"Элитный малоэтажный комплекс - альтернатива коттеджному поселку"
23 ноября в Москве прошла конференция
"Элитный малоэтажный комплекс – альтернатива коттеджному поселку". Организатор - журнал "Инвестиции в строительство". В конференции приняли участие порядка 40 человек - представители различных инвестиционно-строительных и риелторских компаний из Центрального региона и Сибири. Объектом всестороннего рассмотрения и обсуждения стал новый формат загородной недвижимости - квартирные дома, которые строятся сегодня в Подмосковье, главным образом, в престижных дачных местах. Сегодня в Подмосковье построено и находится на стадии строительства порядка 20 объектов. Первый комплекс был создан в 1998 году на территории пансионата в Барвихе. Поначалу создание недвижимости такого формата загородом воспринималось многими застройщиками как безрассудный эксперимент. Считалось, что подобный тип жилья не будет востребован покупателями. Однако динамика продаж показала, что квартиры в таких домах пользуются спросом и в большинстве своем бывают все распроданы еще до сдачи комплекса в эксплуатацию. Как рассказала главный редактор журнал «Инвестиции в строительство» Мария Уланова, сегодня в активной продаже находится 12 комплексов: три на Рублево-Успенском шоссе, два на Ильинском, три на Сколковском и по одному на Волоколамском, Ново-Рижском, Калужском и Егорьевском шоссе. Четыре комплекса (на Можайском, Ново-Рижском, Рублево-Успенском шоссе) планируют заложить в 2007 году.
Девелопментом одного из комплексов займется «Первая управляющая компания». Ее генеральный директор – Почетный строитель России Александр Уланов – рассказал на конференции о планах по строительству дома. Он будет построен в поселке Барвиха на территории 0.7 га. Общая площадь составит порядка 15 тыс. кв м. Это будет четырехэтажный дом с подземным паркингом и квартирами класса «de luxe», «максимально раскрытыми в природу». Последнее планируется достичь путем применения витражных окон (во всю стену). Строительство предположительно начнется в конце 2007 года. Сейчас комплекс находится на стадии предпроектной проработки.
Консультант компании Knight Frank Олег Лошаков, разделил существующие в Подмосковье дома на три вида: 1) самостоятельные объекты, 2) дома в структуре коттеджных поселков, 3) дома на территории пансионатов. По его мнению, последние являются наиболее перспективным направлением. Для малоквартирного дома нужна инфраструктура. Пансионаты способны предоставить ее жителям домов: к их услугам плавательные бассейны, тренажерные залы, spa, магазины, рестораны, кафе и пр. Жители могут выбирать пользоваться ли услугами пансионатов и какими именно. При создании этой инфраструктуры отдельно для дома, исключительно для его жителей (так называемая «закрытая инфраструктура»), к ежемесячным коммунальным платежам за квартиру (сегодня они составляют от $1,5 до 7) будет прибавляться $600-700, что становится экономически невыгодно жильцам. Однако инфраструктура как таковая является лишь вторичным фактором, влияющим на решение о покупке. В первую очередь, покупателей интересует сам дом, его внешний и внутренний облик, качество ограждающих конструкций, инженерии. Большинство клиентов отдает предпочтение таким стилям как классицизм и модерн (не путать с пост-модерном) в его русской интерпретации. Как рассказал ведущий специалист отдела продаж компании Renaissance Realty Дмитрий Мин, покупатели хотят видеть в доме подземный паркинг и гостевую автостоянку, очень важно наличие благоустроенной придомовой территории, на которой обязательно выделены детские площадки. Немаловажным является местоположение, транспортная доступность. В первую очередь, очень большую роль играет внешний облик здания, уровень отделки общественных помещений.
Всех покупателей квартир в малоэтажных комплексах можно разделить по мотивации на три группы: люди, покупающие квартиры для себя, для родителей, для сдачи в аренду. Покупатели воспринимают квартиры загородом как апартаменты в гостинице: отдохнул и уехал. Эти люди не хотят иметь проблем землей и эксплуатацией дома. Стоимость квартир сегодня в зависимости от престижности шоссе, технических и эстетических характеристик дома, удаленности от МКАД и стадии завершенности проекта. Так, самые дорогие сегодня квартиры находятся в комплексах, на Рублево-Успенском шоссе. Цена варьируется от 3,5 до 14 тысяч долларов. Для людей, занимающихся арендным бизнесом, основная мотивация в приобретении таких квартир – их высокая доходность - от 6 до 18% годовых. Сегодня в Подмосковье крайне плохо развита гостиничная сеть. Номера в пансионатах, особенно на престижных направлениях, быстро разбираются, при том, что стоимость их весьма большая. (Например, на Рублевке средняя цена за номер площадью 30 м составляет 150 евро в сутки). Квартиры на Рублевке можно сдавать как минимум за эти же деньги. Компания Knight Frank планирует заняться оказанием услуг жильцам по сдаче в аренду их квартир в комплексе «Сосны». Квартиру площадью 100 кв м планируется сдавать за $7-8 тыс. в месяц.
Особое внимание докладчики конференции уделили специфике девелопмента квартирных комплексов. Генеральный директор «Первой управляющей компании» Александр Уланов, рассказал о том, что выделяемых государством мощностей новым строительным объектам катастрофически не хватает для их нормального функционирования, особенно это касается квартирных домов. «В настоящее время мы занимаемся подготовкой строительства в поселке Барвиха малоэтажного квартирного дома. Его общая площадь составит порядка 15 тыс. кв м площадей. На этот объем Мосэнерго выделяет только 50 кВт электроэнергии, при том что необходимый объем – это 400 кВт в час», - рассказал А. Уланов. Для того чтобы решить проблему инвестору придется устанавливать дополнительный источник электроэнергии – когенерационную установку (система работает на основе газа, вырабатывая из него тепло и электричество). С тем, чтобы максимально точно учесть затраты на создание комплекса, нужно на самой ранней стадии анализировать состояние инженерных коммуникаций на участке, а также выделяемые объемы по электричеству.
О когенерационных установках рассказал главный специалист отдела теплоэнергетики компании «Инкомстрой» Виталий Барков. Когенерация – это технология комбинированной выработки энергии, позволяющая резко увеличить экономическую эффективность использования топлива, так как при этом в одном процессе производятся два вида энергии – электрическая и тепловая. Когенерационные установки работают на двух видах топлива: дизеле и газе. Таким образом, производится оплата только потребляемого газа или дизеля, затраты на оплату электроэнергии снимаются. Удельный расход условного топлива на отпуск 1 кВТ электроэнергии составляет 0,2 кг у.т., а на отпуск 1 Гкал тепла – 0,173 кг у.т.
Отдельное внимание было уделено на конференции проблемам, связанным с правами на земельный участок и его статусом. Как отметила советник компании «Магистр&Партнеры» Анна Кожушко, в последнее время в практике встречается очень много случаев некорректного изменения назначения земли, что в дальнейшем препятствует реализации строительных проектов на участке. Некорректный перевод, как правило, связан с двумя факторами. Первый: перевод осуществлен на основе неправомерного акта главы местной администрации. В нем указывается, что назначение земли должно быть изменено на том, простом основании, что ранее в определении назначения администрацией была допущена ошибка. Второй: при переводе земли не соблюдены установленные законом формальности, зачастую предоставлен неполный состав документов – например, отсутствует заключение экологической экспертизы. Также немаловажным для некоторых застройщиков является возможность предоставления будущим жителям возможности регистрации в квартире (сейчас это называется именно регистрацией, а не пропиской). Она возможна только если участок, на котором располагается дом относится к категории «земли поселений».
"Элитный малоэтажный комплекс – альтернатива коттеджному поселку". Организатор - журнал "Инвестиции в строительство". В конференции приняли участие порядка 40 человек - представители различных инвестиционно-строительных и риелторских компаний из Центрального региона и Сибири. Объектом всестороннего рассмотрения и обсуждения стал новый формат загородной недвижимости - квартирные дома, которые строятся сегодня в Подмосковье, главным образом, в престижных дачных местах. Сегодня в Подмосковье построено и находится на стадии строительства порядка 20 объектов. Первый комплекс был создан в 1998 году на территории пансионата в Барвихе. Поначалу создание недвижимости такого формата загородом воспринималось многими застройщиками как безрассудный эксперимент. Считалось, что подобный тип жилья не будет востребован покупателями. Однако динамика продаж показала, что квартиры в таких домах пользуются спросом и в большинстве своем бывают все распроданы еще до сдачи комплекса в эксплуатацию. Как рассказала главный редактор журнал «Инвестиции в строительство» Мария Уланова, сегодня в активной продаже находится 12 комплексов: три на Рублево-Успенском шоссе, два на Ильинском, три на Сколковском и по одному на Волоколамском, Ново-Рижском, Калужском и Егорьевском шоссе. Четыре комплекса (на Можайском, Ново-Рижском, Рублево-Успенском шоссе) планируют заложить в 2007 году.
Девелопментом одного из комплексов займется «Первая управляющая компания». Ее генеральный директор – Почетный строитель России Александр Уланов – рассказал на конференции о планах по строительству дома. Он будет построен в поселке Барвиха на территории 0.7 га. Общая площадь составит порядка 15 тыс. кв м. Это будет четырехэтажный дом с подземным паркингом и квартирами класса «de luxe», «максимально раскрытыми в природу». Последнее планируется достичь путем применения витражных окон (во всю стену). Строительство предположительно начнется в конце 2007 года. Сейчас комплекс находится на стадии предпроектной проработки.
Консультант компании Knight Frank Олег Лошаков, разделил существующие в Подмосковье дома на три вида: 1) самостоятельные объекты, 2) дома в структуре коттеджных поселков, 3) дома на территории пансионатов. По его мнению, последние являются наиболее перспективным направлением. Для малоквартирного дома нужна инфраструктура. Пансионаты способны предоставить ее жителям домов: к их услугам плавательные бассейны, тренажерные залы, spa, магазины, рестораны, кафе и пр. Жители могут выбирать пользоваться ли услугами пансионатов и какими именно. При создании этой инфраструктуры отдельно для дома, исключительно для его жителей (так называемая «закрытая инфраструктура»), к ежемесячным коммунальным платежам за квартиру (сегодня они составляют от $1,5 до 7) будет прибавляться $600-700, что становится экономически невыгодно жильцам. Однако инфраструктура как таковая является лишь вторичным фактором, влияющим на решение о покупке. В первую очередь, покупателей интересует сам дом, его внешний и внутренний облик, качество ограждающих конструкций, инженерии. Большинство клиентов отдает предпочтение таким стилям как классицизм и модерн (не путать с пост-модерном) в его русской интерпретации. Как рассказал ведущий специалист отдела продаж компании Renaissance Realty Дмитрий Мин, покупатели хотят видеть в доме подземный паркинг и гостевую автостоянку, очень важно наличие благоустроенной придомовой территории, на которой обязательно выделены детские площадки. Немаловажным является местоположение, транспортная доступность. В первую очередь, очень большую роль играет внешний облик здания, уровень отделки общественных помещений.
Всех покупателей квартир в малоэтажных комплексах можно разделить по мотивации на три группы: люди, покупающие квартиры для себя, для родителей, для сдачи в аренду. Покупатели воспринимают квартиры загородом как апартаменты в гостинице: отдохнул и уехал. Эти люди не хотят иметь проблем землей и эксплуатацией дома. Стоимость квартир сегодня в зависимости от престижности шоссе, технических и эстетических характеристик дома, удаленности от МКАД и стадии завершенности проекта. Так, самые дорогие сегодня квартиры находятся в комплексах, на Рублево-Успенском шоссе. Цена варьируется от 3,5 до 14 тысяч долларов. Для людей, занимающихся арендным бизнесом, основная мотивация в приобретении таких квартир – их высокая доходность - от 6 до 18% годовых. Сегодня в Подмосковье крайне плохо развита гостиничная сеть. Номера в пансионатах, особенно на престижных направлениях, быстро разбираются, при том, что стоимость их весьма большая. (Например, на Рублевке средняя цена за номер площадью 30 м составляет 150 евро в сутки). Квартиры на Рублевке можно сдавать как минимум за эти же деньги. Компания Knight Frank планирует заняться оказанием услуг жильцам по сдаче в аренду их квартир в комплексе «Сосны». Квартиру площадью 100 кв м планируется сдавать за $7-8 тыс. в месяц.
Особое внимание докладчики конференции уделили специфике девелопмента квартирных комплексов. Генеральный директор «Первой управляющей компании» Александр Уланов, рассказал о том, что выделяемых государством мощностей новым строительным объектам катастрофически не хватает для их нормального функционирования, особенно это касается квартирных домов. «В настоящее время мы занимаемся подготовкой строительства в поселке Барвиха малоэтажного квартирного дома. Его общая площадь составит порядка 15 тыс. кв м площадей. На этот объем Мосэнерго выделяет только 50 кВт электроэнергии, при том что необходимый объем – это 400 кВт в час», - рассказал А. Уланов. Для того чтобы решить проблему инвестору придется устанавливать дополнительный источник электроэнергии – когенерационную установку (система работает на основе газа, вырабатывая из него тепло и электричество). С тем, чтобы максимально точно учесть затраты на создание комплекса, нужно на самой ранней стадии анализировать состояние инженерных коммуникаций на участке, а также выделяемые объемы по электричеству.
О когенерационных установках рассказал главный специалист отдела теплоэнергетики компании «Инкомстрой» Виталий Барков. Когенерация – это технология комбинированной выработки энергии, позволяющая резко увеличить экономическую эффективность использования топлива, так как при этом в одном процессе производятся два вида энергии – электрическая и тепловая. Когенерационные установки работают на двух видах топлива: дизеле и газе. Таким образом, производится оплата только потребляемого газа или дизеля, затраты на оплату электроэнергии снимаются. Удельный расход условного топлива на отпуск 1 кВТ электроэнергии составляет 0,2 кг у.т., а на отпуск 1 Гкал тепла – 0,173 кг у.т.
Отдельное внимание было уделено на конференции проблемам, связанным с правами на земельный участок и его статусом. Как отметила советник компании «Магистр&Партнеры» Анна Кожушко, в последнее время в практике встречается очень много случаев некорректного изменения назначения земли, что в дальнейшем препятствует реализации строительных проектов на участке. Некорректный перевод, как правило, связан с двумя факторами. Первый: перевод осуществлен на основе неправомерного акта главы местной администрации. В нем указывается, что назначение земли должно быть изменено на том, простом основании, что ранее в определении назначения администрацией была допущена ошибка. Второй: при переводе земли не соблюдены установленные законом формальности, зачастую предоставлен неполный состав документов – например, отсутствует заключение экологической экспертизы. Также немаловажным для некоторых застройщиков является возможность предоставления будущим жителям возможности регистрации в квартире (сейчас это называется именно регистрацией, а не пропиской). Она возможна только если участок, на котором располагается дом относится к категории «земли поселений».
Комментарии 0