В Петербурге - торги за землю, в Сибири - бюджетное строительство
20 сентября в “Союзпетрострое” на Захарьевской ул., 31 прошло совещание, на котором рассматривались вопросы подготовки пакетов документов для участия в торгах на земельные участки. О текущей ситуации в системе подготовки земли к торгам рассказал первый заместитель председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга Н.В. Крутов.
Выступление второго докладчика - заместителя руководителя Представительства Ханты-Мансийского автономного округа в Санкт-Петербурге Ю.А. Юшина - было посвящено участию петербургских компаний в строительной программе Ханты-Мансийского автономного округа за счет бюджетных средств.
Предлагаем вашему вниманию краткую запись прозвучавших докладов и вопросов.
Н.В. Крутов:
Как вы знаете, в первой половине 2006 года в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции…» были внесены изменения. В развитие закона готовится постановление Правительства СПб, которое сейчас находится на рассмотрении в КУГИ. Изменения, если говорить вкратце, касаются вопросов подготовки тендерной документации к торгам. С 5 до 10% увеличено максимальное вознаграждение за подготовку полных пакетов документации для торгов. Также введено понятие «потенциального инвестора», который получает приоритетное право на подготовку документации для торгов. При этом сегодня закон позволяет каждому готовить полные пакеты документов, невзирая на наличие победителя в конкурсе на право подготовки документации - того, кто предложит наименьший срок и наименьшее вознаграждение за подготовку документации (или потенциального инвестора, имеющего приоритет). То, что разработчиками последних поправок к закону было названо «девелоперским забегом», стало реальностью. По некоторым участкам уже есть по пять-шесть разработчиков, с каждым из них подписан договор. Вознаграждение, согласно закону, получит тот, кто подготовит документы первым.
Идея о «девелоперских забегах» принадлежит специалистам КУГИ, которые посчитали, что чем больше разработчиков, тем больше на выходе мы получим пакетов. Лично я не считаю, что максимальное количество пакетов - это самоцель, и я был против таких поправок. Более того, я нахожу нелепой и ненужной ситуацию, когда по одному участку есть несколько разработчиков. Из них только один, кто успеет первым, получит вознаграждение, остальные - только возмещение прямых подтвержденных затрат. Однако, несмотря на такой риск, компании решаются участвовать в таком «забеге», надеясь успеть первыми и получить вознаграждение. При этом мы не можем определить размер вознаграждения той компании, которая не стала победителем конкурса на разработку документации. Этот размер устанавливается только для победителя конкурса. Если же первым окажется не победитель, а другой разработчик, то вопрос о вознаграждении для него остается туманным. К сожалению, депутаты приняли закон в такой редакции, которая оставляет массу неразрешенных вопросов и противоречий.
Вопрос: готовят ли пакеты компании-собственники земли?
Н.В. Крутов:
Кроме Управления инвестиций и частных компаний, пакеты документов для торгов разрабатывают и собственники земли. Сейчас таких - около семидесяти. Однако их проекты планировки должны утверждаться Правительством, так как затрагивают и городские интересы, не говоря уже о том, что интересы нескольких собственников в одном квартале могут противоречить друг другу.
Вообще подготовка проектов планировки (ПП) для разработчиков документации остается наиболее трудным этапом. Например, институт ЛенНИИпроект над проектом одного квартала работает уже третий год. Конечно, можно говорить о московском опыте, когда все ПП по городу готовятся за счет бюджета, о том, что подготовка ПП - это дело города, КГА, а не бизнеса. И соответствующие поручения от губернатора КГА уже даны - в 2006 году на это было выделено из бюджета 200 млн. рублей. Но, во-первых, в городе мало организаций, которые могут по заказу города профессионально сделать ПП целого квартала или нескольких кварталов. Это ЛенНИИпроект, Институт урбанистики, пара архитектурных мастерских - то есть все организации можно пересчитать по пальцам. Во-вторых, все-таки, наш бюджет не чета московскому. А московский градостроительный кадастр, который сейчас вызывает такое восхищение у наших строителей, готовился 10 лет, даже при их огромных средствах. То есть еще 10 лет назад Москва начала последовательно готовить ПП - и вот сейчас она имеет прекрасный результат, подробнейший и доступный любому кадастр. Может быть, и мы к этому придем - но для этого нужно много времени и денег.
Вопрос: прокомментируйте результаты последних аукционов, проведенных Фондом имущества.
Н.В. Крутов:
Последние торги, проведенные Фондом имущества, принесли городу 120 млн. рублей. цена выставленных на торги участков выросла в 5-6 раз. Сейчас готовятся к торгам еще несколько больших площадей - 20-й квартал Юго-Западной части, район Северная долина, квартал, ограниченный улицами Шкапина и Розенштейна. До конца года 20-й квартал Юго-Запада и два квартала Северной долины будут выставлены на торги. Остальные территории тоже находятся в высокой степени готовности. Уже сформирован план торгов на будущий год: планируется выставить на торги площади, на которых можно построить 3,5 млн. кв. метров жилья. Что касается удорожания квадратного метра, которое идет за счет удорожания земли на аукционах - не знаю, кто-то из строителей поднимет цену, а кто-то - нет.
Первые аукционы по нескольким кварталам, предназначенным для комплексного освоения, состоятся в декабре 2006 года. В КУГИ уже подготовлен типовой договор аренды территорий для комплексного освоения. Что касается возможности включить в понятие о комплексном освоении также и уплотнительную застройку - теоретически это возможно, а практически, думаю, нет. Постановление Правительства СПб о комплексном освоении ясно говорит - земли передаются в аренду. Одно дело - передать в аренду чистое поле, и совсем другое - целый застроенный квартал с массой разнонаправленных проблем и интересов. Это вряд ли возможно.
Ю.А. Юшин:
4-5 октября 2006 года в Санкт-Петербурге пройдут дни Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО). В рамках их проведения губернаторы ХМАО и Санкт-Петербурга подпишут соглашение о сотрудничестве двух регионов в ряде сфер экономики и бизнеса. 4 октября в 17.00 в отеле «Амбассадор» пройдет презентация округа, будут работать круглые столы по различным темам, затрагивающим интересы Петербурга и ХМАО. 5 октября вице-губернатор Вахмистров и руководители ведущих петербургских строительных компаний встретятся с представителями администрации ХМАО, чтобы обсудить перспективы сотрудничества. Предваряя эту встречу, приведу некоторые данные о стройтельстве в ХМАО. В 2006 году объем ввода жилья в округе должен составить 1 млн. кв. метров. В 2007 году планируется ввести 1,5 млн. кв. метров жилья. Себестоимость одного квадратного метра - 12-20 тысяч рублей. Рыночная стоимость квадратного метра жилья - от 30 до 60 тысяч рублей. Средняя этажность жилых домов - 9-12 этажей.
Железная дорога в ХМАО подведена к трем крупным городам - Сургуту, Нижневартовску, Кагалыму. Во всех этих городах строительный процесс в последнее время значительно активизировался. Растет и Ханты-Мансийск - столица округа.
Основная проблема, тормозящая рост инвестиционно-строительного комплекса в округе - нехватка профессиональных строительных компаний, а в имеющихся фирмах - нехватка квалифицированных кадров. Кроме того, округ не имеет своих производителей стройматериалов, поэтому все стройматериалы приходится привозить из других регионов. Поэтому всем петербургским строителям и производителям стройматериалов, которые приедут работать в ХМАО, администрация округа будет обеспечивать режим наибольшего благоприятствования - выгодные заказы, обеспечение комфортного проживания рабочим и ИТР, налоговые льготы и пр.
