много сделок», - рассказывает Светлана Сергачева. Сегодня в Испании находится достаточно большой парк пустующего жилья – в среднем порядка 1 млн. не проданных объектов по всей стране. Среди них, объекты на первичном рынке, непроданные застройщиками, и квартиры на вторичном рынке, купленные в инвестиционных целях испанцами и англичанами. Сегодня английский рынок уходит из Испании в связи с тем, что англичанам сейчас выгоднее отказать от выплаты ипотеки и вернуть свои, вложенные в недвижимость, фунты. Английские инвесторы продают свои объекты на 30-40 % ниже стартовой цены на вторичном рынке. При этом они не теряют деньги, а только возвращают вложенные ранее фунты, поскольку цены на недвижимость в Испании упали в том же эквиваленте как фунт - к евро. В то же время, покупатель имеет возможность приобрести объект на вторичном рынке с дисконтом в 30-40 %.
Снижение цен на недвижимость в Испании привело к тому, что строители не создают новые объекты, а распродают уже построенные с понижением цены на 15-20% на побережье. Недвижимость у гольф-полей продается с дисконтом 20-30%.
Залоговая недвижимость
Одним из самых привлекательных сегментов для инвестиций в Испании сегодня является залоговая недвижимость - отсуженные банками у владельцев залоговые квартиры, выставленные кредитными учреждениями на продажу по цене 60-70% от начальной стоимости недвижимости. Чаше всего данная цена равняется сумме долга банку. Скорость продажи таких объектов от 48 часов до двух недель. «Спрос у российских инвесторов на залоговые объекты достаточно активен. Так, бунгало английского инвестора было продано покупателю из России по цене 115 тыс. евро при его начальной стоимости 188 тыс. евро. Даже в майские праздники наш клиент приобрел квартиру в Торревьехе в комплексе в 600 м. от моря по цене 120 тыс. евро. До кризиса эта квартира стоила 164 тыс. евро», - рассказывает Светлана Сергачева. Стоимость аренды таких апартаментов - 30 евро в сутки в зимние месяцы, в сезон их цена возрастает до 50-100 евро в день.
За первый квартал 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, количество сделок компании Costa-Real увеличилось на 35%. Общая сумма проданных объектов возросла на 10%. Впрочем, Светлана Сергачева отмечает, что покупки в 2009 году стали более дешевыми – в среднем 150-200 тыс. евро за объект.
Ипотека
В 2009 году испанские банки понизили ставки Еврибор, в том числе и по отношению к нерезидентам. Сейчас ставка Еврибор = 1,75% (еще год назад она достигала 5,5%). В результате процентная ставка по ипотечному кредиту снижена 3,7 %, против 7,5 % в 2008 году. Но, если раньше ипотеку можно было взять на сумму, составляющую 70% от стоимости объекта, то сейчас – на 40-50%. Кроме того, для получения ипотеки в испанском банке сегодня необходимо представить на рассмотрение в кредитное учреждение больше документов, в том числе 3 НДФЛ и выписку со счета о движении денежных средств.
Ирина Федорова, генеральный директор компании «World Econom Estate»
"Особенности петербургского спроса на недвижимость Болгарии".
По данным генерального директора компании "World Econom Estate" Ирины Федоровой, в 2009 году по сравнению с прошлым годом изменились стратегии поведения на рынке и продавцов, и петербургских покупателей недвижимости в Болгарии. Заинтересованность продавцов в российском клиенте резко возросла, так как произошел отток инвесторов из Англии и Германии. По данным болгарских партнеров компании "World Econom Estate", сегодня 8 из 10 покупателей болгарской недвижимости - жители РФ.
Количество сделок и общая стоимость проданных объектов в 2009 году
Массовый клиент, покупающий сегодня недвижимость в Болгарии, это человек, не имеющий собственного бизнеса и приобретающий недвижимость по цене от 20 тыс. евро в рассрочку. При этом Ирина Федорова отмечает, что те клиенты, которые до ноября 2008 года рассчитывали при покупке на сумму 100-200 тыс. евро, сегодня уменьшили бюджеты в полтора-два раза.
«Осенью 2008 г. рынок болгарской недвижимости замер. Но начиная с марта 2009 года ситуация стабилизировалась. По данным нашей компании, по итогам первого квартала 2009 года петербуржцы купили недвижимость на общую сумму меньше в 2 раза, по сравнению с аналогичным показателем 2007 года, однако количество самих сделок выросло в 1,5-2 раза. До ноября 2008 года стандартная сумма объектов в Болгарии, которые приобретали петербуржские покупатели, исчислялась порядка 60-80 тыс. евро. Сегодня стоимость каждого проданного объекта ниже в 2 и более раза. В настоящий момент, по данным компании, наибольшим спросом у петербуржцев в Болгарии пользуются студии или квартиры с одной спальней в закрытых комплексах в 600- 400 м от моря по цене с учетом всех скидок от 25-30 тыс. евро.
За март-апрель 2009 года 90% клиентов компании делали выбор в пользу болгарской недвижимости по цене от 22-29 тыс. евро.
Возможность рассрочки платежей при покупке недвижимости в Болгарии и отсутствие ипотеки
По данным компании "World Econom Estate", ипотеку клиентам из России в Болгарии не выдают. Это связано с тем, что количество ипотечных программ сократилось в том числе и для местных жителей, а количество документов и процентная ставка - возросли. Однако российский клиент может получить рассрочку от застройщика под 6,4 % годовых.
Болгарская недвижимость у крупных застройщиков в настоящий момент предлагается российским покупателям с рассрочкой без ипотеки на срок 1, 2, 3, 5, 7-10 лет. При этом рассрочку до 3 -х лет можно получить под 3,9 годовых. При рассрочке на 3 года - 6,4 % на оставшуюся сумму. При этом первый взнос составляет 10 % от стоимости. Не секрет, что болгарские застройщики нуждаются в деньгах, именно поэтому они идут на бонусы, специальные цены, в том случае, если клиент готов сразу внести 50 % от стоимости объекта. Те, кто покупают недвижимость в Болгарии в инвестиционных целях, используют эти возможности. «Недавно один из наших клиентов в статусе физического лица пробрел целый жилой комплекс, состоящий из 18 апартаментов», - рассказывает Ирина Федорова.
Мотивы петербургских покупателей
Несмотря на наличие клиентов, покупающих объекты в Болгарии в инвестиционных целях, в основном петербуржцы приобретают недвижимость в этой стране для отдыха.
Итак, основные цели покупки: 1) в качестве второго дома, не задумываясь о прибыли; 2) так как есть возможность купить недвижимость за рубежом дешево.
Доходность
Стоимость аренды студии у моря в сезон от 30 евро в сутки, квартиры с одной-двумя спальнями от 60 евро.
Объекты недвижимости в Болгарии и их стоимость
В настоящий момент стоимость студии на первичном рынке составляет от 22 тыс. евро и выше. Готовые дома, таун-хаусы, виллы продаются по цене от 100 тыс. евро. Цена элитных объектов с отдельным земельным участком составляет от 170-180 тыс. евро.
Комментарии 0