Я б в строители пошел…
Представление у них примерно такое: куплю участок, за сезон построю дом, вложив во все около 2,5 млн. рублей, и без проблем продам это за 4 миллиона. Граждане, с которыми доводилось общаться, без тени сомнения готовы вписаться в такой проект и лишь подыскивают удачный участок. Мои попытки объяснить, что этого делать не надо, что заработать все равно не получится, они воспринимают настороженно. Кто-то начинает сетовать, мол, я ему своими словами просто крылья ему подрезаю. Между тем я просто пытаюсь спасти их деньги и силы.
Сколько могу понять из общения, у кандидатов в девелоперы нет никакого опыта подобной деятельности, они имеют весьма смутное представление о питерском рынке недвижимости, а часто – и вообще об экономике (были случаи, когда слово «рентабельность» приводило собеседников в ступор и приходилось объяснять, что это такое).
Да, построить дом в области за 2,5 миллиона вполне реально (в принципе можно и дешевле) – и даже можно это сделать на землях, расположенных относительно недалеко от города, чтобы попасть в зону, предназначенную для постоянного проживания. Но почему граждане уверены, что потом это можно продать за 4 миллиона – загадка. Сегодня рынок подошел к той стадии, когда что-то построить уже не составляет труда, а вот реализовать это весьма непросто. И тут надо ориентироваться не на навыки строительства, а на опыт продавцов. Просто потому, что те, кому пытаются это продать, могут и сами построить за 2,5.
Я предлагаю собеседникам поездить по поселкам, в которых сегодня выставлены дома за 3,5 миллиона, и понять, с кем им предстоит конкурировать в момент продажи. Но они воспринимают такие предложения без энтузиазма. Последние подобные разговоры начинаю сразу с вопроса: «Правильно я понимаю, что отговорить Вас от воплощения этой идеи все равно невозможно». Похоже, такой подход работает лучше всего: люди начинают задумываться.
Такая же ситуация и с комплексной застройкой. Там тоже действует масса непрофессионалов, которые руководствуются некими смутными впечатлениями, что на этом рынке можно заработать и всячески избегают профессионалов, которые могут их отрезвить, поделившись опытом.
Более 160 поселков, продажи в которых в данный момент заморожены – лучшее тому подтверждение. Причины «заморозки» каждый раз, вроде бы, разные, однако несомненно одно: если бы у застройщика были реальные покупатели, все возникающие сложности решались бы в рабочем порядке и не приводили бы к снятию с продаж. Опытные девелоперы сегодня крайне осторожны со стартом новых проектов (хотя земли в загашнике у многих компаний имеются), примерно две трети коттеджных поселков выводится в продажу людьми, не имеющими никакого опыта работы в загородном сегменте. Сегодня накопилось 422 проекта (это не включая приостановленные и те, которые только заявлены к реализации), но реально продаются – штук семьдесят.
Рынок остро нуждается в правилах. Чтобы были четкие представления о том, что можно называть коттеджным поселком, и что нельзя. Как можно вести проект, и как нельзя. Кому можно приносить деньги, и кому нельзя. Но правила возникают не из пустоты. Сначала много покупателей и застройщиков должны потерять много денег. Только после этого могут возникнуть утверждения «так делать нельзя». Пока никто денег не потерял, кажется, что можно по-всякому.
Мне представляется, что с точки зрения заработка есть куда более доходный, быстрый и куда менее затратный способ. Это пошив одежды. Берешь кусочек ткани, и продаешь его в пять раз дороже в виде костюма. Непонятно, почему граждане не видят тут 400% рентабельности и не рвутся в портновский бизнес, довольствуясь жалкими 50% от загородного девелопмента…
