На российском рынке ипотечных облигаций появятся новые участники
Обязательные нормативы кредитных организаций станут более демократичными.
Выпуск ипотечных облигаций в нашей стране – сложная и дорогостоящая процедура. До недавних пор нормативы действующего законодательства ограничивали число участников данного рыночного сегмента. Благодаря такому требованию к банку-эмитенту, как объем обязательств перед вкладчиками, который не должен был превышать 50% капитала, выпуск ипотечных ценных бумаг был доступным только специализированным банкам, не привлекающим вклады. Крупные универсальные банки оказывались перед непростым выбором – сокращать количество вкладов, увеличивать капитал или же воспользоваться услугами самостоятельного юридического лица – ипотечного агента.
Поправки Центробанка к инструкции «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» фактически снимают этот барьер, что позволяет крупным предприятиям банковского сектора стать полноправными игроками на этом поле.
Для того чтобы получить представление об особенностях эмиссии ипотечных бумаг на российском финансовом рынке, необходимо понять, чем корпоративная банковская облигация отличается от облигации с обеспечением в виде выданного ипотечного кредита. А уловить эту тонкую грань можно, лишь вернувшись к истокам термина.
Родина ипотечных облигаций – Германия. Именно в одной из ее областей появляется в 1770 году первое ипотечное кредитное учреждение Silesian Landschaft. Несмотря на то что по сути первые ценные бумаги представляли собой обыкновенные закладные, они имели определенные свойства, значительно опередившие свое время: во-первых, эта закладная имела гарантию кредитного учреждения на ее исполнение, а во-вторых, ценная бумага могла быть продана на рынке капиталов.
C тех пор понятие «Pfandbrief» (такое название изначально получили облигации ипотечного займа) эволюционировало в соответствии с потребностями современного общества, и на данный момент можно привести определение немецких ипотечных облигаций как облигаций, эмитируемых только специализированными ипотечными банками с целью привлечь дополнительные финансовые ресурсы под кредитование физических и юридических лиц на осуществление операций с недвижимостью. В соответствии же с российским законодательством (закон об ипотеке и ипотечных ценных бумагах) эмиссией ипотечных облигаций могут заниматься как специализированные ипотечные институты (SPV), так и коммерческие банки.
К сожалению, сегодня российский рынок банковских облигаций переживает не лучшие времена. Экономический кризис, низкий уровень доходов населения, недоверие вкладчиков к отечественным финансово-кредитным учреждениям – все это ослабило и без того непрочную финансовую систему. Увеличить долю ипотечных программ на российском рынке, сделать эмиссию ценных бумаг более популярной в банковском секторе – такие цели ставил Центробанк, внося поправки в законодательство об ипотечных ценных бумагах.
«Отмена Н19 не упростит, а просто сделает возможной эмиссию ипотечных облигаций банками, имеющими значительные объемы вкладов населения. Как правило, эти банки также являются активными игроками на рынке ипотечного кредитования. Из первой десятки банков по объему средств населения данный норматив соблюдает только Россельхозбанк. Среднее значение норматива по этим банкам – около 200% (при нормативе 50%). Очевидно – норматив не работающий», – отмечает директор финансового департамента ВТБ 24 Михаил Березов.
Более привлекательные условия эмиссии ипотечных ценных бумаг открывают перед крупными универсальными банками новые возможности: они позволяют значительно увеличить объемы операций с недвижимостью, разработать более гибкую кредитную политику. А это в свою очередь будет способствовать появлению новых позитивных тенденций в данном рыночном сегменте в целом. По мнению главного юрисконсульта компании «Кредитмарт» Елены Козловской, «отмена норматива Н19, определяющего максимально допустимое соотношение суммы вкладов физических лиц в банке к размеру капитала банка, равно как и отмена норматива Н-17, который предусматривает минимально допустимое соотношение совокупной суммы ипотечных кредитов к размеру капитала банка, позволит крупным банкам, в том числе и тем, стратегия которых не ориентирована в основном на выдачу ипотеки, секьюритизировать (привлекать финансирование путем выпуска ценных бумаг. – Прим. ред.) свои ипотечные портфели».
Подобная секьюритизация позволит банкам получить ликвидность на более выгодных условиях по сравнению с привлечением внешних банковских кредитов. Это в свою очередь может стимулировать банки выдавать новые ипотечные кредиты населению. А заинтересованность банков способна оживить просевший за последнее время рынок ипотеки. Ведь именно его оживление и является основной целью снятия упомянутых ограничений в регулировании, считает эксперт «Кредитмарт». «При этом следует отметить, что идея введения норматива Н19 в свое время появилась для того, чтобы снизить число потенциальных пострадавших вкладчиков в случае банкротства банков, ведущих рисковую финансовую политику», – подчеркивает она.
Однако помимо отмены данных ограничений российское ипотечное законодательство нуждается и в других серьезных коррективах. Так, согласно закону «Об ипотечных ценных бумагах», вся недвижимость, находящаяся в залоге по ипотечным кредитам, регистрируется в специальном реестре, куда заносятся такие ее характеристики, как стоимость, название и описание, а также срок уплаты суммы по кредиту. При этом единой формы ведения реестра до сих пор не существует, и ответственным подразделениям банков приходится самим разрабатывать ее по требованиям, установленным законодательством.
Начальник планово-экономического управления банка «Агропромкредит» Шамиль Кашафетдинов констатирует: «Необходимо упрощать процедуры регистрации выпусков и включения в списки ЦБ, поскольку сама процедура выпуска облигаций достаточно сложная. Кроме того, необходимо продолжить рефинансирование кредитов по программам АИЖК, это более действенный механизм для оживления рынка ипотеки».
Новая инициатива ЦБ, безусловно, повлияет на стоимость ипотечных кредитов крупнейших российских банков, у которых, в свою очередь, велика доля вкладов населения. Эксперты прогнозируют, что вслед за крупными банками процентные ставки по кредитам снизят и другие игроки рынка. А значит, ипотека станет более привлекательной для потенциальных заемщиков.
Выпуск ипотечных облигаций в нашей стране – сложная и дорогостоящая процедура. До недавних пор нормативы действующего законодательства ограничивали число участников данного рыночного сегмента. Благодаря такому требованию к банку-эмитенту, как объем обязательств перед вкладчиками, который не должен был превышать 50% капитала, выпуск ипотечных ценных бумаг был доступным только специализированным банкам, не привлекающим вклады. Крупные универсальные банки оказывались перед непростым выбором – сокращать количество вкладов, увеличивать капитал или же воспользоваться услугами самостоятельного юридического лица – ипотечного агента.
Поправки Центробанка к инструкции «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» фактически снимают этот барьер, что позволяет крупным предприятиям банковского сектора стать полноправными игроками на этом поле.
Для того чтобы получить представление об особенностях эмиссии ипотечных бумаг на российском финансовом рынке, необходимо понять, чем корпоративная банковская облигация отличается от облигации с обеспечением в виде выданного ипотечного кредита. А уловить эту тонкую грань можно, лишь вернувшись к истокам термина.
Родина ипотечных облигаций – Германия. Именно в одной из ее областей появляется в 1770 году первое ипотечное кредитное учреждение Silesian Landschaft. Несмотря на то что по сути первые ценные бумаги представляли собой обыкновенные закладные, они имели определенные свойства, значительно опередившие свое время: во-первых, эта закладная имела гарантию кредитного учреждения на ее исполнение, а во-вторых, ценная бумага могла быть продана на рынке капиталов.
C тех пор понятие «Pfandbrief» (такое название изначально получили облигации ипотечного займа) эволюционировало в соответствии с потребностями современного общества, и на данный момент можно привести определение немецких ипотечных облигаций как облигаций, эмитируемых только специализированными ипотечными банками с целью привлечь дополнительные финансовые ресурсы под кредитование физических и юридических лиц на осуществление операций с недвижимостью. В соответствии же с российским законодательством (закон об ипотеке и ипотечных ценных бумагах) эмиссией ипотечных облигаций могут заниматься как специализированные ипотечные институты (SPV), так и коммерческие банки.
К сожалению, сегодня российский рынок банковских облигаций переживает не лучшие времена. Экономический кризис, низкий уровень доходов населения, недоверие вкладчиков к отечественным финансово-кредитным учреждениям – все это ослабило и без того непрочную финансовую систему. Увеличить долю ипотечных программ на российском рынке, сделать эмиссию ценных бумаг более популярной в банковском секторе – такие цели ставил Центробанк, внося поправки в законодательство об ипотечных ценных бумагах.
«Отмена Н19 не упростит, а просто сделает возможной эмиссию ипотечных облигаций банками, имеющими значительные объемы вкладов населения. Как правило, эти банки также являются активными игроками на рынке ипотечного кредитования. Из первой десятки банков по объему средств населения данный норматив соблюдает только Россельхозбанк. Среднее значение норматива по этим банкам – около 200% (при нормативе 50%). Очевидно – норматив не работающий», – отмечает директор финансового департамента ВТБ 24 Михаил Березов.
Более привлекательные условия эмиссии ипотечных ценных бумаг открывают перед крупными универсальными банками новые возможности: они позволяют значительно увеличить объемы операций с недвижимостью, разработать более гибкую кредитную политику. А это в свою очередь будет способствовать появлению новых позитивных тенденций в данном рыночном сегменте в целом. По мнению главного юрисконсульта компании «Кредитмарт» Елены Козловской, «отмена норматива Н19, определяющего максимально допустимое соотношение суммы вкладов физических лиц в банке к размеру капитала банка, равно как и отмена норматива Н-17, который предусматривает минимально допустимое соотношение совокупной суммы ипотечных кредитов к размеру капитала банка, позволит крупным банкам, в том числе и тем, стратегия которых не ориентирована в основном на выдачу ипотеки, секьюритизировать (привлекать финансирование путем выпуска ценных бумаг. – Прим. ред.) свои ипотечные портфели».
Подобная секьюритизация позволит банкам получить ликвидность на более выгодных условиях по сравнению с привлечением внешних банковских кредитов. Это в свою очередь может стимулировать банки выдавать новые ипотечные кредиты населению. А заинтересованность банков способна оживить просевший за последнее время рынок ипотеки. Ведь именно его оживление и является основной целью снятия упомянутых ограничений в регулировании, считает эксперт «Кредитмарт». «При этом следует отметить, что идея введения норматива Н19 в свое время появилась для того, чтобы снизить число потенциальных пострадавших вкладчиков в случае банкротства банков, ведущих рисковую финансовую политику», – подчеркивает она.
Однако помимо отмены данных ограничений российское ипотечное законодательство нуждается и в других серьезных коррективах. Так, согласно закону «Об ипотечных ценных бумагах», вся недвижимость, находящаяся в залоге по ипотечным кредитам, регистрируется в специальном реестре, куда заносятся такие ее характеристики, как стоимость, название и описание, а также срок уплаты суммы по кредиту. При этом единой формы ведения реестра до сих пор не существует, и ответственным подразделениям банков приходится самим разрабатывать ее по требованиям, установленным законодательством.
Начальник планово-экономического управления банка «Агропромкредит» Шамиль Кашафетдинов констатирует: «Необходимо упрощать процедуры регистрации выпусков и включения в списки ЦБ, поскольку сама процедура выпуска облигаций достаточно сложная. Кроме того, необходимо продолжить рефинансирование кредитов по программам АИЖК, это более действенный механизм для оживления рынка ипотеки».
Новая инициатива ЦБ, безусловно, повлияет на стоимость ипотечных кредитов крупнейших российских банков, у которых, в свою очередь, велика доля вкладов населения. Эксперты прогнозируют, что вслед за крупными банками процентные ставки по кредитам снизят и другие игроки рынка. А значит, ипотека станет более привлекательной для потенциальных заемщиков.
Комментарии 0