В заложниках у Жилищного кодекса
Редкая сделка с недвижимостью обходится без визита в ПИБ. Чтобы продать квартиру, дом или нежилое помещение, необходимо для начала изготовить технический паспорт объекта. Процедура довольно рутинная. Однако после вступления в силу Жилищного кодекса, который ограничил срок бесплатной приватизации жилья и ужесточил позицию государства в отношении перепланировок, ситуация в ПИБах обострилась.
У дверей ПИБов выстроились очереди из горожан, стремящихся стать собственниками квартир и комнат до часа «Х». Некоторые районные администрации стали отказывать петербуржцам в приватизации жилья, в котором выполнена несанкционированная перепланировка. Граждане ищут обходные пути и пытаются договориться с сотрудниками ПИБов, чтобы те «не заметили» новую гипроковую перегородку или демонтированный стенной шкафчик.
Можно ли победить очереди в ПИБах? Есть ли выход из правового тупика? Как бороться со злоупотреблениями на местах? Ответить на эти вопросы попытались участники «круглого стола», организованного нашим еженедельником.
Мы благодарим руководителей Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), в структуру которого входит сеть районных ПИБов, за поддержку и помощь в организации «круглого стола», а также за исчерпывающие ответы на непростые и зачастую неудобные вопросы.
Наш поезд уходит
- Дмитрий Александрович, что удалось сделать для сокращения очередей в ПИБах? Помогла ли талонная система?
Дмитрий Куракин: «Проблема как таковая возникла после принятия Жилищного кодекса (ЖК). В 2003-2004 годах очереди в ПИБах, конечно, возникали. Особенно в тех районах, где нам не хватает помещений для работы (например, в Калининском). Но все граждане принимались день в день.
После того как законодатель объявил дату завершения бесплатной приватизации - 1 января 2007 года, - начался ажиотаж. Почему ЖК отвел на это два года, а не пять? Проводились ли на этот счет какие-то исследования? У меня нет ответа на эти вопросы.
На момент вступления ЖК в силу в Петербурге было приватизировано менее 50% жилищного фонда. То есть в госсобственности оставалось примерно 825 000 квартир.
Теперь другая статистика: в течение последних 4-5 лет ГУИОН в среднем готовил около 200 000 технических паспортов в год, из них примерно 20% - для приватизации жилья. При этом наши сотрудники работали с высокой загрузкой.
В одночасье расширить помещения ПИБов и увеличить персонал невозможно. Тем более что специалистов в сфере технической инвентаризации и учета не готовит ни один вуз. Мы вынуждены содержать свой учебный центр. Людей набираем только с инженерно-строительным образованием. Теперь представьте, что произойдет через два года: рынок вернется в прежнюю колею, ажиотаж спадет, и нам придется избавляться от специалистов и от излишков площадей.
Тем не менее мы стараемся решить проблему очередей. Для этого введена талонная система. Сегодня она действует во всех ПИБах, кроме Центрального, где очередей нет. Здесь у нас достаточно площадей, и мы принимаем в Центральном ПИБе не только «местных» клиентов, но и жителей Калининского района.
Без талонов обслуживаются граждане, которые заказывают срочное изготовление техпаспорта - за три и менее дней. То есть при неотложной необходимости ждать не придется. Поскольку не все граждане, получившие талоны, приходят в ПИБ в назначенное время, мы стараемся принимать клиентов и в порядке живой очереди.
Сейчас только в трех районах мы оцениваем ситуацию как критическую. Это Кировский и Фрунзенский районы, где в середине марта талоны выдавались уже на июнь, и Красногвардейский, где гражданам придется ждать до июля. Мы продолжаем изыскивать возможности, чтобы увеличить прием в этих ПИБах. В остальных районах ситуация довольно благополучная: например, в Адмиралтейском и Приморском талоны выдаются на ближайшую дату приема, в других районах время ожидания не превышает месяца.
За счет талонной системы количество выданных техпаспортов увеличилось примерно на 25%. На мой взгляд, это очень хороший показатель для любой организации, который требует серьезной мобилизации ее ресурсов. В 2005 году мы изготовили 250 000 паспортов. В 2006-м, оставаясь на той же материально-технической базе, больше 300 тысяч документов, несмотря на все усилия, я думаю, не сделаем.
Но даже если бы ПИБы оформили 500 или 600 тысяч паспортов, это не решило бы проблему кардинально. Пропускная способность районных агентств по приватизации тоже ограничена. В некоторых из них очереди еще длиннее, чем
у нас.
Чуда не произойдет: к концу 2006 года несколько сотен тысяч граждан, желающих приватизировать жилье, не смогут сделать этого из-за отсутствия необходимых документов».
– Есть ли выход?
Дмитрий Куракин: «Их два. Первый - поправки в ЖК, продляющие срок приватизации. А второй лежит в плоскости судебной практики. Законодательство говорит о том, что для приватизации жилья достаточно волеизъявления гражданина. Уже сложилась судебная практика по делам, когда человек, подав заявление на приватизацию, не смог ее завершить, например, в связи со смертью. Судьи однозначно признают за наследниками право на такие квартиры и включают их в наследственную массу. На мой взгляд, принципиальной разницы между рассмотренной ситуацией и той, что возникнет в конце 2006-го, нет.
Гражданам следует даже при отсутствии у них технического паспорта на квартиру и других необходимых справок подавать заявления в районные администрации, изложив причины, по которым им не удалось своевременно собрать необходимый комплект документов. Я считаю, суды примут их сторону, справедливо считая, что граждане в сложившейся ситуации не виноваты. Они своевременно выразили свою волю на приватизацию, поэтому это право за ними сохраняется».
Павел Штепан: «Вопрос о том, закончится ли приватизация 1 января 2007-го, действительно принципиален. Мы все оказались в плену поспешного решения законодателя. По актуальным данным Жилищного комитета, в Петербурге не приватизировано 37% жилья. Чтобы провести его через эту процедуру, нужно минимум шесть лет, даже при увеличении производительности работы ГУИОН. Сейчас вопрос о продлении сроков приватизации обсуждается в Администрации Президента. Эксперты Института экономики города, которые активно работали над пресловутым жилищным пакетом законов, тоже считают, что час «Х» нужно отложить по крайней мере до 2010 года. Иного пути нет. Иначе государство искусственно лишит людей возможности получить в собственность то имущество, которое может стать базой для улучшения жилищных условий при помощи ипотечных схем.
Там за стеной - за стеночкою, за перегородочкой…
– Еще одна больная тема - перепланировки. Если они выполнены незаконно, станет ли это препятствием для приватизации и продажи квартиры?
Дмитрий Куракин: «Напоминаю, что ГУИОН - это не полицейский орган, уполномоченный принимать какие-либо санкции, связанные с нелегальными перепланировками. Мы лишь констатируем сам факт перепланировки и наличия или отсутствия разрешительных документов. В этом смысл технической инвентаризации. Часто мне приходится слышать: «ПИБ не согласовывает перепланировку». Этого просто не может быть. Если вы сталкиваетесь с такими случаями, это прямое нарушение со стороны сотрудников ПИБа. И я прошу ставить меня о них в известность: репрессии последуют незамедлительно.
Что касается связи между перепланировками и возможностью приватизации. Проблема, к сожалению, есть. Некоторые районные администрации заняли такую позицию: если в квартире выполнена нелегальная перепланировка, то агентство по приватизации, получив технический паспорт с соответствующей отметкой, отказывают гражданину в оформлении договора. Мотивы, вероятно, благие. Но, на мой взгляд, такие действия абсолютно незаконны. Если в результате перепланировки не изменились наружные границы квартиры, то ни в одном законе вы не найдете никаких запретов или ограничений на ее оборот.
ГУИОН пытался решить эту проблему. Мы подготовили стопку писем в адрес Жилищного комитета и в районные администрации. Некоторые главы согласились с нашей правовой позицией. Насколько мне известно, Центральное агентство по приватизации жилищного фонда, куда может обратиться гражданин, проживающий в любом районе, принимает документы с перепланировками. Однако в ряде районов (Центральном, Кировском, Петроградском, Фрунзенском и др.) сохраняется запретительная практика. Я считаю, что граждане должны в таких ситуациях обращаться в суд и в прокуратуру, и уверен, что они отстоят свою правоту.
Позиция районных администраций дает и повод для коррупции в ГУИОН. Гражданин, поставленный перед необходимостью узаконить перепланировку или привести квартиру в первоначальный вид, чтобы успеть приватизировать ее до 1 января, пытается дать взятку технику ПИБа, чтобы тот поставил в паспорте отметку о том, что перепланировки нет.
Увы, в оказании незаконной услуги заинтересованы сами заявители. Именно они бегают за нашими сотрудниками, упрашивая взять деньги за «незамеченную» перегородку.
Причем степень цинизма порой потрясает. Лично я получал обращение от возмущенных заявителей такого рода. Мол, есть проблема в ПИБе Приморского района. Мы надстроили этаж над домом в Коломягах, так техник мало того, что в документах этот этаж обозначил, так еще и денег не хочет с нас брать. Вмешайтесь, наведите порядок.
У нас в отношении коррупции позиция очень жесткая. Было выявлено несколько случаев, в частности, в Василеостровском ПИБе. Сотрудники, бравшие взятки, уволены, материалы переданы в правоохранительные органы. Так же мы будем поступать по каждому из инцидентов.
Главное - сократить сами основания для коррупции. У нас практически не осталось вопросов, оставленных на усмотрение конкретного работника. В конце всех технологических цепочек, выстроенных в ПИБах, существует единственный вариант решения.
Хотя прямой зависимости между уровнями зарплат и коррупции нет, но все же у бедного чиновника больше поводов брать взятки. В течение последних лет мы постарались обеспечить сотрудников ГУИОН достойной зарплатой. Например, техники, которые выезжают на объекты, работают сдельно и получают в среднем от 17 до 22 тыс. руб.
В целом же проблему нужно лечить при помощи правоохранительных органов. Мы говорим об уголовных преступлениях, которыми должен заниматься репрессивный аппарат государства.
Павел Штепан: «В исполнительную дирекцию Ассоциации риэлтеров за последние, по крайней мере, полгода не поступало заявлений от фирм о случаях коррупции, в которых бы участвовали руководители ПИБов. Проблема существует на уровне исполнителя, которого провоцирует заявитель».
– И агент, видимо, тоже.
Павел Штепан: «И агент. Потому что вопрос сроков зачастую критичен. Но мы как профессиональные участники рынка не можем поддержать тех, кто ради конкретной сделки готов плевать на законы. Здесь мы на одной стороне баррикад с ГУИОН».
Леонид САНДАЛОВ: «Не всегда проблему коррупции можно решить при помощи правоохранительных органов. К сожалению, у нее глубокие корни. Представьте обычного слесаря. Он десять лет назад своими силами, без проекта и без привлечения лицензированной организации убрал в своей «хрущевке» кладовку или превратил трехкомнатную «распашонку» в квартиру с изолированными комнатами. Теперь он хочет жилье свое продать - разъезжается с детьми. Что ему делать? Он на заводе работает, у него нет времени ходить в госпожнадзор, МВК и т.п. У него нет выхода, и никакой милиционер не остановит его, когда он попытается предложить взятку сотруднику ПИБа.
Решать проблему нужно с другой стороны. Нужно одно окно, куда мог бы обратиться такой слесарь и за умеренную плату, без хождения по разным инстанциям легализовать свою безобидную планировку. Ведь 90% нынешних нарушителей никому не навредили тем, что убрали лишнюю перегородку.
У нас масса строительных норм, которых иначе как абсурдными не назовешь. К примеру, недопустимо делать кухню над жилыми помещениями. Однако в городе есть двухэтажные - согласно проекту - квартиры (например, в доме на Новосмоленской наб., 1). Кухни в них находятся аккурат над спальней у соседей снизу. И в этом доме все как-то узаконено. Финны вообще не строят домов без саун. А попробуйте у нас согласовать ее в жилом доме. Хотя при современном уровне технологий это совершенно безопасно.
Совсем абсурдный случай. Если в квартире поставить бойлер и подключить его стационарно в сеть, согласовать это будет очень сложно, требуется прорисовка планов инженерных сетей и пр. Если точно такой же бойлер повесить на стену и включить в розетку, он имеет тот же статус, что и электрочайник. Однако такой прибор более опасен, чем стационарно подключенный.
Если в старом доме выкинуть дореволюционную ржавую ванну и поставить на ее место душевую кабину, это считается очень серьезным переустройством. Хотя никакого вмешательства в сети не происходит.
Павел Штепан: «Впервые за последние 80 лет у нас появился федеральный документ, который четко регламентирует перепланировку. И мы все вместе должны вести разъяснительную работу среди граждан, чтобы они сначала составляли проект, согласовывали его, а только потом начинали рушить стены».
– А если шкафчик стенной демонтировать, тоже проект нужно составлять?
Павел Штепан: «Статья 25 ЖК разъясняет, что такое переустройство и перепланировка. Суть в том, что и то и другое связано с внесением изменений в техпаспорт. Вопрос только об упрощении этих процедур и об их стоимости.
Если мы хотим жить в цивилизованном государстве, нужно соблюдать правила игры. Психологически, что шкафчик демонтировать, что бассейн на десятки тонн воды в квартире соорудить - одно и то же. Разница только в цене вопроса».
Дмитрий Куракин: «Полностью согласен с г-ном Штепаном, что сам факт федерального регулирования перепланировок, безусловно, положителен. Однако есть и критические замечания. Нельзя стричь под одну гребенку все виды работ, выполненные в квартире. Одно дело - бассейн, угрожающий безопасности дома, другое - пресловутый шкафчик. Однако федеральный законодатель не стал вдаваться в проблему: что стоит считать перепланировкой, а что нет и какие работы можно согласовывать по упрощенной процедуре. Именно такую градацию мы пытались предложить Жилищному комитету, когда вопрос перепланировок еще регламентировался на городском уровне. Но так и не успели согласовать эту схему - вступил в силу ЖК.
В результате все - вплоть до демонтажа антресолей - требует отражения в техпаспорте и должно согласовываться по единой схеме: с подготовкой развернутого проекта, походами в СЭС, к пожарным, в МВК и т. п.»
– А как все-таки демонтаж шкафчика влияет на оборот квартиры? Можно ее продать с несанкционированной перепланировкой?
Реплика из зала:
– Покупатель может быть против…
Дмитрий Куракин: «Это другой вопрос. Но наша принципиальная позиция, согласованная с органами регистрации, состоит в том, что, повторюсь, если наружные границы квартиры не изменились, перепланировка не влияет на возможность вовлечь это жилье в оборот как объект гражданского права.
Другое дело, что в новом ЖК есть единственная правовая возможность сохранить выполненную перепланировку - обратиться в суд с соответствующим иском. Прежняя практика, когда нелегальную перепланировку можно было постфактум предъявить на согласование, сегодня вызывает сомнения с точки зрения законности».
Участники «круглого стола»
- Дмитрий Куракин, начальник Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН);
- Руслан Наливайченко, первый заместитель начальника ГУИОН;
- Татьяна Картузова, заместитель начальника ГУИОН;
- Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти;
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»;
Валерий Виноградов, генеральный директор АН «Авентин-Н»;
Дмитрий Сперанский, редактор отдела «НП»;
Анастасия Ясинская, зам. главного редактора «НП».
У дверей ПИБов выстроились очереди из горожан, стремящихся стать собственниками квартир и комнат до часа «Х». Некоторые районные администрации стали отказывать петербуржцам в приватизации жилья, в котором выполнена несанкционированная перепланировка. Граждане ищут обходные пути и пытаются договориться с сотрудниками ПИБов, чтобы те «не заметили» новую гипроковую перегородку или демонтированный стенной шкафчик.
Можно ли победить очереди в ПИБах? Есть ли выход из правового тупика? Как бороться со злоупотреблениями на местах? Ответить на эти вопросы попытались участники «круглого стола», организованного нашим еженедельником.
Мы благодарим руководителей Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), в структуру которого входит сеть районных ПИБов, за поддержку и помощь в организации «круглого стола», а также за исчерпывающие ответы на непростые и зачастую неудобные вопросы.
Наш поезд уходит
- Дмитрий Александрович, что удалось сделать для сокращения очередей в ПИБах? Помогла ли талонная система?
Дмитрий Куракин: «Проблема как таковая возникла после принятия Жилищного кодекса (ЖК). В 2003-2004 годах очереди в ПИБах, конечно, возникали. Особенно в тех районах, где нам не хватает помещений для работы (например, в Калининском). Но все граждане принимались день в день.
После того как законодатель объявил дату завершения бесплатной приватизации - 1 января 2007 года, - начался ажиотаж. Почему ЖК отвел на это два года, а не пять? Проводились ли на этот счет какие-то исследования? У меня нет ответа на эти вопросы.
На момент вступления ЖК в силу в Петербурге было приватизировано менее 50% жилищного фонда. То есть в госсобственности оставалось примерно 825 000 квартир.
Теперь другая статистика: в течение последних 4-5 лет ГУИОН в среднем готовил около 200 000 технических паспортов в год, из них примерно 20% - для приватизации жилья. При этом наши сотрудники работали с высокой загрузкой.
В одночасье расширить помещения ПИБов и увеличить персонал невозможно. Тем более что специалистов в сфере технической инвентаризации и учета не готовит ни один вуз. Мы вынуждены содержать свой учебный центр. Людей набираем только с инженерно-строительным образованием. Теперь представьте, что произойдет через два года: рынок вернется в прежнюю колею, ажиотаж спадет, и нам придется избавляться от специалистов и от излишков площадей.
Тем не менее мы стараемся решить проблему очередей. Для этого введена талонная система. Сегодня она действует во всех ПИБах, кроме Центрального, где очередей нет. Здесь у нас достаточно площадей, и мы принимаем в Центральном ПИБе не только «местных» клиентов, но и жителей Калининского района.
Без талонов обслуживаются граждане, которые заказывают срочное изготовление техпаспорта - за три и менее дней. То есть при неотложной необходимости ждать не придется. Поскольку не все граждане, получившие талоны, приходят в ПИБ в назначенное время, мы стараемся принимать клиентов и в порядке живой очереди.
Сейчас только в трех районах мы оцениваем ситуацию как критическую. Это Кировский и Фрунзенский районы, где в середине марта талоны выдавались уже на июнь, и Красногвардейский, где гражданам придется ждать до июля. Мы продолжаем изыскивать возможности, чтобы увеличить прием в этих ПИБах. В остальных районах ситуация довольно благополучная: например, в Адмиралтейском и Приморском талоны выдаются на ближайшую дату приема, в других районах время ожидания не превышает месяца.
За счет талонной системы количество выданных техпаспортов увеличилось примерно на 25%. На мой взгляд, это очень хороший показатель для любой организации, который требует серьезной мобилизации ее ресурсов. В 2005 году мы изготовили 250 000 паспортов. В 2006-м, оставаясь на той же материально-технической базе, больше 300 тысяч документов, несмотря на все усилия, я думаю, не сделаем.
Но даже если бы ПИБы оформили 500 или 600 тысяч паспортов, это не решило бы проблему кардинально. Пропускная способность районных агентств по приватизации тоже ограничена. В некоторых из них очереди еще длиннее, чем
у нас.
Чуда не произойдет: к концу 2006 года несколько сотен тысяч граждан, желающих приватизировать жилье, не смогут сделать этого из-за отсутствия необходимых документов».
– Есть ли выход?
Дмитрий Куракин: «Их два. Первый - поправки в ЖК, продляющие срок приватизации. А второй лежит в плоскости судебной практики. Законодательство говорит о том, что для приватизации жилья достаточно волеизъявления гражданина. Уже сложилась судебная практика по делам, когда человек, подав заявление на приватизацию, не смог ее завершить, например, в связи со смертью. Судьи однозначно признают за наследниками право на такие квартиры и включают их в наследственную массу. На мой взгляд, принципиальной разницы между рассмотренной ситуацией и той, что возникнет в конце 2006-го, нет.
Гражданам следует даже при отсутствии у них технического паспорта на квартиру и других необходимых справок подавать заявления в районные администрации, изложив причины, по которым им не удалось своевременно собрать необходимый комплект документов. Я считаю, суды примут их сторону, справедливо считая, что граждане в сложившейся ситуации не виноваты. Они своевременно выразили свою волю на приватизацию, поэтому это право за ними сохраняется».
Павел Штепан: «Вопрос о том, закончится ли приватизация 1 января 2007-го, действительно принципиален. Мы все оказались в плену поспешного решения законодателя. По актуальным данным Жилищного комитета, в Петербурге не приватизировано 37% жилья. Чтобы провести его через эту процедуру, нужно минимум шесть лет, даже при увеличении производительности работы ГУИОН. Сейчас вопрос о продлении сроков приватизации обсуждается в Администрации Президента. Эксперты Института экономики города, которые активно работали над пресловутым жилищным пакетом законов, тоже считают, что час «Х» нужно отложить по крайней мере до 2010 года. Иного пути нет. Иначе государство искусственно лишит людей возможности получить в собственность то имущество, которое может стать базой для улучшения жилищных условий при помощи ипотечных схем.
Там за стеной - за стеночкою, за перегородочкой…
– Еще одна больная тема - перепланировки. Если они выполнены незаконно, станет ли это препятствием для приватизации и продажи квартиры?
Дмитрий Куракин: «Напоминаю, что ГУИОН - это не полицейский орган, уполномоченный принимать какие-либо санкции, связанные с нелегальными перепланировками. Мы лишь констатируем сам факт перепланировки и наличия или отсутствия разрешительных документов. В этом смысл технической инвентаризации. Часто мне приходится слышать: «ПИБ не согласовывает перепланировку». Этого просто не может быть. Если вы сталкиваетесь с такими случаями, это прямое нарушение со стороны сотрудников ПИБа. И я прошу ставить меня о них в известность: репрессии последуют незамедлительно.
Что касается связи между перепланировками и возможностью приватизации. Проблема, к сожалению, есть. Некоторые районные администрации заняли такую позицию: если в квартире выполнена нелегальная перепланировка, то агентство по приватизации, получив технический паспорт с соответствующей отметкой, отказывают гражданину в оформлении договора. Мотивы, вероятно, благие. Но, на мой взгляд, такие действия абсолютно незаконны. Если в результате перепланировки не изменились наружные границы квартиры, то ни в одном законе вы не найдете никаких запретов или ограничений на ее оборот.
ГУИОН пытался решить эту проблему. Мы подготовили стопку писем в адрес Жилищного комитета и в районные администрации. Некоторые главы согласились с нашей правовой позицией. Насколько мне известно, Центральное агентство по приватизации жилищного фонда, куда может обратиться гражданин, проживающий в любом районе, принимает документы с перепланировками. Однако в ряде районов (Центральном, Кировском, Петроградском, Фрунзенском и др.) сохраняется запретительная практика. Я считаю, что граждане должны в таких ситуациях обращаться в суд и в прокуратуру, и уверен, что они отстоят свою правоту.
Позиция районных администраций дает и повод для коррупции в ГУИОН. Гражданин, поставленный перед необходимостью узаконить перепланировку или привести квартиру в первоначальный вид, чтобы успеть приватизировать ее до 1 января, пытается дать взятку технику ПИБа, чтобы тот поставил в паспорте отметку о том, что перепланировки нет.
Увы, в оказании незаконной услуги заинтересованы сами заявители. Именно они бегают за нашими сотрудниками, упрашивая взять деньги за «незамеченную» перегородку.
Причем степень цинизма порой потрясает. Лично я получал обращение от возмущенных заявителей такого рода. Мол, есть проблема в ПИБе Приморского района. Мы надстроили этаж над домом в Коломягах, так техник мало того, что в документах этот этаж обозначил, так еще и денег не хочет с нас брать. Вмешайтесь, наведите порядок.
У нас в отношении коррупции позиция очень жесткая. Было выявлено несколько случаев, в частности, в Василеостровском ПИБе. Сотрудники, бравшие взятки, уволены, материалы переданы в правоохранительные органы. Так же мы будем поступать по каждому из инцидентов.
Главное - сократить сами основания для коррупции. У нас практически не осталось вопросов, оставленных на усмотрение конкретного работника. В конце всех технологических цепочек, выстроенных в ПИБах, существует единственный вариант решения.
Хотя прямой зависимости между уровнями зарплат и коррупции нет, но все же у бедного чиновника больше поводов брать взятки. В течение последних лет мы постарались обеспечить сотрудников ГУИОН достойной зарплатой. Например, техники, которые выезжают на объекты, работают сдельно и получают в среднем от 17 до 22 тыс. руб.
В целом же проблему нужно лечить при помощи правоохранительных органов. Мы говорим об уголовных преступлениях, которыми должен заниматься репрессивный аппарат государства.
Павел Штепан: «В исполнительную дирекцию Ассоциации риэлтеров за последние, по крайней мере, полгода не поступало заявлений от фирм о случаях коррупции, в которых бы участвовали руководители ПИБов. Проблема существует на уровне исполнителя, которого провоцирует заявитель».
– И агент, видимо, тоже.
Павел Штепан: «И агент. Потому что вопрос сроков зачастую критичен. Но мы как профессиональные участники рынка не можем поддержать тех, кто ради конкретной сделки готов плевать на законы. Здесь мы на одной стороне баррикад с ГУИОН».
Леонид САНДАЛОВ: «Не всегда проблему коррупции можно решить при помощи правоохранительных органов. К сожалению, у нее глубокие корни. Представьте обычного слесаря. Он десять лет назад своими силами, без проекта и без привлечения лицензированной организации убрал в своей «хрущевке» кладовку или превратил трехкомнатную «распашонку» в квартиру с изолированными комнатами. Теперь он хочет жилье свое продать - разъезжается с детьми. Что ему делать? Он на заводе работает, у него нет времени ходить в госпожнадзор, МВК и т.п. У него нет выхода, и никакой милиционер не остановит его, когда он попытается предложить взятку сотруднику ПИБа.
Решать проблему нужно с другой стороны. Нужно одно окно, куда мог бы обратиться такой слесарь и за умеренную плату, без хождения по разным инстанциям легализовать свою безобидную планировку. Ведь 90% нынешних нарушителей никому не навредили тем, что убрали лишнюю перегородку.
У нас масса строительных норм, которых иначе как абсурдными не назовешь. К примеру, недопустимо делать кухню над жилыми помещениями. Однако в городе есть двухэтажные - согласно проекту - квартиры (например, в доме на Новосмоленской наб., 1). Кухни в них находятся аккурат над спальней у соседей снизу. И в этом доме все как-то узаконено. Финны вообще не строят домов без саун. А попробуйте у нас согласовать ее в жилом доме. Хотя при современном уровне технологий это совершенно безопасно.
Совсем абсурдный случай. Если в квартире поставить бойлер и подключить его стационарно в сеть, согласовать это будет очень сложно, требуется прорисовка планов инженерных сетей и пр. Если точно такой же бойлер повесить на стену и включить в розетку, он имеет тот же статус, что и электрочайник. Однако такой прибор более опасен, чем стационарно подключенный.
Если в старом доме выкинуть дореволюционную ржавую ванну и поставить на ее место душевую кабину, это считается очень серьезным переустройством. Хотя никакого вмешательства в сети не происходит.
Павел Штепан: «Впервые за последние 80 лет у нас появился федеральный документ, который четко регламентирует перепланировку. И мы все вместе должны вести разъяснительную работу среди граждан, чтобы они сначала составляли проект, согласовывали его, а только потом начинали рушить стены».
– А если шкафчик стенной демонтировать, тоже проект нужно составлять?
Павел Штепан: «Статья 25 ЖК разъясняет, что такое переустройство и перепланировка. Суть в том, что и то и другое связано с внесением изменений в техпаспорт. Вопрос только об упрощении этих процедур и об их стоимости.
Если мы хотим жить в цивилизованном государстве, нужно соблюдать правила игры. Психологически, что шкафчик демонтировать, что бассейн на десятки тонн воды в квартире соорудить - одно и то же. Разница только в цене вопроса».
Дмитрий Куракин: «Полностью согласен с г-ном Штепаном, что сам факт федерального регулирования перепланировок, безусловно, положителен. Однако есть и критические замечания. Нельзя стричь под одну гребенку все виды работ, выполненные в квартире. Одно дело - бассейн, угрожающий безопасности дома, другое - пресловутый шкафчик. Однако федеральный законодатель не стал вдаваться в проблему: что стоит считать перепланировкой, а что нет и какие работы можно согласовывать по упрощенной процедуре. Именно такую градацию мы пытались предложить Жилищному комитету, когда вопрос перепланировок еще регламентировался на городском уровне. Но так и не успели согласовать эту схему - вступил в силу ЖК.
В результате все - вплоть до демонтажа антресолей - требует отражения в техпаспорте и должно согласовываться по единой схеме: с подготовкой развернутого проекта, походами в СЭС, к пожарным, в МВК и т. п.»
– А как все-таки демонтаж шкафчика влияет на оборот квартиры? Можно ее продать с несанкционированной перепланировкой?
Реплика из зала:
– Покупатель может быть против…
Дмитрий Куракин: «Это другой вопрос. Но наша принципиальная позиция, согласованная с органами регистрации, состоит в том, что, повторюсь, если наружные границы квартиры не изменились, перепланировка не влияет на возможность вовлечь это жилье в оборот как объект гражданского права.
Другое дело, что в новом ЖК есть единственная правовая возможность сохранить выполненную перепланировку - обратиться в суд с соответствующим иском. Прежняя практика, когда нелегальную перепланировку можно было постфактум предъявить на согласование, сегодня вызывает сомнения с точки зрения законности».
Участники «круглого стола»
- Дмитрий Куракин, начальник Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН);
- Руслан Наливайченко, первый заместитель начальника ГУИОН;
- Татьяна Картузова, заместитель начальника ГУИОН;
- Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти;
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»;
Валерий Виноградов, генеральный директор АН «Авентин-Н»;
Дмитрий Сперанский, редактор отдела «НП»;
Анастасия Ясинская, зам. главного редактора «НП».
Комментарии 0