Непрофильный актив

26 Сентября

Попадаешь по воле случая в некий город N и, проезжая по центру города, видишь огромную территорию, кусок земли, плотно заставленный строениями и сооружениями различной степени разрушения. Ясно, что когда-то весь этот массив функционировал как крупное, прибыльное предприятие, может быть, завод, может быть научно-исследовательский институт. В любом случае сейчас его дела плачевны, одни вороны мирно зимуют на торчащих вверх трубах. Тогда как можно же заставить всю эту громадину дышать, жить, здесь будут работать люди, зарабатывать деньги, а после покупать своим детям леденцы на палочке. И ты делаешь шаг к забору и вглядываешься, вглядываешься за забор в попытке определить – а можно ли. Но сначала надо все внимательно оценить, узнать цену, определить стоимость земли, строений, сооружений, провести аудит.

 На начальном этапе предстоит собрать сведения – кто является собственником предприятия, каков юридический статус земельного участка, объектов недвижимости, обременены ли они правами третьих лиц. Когда первичная информация будет собрана, можно составлять дальнейший план действий и формулировать предложение собственнику. Одно из главных условий – условие о том, что ты, как покупатель, проводишь собственную предварительную оценку стоимости комплекса как предприятия. На этом этапе, прежде всего, необходимо определить круг обременений – не был ли оформлен залог в отношении предприятия, не передано ли оно в доверительное управление, не завещано ли, не застраховано.  Далее - какова организационно-правовая форма предприятия как юридического лица. После ответа на этот вопрос можно будет определяться с оценкой стоимости акций, паев, долей в уставном капитале. Оценка стоимости ценных бумаг дополнительно поможет установить реальную рыночную стоимость предприятия и его активов.

Важный вопрос – задолженность предприятия, предстоит разобраться как в дебиторской, так и в кредиторской задолженности, выяснить, есть ли текущие судебные споры в отношении каких-либо взысканий с предприятия, не возбуждено ли исполнительное производство по вынесенным судебным решениям. Финансовый аудит позволит говорить о текущей и перспективной финансовой эффективности предприятия.

 Далее – не менее важен непосредственный осмотр объекта – земельного участка, строений, сооружений, оборудования. Формально речь идет об оценке объектов движимого (оборудование, приборы, автотранспорт, мебель, оргтехника, если таковое имеется) и недвижимого (земельный участок, здания, строения, сооружения) имущества, входящих в комплекс предприятия. Одной из необходимых стадий такой оценки является визуальный осмотр и фотографирование имущества. В дальнейшем важна профессиональная оценка, когда будет определена степень амортизации оборудования, рыночная и утилизационная стоимость и прочие детали. Оценка объектов недвижимости будет подразумевать, в числе прочего, оценку имущественных прав на эти объекты. Оценку стоимости земли придется осуществлять отдельно, с определением вида землепользования, категории земель, имущественного права, реальной рыночной стоимости земельного участка.

Стоит оценить и нематериальные активы, выяснить, были ли поставлены на баланс права на результаты интеллектуальной деятельности, используются ли на предприятии объекты интеллектуальной собственности. Проверка стоимости объектов интеллектуальной собственности необходима в данном случае для того, чтобы оценить предприятие на предмет наличия патентов, авторских свидетельств, свидетельств на товарные знаки, а также провести экспертизу  их способности приносить доход.

 И взгляните на эту ржавую железную вывеску на заборе – как называется предприятие? Что оно производило? А не было ли это предприятие градообразующим, возможно, его название известно в каждом доме города N, а может и за его пределами? Проведите экспертизу фирменного наименования предприятия – возможно, оно имеет свою, не такую уж маленькую, стоимость, и, возможно, поможет в дальнейшем наладить новое эффективное производство.

При любых вариантах развития событий, собираетесь ли вы строить на месте заброшенного объекта новый бизнес-центр, ТРЦ или свое предприятие, многое из того, чем владел (и особенно был обременен) объект вашего пристального внимания, - должно попадать в сферу Вашего интереса еще до начала каких-либо финансовых переливаний продавцу.

А поскольку любой анализ собственности, не только Due Diligence, а даже простая качественная оценка бизнеса, предполагает существенные затраты, поначалу объект следует хотя бы предварительно осмотреть, если не лично, то - возможно с помощью тех, кто занимается осмотрами объектов собственности профессионально.