Алексей Григорьев: что нам стоит дом построить?

Загородный дом - мечта любого городского жителя. Причем если еще несколько лет назад под этими двумя словами подразумевалась дача, куда можно приехать летом и отдохнуть, то сейчас загородное жилье все чаще рассматривается как место постоянного проживания. Что может быть лучше собственного домика в живописном природном уголке или в тихой деревушке недалеко от города, а самое главное – своей собственной земли, которая будет расти цене и при желании может стать очень серьезным подспорьем на старости лет. Правда, сейчас, в чехарде быстроменяющегося законодательства довольно трудно понять, как все-таки можно получить земельный участок частному лицу под строительство. К этому прибавляются многочисленные слухи, которыми окутано все, что касается земельного вопроса. Поэтому мы попросили начальника отдела нормативно-правового обеспечения Леноблкомимущества Алексея Григорьева прояснить ситуацию, которая сейчас сложилась вокруг индивидуального жилищного строительства.

- Самый первый вопрос: остановлена ли сейчас в Ленинградской области продажа земельных участков под индивидуальное жилищное строительство или нет, потому что слухи ходят разные?

- Я не слежу за появляющимися слухами, но могу совершенно четко сказать - никаких запретов на предоставление земли Правительство Ленинградской области не устанавливало. Земельные участки продолжают предоставляться. Изменилась только сама процедура их предоставления.

- Тогда начнем с самого начала. Какие первые шаги должен сделать человек, решивший получить участок для строительства жилья?

- Прежде всего, ему нужно четко решить, что он собирается строить дачу или жилой дом.

- А что это принципиальная разница?

- Безусловно. Земельный участок по ИЖС должен предоставляться в пределах населенных пунктов, участок под дачное строительство обычно предоставляется из земель сельскохозяйственного назначения. Если человек строит дом под ИЖС, то предполагается, что он там будет постоянно проживать, и будет зарегистрирован по месту жительства. Этот дом входит в состав частного жилищного фонда. Не маловажно отметить и то, что если участок под строительство предоставляется человеку, стоящему на городской очереди на жилье, последнего на основании действующего жилищного законодательства могут исключить из списков очередников. Дачный земельный участок предоставляется или приобретается в целях отдыха, как правило, с правом возведения жилого строения, но без права регистрации проживания в нем, а также с правом выращивания овощей и фруктов.

- Кто обеспечивает желающих дачными земельными участками?

- Обеспечение желающих дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту их жительства. Очередность предоставления земельных участков для дачного строительства определяется на основании регистрации органами местного самоуправления заявлений желающих получить участки.

- А есть ли какие-то ограничения в строительстве домов под ИЖС?

- Согласно букве закона, объект ИЖС - это отдельно стоящий жилой дом, с количеством этажей не больше трех и предназначенный для проживания одной семьи.

- Хорошо. Человек решил, что за городом жить лучше и надо строить дом для ИЖС. Что он должен делать?

- Для начала - прочитать Земельный Кодекс, где порядок действий установлен очень четко. Сперва он обращается с ходатайством предоставить ему участок под ИЖС в органы местного самоуправления, того места, где он хочет строиться.

- Есть ли какие-то ограничения по площади запрашиваемого участка?

- Есть. Ограничения предельных максимальных и минимальных размеров земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, должны быть установлены органами местного самоуправления.

- Вернемся к прозе жизни. Вот человек пришел в органы МСУ с просьбой предоставить ему участок и что дальше? Должен ли он указывать, место, площадь, в ходатайстве, причину, зачем это ему нужно или как?

- Причина у всех одна – желание получить земельный участок, с площадью участка тоже все понятно, а вот по поводу места его расположения: и да, и нет. Разница в том, что если гражданин не просит участок в каком-то конкретном месте, то ему предложат выбор из уже имеющихся сформированных участков. Если же он настаивает на каком-то конкретном месте расположения участка, то, безусловно, ему нужна аргументация, почему именно это место. Что может быть аргументом? Например, близость к месту проживания родственников, родителей. Кроме того, если в запрашиваемом месте нет сформированного участка, то нужно время, чтобы его сформировать, да и отказ можно получить, если в этом месте не планируется предоставлять участки под ИЖС.

- Каким образом?

- Отказ, обоснованный тем, что в соответствии с утвержденной градостроительной документацией здесь участка под ИЖС быть не может по плану развития и застройки данного населенного пункта.

- А если участки есть, что делать дальше?

- Нужно помнить, что по общим правилам земля для ИЖС предоставляется на аукционах. Продается либо право собственности на землю, либо право ее аренды. Порядок следующий. В двухнедельный срок со дня поступления заявления от гражданина о предоставлении ему земельного участка под ИЖС в аренду, органы МСУ должны принять решение о проведении аукциона и его предмете: либо это продажа участка, либо – права его аренды, или опубликовать сообщение в официальном печатном органе местного самоуправления о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду под ИЖС. Прием таких заявлений длится месяц.

- Это объявление подает тот, кто хочет приобрести участок?

- Нет. Это делают органы МСУ. В объявлении указываются границы, площадь, земельного участка, цели, под которые он предоставляется. Если других желающих приобрести этот участок не будет, то его предоставляют заявителю. Если поступили еще заявления, то проводится аукцион.

- Итоги аукциона - это последний этап пути?

- Да. По результатам аукциона составляется протокол, и подписывается соответствующий договор, который является документом для государственной регистрации и возникновения права собственности, либо права аренды земельного участка.

- То есть после подписания этого договора, человек становится полноправным собственником или арендатором земли?

- Да, только сначала нужно зарегистрировать свое право в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иначе право не возникнет.

- А в какие сроки на предоставленном в аренду участке нужно построить дом?

- Этот срок указывается в договоре аренды земельного участка и обычно составляет 3 года. Если сроки не соблюдены, то может вырасти арендная плата, с арендатором могут расторгнуть договор, особенно если установят, что земля используется не по назначению. Однако если арендатор понимает, что он по каким-либо причинам не успевает закончить строительство в оговоренные договором сроки, то он может подать ходатайство о продлении срока действия договора без изменения его условий.

- И что, срок действия договора продлевают?

- Если все сделано своевременно, а указанные в ходатайстве причины невозможности окончания строительства в срок являются уважительными, то, как правило, такое ходатайство удовлетворяется.

- Самое главное: сколько и кому платить надо?

- Стоимость участка определяется на основании его рыночной оценки, а это уже особенности каждого конкретного района Ленинградской области. Например, в Выборгском или Всеволожском районах стоимость земли традиционно выше, чем в Тихвинском или Лодейнопольском. Сама заявка подается бесплатно, а вот на стадии аукциона может быть установлен задаток, который потом засчитывается в стоимость приобретенного участка или возвращается участнику аукциона. Вообще получается, что гражданин платит дважды: по результатам аукциона в случае приобретения участка, и за государственную регистрацию своих имущественных прав, поскольку такая регистрация платная.

- Сколько всего по времени может занять процедура получения земельного участка?

- Интересный вопрос. Если участок уже сформирован, выставлен на аукцион, то примерно три месяца с момента опубликования сообщения о проведении аукциона до момента получения свидетельства о государственной регистрации имущественных прав на земельный участок. А если участок надо формировать, то, конечно, дольше. Например, если заявка подается зимой, то скорее всего придется ждать весны, чтобы сформировать участок, поскольку под снегом не видны многие детали, необходимые для установления границ.

- А если человек не согласен, например, с решением МСУ не выделять участок или не доволен, что это долго тянется, то что ему делать?

- Действия и решения любых органов и должностных лиц можно обжаловать в административном или судебном порядке, то есть обратившись в вышестоящий орган, к вышестоящему должностному лицу, либо – в суд. Правда, это все-таки крайняя мера и хочется надеяться, что прибегать к не придется никому.