Новоселье - как экзамен на зрелость …
Сколько бы мы не жаловались на высокие рыночные цены за квадратный метр жилья, квартиры в строящихся домах раскупаются задолго до окончания строительства, а значит, и новоселы не переводятся, и истории о неровных стенах, полах и прочих недостатках новой квартиры, с которыми сталкиваются новоселы, не кончаются.
Новосел ведь, как студент, только что сдавший экзамен, — всегда готов делиться впечатлениями с ожидающими своей очереди. «И раньше, мол, правды не найти было — все государственное, и теперь десятки подрядных организаций гоняют новосела по инстанциям с каждой мелочью».
Какова сейчас процедура приемки квартиры и ее последствия для кошелька новоиспеченного владельца? На эти и другие вопросы, связанные с приобретением сегодня квартиры в новостройках Санкт-Петербурга, мы попросили ответить эксперта — заместителя генерального директора по строительству компании «Ленстройтрест» Сергея Германовича Шилова.
Сергей Германович, как должна выглядеть квартира в момент приемки? Сколько в этих историях эмоций, а что действительно имеет место быть? Насколько справедливы нарекания новоселов?
Надо заметить, что сюжет этих историй не меняется уже лет тридцать-сорок — со времен первой волны типовых застроек. Тогда зачастую случалось — получит новосел квартиру с паркетом-линолеумом, но, чтобы пол не скрипел, отдирает и сам выравнивает или нанимает рабочих. И стены приходилось штукатурить, и швы заделывать. Было такое. Сложно отрицать. Но с тех пор изменились и технологии, и подход, и время уже не то. Бегать по инстанциям сегодня незачем. Компания-застройщик несет полную ответственность за качество работ перед покупателем квартиры, а уже перед ней отвечают субподрядчики. Квартиры сдаются строго по акту.
Так что если вас не пугает голый бетонный пол, оштукатуренные стены, заглушки на водопроводных трубах, то бояться нечего. На сегодняшний день квартиры «без отделки» вообще пользуются спросом, у них есть определенные плюсы — легче заметить дефекты, да и отделку, оборудование потом подобрать на свой вкус и соразмерно финансовым возможностям. А сантехника, батареи центрального отопления, электро- или газовая плита — все это устанавливают, если дополнительно указывается в договоре. Но, конечно, цена по такому договору уже другая.
На рынке сегодня предлагают и чистовую отделку, и черновую, и квартиры вообще без отделки. Сергей Германович, не могли бы Вы внести ясность, какие работы входят в каждую из них?
Да, в вопросе терминологии еще много нестыковок. Квартиры с черновой отделкой и «без отделки» — в принципе, одно и то же. В таких квартирах должны быть полностью смонтированы электрика, система теплоснабжения, точки подключения инженерных систем водопровода и канализации, и, конечно же, окна и входная дверь. Стены при этом оштукатурены, потолки выровнены, а полы подготовлены к укладке покрытия. Чистовая отделка включает уже следующий этап ремонта — оклейку обоями, монтаж межкомнатных дверей, укладку кафеля и паркета, иногда утепление и остекление балконов. В каждом случае надо отдельно выяснять, какой набор услуг предлагает компания-застройщик своим покупателям.
Как должна проходить приемка квартиры? Есть ли какие-нибудь документы, которые регламентируют эту процедуру?
У нас рынок, конкуренция, и, к сожалению, компании-однодневки еще не перевелись. Репутация в этих условиях — на вес золота. Поэтому ни одна компания-застройщик не заинтересована в тяжбах по поводу претензий своих клиентов. Процедура сдачи-приемки давно отработана.
Главными документами, регулирующими передачу квартиры, являются договор купли-продажи, в котором указаны все права и обязанности сторон, и акт приема-передачи, который подтверждает, что претензий они друг к другу не имеют. Новоселу надо только внимательно ознакомиться с договором, а во время осмотра квартиры убедиться в соблюдении договорных условий и выполнении обязательных работ.
Осмотр должен проходить в присутствии представителя компании, все замечания и дефекты, если новосел их обнаружил, — фиксироваться в смотровом листе, а акт подписываться только после их устранения.
Как может новосел подготовиться к этому радостному, но непростому для него моменту? Можно ли что-то ему посоветовать?
Осмотр квартиры лучше всего проводить в светлое время суток, потому как электрика есть, но лампочек не предусмотрено. Надо запастись ручкой, бумагой, взять с собой электроприбор, фонарик или лазерную указку, чтобы заглянуть в труднодоступные места. Ровность стен и пола можно проверить и «на глазок», а можно взять строительный «уровень» (если его нет — линейку). Тест на нагрузку электросети проводится обычным электрочайником. Работу вентиляции проверить так: листок бумаги прикладываете к вытяжному отверстию: держится — значит, все в порядке. Вот с этим нехитрым инструментарием и нужно идти принимать квартиру.
В нашей жизни такое событие, как приобретение новой квартиры, происходит, может быть, всего раз-другой. Естественно, человек волнуется и легко может растеряться, оказавшись среди голых бетонных полов и стен. Там ведь и смотреть вроде бы не на что. Сергей Германович, так на что новоселам действительно стоит обращать внимание при осмотре квартиры, чтобы не устранять в будущем дефекты за свой счет?
При входе в квартиру надо обратить внимание на общее состояние пола и стен, монтажные швы и стыки. Дефекты, щели, неровности, целостность оконных пакетов можно увидеть и невооруженным глазом. Стоит проверить наличие и работу ручек, запорных механизмов на окнах, зазоры между стеной и рамой. Они должны быть запенены и заклеены пароизоляционной лентой.
Особая статья — проверка инженерных коммуникаций. Поскольку после отделки недоработки на этих участках удалять сложно. К моменту сдачи дома все системы водопровода уже работают — и стоит проверить, нет ли рядом с трубами следов протечек в виде мокрых пятен.
Батареи отопления устанавливаются по договору и если они есть, надо сверить соответствие заявленным маркам и параметрам. Будет не лишним осмотреть запорные краны на отводах, удобно ли установлены счетчики горячей и холодной воды — чтобы снимать показания.
Главное не забыть в процессе четко и точно описывать дефекты и претензии в листе осмотра. Этот лист — руководство к действию строителям.
В какие сроки застройщик обязан устранять дефекты, если они обнаружены, и что делать, если обязательства не исполняются?
Сроки устанавливаются в зависимости от сложности работ, которые необходимо провести, но обычно это не более 10 дней. Но могут быть и задержки. Обязательства, взятые на себя застройщиком, если все формальности соблюдены, обязательно будут выполнены в соответствии с договором купли-продажи, в противном случае новосел имеет право обратиться в суд. Права потребителей у нас уже тоже отстаиваются. Но это крайняя мера. Если вам кажется, что ваши претензии остаются без внимания — обращайтесь в клиентский отдел компании. Все проблемы решаемы, главное помнить, что строители тоже заинтересованы в сдаче объекта, а не в судебных разбирательствах.
Сергей Германович, ваша компания много лет строит в Питере жилые дома, с какими проблемами приходилось сталкиваться вам, и как вы их решали?
В корне любой проблемы, в той или иной степени, присутствует человеческий фактор. К примеру, с претензиями по отделке мы почти не сталкиваемся. Но всегда остается вероятность, что кто-то на своем участке работы мог не доглядеть, ошибиться. Был недавно случай на строительстве жилого комплекса «Лиговский Каскад». По нашему мнению, там имела место проектная недоработка, касающаяся расчета температурных деформаций системы горячего водоснабжения, где произошел разрыв стояков. Но могу сказать, что такое случается довольно редко — проектная документация проходит столько согласований, что ошибки устраняются задолго до закладки фундамента. Главное в такой ситуации — оперативность. На сегодняшний день все проблемы с водоснабжением уже позади.
У вашей компании есть какой-то секретный метод добиться такого качества черновой отделки, что претензий не возникает?
У нашей компании никаких секретных, как вы говорите, методов нет. Есть только технологические различия в способах возведения домов и организации контроля. К примеру, при технологии каркасного домостроения, широко распространенного сейчас, используются панели, изготавливаемые на комбинате. Естественно, собранные в стационарных условиях стеновые панели, межкомнатные перегородки и окна лишены дефектов, которые могут возникнуть на стройплощадке. На производстве процесс отлажен, автоматизирован и фактор человеческий находится под неусыпным контролем, и продукция проходит проверку ОТК.
Вот эти отличия и помогают избежать таких распространенных недостатков, как кривизна стен и широкие потолочные швы. Это, безусловно, способствует упрощению процесса сдачи объекта.
Если претензии отсутствуют или устранены, акт подписан, что происходит дальше, и остаются ли у застройщика какие-нибудь обязательства перед новоселом?
Даже если на данном этапе у дольщика все еще остаются какие-либо претензии, он имеет право принять квартиру, составив приложение к акту, где будут указаны недостатки и сроки их устранения. В договоре обычно прописываются все гарантийные случаи и сроки, которые установлены для различных видов работ и систем. После подписания акта приёмки новосел получает ключ, может переезжать в квартиру и регистрировать права на собственность. После заселения 50 процентов жильцов в дом, как правило, подключаются все коммуникации и оборудование.
В дальнейшем застройщик чаще всего не имеет обязательств по гарантийному обслуживанию квартиры. Все скрытые дефекты, появившиеся уже после составления и подписания акта, в течение двух лет бесплатно устраняются силами РЭУ по месту жительства. Эти гарантии прописываются в договоре с подрядчиком.
И два слова напоследок. Сергей Германович, что бы вы пожелали петербургским новоселам?
Теплых стен и крыши над головой, уюта и счастья! Дома мы возводим для них. И чтобы строили они в наших домах свое счастье так же надежно, как мы строим стены.
ООО «Кельник студиос»
Новосел ведь, как студент, только что сдавший экзамен, — всегда готов делиться впечатлениями с ожидающими своей очереди. «И раньше, мол, правды не найти было — все государственное, и теперь десятки подрядных организаций гоняют новосела по инстанциям с каждой мелочью».
Какова сейчас процедура приемки квартиры и ее последствия для кошелька новоиспеченного владельца? На эти и другие вопросы, связанные с приобретением сегодня квартиры в новостройках Санкт-Петербурга, мы попросили ответить эксперта — заместителя генерального директора по строительству компании «Ленстройтрест» Сергея Германовича Шилова.
Сергей Германович, как должна выглядеть квартира в момент приемки? Сколько в этих историях эмоций, а что действительно имеет место быть? Насколько справедливы нарекания новоселов?
Надо заметить, что сюжет этих историй не меняется уже лет тридцать-сорок — со времен первой волны типовых застроек. Тогда зачастую случалось — получит новосел квартиру с паркетом-линолеумом, но, чтобы пол не скрипел, отдирает и сам выравнивает или нанимает рабочих. И стены приходилось штукатурить, и швы заделывать. Было такое. Сложно отрицать. Но с тех пор изменились и технологии, и подход, и время уже не то. Бегать по инстанциям сегодня незачем. Компания-застройщик несет полную ответственность за качество работ перед покупателем квартиры, а уже перед ней отвечают субподрядчики. Квартиры сдаются строго по акту.
Так что если вас не пугает голый бетонный пол, оштукатуренные стены, заглушки на водопроводных трубах, то бояться нечего. На сегодняшний день квартиры «без отделки» вообще пользуются спросом, у них есть определенные плюсы — легче заметить дефекты, да и отделку, оборудование потом подобрать на свой вкус и соразмерно финансовым возможностям. А сантехника, батареи центрального отопления, электро- или газовая плита — все это устанавливают, если дополнительно указывается в договоре. Но, конечно, цена по такому договору уже другая.
На рынке сегодня предлагают и чистовую отделку, и черновую, и квартиры вообще без отделки. Сергей Германович, не могли бы Вы внести ясность, какие работы входят в каждую из них?
Да, в вопросе терминологии еще много нестыковок. Квартиры с черновой отделкой и «без отделки» — в принципе, одно и то же. В таких квартирах должны быть полностью смонтированы электрика, система теплоснабжения, точки подключения инженерных систем водопровода и канализации, и, конечно же, окна и входная дверь. Стены при этом оштукатурены, потолки выровнены, а полы подготовлены к укладке покрытия. Чистовая отделка включает уже следующий этап ремонта — оклейку обоями, монтаж межкомнатных дверей, укладку кафеля и паркета, иногда утепление и остекление балконов. В каждом случае надо отдельно выяснять, какой набор услуг предлагает компания-застройщик своим покупателям.
Как должна проходить приемка квартиры? Есть ли какие-нибудь документы, которые регламентируют эту процедуру?
У нас рынок, конкуренция, и, к сожалению, компании-однодневки еще не перевелись. Репутация в этих условиях — на вес золота. Поэтому ни одна компания-застройщик не заинтересована в тяжбах по поводу претензий своих клиентов. Процедура сдачи-приемки давно отработана.
Главными документами, регулирующими передачу квартиры, являются договор купли-продажи, в котором указаны все права и обязанности сторон, и акт приема-передачи, который подтверждает, что претензий они друг к другу не имеют. Новоселу надо только внимательно ознакомиться с договором, а во время осмотра квартиры убедиться в соблюдении договорных условий и выполнении обязательных работ.
Осмотр должен проходить в присутствии представителя компании, все замечания и дефекты, если новосел их обнаружил, — фиксироваться в смотровом листе, а акт подписываться только после их устранения.
Как может новосел подготовиться к этому радостному, но непростому для него моменту? Можно ли что-то ему посоветовать?
Осмотр квартиры лучше всего проводить в светлое время суток, потому как электрика есть, но лампочек не предусмотрено. Надо запастись ручкой, бумагой, взять с собой электроприбор, фонарик или лазерную указку, чтобы заглянуть в труднодоступные места. Ровность стен и пола можно проверить и «на глазок», а можно взять строительный «уровень» (если его нет — линейку). Тест на нагрузку электросети проводится обычным электрочайником. Работу вентиляции проверить так: листок бумаги прикладываете к вытяжному отверстию: держится — значит, все в порядке. Вот с этим нехитрым инструментарием и нужно идти принимать квартиру.
В нашей жизни такое событие, как приобретение новой квартиры, происходит, может быть, всего раз-другой. Естественно, человек волнуется и легко может растеряться, оказавшись среди голых бетонных полов и стен. Там ведь и смотреть вроде бы не на что. Сергей Германович, так на что новоселам действительно стоит обращать внимание при осмотре квартиры, чтобы не устранять в будущем дефекты за свой счет?
При входе в квартиру надо обратить внимание на общее состояние пола и стен, монтажные швы и стыки. Дефекты, щели, неровности, целостность оконных пакетов можно увидеть и невооруженным глазом. Стоит проверить наличие и работу ручек, запорных механизмов на окнах, зазоры между стеной и рамой. Они должны быть запенены и заклеены пароизоляционной лентой.
Особая статья — проверка инженерных коммуникаций. Поскольку после отделки недоработки на этих участках удалять сложно. К моменту сдачи дома все системы водопровода уже работают — и стоит проверить, нет ли рядом с трубами следов протечек в виде мокрых пятен.
Батареи отопления устанавливаются по договору и если они есть, надо сверить соответствие заявленным маркам и параметрам. Будет не лишним осмотреть запорные краны на отводах, удобно ли установлены счетчики горячей и холодной воды — чтобы снимать показания.
Главное не забыть в процессе четко и точно описывать дефекты и претензии в листе осмотра. Этот лист — руководство к действию строителям.
В какие сроки застройщик обязан устранять дефекты, если они обнаружены, и что делать, если обязательства не исполняются?
Сроки устанавливаются в зависимости от сложности работ, которые необходимо провести, но обычно это не более 10 дней. Но могут быть и задержки. Обязательства, взятые на себя застройщиком, если все формальности соблюдены, обязательно будут выполнены в соответствии с договором купли-продажи, в противном случае новосел имеет право обратиться в суд. Права потребителей у нас уже тоже отстаиваются. Но это крайняя мера. Если вам кажется, что ваши претензии остаются без внимания — обращайтесь в клиентский отдел компании. Все проблемы решаемы, главное помнить, что строители тоже заинтересованы в сдаче объекта, а не в судебных разбирательствах.
Сергей Германович, ваша компания много лет строит в Питере жилые дома, с какими проблемами приходилось сталкиваться вам, и как вы их решали?
В корне любой проблемы, в той или иной степени, присутствует человеческий фактор. К примеру, с претензиями по отделке мы почти не сталкиваемся. Но всегда остается вероятность, что кто-то на своем участке работы мог не доглядеть, ошибиться. Был недавно случай на строительстве жилого комплекса «Лиговский Каскад». По нашему мнению, там имела место проектная недоработка, касающаяся расчета температурных деформаций системы горячего водоснабжения, где произошел разрыв стояков. Но могу сказать, что такое случается довольно редко — проектная документация проходит столько согласований, что ошибки устраняются задолго до закладки фундамента. Главное в такой ситуации — оперативность. На сегодняшний день все проблемы с водоснабжением уже позади.
У вашей компании есть какой-то секретный метод добиться такого качества черновой отделки, что претензий не возникает?
У нашей компании никаких секретных, как вы говорите, методов нет. Есть только технологические различия в способах возведения домов и организации контроля. К примеру, при технологии каркасного домостроения, широко распространенного сейчас, используются панели, изготавливаемые на комбинате. Естественно, собранные в стационарных условиях стеновые панели, межкомнатные перегородки и окна лишены дефектов, которые могут возникнуть на стройплощадке. На производстве процесс отлажен, автоматизирован и фактор человеческий находится под неусыпным контролем, и продукция проходит проверку ОТК.
Вот эти отличия и помогают избежать таких распространенных недостатков, как кривизна стен и широкие потолочные швы. Это, безусловно, способствует упрощению процесса сдачи объекта.
Если претензии отсутствуют или устранены, акт подписан, что происходит дальше, и остаются ли у застройщика какие-нибудь обязательства перед новоселом?
Даже если на данном этапе у дольщика все еще остаются какие-либо претензии, он имеет право принять квартиру, составив приложение к акту, где будут указаны недостатки и сроки их устранения. В договоре обычно прописываются все гарантийные случаи и сроки, которые установлены для различных видов работ и систем. После подписания акта приёмки новосел получает ключ, может переезжать в квартиру и регистрировать права на собственность. После заселения 50 процентов жильцов в дом, как правило, подключаются все коммуникации и оборудование.
В дальнейшем застройщик чаще всего не имеет обязательств по гарантийному обслуживанию квартиры. Все скрытые дефекты, появившиеся уже после составления и подписания акта, в течение двух лет бесплатно устраняются силами РЭУ по месту жительства. Эти гарантии прописываются в договоре с подрядчиком.
И два слова напоследок. Сергей Германович, что бы вы пожелали петербургским новоселам?
Теплых стен и крыши над головой, уюта и счастья! Дома мы возводим для них. И чтобы строили они в наших домах свое счастье так же надежно, как мы строим стены.
ООО «Кельник студиос»
Комментарии 0