Жилищное кредитование: итоги 2008 года и прогнозы на 2009
В 2008 году россияне получили в банках 736 млрд рублей кредитов на проведение различных операций на рынке жилья, включая ипотечные кредиты. Это почти на 13проценот больше, чем год назад. Для стран мира, где история жилищного кредитования и ипотеки насчитывает десятилетия, такой рост был бы существенным достижением. Однако, в России, в которой жилищное кредитование только начало развиваться, и его объемы ничтожно малы, ожидался рост объемов жилищного кредитования по итогам 2008 года на 50процентов и более процентов. И первый квартал 2008 года оправдывал прогнозы – было выдано на 73% больше жилищных кредитов, чем в первом квартале 2007 года. Однако уже во втором квартале 2008 года рост замедлился до 55процентов, в третьем квартале 2008 года он составил только 22процента и, наконец, в четвертом квартале 2008 года "жилищное кредитование рухнуло". За четыре последних месяца 2008 года было выдано на 46процентов меньше жилищных кредитов, чем за последние четыре месяца 2007 года. С учетом годовой инфляции в 13процентов за 2008 год жилищное кредитование в стране, по сути, показало нулевой рост. К концу года активную деятельность на рынке ипотечного кредитования вели 10-15 банков, а ставки по кредитам выросли в среднем на 5-7процентов.
Всего за 2008 год было выдано почти полмиллиона жилищных кредитов. Средний размер кредита составил 1,48 млн рублей. Задолженность по жилищным кредитам выросла за 2008 год на 58% - до 1 триллиона 197 миллиардов рублей. К концу года она составляла в среднем 8400 рублей на душу населения или около 22000 рублей на среднее российское домохозяйство. За год было выдано 4500 рублей новых жилищных кредитов на душу населения или около 12000 рублей на домохозяйство.
За 2008 год заемщики погасили за счет ежемесячных платежей и досрочных выплат около 345 миллиардов рублей задолженности перед банками по жилищным кредитам, что на 42% больше, чем в 2007 году. Однако, к концу года темпы погашения задолженности существенно снизились. В IV квартале 2008 года объем погашения был всего на 15% выше, чем в четвертом квартале 2007 года, в то время как в первый квартал 2008 года объем погашения был на 80% выше, чем в первый квартал 2007 года. В конце года многие заемщики были вынуждены отказаться от досрочного погашение кредитов или снизить объемы выплат в силу снижения доходов и/или повышения ежемесячных платежей.
Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы привели к стремительному росту объема просроченной задолженности, особенно по кредитам в валюте. К концу 2008 года она выросла в 9,7 раз по сравнению с концом 2007 года, а по кредитам, выданным в валюте и вовсе в 15,7 раз.
Негативные тенденции на рынке жилищного кредитования начали явно проявляться уже в III квартале 2008 года. Например, по сравнению с третьим кварталом 2007 года в третьем квартале 2008 года было выдано всего на 30% больше денег по жилищным кредитам в рублях. В предыдущие кварталы 2008 года рост выдачи был более существенным - 76% и 93%.
В четвертом квартале 2008 года банки в массовом порядке подняли процентные ставки по жилищным кредитам, свернули программы кредитования покупателей жилья в новостройках, ужесточили требования к заемщикам, закрыли ряд ипотечных программ. В результате объем выданных кредитов сократился до 100 млрд рублей, что на 47% меньше, чем было выдано в IV квартале 2007 года.
На протяжении 2008 года, особенно в конце года, наблюдалась устойчивая тенденция роста как объемов просроченной задолженности, так и ее доли в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. За год доля просроченной задолженности по рублевым кредитам выросла с 0,14 до 0,7%, т.е. в 5 раз. Основной рост пришелся на IV квартал 2008 года, когда финансовый кризис начал оказывать существенное влияние на платежеспособность заемщиков. Многие из них потеряли часть доходов или работу, сменили ее на менее оплачиваемую. В сложной ситуации оказались заемщики, получившие рублевые кредиты с плавающей ставкой. В результате роста ставок на межбанковском рынке их ежемесячные платежи выросли в несколько раз.
Наиболее сложная ситуация сложилась на рынке жилищного кредитования в валюте. Хотя там и сохраняются относительно низкие процентные ставки, возможная дальнейшая девальвация рубля и глобальный финансовый кризис сделали такие кредиты очень рискованными.
Положение заемщиков, получивших валютные кредиты ранее, особенно в 2008 году, достаточно неустойчивое. В результате девальвации рубля их ежемесячные платежи выросли к концу 2008 года на 25% по сравнению с летом 2008. Для заемщиков более ранних периодов положение облегчается тем, что многие из них уже в значительной мере погасили свои кредиты, однако ситуация остается достаточно напряженной.
Однако сложности валютных заемщиков вряд ли можно считать глобальной проблемой для страны. Всего в 2008 году было выдано 18 тыс. жилищных кредитов в валюте, т.е. в группе риска находится около 0,04% российских домохозяйств. Причем средний размер кредита в валюте составил 5,6 миллиона рублей, что более чем в 4 раза больше, чем средний размер кредитов выданных в рублях. Заемщиками по валютным кредитам выступают, как правило, домохозяйства с доходами существенно выше средних, проживающие в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Всего в 2008 году было выдано кредитов на сумму 102 миллиарда рублей, что на 19% меньше, чем в 2007 году, когда банки выдали валютных кредитов на 126 миллиардов рублей. Стагнация выдачи жилищных кредитов в валюте началась еще в первом квартале 2008 года, когда заемщикам было выдано всего на 5% больше денег по таким кредитам, чем в первом квартале 2007 года. Максимальный спад выдачи был зафиксирован по итогам IV квартала 2008 года – на 42% ниже, чем за аналогичный период 2007 года.
Доля валютных кредитов в объеме выдачи жилищных кредитов сократилась с 19,4% в 2007 году до 13,8% в 2008 году. (Для справки: в 2005 году доля валютных кредитов составила около 45%, в 2006 году – около 30%). В течение 2008 года многие банки и заемщики, опасаясь валютных рисков в условиях начавшегося мирового финансового кризиса, скептично относились к кредитованию в валюте. Это позиция оказалась оправданной уже в конце третьего квартала 2008 года, когда начался финансовый кризис и в России и девальвация рубля. Кроме того, банки были вынуждены сокращать объемы кредитования в валюте в 2008 году, поскольку уже в 2007, лишились доступа к «длинным» зарубежным займам.
Как показало проведенное в конце 2008 года исследование специалистов аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics) уже к концу 2008 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза – до 5 млн.
Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся жилищным кредитованием.
Естественно рынок жилищного кредитования не ограничивается только операциями по покупке новых квартир. Такие кредиты применяются и при улучшении жилищных условий. Жилищное кредитования таких операций в 2009 году будет в наиболее благоприятном положении, в отличие от рынка кредитования жилья в новостройках, который находится в глубоком кризисе. Банки будут применять механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т.е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.
В целом, по расчетам аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics), количество выданных в 2009 году новых жилищных кредитов не превысит 160 тысяч, а объем выдачи – 200 миллиардов рублей. Развитие жилищного кредитования будет сдерживаться не только снижением количества платежеспособных заемщиков, но и отсутствием «длинных» кредитных ресурсов у банковской системы, которые ранее она получала в основном у зарубежных финансовых институтов.
Существенные коррективы в негативный прогноз может внести только эффективная и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), системы жилищного кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд рублей и ждет еще 200 млрд обещанных Правительством страны. В случае претворения разработанных программ поддержки в жизнь, объем выдачи новых кредитов по итогам года может составить до 450 млрд рублей.
Качество портфеля жилищных кредитов в 2009 году продолжит сокращаться. По расчетам аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ(GED Analytics) количество заемщиков, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по жилищным кредитам, может достичь 22% от их общего количества, т.е около 240 тысяч домохозяйств. Из них около 210 тысяч домохозяйств, получивших жилищные займы в рублях, и около 30 тыс. домохозяйств, кредитовавшихся в валюте. Причем в случае дальнейшей девальвации рубля пострадавших валютных заемщиков может быть и больше.
Объем жилищного кредитования в валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных заемщиков, несмотря на то, что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов не превысит 10%.
Объемы выдачи новых жилищных кредитов в рублях во многом будут зависеть от темпов снижения цен на жилье в стране и динамики доходов населения. Как показало проведенное в ноябре 2008 года аналитическим центром ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics) исследование, снижение цен на жилье хотя бы на 10% приведет к тому, что размер ежемесячных платежей при ставках в 16-18% годовых в рублях будет таким, же как при ставках 11-13% годовых. Однако зависимость эта верна только при сохранении уровня доходов населения, а они снижаются.
Если текущие темпы снижения цен на жилье в стране (в среднем на 1,5-2% в месяц в рублях) сохранятся, а уровень доходов населения стабилизируется, то уже во второй половине 2009 года может начаться рост количества выдаваемых рублевых жилищных кредитов, даже без государственной поддержки. Средний размер выдаваемых кредитов сократится в 2009 году на 15-25% по сравнению с 2008 годом.
После адаптации населения к кризисной экономике, предлагаемые сейчас банками проценты по жилищным кредитам во многом перестанут казаться неадекватными. Особенно на фоне высокого уровня инфляции, которая по итогам года может превысить 20%. На помощь потенциальным заемщикам могут придти и местные власти. В некоторых регионах продолжают работать программы по субсидированию процентных ставок и льготной ипотеке, а в некоторых такие программы собираются внедрить в 2009 году. Однако роль этих программ будет существенна ограничена сокращающимися возможностями местных бюджетов.
Всего за 2008 год было выдано почти полмиллиона жилищных кредитов. Средний размер кредита составил 1,48 млн рублей. Задолженность по жилищным кредитам выросла за 2008 год на 58% - до 1 триллиона 197 миллиардов рублей. К концу года она составляла в среднем 8400 рублей на душу населения или около 22000 рублей на среднее российское домохозяйство. За год было выдано 4500 рублей новых жилищных кредитов на душу населения или около 12000 рублей на домохозяйство.
За 2008 год заемщики погасили за счет ежемесячных платежей и досрочных выплат около 345 миллиардов рублей задолженности перед банками по жилищным кредитам, что на 42% больше, чем в 2007 году. Однако, к концу года темпы погашения задолженности существенно снизились. В IV квартале 2008 года объем погашения был всего на 15% выше, чем в четвертом квартале 2007 года, в то время как в первый квартал 2008 года объем погашения был на 80% выше, чем в первый квартал 2007 года. В конце года многие заемщики были вынуждены отказаться от досрочного погашение кредитов или снизить объемы выплат в силу снижения доходов и/или повышения ежемесячных платежей.
Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы привели к стремительному росту объема просроченной задолженности, особенно по кредитам в валюте. К концу 2008 года она выросла в 9,7 раз по сравнению с концом 2007 года, а по кредитам, выданным в валюте и вовсе в 15,7 раз.
Негативные тенденции на рынке жилищного кредитования начали явно проявляться уже в III квартале 2008 года. Например, по сравнению с третьим кварталом 2007 года в третьем квартале 2008 года было выдано всего на 30% больше денег по жилищным кредитам в рублях. В предыдущие кварталы 2008 года рост выдачи был более существенным - 76% и 93%.
В четвертом квартале 2008 года банки в массовом порядке подняли процентные ставки по жилищным кредитам, свернули программы кредитования покупателей жилья в новостройках, ужесточили требования к заемщикам, закрыли ряд ипотечных программ. В результате объем выданных кредитов сократился до 100 млрд рублей, что на 47% меньше, чем было выдано в IV квартале 2007 года.
На протяжении 2008 года, особенно в конце года, наблюдалась устойчивая тенденция роста как объемов просроченной задолженности, так и ее доли в общем объеме задолженности по жилищным кредитам. За год доля просроченной задолженности по рублевым кредитам выросла с 0,14 до 0,7%, т.е. в 5 раз. Основной рост пришелся на IV квартал 2008 года, когда финансовый кризис начал оказывать существенное влияние на платежеспособность заемщиков. Многие из них потеряли часть доходов или работу, сменили ее на менее оплачиваемую. В сложной ситуации оказались заемщики, получившие рублевые кредиты с плавающей ставкой. В результате роста ставок на межбанковском рынке их ежемесячные платежи выросли в несколько раз.
Наиболее сложная ситуация сложилась на рынке жилищного кредитования в валюте. Хотя там и сохраняются относительно низкие процентные ставки, возможная дальнейшая девальвация рубля и глобальный финансовый кризис сделали такие кредиты очень рискованными.
Положение заемщиков, получивших валютные кредиты ранее, особенно в 2008 году, достаточно неустойчивое. В результате девальвации рубля их ежемесячные платежи выросли к концу 2008 года на 25% по сравнению с летом 2008. Для заемщиков более ранних периодов положение облегчается тем, что многие из них уже в значительной мере погасили свои кредиты, однако ситуация остается достаточно напряженной.
Однако сложности валютных заемщиков вряд ли можно считать глобальной проблемой для страны. Всего в 2008 году было выдано 18 тыс. жилищных кредитов в валюте, т.е. в группе риска находится около 0,04% российских домохозяйств. Причем средний размер кредита в валюте составил 5,6 миллиона рублей, что более чем в 4 раза больше, чем средний размер кредитов выданных в рублях. Заемщиками по валютным кредитам выступают, как правило, домохозяйства с доходами существенно выше средних, проживающие в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Всего в 2008 году было выдано кредитов на сумму 102 миллиарда рублей, что на 19% меньше, чем в 2007 году, когда банки выдали валютных кредитов на 126 миллиардов рублей. Стагнация выдачи жилищных кредитов в валюте началась еще в первом квартале 2008 года, когда заемщикам было выдано всего на 5% больше денег по таким кредитам, чем в первом квартале 2007 года. Максимальный спад выдачи был зафиксирован по итогам IV квартала 2008 года – на 42% ниже, чем за аналогичный период 2007 года.
Доля валютных кредитов в объеме выдачи жилищных кредитов сократилась с 19,4% в 2007 году до 13,8% в 2008 году. (Для справки: в 2005 году доля валютных кредитов составила около 45%, в 2006 году – около 30%). В течение 2008 года многие банки и заемщики, опасаясь валютных рисков в условиях начавшегося мирового финансового кризиса, скептично относились к кредитованию в валюте. Это позиция оказалась оправданной уже в конце третьего квартала 2008 года, когда начался финансовый кризис и в России и девальвация рубля. Кроме того, банки были вынуждены сокращать объемы кредитования в валюте в 2008 году, поскольку уже в 2007, лишились доступа к «длинным» зарубежным займам.
Как показало проведенное в конце 2008 года исследование специалистов аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics) уже к концу 2008 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза – до 5 млн.
Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся жилищным кредитованием.
Естественно рынок жилищного кредитования не ограничивается только операциями по покупке новых квартир. Такие кредиты применяются и при улучшении жилищных условий. Жилищное кредитования таких операций в 2009 году будет в наиболее благоприятном положении, в отличие от рынка кредитования жилья в новостройках, который находится в глубоком кризисе. Банки будут применять механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т.е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.
В целом, по расчетам аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics), количество выданных в 2009 году новых жилищных кредитов не превысит 160 тысяч, а объем выдачи – 200 миллиардов рублей. Развитие жилищного кредитования будет сдерживаться не только снижением количества платежеспособных заемщиков, но и отсутствием «длинных» кредитных ресурсов у банковской системы, которые ранее она получала в основном у зарубежных финансовых институтов.
Существенные коррективы в негативный прогноз может внести только эффективная и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), системы жилищного кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд рублей и ждет еще 200 млрд обещанных Правительством страны. В случае претворения разработанных программ поддержки в жизнь, объем выдачи новых кредитов по итогам года может составить до 450 млрд рублей.
Качество портфеля жилищных кредитов в 2009 году продолжит сокращаться. По расчетам аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ(GED Analytics) количество заемщиков, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по жилищным кредитам, может достичь 22% от их общего количества, т.е около 240 тысяч домохозяйств. Из них около 210 тысяч домохозяйств, получивших жилищные займы в рублях, и около 30 тыс. домохозяйств, кредитовавшихся в валюте. Причем в случае дальнейшей девальвации рубля пострадавших валютных заемщиков может быть и больше.
Объем жилищного кредитования в валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных заемщиков, несмотря на то, что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов не превысит 10%.
Объемы выдачи новых жилищных кредитов в рублях во многом будут зависеть от темпов снижения цен на жилье в стране и динамики доходов населения. Как показало проведенное в ноябре 2008 года аналитическим центром ГдеЭтотДом.РУ (GED Analytics) исследование, снижение цен на жилье хотя бы на 10% приведет к тому, что размер ежемесячных платежей при ставках в 16-18% годовых в рублях будет таким, же как при ставках 11-13% годовых. Однако зависимость эта верна только при сохранении уровня доходов населения, а они снижаются.
Если текущие темпы снижения цен на жилье в стране (в среднем на 1,5-2% в месяц в рублях) сохранятся, а уровень доходов населения стабилизируется, то уже во второй половине 2009 года может начаться рост количества выдаваемых рублевых жилищных кредитов, даже без государственной поддержки. Средний размер выдаваемых кредитов сократится в 2009 году на 15-25% по сравнению с 2008 годом.
После адаптации населения к кризисной экономике, предлагаемые сейчас банками проценты по жилищным кредитам во многом перестанут казаться неадекватными. Особенно на фоне высокого уровня инфляции, которая по итогам года может превысить 20%. На помощь потенциальным заемщикам могут придти и местные власти. В некоторых регионах продолжают работать программы по субсидированию процентных ставок и льготной ипотеке, а в некоторых такие программы собираются внедрить в 2009 году. Однако роль этих программ будет существенна ограничена сокращающимися возможностями местных бюджетов.
Комментарии 0