Татьяна Герасименко: мы готовы регистрировать долевое участие
Пресловутый 214-й закон о строительстве многоквартирных домов предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия. О том, заработала ли уже эта процедура у нас в городе, мы расспросили заместителя руководителя Главного управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти Татьяну Герасименко.
– Татьяна Валентиновна, сколько договоров долевого участия зарегистрировано в городе и области по 214-му закону?
– Пока ни одного. Единичные обращения от застройщиков были, но всем им выданы отказы. Их объекты не подпадают под действие этого закона.
– А почему?
– Хотя разрешения на выполнение строительно-монтажных работ были выданы этим компаниям после 1 апреля 2005 года, но постановления правительства Петербурга о проектировании и строительстве вышли до этой даты. Наша позиция заключается в том, что разрешение на проведение строительно-монтажных работ не является в силу ст. 51
Градостроительного кодекса разрешением на строительство. Поэтому действие 214-го закона распространяется только на те объекты, в отношении которых постановления правительства СПб или распоряжения КГА (для собственников объектов недвижимости или земельных участков) вступили в силу после 1 апреля. Впрочем, одна из компаний обратилась за обжалованием нашего отказа в суд.
– Чем разрешился этот спор?
– Пока ничем. Рассмотрение дела назначено на июнь.
– А происходит ли сейчас заявительная регистрация права требования для дольщиков, не подпадающих под действие 214-го закона?
– Нет. Эта практика прекратилась с 1 января 2005 года. Единственным документом, который регламентировал данную процедуру, был приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству СПб, изданный еще в 1996 году. Став федеральной структурой, мы уже не можем им руководствоваться. Федеральным законодательством регистрация права требования не предусмотрена. Для этого и был принят 214-й закон.
– То есть прежняя, хотя бы гипотетическая защита для дольщика уже не действует, а новый порядок пока не заработал…
– Действительно, есть некая пауза. Однако мы должны понимать, что добровольный учет права требования по инвестиционным договорам фактически не был регистрацией. И, в частности, для суда он не давал гражданину никаких преимуществ. Хотя дольщикам, наверное, было спокойнее пройти через эту процедуру. Правда, если в 1998-1999 годах обращения по поводу учета долевых договоров были массовыми, то затем, по нашим наблюдениям, они пошли на спад.
– Пакет документов для регистрации долевого участия уже сформирован?
– Да.
– Чем он отличается от того, который граждане подавали на заявительную регистрацию права требования?
– Естественно, требованиями 214-го закона: во-первых, это данные по проектной декларации; во-вторых, ограничение по датам, касающееся разрешения на строительство. В остальном процедура изменилась мало. Я бы даже сказала, что для дольщиков она несколько упрощена. Например, если прежде им необходимо было предъявить документы, подтверждающие оплату по договору долевого участия, то по 214-му закону делать этого не нужно.
Все-таки основные требования закон предъявляет к застройщикам.
– Вы планируете издать какую-то специальную инструкцию, в которой будет приведен перечень необходимых для регистрации документов?
– Нет, делать этого не нужно. В июне 2005-го приказом №82 Министерство юстиции уже утвердило подобную инструкцию. Документ достаточно подробен, поэтому мы просто адаптируем приведенный в нем перечень для удобства прочтения заявителей.
– Этот список уже можно посмотреть на вашем сайте или на информационных стендах?
– Он появится там в ближайшее время.
– Когда вы ожидаете вала обращений от дольщиков по 214-му закону?
– Прогнозы строить сложно, но, думаю, уже к концу года заявлений будет много.
– Готово ли к этому учреждение? Создано ли в его структуре специальное подразделение для работы с дольщиками?
– Этим займется отдел, который сейчас регистрирует права на вновь создаваемые объекты. Он расположен в нашем основном здании в Галерном проезде, 3 (1-й этаж, зал №3 "Новое строительство"). Кроме того, дольщики могут обращаться в Адмиралтейский районный отдел (на Лермонтовском пр., 7а), а также в пригородные отделы: Пушкинский, Курортный, Кронштадтский. Жители Колпино и Петродворца пока будут обслуживаться в центральном офисе. На территории Ленинградской области также функционируют 22 отдела, которые будут регистрировать инвестиционные договоры.
– Какой срок регистрации предусмотрен в законе?
– Пока стандартный -30 дней. Но, насколько я знаю, сейчас в 214-й закон и в закон о регистрации вносят поправки в части его сокращения.
– А насколько?
– В проекте фигурировали 10 дней.
– Наверное, это практически нереальный срок с учетом того количества документов, который придется обрабатывать специалистам ГУ Росрегистрации…
– Посмотрим. Мы настроены очень оптимистично.
– По сути, через некоторое время отделу придется выполнять двойную работу...
– Я бы сказала, тройную. Во-первых, мы продолжим работать с теми заявителями, которые регистрируют права собственности на объекты, не подпадающие под действие 214-го закона; во-вторых, будем регистрировать договоры долевого участия и, наконец, права собственности по этим договорам.
– Увеличение штатов предвидится?
– Да, в следующем году. Функции управления расширяются, и не только в связи с регистрацией договоров долевого участия.
– Сами положения 214-го закона вызывают какие-то вопросы у регистраторов?
– Теория без практики мертва. Пока, в принципе, все понятно. Вот когда мы начнем работать с первым пакетом документов, тогда и можно будет судить о том, есть ли у нас вопросы к закону.
– Заявления о регистрации инвестиционных договоров будут подавать дольщики?
– Первое обращение должно быть совместным (застройщик и дольщик), а затем уже сами граждане.
– По закону при регистрации первого договора долевого участия должен одновременно регистрироваться и залог стройплощадки. Кто за это платит?
– Пока мы исходим из того, что за оформление инвестиционного договора платит заявитель, то есть дольщик. Ипотека земельного участка в данном случае возникает в силу закона, поэтому регистрируется безвозмездно.
– Как технически организована процедура оформления залога стройплощадки на второго, третьего, десятого дольщика…
– Инструкция Минюста, о которой я уже говорила, детально ее описывает. Мы будем вносить записи в раздел единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок. В нем учитывается каждый дольщик.
– Объектом залога в данном случае выступает только участок?
– Это обязательное требование закона. Однако если застройщик зарегистрировал права на объект незавершенного строительства, то залог распространяется и на него. То есть застройщик получит свидетельство о правах на недострой с ипотекой всех дольщиков, которые на этот момент числились в реестре по земельному участку. Затем в него автоматически будут добавляться новые граждане, заключившие инвестиционные договоры.
– Но ведь "незавершенка" все время меняется. Нужно ли как-то учитывать это в документах?
– Для дольщиков в этом нет необходимости. В данном случае 214-й закон полностью защищает их. В нем предусмотрена достаточно гибкая процедура погашения записи об ипотеке при регистрации перехода права собственности на квартиры.
– Татьяна Валентиновна, сколько договоров долевого участия зарегистрировано в городе и области по 214-му закону?
– Пока ни одного. Единичные обращения от застройщиков были, но всем им выданы отказы. Их объекты не подпадают под действие этого закона.
– А почему?
– Хотя разрешения на выполнение строительно-монтажных работ были выданы этим компаниям после 1 апреля 2005 года, но постановления правительства Петербурга о проектировании и строительстве вышли до этой даты. Наша позиция заключается в том, что разрешение на проведение строительно-монтажных работ не является в силу ст. 51
Градостроительного кодекса разрешением на строительство. Поэтому действие 214-го закона распространяется только на те объекты, в отношении которых постановления правительства СПб или распоряжения КГА (для собственников объектов недвижимости или земельных участков) вступили в силу после 1 апреля. Впрочем, одна из компаний обратилась за обжалованием нашего отказа в суд.
– Чем разрешился этот спор?
– Пока ничем. Рассмотрение дела назначено на июнь.
– А происходит ли сейчас заявительная регистрация права требования для дольщиков, не подпадающих под действие 214-го закона?
– Нет. Эта практика прекратилась с 1 января 2005 года. Единственным документом, который регламентировал данную процедуру, был приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству СПб, изданный еще в 1996 году. Став федеральной структурой, мы уже не можем им руководствоваться. Федеральным законодательством регистрация права требования не предусмотрена. Для этого и был принят 214-й закон.
– То есть прежняя, хотя бы гипотетическая защита для дольщика уже не действует, а новый порядок пока не заработал…
– Действительно, есть некая пауза. Однако мы должны понимать, что добровольный учет права требования по инвестиционным договорам фактически не был регистрацией. И, в частности, для суда он не давал гражданину никаких преимуществ. Хотя дольщикам, наверное, было спокойнее пройти через эту процедуру. Правда, если в 1998-1999 годах обращения по поводу учета долевых договоров были массовыми, то затем, по нашим наблюдениям, они пошли на спад.
– Пакет документов для регистрации долевого участия уже сформирован?
– Да.
– Чем он отличается от того, который граждане подавали на заявительную регистрацию права требования?
– Естественно, требованиями 214-го закона: во-первых, это данные по проектной декларации; во-вторых, ограничение по датам, касающееся разрешения на строительство. В остальном процедура изменилась мало. Я бы даже сказала, что для дольщиков она несколько упрощена. Например, если прежде им необходимо было предъявить документы, подтверждающие оплату по договору долевого участия, то по 214-му закону делать этого не нужно.
Все-таки основные требования закон предъявляет к застройщикам.
– Вы планируете издать какую-то специальную инструкцию, в которой будет приведен перечень необходимых для регистрации документов?
– Нет, делать этого не нужно. В июне 2005-го приказом №82 Министерство юстиции уже утвердило подобную инструкцию. Документ достаточно подробен, поэтому мы просто адаптируем приведенный в нем перечень для удобства прочтения заявителей.
– Этот список уже можно посмотреть на вашем сайте или на информационных стендах?
– Он появится там в ближайшее время.
– Когда вы ожидаете вала обращений от дольщиков по 214-му закону?
– Прогнозы строить сложно, но, думаю, уже к концу года заявлений будет много.
– Готово ли к этому учреждение? Создано ли в его структуре специальное подразделение для работы с дольщиками?
– Этим займется отдел, который сейчас регистрирует права на вновь создаваемые объекты. Он расположен в нашем основном здании в Галерном проезде, 3 (1-й этаж, зал №3 "Новое строительство"). Кроме того, дольщики могут обращаться в Адмиралтейский районный отдел (на Лермонтовском пр., 7а), а также в пригородные отделы: Пушкинский, Курортный, Кронштадтский. Жители Колпино и Петродворца пока будут обслуживаться в центральном офисе. На территории Ленинградской области также функционируют 22 отдела, которые будут регистрировать инвестиционные договоры.
– Какой срок регистрации предусмотрен в законе?
– Пока стандартный -30 дней. Но, насколько я знаю, сейчас в 214-й закон и в закон о регистрации вносят поправки в части его сокращения.
– А насколько?
– В проекте фигурировали 10 дней.
– Наверное, это практически нереальный срок с учетом того количества документов, который придется обрабатывать специалистам ГУ Росрегистрации…
– Посмотрим. Мы настроены очень оптимистично.
– По сути, через некоторое время отделу придется выполнять двойную работу...
– Я бы сказала, тройную. Во-первых, мы продолжим работать с теми заявителями, которые регистрируют права собственности на объекты, не подпадающие под действие 214-го закона; во-вторых, будем регистрировать договоры долевого участия и, наконец, права собственности по этим договорам.
– Увеличение штатов предвидится?
– Да, в следующем году. Функции управления расширяются, и не только в связи с регистрацией договоров долевого участия.
– Сами положения 214-го закона вызывают какие-то вопросы у регистраторов?
– Теория без практики мертва. Пока, в принципе, все понятно. Вот когда мы начнем работать с первым пакетом документов, тогда и можно будет судить о том, есть ли у нас вопросы к закону.
– Заявления о регистрации инвестиционных договоров будут подавать дольщики?
– Первое обращение должно быть совместным (застройщик и дольщик), а затем уже сами граждане.
– По закону при регистрации первого договора долевого участия должен одновременно регистрироваться и залог стройплощадки. Кто за это платит?
– Пока мы исходим из того, что за оформление инвестиционного договора платит заявитель, то есть дольщик. Ипотека земельного участка в данном случае возникает в силу закона, поэтому регистрируется безвозмездно.
– Как технически организована процедура оформления залога стройплощадки на второго, третьего, десятого дольщика…
– Инструкция Минюста, о которой я уже говорила, детально ее описывает. Мы будем вносить записи в раздел единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок. В нем учитывается каждый дольщик.
– Объектом залога в данном случае выступает только участок?
– Это обязательное требование закона. Однако если застройщик зарегистрировал права на объект незавершенного строительства, то залог распространяется и на него. То есть застройщик получит свидетельство о правах на недострой с ипотекой всех дольщиков, которые на этот момент числились в реестре по земельному участку. Затем в него автоматически будут добавляться новые граждане, заключившие инвестиционные договоры.
– Но ведь "незавершенка" все время меняется. Нужно ли как-то учитывать это в документах?
– Для дольщиков в этом нет необходимости. В данном случае 214-й закон полностью защищает их. В нем предусмотрена достаточно гибкая процедура погашения записи об ипотеке при регистрации перехода права собственности на квартиры.
Комментарии 0