Опыт и проблемы организации земельных торгов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Тезисы основных докладов на научно-практической конференции «Опыт и проблемы организации земельных торгов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», которая состоялась 30 марта 2006 года, Санкт-Петербург.
Лев Каплан, вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний
Сообщу Вам, предваряя нашу работу, приятную для застройщиков новость. Во многом благодаря усилиям «Союзпетростроя», работа над поправками к закону «О предоставлении объектов недвижимости « приблизилась к завершению. Буквально вчера 36 голосами депутаты ЗакСа в третьем чтении приняли поправки к закону. Теперь потенциальные инвесторы могут привлекаться к изготовлению документов на торги. Если же компания вместо города за свой счет производит межевание, то она приобретает право на компенсацию затрат сверх 10% лимита.
Николай Крутов, первый заместитель Комитета по строительству Правительства СПб
Я попытаюсь коротко рассказать о новой практике проведения торгов в целях комплексного освоения земельных участков.
Увеличение объемов жилищного строительства теснейшим образом связано с процедурой проведения торгов на участки для строительства. Важнейшее качество земельного участка под строительство - наличие инженерной инфраструктуры. Однако не секрет, что таких инженерно подготовленных земель в городе и области становится все меньше. И для решения этой проблемы федеральным законодательством была предусмотрена процедура комплексной инженерной подготовки земель под застройку за счет средств инвесторов.
Организация торгов в целях комплексного освоения принципиально отличается от торгов по полному пакету (для примера можно привести торги по 15 и 18 кварталам Юго-Запада и 56 кварталу СПЧ). В ходе подготовки торгов определяется территория для комплексного освоения, устанавливаются условия проведения торгов на право аренды земельного участка, сроки разработки и утверждения градостроительной документации, инженерной подготовки территорий, жилищного строительства (все это предусмотрено в федеральном законодательстве). Основной критерий выявления победителя торгов - наилучшая цена за право аренды земельного участка.
Обычно общий срок аренды - около 6-7 лет, в т.ч. 1 год на разработку планировки, 2-3 года – собственно инженерная подготовка территории. Технадзор по инженерным сооружениям будет осуществлять Комитет по строительству.
В результате подготовки проекта планировки территории становится ясно, сколько земельных участков может получить победитель торгов. Инженерная подготовка - дорогое удовольствие, поэтому инвестор получит всю землю, а затем будет распоряжаться ею как захочет. Впервые частный инвестор в области строительства получает такие полномочия. Существующие сегодня Агентства развития территорий таких прав не имели и иметь не будут. То есть инвестор приобретает исключительное право аренды под жилищное и коммерческое строительство, однако наряду с этим несет и затраты:
- плата на торгах за право аренды;
- основные затраты на строительство инженерных сетей внутри квартала.
Возможно также приобретение земельных участков в собственность по кадастровой цене земли, которая устанавливается Правительством Санкт-Петербурга по предоставлению Комитета по земельным ресурсам. Кстати, банки с удовольствием возьмут эту землю в залог.
Для комплексного освоения пока что предполагается предоставить несколько территорий. Первой, скорее всего, станет намываемая территория 460 га на В.О. у Морского вокзала. Территории должны быть большие, не меньше квартала. Подвод головных магистралей город берет на себя - это должно включаться в план строительства головных сооружений.
Думается, что дело это перспективное. И не только для самых крупных компаний. Возможно, пулы или объединения нескольких компаний смогут сообща получить кварталы и потом их делить.
Я предполагаю, что соотношение между новой и старой системой торгов составит примерно 30 на 70%. Что касается обычной системы торгов, то основную массу документации по обычным торгам Комитет по строительству планирует, как и прежде, подготавливать своими силами, средства на это бюджетом предусмотрены. Часть земельных участков, как и раньше, предполагается инженерно обустраивать за счет средств бюджета.
Михаил Евраев, начальник управления Федеральной антимонопольной службы РФ по контрою и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ
Мы подходим к торгам только с точки зрения антимонопольного контроля. Кроме земельных отношений, в сфере нашего внимания ЖКХ, природные, водные ресурсы и т.п.
В конце 2004 года мы предложили поправки к Земельному кодексу – поправки, касающиеся комплексного освоения земель и введения аукционов в жилищном строительстве. Прошел год. В конце декабря 2005 года мы проверили, как в России выполняется это установление. И выяснилось, что 92,7% земельных участков под жилищное строительство предоставляется без аукционов. Только 3% участков передаются застройщикам через аукционы - с точки зрения нормального доступа и снижения цены это мизерное количество.
Проблемы с земельными торгами имеются практически во всех регионах РФ. Даже в Москве еще не урегулирован процесс предоставления земельных участков. Не разработаны правила землепользования и застройки. В ряде муниципальных образований просто нет денег на проведение торгов. Хотя, если деньги будут вложены, они тут же возвращаются после торгов - происходит реинвестиция.
Хочу особо отметить: проверка, которую мы провели, не является одноразовой. Мониторинг по процедуре предоставления земельных участков мы будем осуществлять постоянно. Сейчас уже начат мониторинг по 1 кварталу, идет сплошная проверка по трем направлениям: комплексное освоение, жилищное строительство и индивидуальное строительство. Все дела сразу передаются в Прокуратуру РФ. В дальнейшем нами будет предусмотрено предоставление участков на аукционах не только под жилищное строительство, но и под АЗС, торговые комплексы, объекты промышленно-гражданского строительства и т.п.
Что делать с земельными участками, по которым уже прошло предварительное согласование до 1 октября? Есть разъяснения Минюста - представление по этим участкам за весь 2005 год будет проанализировано совместно с Прокуратурой РФ.
Нужно законодательно ограничивать размеры участков под застройку. Это важно с точки зрения создания конкурентной среды. Иначе кто-нибудь догадается весь город оформить одним лотом. Без этого мы получим распределение земли между двумя-тремя крупнейшими компаниями, а о реальной конкуренции со средними компаниями можно будет забыть, что поставит под сомнение само их существование и значительно сузит рынок строительства.
Неясным для меня остался вопрос с петербургским законодательным нововведением – так называемым понятием «стратегического инвестора». В федеральных законах такого понятия нет. А правила федерального законодательства - общие для всех. Но в целом по Санкт-Петербургу лучше владеет ситуацией наше территориальное управление. Оно отнюдь не беззубо, конфликтов и у них с администрацией СПб достаточно много. Конечно, можно опираться на центральный аппарат ФАС, но только по ключевым, знаковым делам.
Несколько слов о нашумевшем деле компании «Евроцемент». Было предписание антимонопольной службы - незаконно полученный доход перечислить в госбюджет, установить справедливую цену с рентабельностью до 50%. Изменение цены в этой компании теперь в течение 5 лет будет происходить только по согласованию с ФАС. Решение суда пока в силу не вступило, поэтому цена не снижена. Те субъекты рынка, которые переплатили компании, подают в суд на возврат переплаченных денег.
Закон говорит, что компания может быть признана монополистом, если ею захвачено 35-65% рынка. Если свыше того – она признается монополистом автоматически. Правда, сейчас мы разрабатываем новый закон «О защите конкуренции», там более жесткие нормы, - например, санкциям подвергается в том числе коллективное доминирование, то есть сговор нескольких компаний.
Федеральная антимонопольная служба является контролирующим органом также и по государственному заказу. Недавно вышел новый закон по государственному и муниципальному заказу - очень жесткий. Не секрет, что зачастую происходит расхищение средств госзаказа, более-менее честно всего лишь 1% заказа распределялся. Правда, уже имеются 30-40 поправок к закону, но в целом признано, что закон нужный.
Владимир Гольман, президент Санкт-петербургского Союза строительных компаний, депутат Законодательного собрания СПб
У нас тяжелое положение с естественными монополистами. Они инвестиционную составляющую используют как прибыль, а город ставят перед фактом необходимости повышение тарифов.
Михаил Амосов, депутат Законодательного собрания СПб, председатель Комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам
Закон СПб «О порядке предоставления объектов недвижимости...» - это один из наиболее часто корректируемых законов. Он затрагивает очень много интересов. И наша комиссия находится не в безвоздушном пространстве, мы прислушиваемся к строительному сообществу. В составе комиссии - депутат В. Гольман, который доносит до нас мнение строителей.
Мы всегда работаем с органами исполнительной власти, хотя часто это бывает непросто, некоторые предложения администрации не всегда реальны. Очень большую помощь комиссии оказывает «Союзпетрострой».
Теперь подробнее о законе. Как уже сказал Лев Моисеевич, мы 29 марта приняли новый закон «О предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» (с поправками) в третьем чтении, теперь он направлен на подпись губернатора. Хотя надо сказать, что уже сейчас у вице-губернатора Вахмистрова появляются новые идеи.
В пункте 2 статьи 3 закона четко установлено, что все объекты недвижимости должны предоставляться на торгах. Правда, есть статья 5, - оговорка о том, как и когда объекты предоставляются объекты целевым назначением. Это наиболее узкое место в законе – понятие «стратегического инвестора» размыто и неясно. Ни для кого не секрет, что у города иногда появляются «стратегические инвесторы» с уставным капиталом 10 тыс. долл. Все-таки мы надеемся, что закон будет корректироваться и в этой части.
Но основной вопрос – в другом. Принятые нами и подготовленные с участием «Союзпетростроя» поправки должны постепенно устранить возникший в городе острейший дефицит в подготовке пакетов документации для торгов на объекты недвижимости. Каким образом это произойдет? Путем допуска самих строителей к разработке пакетов. Нужно дать возможность строительным организациям, облюбовавшим определенный участок, самостоятельно разрабатывать документацию для торгов по этому участку. Для таких организаций мы ввели в закон понятие «потенциальный инвестор» - это компания, которая обязуется принять участие в торгах по данному объекту.
Однако, не поставив определенных сроков, мы задачу не решим, так как у исполнительной власти останется возможность проволочек, торможения поданной заявки. Теперь принято дополнение - порядок рассмотрения предложений потенциальных инвесторов в срок до 3 месяцев (мы просили 1 месяц). Не позднее этих трех месяцев заявка должна быть рассмотрена, и по ней должно быть принято решение.
Несколько слов о других делах, которые ведет Комиссия. Принятый в конце 2005 года Генплан СПб определил функциональные зоны города. Но нужны регламенты зон, в соответствии с которыми должны появиться правила застройки. Правила землепользования и застройки должны быть подготовлены к концу года - такую задачу поставил губернатор. Мы рассчитываем подготовить их к концу сентября. При этом дальше правил застройки ЗакС не идет, проектами планировки межевания и т.д. занимается исполнительная власть.
Отдельно хочу сказать, что, по моему мнению, разделяемому многими коллегами, работу по организации межевания в Петербурге город должен взять на себя. Сейчас все это возлагается на застройщиков, организаторов ТСЖ и т.п. Нельзя все вешать на застройщика, нужен компромисс. Сплошное межевание очень нужно для города, и оно должно окупить бюджетные затраты довольно быстро. Ведь в процессе межевания выявляются свободные территории под застройку, зеленые насаждения, привлекательные для инвестиций зоны и пр.
Андрей Степаненко, директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Мы договорились теснее взаимодействовать с ФАС, так как, по-видимому, у них недостоверные цифры о деятельности Фонда. Поэтому сейчас еще раз приведу официальную статистику. Мы с июня 2004 года проводим открытые аукционы – то есть задолго до новых норм Земельного кодекса. Официальная информация о торгах публикуется на сайте Фонда имущества. В 2005 году мы продали 131 земельный участок общей площадью 100,37 га, из них по короткому пакету - 109, по полному – 22 участка, под жилье - 41 участок. Всего их выставлялось не больше 180, считая те, которые сейчас находятся в работе. Подчеркну, что у нас нет непроданных участков, есть только «зависшие», по которым имеются обременения КУГИ. Теперь мы продаем только по полному пакету - в кварталах СПЧ и Юго-Запада, 18-19 квартал.
Сейчас на первичном и вторичном рынке заметен разогрев, поэтому активность на торгах увеличивается. У нас сегодня в продаже 35 участков, надеемся продать их уже в апреле. Ближайшие торги состоятся по участку в Рыбацком, 18А.
Уточню, что мы не продаем земельные участки в собственность. Мы продаем на аукционе право аренды для капитального строительства. Исключение - участки с аварийными зданиями. Они продаются в собственность, и на этом месте можно сразу строить новое здание. Всего таких участков реализовано 11,5 га. Правда, аварийные здания являются собственностью муниципалитетов, поэтому сначала КУГИ издает распоряжение о приватизации объекта.
Проблемы, конечно, есть – участков мало. Мы недостаточно обеспечиваем землей магазины, автообслуживание. Востребованы земельные участки под торговлю, логистику, производство, но КЭРППиТ пакеты почти не готовит (пока только 1 пакет за все время). Можно критиковать короткие пакеты, но 5-кратное превышение стартовой цены «ЛЭКом» на участок в Московском районе означает, что они востребованы. Объекты многофункционального назначения продаются сразу, т.е. ощущается дефицит. В среднем по всем торгам статистика показала двукратное превышение стартовой цены.
В целом, могу сказать попросту - дайте нам что продать, и мы точно это продадим.
Лев Винник, директор ГУ «Управление инвестиций» Комитета по строительству Правительства СПб
Сейчас в Санкт-Петербурге по закону проходят 3 вида торгов: по короткому пакету, полному пакету и в целях комплексного освоения. Короткий пакет документации в основном практикуется для нежилых объектов. Полный пакет хорош, но сейчас при подготовке его возникают большие сложности. Но вообще-то девелопер всегда покупает землю, если ему она действительно интересна. Как она упакована - неважно.
Что я могу сказать о новых поправках в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…»? Думаю, реально компании сами не могут разработать пакеты. Не надо приходить в «Управление инвестиций» со старой документацией, когда-то давно разработанными пакетами. Нужны свежие проекты планировки и межевания с выносом в натуру. Процесс согласования - титанический. Поэтому явного увеличения количества пакетов в связи с принятием поправок мы не ожидаем. Хотя и не возражаем против самостоятельных разработок строительных компаний.
Сегодня в Управлении 120 действующих договоров на разработку, реально вышло 10 постановлений. 10% готовых постановлений, по моему мнению – это эффективная работа. 140 договоров за прошлый год мы расторгли из-за многочисленных продлений.
Никаких «аккредитованных при «Управлении инвестиций» фирм», о которых некоторые говорят и пишут в прессе, не существует. Это миф. Все желающие могут приходить и работать с нами. Но это трудная работа. Сегодня, например, невозможно делать проекты планировки кусочками, нужен хотя бы квартал. Все чистые земельные участки разрабатывает наш Комитет, потом передает Управлению инвестиций. Вся земля закадастрована, изменить размеры участков практически невозможно. Остальные кусочки в рамках существующей застройки привлекательны для строительства, но обладают ворохом проблем. Вот с этим, я думаю, могут работать так называемые «потенциальные инвесторы».
До конца года еще на 2,5 млн. кв.м. жилья мы разработаем документацию. Провала на 2007 год, кризиса безземелья, о котором столько шумят, нет, и не будет. В 2008 году, думаю, достигнем 3 миллионов. 12 млн. кв. м., которые сейчас в работе - это реальные объекты, этого хватит на 3-3,5 года. Это тот «задел», который имеется у компаний. А если он есть, то компании незачем участвовать в торгах. Поэтому мы и видим низкую активность крупных участников на торгах. Типичный пример - ЮИТ Лентэк: компания активно участвует в торгах, потому что ей нужна земля.
Александр Глебов, заместитель председателя Комитета по строительству Правительства СПб
Тема моего выступления - новая процедура получения госзаказа в соответствии с федеральным законодательством. До первого января 2006 года конкурсы проводились по старому законодательству.
Вышедший новый закон о госзаказе, о котором тут уже говорилось, распространяется на закупки ценой свыше 60 тыс.руб. Новый закон ввел уполномоченные органы - КЭРППиТ и Комитет финансового контроля. Заказ распределяется путем проведение торгов в форме конкурса или аукциона, или без торгов (на суммы менее 250 тыс. руб.) - путем запроса котировок или у единственного заказчика. Возможность размещения заказа у единственного поставщика теперь резко ограничена.
Возможно, торги по госзаказу на строительство тоже будут проводиться в форме аукциона. Закон не допускает квалификационных требований к поставщикам, поэтому участвовать в торгах сможет любая компания. Однако мы все же займемся созданием реестра недобросовестных поставщиков - уклонившихся от заключения договора или тех, с кем были расторгнуты договора. Для этих организаций будут ограничены возможности по дальнейшему участию в торгах. Фактически этот вопрос пока не определен федеральным законодательством.
Финансовое обеспечение при сумме контракта менее 15 млн. руб. остается на усмотрение заказчика, свыше - является обязательным требованием городского закона. Предельную величину обеспечения определяет федеральный закон - до 30% от первоначальной стоимости контракта. Выбор формы финансового обеспечения остается за подрядчиком: залог средств, банковская гарантия или страхование.
Закон определяет всего 7 критериев оценки конкурсного предложения, которые могут быть установлены при подведении итогов конкурса, в т.ч. и сроки выполнения работ. Правда, использование нескольких критериев приводит к необходимости введения балльной оценки, которая пока не всеми используется, общая методика еще разрабатывается.
И еще несколько слов о городской АИП. Городская адресная инвестиционная программа на 2006 год по всем заказчикам составляет 27,8 млрд., из них заказчиком на 8,1 млрд. выступает Комитет по строительству. Возможно, в течение года бюджет добавит в АИП еще 400 млн.
Владимир Аврутин, заместитель генерального директора института НИПИград
Предыдущий Генплан поправляли очень часто. По-видимому, это потребуется и для нового плана. Реальные изменения потребуют внесения в Генплан соответствующих поправок, поэтому комиссия, разработавшая этот документ, будет продолжать работать на постоянной основе, хотя предполагалось завершить ее работу с принятием Генплана.
Следующий этап работы - принятие правил землепользования и застройки. Это важнейший документ прямого действия, который четко определяет, что потенциально может быть построено на этой территории.
Правила застройки - базовый документ для регулирования градостроительной деятельности, основа для последующей документации. Они должны пройти согласование комитетами администрации, общественное обсуждение, принятие правительством и рассмотрение ЗакСом, чтобы со следующего года уже действовать в утвержденном виде.
Нерешенные проблемы пока есть, и серьезные. Что делать, например, если речь идет о так называемой уплотнительной застройке, когда вновь возводится лишь один объект? Сократить состав проекта планировки не позволяет Градостроительный кодекс, который это однозначно определяет. Можно идти по пути сокращения территории, по которой требуется сделать межевание. От группы кварталов - к территории отдельного квартала. Возможно рассматривать планировку отдельного квартала.
Хуже дела будут обстоять на территории сложившейся застройки. Поэтому для объектов на этих территориях вводят понятие планировочно обособленной части квартала в границах проектирования.
Дмитрий Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада
Банковская система России слаба, ее нужно капитализировать. Российские банки развивают кредитование, в т.ч. связанные с такой непростой отраслью, как строительная индустрия. Однако статистика по строительству оставляет желать лучшего: в 2005 году в городе выдано кредитов на 260 млрд. рублей, из них на строительство ушло всего 16 млрд. рублей, а в области доля кредитов строителям еще ниже. Кредитование не соответствует реальным объемам строительной индустрии. Ситуация с получением кредитов легче разрешается крупными компаниями, с иностранным капиталом и т.д. Но большинство не имеют таких преимуществ.
При этом объемы потребительских кредитов бурно растут. У нас 49 млрд. рублей составляет общий объем кредитования физических лиц, из них 3,6 млрд.- на приобретение жилья, в т.ч. 2 млрд.- классические ипотечные договора.
В то же время я не понимаю, зачем городить новые структуры - строительные сберегательные кассы и т.п., а затем их капитализировать, когда уже есть финансовые институты – банки, у которых имеется, пусть небольшой, но определенный опыт сотрудничества со строителями. Вы должны понимать, что гарантии из воздуха не появляются. Кредиты под участие в конкурсе вообще неинтересны для банка - велик риск досрочного возврата. Конечно, компании с одним строящимся объектом трудно найти кредиты.
Владимир Скурихин, заместитель директора Фонда имущества Ленинградской области
В Ленобласти предметом торгов являются земельные участки, имеющие кадастровый номер. Для получения участка на торгах достаточно одного участника. Участками площадью свыше 3 га распоряжается Правительство Ленинградской области; участками меньшей площади - муниципальные образования. Продажа земельных участков ведется с 2004 года. В прошлом году большие участки были выставлены на торги в Кудрово (под жилье), но торги не состоялись из-за проблем с точки зрения разработки ТУ и подключения. В Кудрово формированием жилищных участков занимается «КАД-Ленобласть». Кроме того, успешно прошли торги по ИЖС на территории поселка Отрадное.
Идет продажа земельных участков сельхозназначения, на которых затем необходимо проводить процедуру перевода земель в другое назначение. До 2005 года переводы осуществлялись на основе распоряжения Правительства только для крупных объектов. Теперь любой желающий инвестор может перевести свой участок в другой назначение (земли под застройку).
Владимир Беляков, заместитель генерального директора ООО «Территория-инжиниринг группа» (тезисы выступления подготовлены самим докладчиком)
Компания ООО «Территория-инжиниринг группа» выполняет работы Службы Заказчика, связанные полностью или частично с подготовкой пакетов документов, как для отдельных объектов, так и для целых кварталов.
Проблемы подготовки полных пакетов документов на объекты недвижимости, по большому счету, являются вопросами эффективного использования земельных участков, находящихся в городской или частной собственности. За счет продажи или предоставления в долгосрочную аренду (6 и 49 лет), значительно пополняется бюджет города и поступают средства на развитие инфраструктуры.
Соблюдение сжатых сроков, предусмотренных договорами инвесторов с Комитетом по строительству и разрешительными документами КГА, требует большого напряжения и преодоления уже ставших стандартными трудностей. Хочу привести некоторые данные по срокам согласования проектов: в среднем они составляют от 1-го до 3,5 лет. Понятно, какие издержки с этим связаны – пролонгация разрешительных документов и технических условий, повторные экспертизы и проведение общественных обсуждений.
Видимо, этим обусловлены наметившиеся в ГУ «Управлении инвестиций» тенденции при определении победителей конкурсов на разработку пакетов документов для торгов. Приведу в качестве примера конкурс, проводившийся 13 января 2006 года Управлением инвестиций по кварталам №№ 74 б, 74 г, 75 б и 78 б района озера Долгое Приморского района, в котором участвовала наша фирма. Из трех организаций, предложивших практически равные экономические условия, победителем была признана организация, заявившая срок подготовки пакета 18 месяцев против 11 месяцев, заявленных двумя другими фирмами. Мотивировка конкурсной комиссии была такая: учтен опыт «ЛенСпецСМУ», дважды переносившим сроки по соседним кварталам, хотя в части инженерного обеспечения имеется определенность по многим вопросам, а именно: по водоснабжению и канализированию, а также по энергообеспечению. Ниже приведены две таблицы, характеризующие сроки подготовки документации для разных типов инвесторов.
Исключения по срокам составляют стратегические проекты, такие как «Тойота», «Балтийская жемчужина» и др., подведомственные ГАПИ (Городское агентство промышленных инвестиций) и КИСП (Комитет инвестиционных стратегических проектов), где сроки продвижения проектов составляют 5 – 6 месяцев.
Теперь непосредственно к особенностям выполнения работ. В основном у нас процесс отработан и особых сложностей не возникает. Исключение - взаимодействие с ОАО «Ленэнерго» и Комитетом по инженерному обеспечению. В качестве примера может быть приведена малоэтажная застройка в г. Зеленогорске – при наличии расчетной мощности (инвестор – ЗАО «ИВИ-93») в течение более полугода не были выданы предварительные технические условия. По этой причине совместно с ООО «Петербургтеплоэнерго» рассматривается возможность использования когенераторной установки.
Введение в действие Градостроительного кодекса РФ оставляет неурегулированными некоторые положения, связанные с разработкой комплекса градостроительной документации. Особенно это касается так называемых переходящих объектов, требующих пролонгации разрешительных документов КГА (Зеленогорск), что повлечет за собой новые требования (разработка проекта планировки – дополнительное время и увеличение затрат). Таким образом, в известном смысле некоторые распорядительные документы приобретают «обратную силу».
В ряде последних разрешительных писем КГА о продлении сроков действия (квартал 35-36 СМР) используется непонятный термин «проверка документации» по отношению к проектам планировки и межевания – хотя, по сути, речь может идти об обычном согласовании или получении заключений различных служб.
Поэтому требуется неотложная разработка правил землепользования и застройки города.
Табл. 1.
Характеристики инвестиционных проектов в процентном отношении и сроки выполнения документации по ним
- Стратегические инвесторы ~ 3 % - 5 месяцев;
- «Средние» инвесторы ~50 % - 18-30 месяцев;
- Крупные инвесторы (ЛенСпецСМУ, ЛЭК, ИВИ-93) ~ 20 % - 12-18 месяцев;
Частные владельцы крупных земельных участков (ООО «Вентус», АОЗТ «Ленсоветовский») (~ 800 и 1500 га соответственно) и др. ~ 7 % - 24 месяца
Необходимо отметить, что наличие или отсутствие службы Заказчика, степень подготовленности и опыта инвесторов, их осведомленность в вопросах разработки документации существенно сказывается на сроках.
Табл. 2.
Укрупненный состав работ по подготовке пакетов документов и примерные сроки выполнения этапов
Таким образом и получается, что при соблюдении обычной последовательности продолжительность работы составляет от 18 до 21 месяца, а в среднем она находится в интервале от 26 до 30 месяцев.
Свой вклад в увеличение сроков вносит проектирование объектов в санитарно-защитных зонах. Вообще это отдельный и очень серьезный вопрос. На наш взгляд, ст. 2-30 допускает размещение жилья (во всяком случае, его проектирование при соответствующем обосновании) при условии выполнения ст. 2.-19 того же СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Административная реформа не упростила и не сократила процесс получения заключений санитарных органов. В результате возникли две экспертизы: ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» и ТУ «Роспотребнадзор». Вместо ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» могут быть другие аккредитованные организации.
Следует отметить усилия городских Комитетов и Управления Росприроднадзора по Санкт-Петербургу о допущении приема документации на экологическую экспертизу проектов планировки, разработанных по фондовым материалам.
Здесь же уместно привести выдержки из текста письма ТУ Роспотребнадзора об отсутствии необходимости предоставления в ТУ в составе проекта планировки раздела ОВОС. По мнению авторов письма - это находится в соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса РФ.
Подводя итоги всему сказанному, можно сделать вывод о необходимости урегулирования порядка согласования, для чего желательно принятие Правительством Санкт-Петербурга соответствующего регламента.
Кроме того, необходимо найти решение по проектированию в санитарно-защитных зонах, которые удовлетворяли бы требованиям ТУ «Роспотребнадзора» и одновременно не сдерживали проектирование объектов под жилье. Это важно для предоставления земельных участков, находящихся частично в санитарно-защитных зонах или граничащих с ними.
Мы надеемся на содействие «Союзпетростроя» в решении указанных проблем.
Обращение участников конференции «Опыт и проблемы организации земельных торгов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»
Участники конференции, заслушав и обсудив доклады руководителей профильных Комитетов Правительства Санкт-Петербурга, депутатов Законодательного Собрания, Фондов имущества города и области, руководителей инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, бизнес-сообществ, считают, что выполнение требований федерального законодательства о проведении торгов на объекты недвижимости, в частности на земельные участки под строительство, является одним из важнейших условий дальнейшего развития строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Несмотря на то, что в 2005 году накоплен определенный опыт проведения таких торгов (как положительный, так и негативный), имеется еще много проблем в этом важном и достаточно сложном деле. Особую озабоченность вызывает явно недостаточный объем проектно-сметной документации на объекты, разрабатываемой для ее выставления на торги, а также, как правило, ее невысокое качество, учитывая требования Градостроительного кодекса РФ, и длительные сроки разработки (до 2 - 3 лет). Так в Санкт-Петербурге в течение 2004-2005 годов было проведено 338 конкурсов по объектам различного назначения, из которых состоялись только половина. За 2 года подготовлено всего 22 «полных» пакетов, из них только 8 - по жилищному строительству.
Такое неудовлетворительное положение приведет к резкому снижению объемов жилищного строительства и, в условиях растущего спроса, к значительному росту цен, что ставит под угрозу выполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Практически не участвуют в подготовке «полных» пакетов документов сами застройщики, которые обладают наиболее квалифицированными специалистами в этой сфере и кровно заинтересованы в развитии строительства. Недостаточна и законодательная база для организации полноценных и эффективных торгов.
Участники конференции обращаются к:
1. Министерству регионального развития РФ о разработке четких требований к пакетам документов, выставленных на торги, и рекомендаций по их проведению.
2. Губернатору Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко ускорить подписание закона о внесении поправок к закону Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, на торгах», принятый в третьем чтении Законодательным собранием 29 марта 2006 года, с учетом расширения круга участников подготовки пакетов документации и компенсации затрат на межевание территорий, а также ускорить внесение проекта закона Санкт-Петербурга «О правилах застройки города».
3. Правительству и Законодательному Собранию Санкт-Петербурга принять соответствующие нормативные акты по проведению межевания территорий для их застройки.
4. Комитету по строительству и ГУ «Управление инвестиций» существенно расширить круг организаций и компаний, привлеченных к изготовлению «полных» пакетов для земельных торгов, вовлекая в этот процесс всех потенциальных инвесторов, проектные организации и т.д.
5. Комитету по градостроительству и архитектуре разработать требования к пакетам документов для земельных торгов с учетом нового Градостроительного кодекса РФ, а также по проведению торгов на комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства.
6. Инвестиционно-строительным компаниям участвовать в разработке «полных» пакетов документов для выставления их на аукционы, активно участвовать в проводимых Фондом имуществ торгах на объекты недвижимости, а также в тендерах на объекты городского и областного заказов.
Поручить Оргкомитету конференции в кратчайшие сроки довести данное Обращение до руководителей органов государственной власти по принадлежности вопросов.
Просить Губернатора Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко установить жесткий контроль за их выполнением.
Принято единогласно 140 участниками конференции.
Лев Каплан, вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний
Сообщу Вам, предваряя нашу работу, приятную для застройщиков новость. Во многом благодаря усилиям «Союзпетростроя», работа над поправками к закону «О предоставлении объектов недвижимости « приблизилась к завершению. Буквально вчера 36 голосами депутаты ЗакСа в третьем чтении приняли поправки к закону. Теперь потенциальные инвесторы могут привлекаться к изготовлению документов на торги. Если же компания вместо города за свой счет производит межевание, то она приобретает право на компенсацию затрат сверх 10% лимита.
Николай Крутов, первый заместитель Комитета по строительству Правительства СПб
Я попытаюсь коротко рассказать о новой практике проведения торгов в целях комплексного освоения земельных участков.
Увеличение объемов жилищного строительства теснейшим образом связано с процедурой проведения торгов на участки для строительства. Важнейшее качество земельного участка под строительство - наличие инженерной инфраструктуры. Однако не секрет, что таких инженерно подготовленных земель в городе и области становится все меньше. И для решения этой проблемы федеральным законодательством была предусмотрена процедура комплексной инженерной подготовки земель под застройку за счет средств инвесторов.
Организация торгов в целях комплексного освоения принципиально отличается от торгов по полному пакету (для примера можно привести торги по 15 и 18 кварталам Юго-Запада и 56 кварталу СПЧ). В ходе подготовки торгов определяется территория для комплексного освоения, устанавливаются условия проведения торгов на право аренды земельного участка, сроки разработки и утверждения градостроительной документации, инженерной подготовки территорий, жилищного строительства (все это предусмотрено в федеральном законодательстве). Основной критерий выявления победителя торгов - наилучшая цена за право аренды земельного участка.
Обычно общий срок аренды - около 6-7 лет, в т.ч. 1 год на разработку планировки, 2-3 года – собственно инженерная подготовка территории. Технадзор по инженерным сооружениям будет осуществлять Комитет по строительству.
В результате подготовки проекта планировки территории становится ясно, сколько земельных участков может получить победитель торгов. Инженерная подготовка - дорогое удовольствие, поэтому инвестор получит всю землю, а затем будет распоряжаться ею как захочет. Впервые частный инвестор в области строительства получает такие полномочия. Существующие сегодня Агентства развития территорий таких прав не имели и иметь не будут. То есть инвестор приобретает исключительное право аренды под жилищное и коммерческое строительство, однако наряду с этим несет и затраты:
- плата на торгах за право аренды;
- основные затраты на строительство инженерных сетей внутри квартала.
Возможно также приобретение земельных участков в собственность по кадастровой цене земли, которая устанавливается Правительством Санкт-Петербурга по предоставлению Комитета по земельным ресурсам. Кстати, банки с удовольствием возьмут эту землю в залог.
Для комплексного освоения пока что предполагается предоставить несколько территорий. Первой, скорее всего, станет намываемая территория 460 га на В.О. у Морского вокзала. Территории должны быть большие, не меньше квартала. Подвод головных магистралей город берет на себя - это должно включаться в план строительства головных сооружений.
Думается, что дело это перспективное. И не только для самых крупных компаний. Возможно, пулы или объединения нескольких компаний смогут сообща получить кварталы и потом их делить.
Я предполагаю, что соотношение между новой и старой системой торгов составит примерно 30 на 70%. Что касается обычной системы торгов, то основную массу документации по обычным торгам Комитет по строительству планирует, как и прежде, подготавливать своими силами, средства на это бюджетом предусмотрены. Часть земельных участков, как и раньше, предполагается инженерно обустраивать за счет средств бюджета.
Михаил Евраев, начальник управления Федеральной антимонопольной службы РФ по контрою и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ
Мы подходим к торгам только с точки зрения антимонопольного контроля. Кроме земельных отношений, в сфере нашего внимания ЖКХ, природные, водные ресурсы и т.п.
В конце 2004 года мы предложили поправки к Земельному кодексу – поправки, касающиеся комплексного освоения земель и введения аукционов в жилищном строительстве. Прошел год. В конце декабря 2005 года мы проверили, как в России выполняется это установление. И выяснилось, что 92,7% земельных участков под жилищное строительство предоставляется без аукционов. Только 3% участков передаются застройщикам через аукционы - с точки зрения нормального доступа и снижения цены это мизерное количество.
Проблемы с земельными торгами имеются практически во всех регионах РФ. Даже в Москве еще не урегулирован процесс предоставления земельных участков. Не разработаны правила землепользования и застройки. В ряде муниципальных образований просто нет денег на проведение торгов. Хотя, если деньги будут вложены, они тут же возвращаются после торгов - происходит реинвестиция.
Хочу особо отметить: проверка, которую мы провели, не является одноразовой. Мониторинг по процедуре предоставления земельных участков мы будем осуществлять постоянно. Сейчас уже начат мониторинг по 1 кварталу, идет сплошная проверка по трем направлениям: комплексное освоение, жилищное строительство и индивидуальное строительство. Все дела сразу передаются в Прокуратуру РФ. В дальнейшем нами будет предусмотрено предоставление участков на аукционах не только под жилищное строительство, но и под АЗС, торговые комплексы, объекты промышленно-гражданского строительства и т.п.
Что делать с земельными участками, по которым уже прошло предварительное согласование до 1 октября? Есть разъяснения Минюста - представление по этим участкам за весь 2005 год будет проанализировано совместно с Прокуратурой РФ.
Нужно законодательно ограничивать размеры участков под застройку. Это важно с точки зрения создания конкурентной среды. Иначе кто-нибудь догадается весь город оформить одним лотом. Без этого мы получим распределение земли между двумя-тремя крупнейшими компаниями, а о реальной конкуренции со средними компаниями можно будет забыть, что поставит под сомнение само их существование и значительно сузит рынок строительства.
Неясным для меня остался вопрос с петербургским законодательным нововведением – так называемым понятием «стратегического инвестора». В федеральных законах такого понятия нет. А правила федерального законодательства - общие для всех. Но в целом по Санкт-Петербургу лучше владеет ситуацией наше территориальное управление. Оно отнюдь не беззубо, конфликтов и у них с администрацией СПб достаточно много. Конечно, можно опираться на центральный аппарат ФАС, но только по ключевым, знаковым делам.
Несколько слов о нашумевшем деле компании «Евроцемент». Было предписание антимонопольной службы - незаконно полученный доход перечислить в госбюджет, установить справедливую цену с рентабельностью до 50%. Изменение цены в этой компании теперь в течение 5 лет будет происходить только по согласованию с ФАС. Решение суда пока в силу не вступило, поэтому цена не снижена. Те субъекты рынка, которые переплатили компании, подают в суд на возврат переплаченных денег.
Закон говорит, что компания может быть признана монополистом, если ею захвачено 35-65% рынка. Если свыше того – она признается монополистом автоматически. Правда, сейчас мы разрабатываем новый закон «О защите конкуренции», там более жесткие нормы, - например, санкциям подвергается в том числе коллективное доминирование, то есть сговор нескольких компаний.
Федеральная антимонопольная служба является контролирующим органом также и по государственному заказу. Недавно вышел новый закон по государственному и муниципальному заказу - очень жесткий. Не секрет, что зачастую происходит расхищение средств госзаказа, более-менее честно всего лишь 1% заказа распределялся. Правда, уже имеются 30-40 поправок к закону, но в целом признано, что закон нужный.
Владимир Гольман, президент Санкт-петербургского Союза строительных компаний, депутат Законодательного собрания СПб
У нас тяжелое положение с естественными монополистами. Они инвестиционную составляющую используют как прибыль, а город ставят перед фактом необходимости повышение тарифов.
Михаил Амосов, депутат Законодательного собрания СПб, председатель Комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам
Закон СПб «О порядке предоставления объектов недвижимости...» - это один из наиболее часто корректируемых законов. Он затрагивает очень много интересов. И наша комиссия находится не в безвоздушном пространстве, мы прислушиваемся к строительному сообществу. В составе комиссии - депутат В. Гольман, который доносит до нас мнение строителей.
Мы всегда работаем с органами исполнительной власти, хотя часто это бывает непросто, некоторые предложения администрации не всегда реальны. Очень большую помощь комиссии оказывает «Союзпетрострой».
Теперь подробнее о законе. Как уже сказал Лев Моисеевич, мы 29 марта приняли новый закон «О предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» (с поправками) в третьем чтении, теперь он направлен на подпись губернатора. Хотя надо сказать, что уже сейчас у вице-губернатора Вахмистрова появляются новые идеи.
В пункте 2 статьи 3 закона четко установлено, что все объекты недвижимости должны предоставляться на торгах. Правда, есть статья 5, - оговорка о том, как и когда объекты предоставляются объекты целевым назначением. Это наиболее узкое место в законе – понятие «стратегического инвестора» размыто и неясно. Ни для кого не секрет, что у города иногда появляются «стратегические инвесторы» с уставным капиталом 10 тыс. долл. Все-таки мы надеемся, что закон будет корректироваться и в этой части.
Но основной вопрос – в другом. Принятые нами и подготовленные с участием «Союзпетростроя» поправки должны постепенно устранить возникший в городе острейший дефицит в подготовке пакетов документации для торгов на объекты недвижимости. Каким образом это произойдет? Путем допуска самих строителей к разработке пакетов. Нужно дать возможность строительным организациям, облюбовавшим определенный участок, самостоятельно разрабатывать документацию для торгов по этому участку. Для таких организаций мы ввели в закон понятие «потенциальный инвестор» - это компания, которая обязуется принять участие в торгах по данному объекту.
Однако, не поставив определенных сроков, мы задачу не решим, так как у исполнительной власти останется возможность проволочек, торможения поданной заявки. Теперь принято дополнение - порядок рассмотрения предложений потенциальных инвесторов в срок до 3 месяцев (мы просили 1 месяц). Не позднее этих трех месяцев заявка должна быть рассмотрена, и по ней должно быть принято решение.
Несколько слов о других делах, которые ведет Комиссия. Принятый в конце 2005 года Генплан СПб определил функциональные зоны города. Но нужны регламенты зон, в соответствии с которыми должны появиться правила застройки. Правила землепользования и застройки должны быть подготовлены к концу года - такую задачу поставил губернатор. Мы рассчитываем подготовить их к концу сентября. При этом дальше правил застройки ЗакС не идет, проектами планировки межевания и т.д. занимается исполнительная власть.
Отдельно хочу сказать, что, по моему мнению, разделяемому многими коллегами, работу по организации межевания в Петербурге город должен взять на себя. Сейчас все это возлагается на застройщиков, организаторов ТСЖ и т.п. Нельзя все вешать на застройщика, нужен компромисс. Сплошное межевание очень нужно для города, и оно должно окупить бюджетные затраты довольно быстро. Ведь в процессе межевания выявляются свободные территории под застройку, зеленые насаждения, привлекательные для инвестиций зоны и пр.
Андрей Степаненко, директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Мы договорились теснее взаимодействовать с ФАС, так как, по-видимому, у них недостоверные цифры о деятельности Фонда. Поэтому сейчас еще раз приведу официальную статистику. Мы с июня 2004 года проводим открытые аукционы – то есть задолго до новых норм Земельного кодекса. Официальная информация о торгах публикуется на сайте Фонда имущества. В 2005 году мы продали 131 земельный участок общей площадью 100,37 га, из них по короткому пакету - 109, по полному – 22 участка, под жилье - 41 участок. Всего их выставлялось не больше 180, считая те, которые сейчас находятся в работе. Подчеркну, что у нас нет непроданных участков, есть только «зависшие», по которым имеются обременения КУГИ. Теперь мы продаем только по полному пакету - в кварталах СПЧ и Юго-Запада, 18-19 квартал.
Сейчас на первичном и вторичном рынке заметен разогрев, поэтому активность на торгах увеличивается. У нас сегодня в продаже 35 участков, надеемся продать их уже в апреле. Ближайшие торги состоятся по участку в Рыбацком, 18А.
Уточню, что мы не продаем земельные участки в собственность. Мы продаем на аукционе право аренды для капитального строительства. Исключение - участки с аварийными зданиями. Они продаются в собственность, и на этом месте можно сразу строить новое здание. Всего таких участков реализовано 11,5 га. Правда, аварийные здания являются собственностью муниципалитетов, поэтому сначала КУГИ издает распоряжение о приватизации объекта.
Проблемы, конечно, есть – участков мало. Мы недостаточно обеспечиваем землей магазины, автообслуживание. Востребованы земельные участки под торговлю, логистику, производство, но КЭРППиТ пакеты почти не готовит (пока только 1 пакет за все время). Можно критиковать короткие пакеты, но 5-кратное превышение стартовой цены «ЛЭКом» на участок в Московском районе означает, что они востребованы. Объекты многофункционального назначения продаются сразу, т.е. ощущается дефицит. В среднем по всем торгам статистика показала двукратное превышение стартовой цены.
В целом, могу сказать попросту - дайте нам что продать, и мы точно это продадим.
Лев Винник, директор ГУ «Управление инвестиций» Комитета по строительству Правительства СПб
Сейчас в Санкт-Петербурге по закону проходят 3 вида торгов: по короткому пакету, полному пакету и в целях комплексного освоения. Короткий пакет документации в основном практикуется для нежилых объектов. Полный пакет хорош, но сейчас при подготовке его возникают большие сложности. Но вообще-то девелопер всегда покупает землю, если ему она действительно интересна. Как она упакована - неважно.
Что я могу сказать о новых поправках в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…»? Думаю, реально компании сами не могут разработать пакеты. Не надо приходить в «Управление инвестиций» со старой документацией, когда-то давно разработанными пакетами. Нужны свежие проекты планировки и межевания с выносом в натуру. Процесс согласования - титанический. Поэтому явного увеличения количества пакетов в связи с принятием поправок мы не ожидаем. Хотя и не возражаем против самостоятельных разработок строительных компаний.
Сегодня в Управлении 120 действующих договоров на разработку, реально вышло 10 постановлений. 10% готовых постановлений, по моему мнению – это эффективная работа. 140 договоров за прошлый год мы расторгли из-за многочисленных продлений.
Никаких «аккредитованных при «Управлении инвестиций» фирм», о которых некоторые говорят и пишут в прессе, не существует. Это миф. Все желающие могут приходить и работать с нами. Но это трудная работа. Сегодня, например, невозможно делать проекты планировки кусочками, нужен хотя бы квартал. Все чистые земельные участки разрабатывает наш Комитет, потом передает Управлению инвестиций. Вся земля закадастрована, изменить размеры участков практически невозможно. Остальные кусочки в рамках существующей застройки привлекательны для строительства, но обладают ворохом проблем. Вот с этим, я думаю, могут работать так называемые «потенциальные инвесторы».
До конца года еще на 2,5 млн. кв.м. жилья мы разработаем документацию. Провала на 2007 год, кризиса безземелья, о котором столько шумят, нет, и не будет. В 2008 году, думаю, достигнем 3 миллионов. 12 млн. кв. м., которые сейчас в работе - это реальные объекты, этого хватит на 3-3,5 года. Это тот «задел», который имеется у компаний. А если он есть, то компании незачем участвовать в торгах. Поэтому мы и видим низкую активность крупных участников на торгах. Типичный пример - ЮИТ Лентэк: компания активно участвует в торгах, потому что ей нужна земля.
Александр Глебов, заместитель председателя Комитета по строительству Правительства СПб
Тема моего выступления - новая процедура получения госзаказа в соответствии с федеральным законодательством. До первого января 2006 года конкурсы проводились по старому законодательству.
Вышедший новый закон о госзаказе, о котором тут уже говорилось, распространяется на закупки ценой свыше 60 тыс.руб. Новый закон ввел уполномоченные органы - КЭРППиТ и Комитет финансового контроля. Заказ распределяется путем проведение торгов в форме конкурса или аукциона, или без торгов (на суммы менее 250 тыс. руб.) - путем запроса котировок или у единственного заказчика. Возможность размещения заказа у единственного поставщика теперь резко ограничена.
Возможно, торги по госзаказу на строительство тоже будут проводиться в форме аукциона. Закон не допускает квалификационных требований к поставщикам, поэтому участвовать в торгах сможет любая компания. Однако мы все же займемся созданием реестра недобросовестных поставщиков - уклонившихся от заключения договора или тех, с кем были расторгнуты договора. Для этих организаций будут ограничены возможности по дальнейшему участию в торгах. Фактически этот вопрос пока не определен федеральным законодательством.
Финансовое обеспечение при сумме контракта менее 15 млн. руб. остается на усмотрение заказчика, свыше - является обязательным требованием городского закона. Предельную величину обеспечения определяет федеральный закон - до 30% от первоначальной стоимости контракта. Выбор формы финансового обеспечения остается за подрядчиком: залог средств, банковская гарантия или страхование.
Закон определяет всего 7 критериев оценки конкурсного предложения, которые могут быть установлены при подведении итогов конкурса, в т.ч. и сроки выполнения работ. Правда, использование нескольких критериев приводит к необходимости введения балльной оценки, которая пока не всеми используется, общая методика еще разрабатывается.
И еще несколько слов о городской АИП. Городская адресная инвестиционная программа на 2006 год по всем заказчикам составляет 27,8 млрд., из них заказчиком на 8,1 млрд. выступает Комитет по строительству. Возможно, в течение года бюджет добавит в АИП еще 400 млн.
Владимир Аврутин, заместитель генерального директора института НИПИград
Предыдущий Генплан поправляли очень часто. По-видимому, это потребуется и для нового плана. Реальные изменения потребуют внесения в Генплан соответствующих поправок, поэтому комиссия, разработавшая этот документ, будет продолжать работать на постоянной основе, хотя предполагалось завершить ее работу с принятием Генплана.
Следующий этап работы - принятие правил землепользования и застройки. Это важнейший документ прямого действия, который четко определяет, что потенциально может быть построено на этой территории.
Правила застройки - базовый документ для регулирования градостроительной деятельности, основа для последующей документации. Они должны пройти согласование комитетами администрации, общественное обсуждение, принятие правительством и рассмотрение ЗакСом, чтобы со следующего года уже действовать в утвержденном виде.
Нерешенные проблемы пока есть, и серьезные. Что делать, например, если речь идет о так называемой уплотнительной застройке, когда вновь возводится лишь один объект? Сократить состав проекта планировки не позволяет Градостроительный кодекс, который это однозначно определяет. Можно идти по пути сокращения территории, по которой требуется сделать межевание. От группы кварталов - к территории отдельного квартала. Возможно рассматривать планировку отдельного квартала.
Хуже дела будут обстоять на территории сложившейся застройки. Поэтому для объектов на этих территориях вводят понятие планировочно обособленной части квартала в границах проектирования.
Дмитрий Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада
Банковская система России слаба, ее нужно капитализировать. Российские банки развивают кредитование, в т.ч. связанные с такой непростой отраслью, как строительная индустрия. Однако статистика по строительству оставляет желать лучшего: в 2005 году в городе выдано кредитов на 260 млрд. рублей, из них на строительство ушло всего 16 млрд. рублей, а в области доля кредитов строителям еще ниже. Кредитование не соответствует реальным объемам строительной индустрии. Ситуация с получением кредитов легче разрешается крупными компаниями, с иностранным капиталом и т.д. Но большинство не имеют таких преимуществ.
При этом объемы потребительских кредитов бурно растут. У нас 49 млрд. рублей составляет общий объем кредитования физических лиц, из них 3,6 млрд.- на приобретение жилья, в т.ч. 2 млрд.- классические ипотечные договора.
В то же время я не понимаю, зачем городить новые структуры - строительные сберегательные кассы и т.п., а затем их капитализировать, когда уже есть финансовые институты – банки, у которых имеется, пусть небольшой, но определенный опыт сотрудничества со строителями. Вы должны понимать, что гарантии из воздуха не появляются. Кредиты под участие в конкурсе вообще неинтересны для банка - велик риск досрочного возврата. Конечно, компании с одним строящимся объектом трудно найти кредиты.
Владимир Скурихин, заместитель директора Фонда имущества Ленинградской области
В Ленобласти предметом торгов являются земельные участки, имеющие кадастровый номер. Для получения участка на торгах достаточно одного участника. Участками площадью свыше 3 га распоряжается Правительство Ленинградской области; участками меньшей площади - муниципальные образования. Продажа земельных участков ведется с 2004 года. В прошлом году большие участки были выставлены на торги в Кудрово (под жилье), но торги не состоялись из-за проблем с точки зрения разработки ТУ и подключения. В Кудрово формированием жилищных участков занимается «КАД-Ленобласть». Кроме того, успешно прошли торги по ИЖС на территории поселка Отрадное.
Идет продажа земельных участков сельхозназначения, на которых затем необходимо проводить процедуру перевода земель в другое назначение. До 2005 года переводы осуществлялись на основе распоряжения Правительства только для крупных объектов. Теперь любой желающий инвестор может перевести свой участок в другой назначение (земли под застройку).
Владимир Беляков, заместитель генерального директора ООО «Территория-инжиниринг группа» (тезисы выступления подготовлены самим докладчиком)
Компания ООО «Территория-инжиниринг группа» выполняет работы Службы Заказчика, связанные полностью или частично с подготовкой пакетов документов, как для отдельных объектов, так и для целых кварталов.
Проблемы подготовки полных пакетов документов на объекты недвижимости, по большому счету, являются вопросами эффективного использования земельных участков, находящихся в городской или частной собственности. За счет продажи или предоставления в долгосрочную аренду (6 и 49 лет), значительно пополняется бюджет города и поступают средства на развитие инфраструктуры.
Соблюдение сжатых сроков, предусмотренных договорами инвесторов с Комитетом по строительству и разрешительными документами КГА, требует большого напряжения и преодоления уже ставших стандартными трудностей. Хочу привести некоторые данные по срокам согласования проектов: в среднем они составляют от 1-го до 3,5 лет. Понятно, какие издержки с этим связаны – пролонгация разрешительных документов и технических условий, повторные экспертизы и проведение общественных обсуждений.
Видимо, этим обусловлены наметившиеся в ГУ «Управлении инвестиций» тенденции при определении победителей конкурсов на разработку пакетов документов для торгов. Приведу в качестве примера конкурс, проводившийся 13 января 2006 года Управлением инвестиций по кварталам №№ 74 б, 74 г, 75 б и 78 б района озера Долгое Приморского района, в котором участвовала наша фирма. Из трех организаций, предложивших практически равные экономические условия, победителем была признана организация, заявившая срок подготовки пакета 18 месяцев против 11 месяцев, заявленных двумя другими фирмами. Мотивировка конкурсной комиссии была такая: учтен опыт «ЛенСпецСМУ», дважды переносившим сроки по соседним кварталам, хотя в части инженерного обеспечения имеется определенность по многим вопросам, а именно: по водоснабжению и канализированию, а также по энергообеспечению. Ниже приведены две таблицы, характеризующие сроки подготовки документации для разных типов инвесторов.
Исключения по срокам составляют стратегические проекты, такие как «Тойота», «Балтийская жемчужина» и др., подведомственные ГАПИ (Городское агентство промышленных инвестиций) и КИСП (Комитет инвестиционных стратегических проектов), где сроки продвижения проектов составляют 5 – 6 месяцев.
Теперь непосредственно к особенностям выполнения работ. В основном у нас процесс отработан и особых сложностей не возникает. Исключение - взаимодействие с ОАО «Ленэнерго» и Комитетом по инженерному обеспечению. В качестве примера может быть приведена малоэтажная застройка в г. Зеленогорске – при наличии расчетной мощности (инвестор – ЗАО «ИВИ-93») в течение более полугода не были выданы предварительные технические условия. По этой причине совместно с ООО «Петербургтеплоэнерго» рассматривается возможность использования когенераторной установки.
Введение в действие Градостроительного кодекса РФ оставляет неурегулированными некоторые положения, связанные с разработкой комплекса градостроительной документации. Особенно это касается так называемых переходящих объектов, требующих пролонгации разрешительных документов КГА (Зеленогорск), что повлечет за собой новые требования (разработка проекта планировки – дополнительное время и увеличение затрат). Таким образом, в известном смысле некоторые распорядительные документы приобретают «обратную силу».
В ряде последних разрешительных писем КГА о продлении сроков действия (квартал 35-36 СМР) используется непонятный термин «проверка документации» по отношению к проектам планировки и межевания – хотя, по сути, речь может идти об обычном согласовании или получении заключений различных служб.
Поэтому требуется неотложная разработка правил землепользования и застройки города.
Табл. 1.
Характеристики инвестиционных проектов в процентном отношении и сроки выполнения документации по ним
- Стратегические инвесторы ~ 3 % - 5 месяцев;
- «Средние» инвесторы ~50 % - 18-30 месяцев;
- Крупные инвесторы (ЛенСпецСМУ, ЛЭК, ИВИ-93) ~ 20 % - 12-18 месяцев;
Частные владельцы крупных земельных участков (ООО «Вентус», АОЗТ «Ленсоветовский») (~ 800 и 1500 га соответственно) и др. ~ 7 % - 24 месяца
Необходимо отметить, что наличие или отсутствие службы Заказчика, степень подготовленности и опыта инвесторов, их осведомленность в вопросах разработки документации существенно сказывается на сроках.
Табл. 2.
Укрупненный состав работ по подготовке пакетов документов и примерные сроки выполнения этапов
Таким образом и получается, что при соблюдении обычной последовательности продолжительность работы составляет от 18 до 21 месяца, а в среднем она находится в интервале от 26 до 30 месяцев.
Свой вклад в увеличение сроков вносит проектирование объектов в санитарно-защитных зонах. Вообще это отдельный и очень серьезный вопрос. На наш взгляд, ст. 2-30 допускает размещение жилья (во всяком случае, его проектирование при соответствующем обосновании) при условии выполнения ст. 2.-19 того же СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Административная реформа не упростила и не сократила процесс получения заключений санитарных органов. В результате возникли две экспертизы: ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» и ТУ «Роспотребнадзор». Вместо ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» могут быть другие аккредитованные организации.
Следует отметить усилия городских Комитетов и Управления Росприроднадзора по Санкт-Петербургу о допущении приема документации на экологическую экспертизу проектов планировки, разработанных по фондовым материалам.
Здесь же уместно привести выдержки из текста письма ТУ Роспотребнадзора об отсутствии необходимости предоставления в ТУ в составе проекта планировки раздела ОВОС. По мнению авторов письма - это находится в соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса РФ.
Подводя итоги всему сказанному, можно сделать вывод о необходимости урегулирования порядка согласования, для чего желательно принятие Правительством Санкт-Петербурга соответствующего регламента.
Кроме того, необходимо найти решение по проектированию в санитарно-защитных зонах, которые удовлетворяли бы требованиям ТУ «Роспотребнадзора» и одновременно не сдерживали проектирование объектов под жилье. Это важно для предоставления земельных участков, находящихся частично в санитарно-защитных зонах или граничащих с ними.
Мы надеемся на содействие «Союзпетростроя» в решении указанных проблем.
Обращение участников конференции «Опыт и проблемы организации земельных торгов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»
Участники конференции, заслушав и обсудив доклады руководителей профильных Комитетов Правительства Санкт-Петербурга, депутатов Законодательного Собрания, Фондов имущества города и области, руководителей инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, бизнес-сообществ, считают, что выполнение требований федерального законодательства о проведении торгов на объекты недвижимости, в частности на земельные участки под строительство, является одним из важнейших условий дальнейшего развития строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Несмотря на то, что в 2005 году накоплен определенный опыт проведения таких торгов (как положительный, так и негативный), имеется еще много проблем в этом важном и достаточно сложном деле. Особую озабоченность вызывает явно недостаточный объем проектно-сметной документации на объекты, разрабатываемой для ее выставления на торги, а также, как правило, ее невысокое качество, учитывая требования Градостроительного кодекса РФ, и длительные сроки разработки (до 2 - 3 лет). Так в Санкт-Петербурге в течение 2004-2005 годов было проведено 338 конкурсов по объектам различного назначения, из которых состоялись только половина. За 2 года подготовлено всего 22 «полных» пакетов, из них только 8 - по жилищному строительству.
Такое неудовлетворительное положение приведет к резкому снижению объемов жилищного строительства и, в условиях растущего спроса, к значительному росту цен, что ставит под угрозу выполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Практически не участвуют в подготовке «полных» пакетов документов сами застройщики, которые обладают наиболее квалифицированными специалистами в этой сфере и кровно заинтересованы в развитии строительства. Недостаточна и законодательная база для организации полноценных и эффективных торгов.
Участники конференции обращаются к:
1. Министерству регионального развития РФ о разработке четких требований к пакетам документов, выставленных на торги, и рекомендаций по их проведению.
2. Губернатору Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко ускорить подписание закона о внесении поправок к закону Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, на торгах», принятый в третьем чтении Законодательным собранием 29 марта 2006 года, с учетом расширения круга участников подготовки пакетов документации и компенсации затрат на межевание территорий, а также ускорить внесение проекта закона Санкт-Петербурга «О правилах застройки города».
3. Правительству и Законодательному Собранию Санкт-Петербурга принять соответствующие нормативные акты по проведению межевания территорий для их застройки.
4. Комитету по строительству и ГУ «Управление инвестиций» существенно расширить круг организаций и компаний, привлеченных к изготовлению «полных» пакетов для земельных торгов, вовлекая в этот процесс всех потенциальных инвесторов, проектные организации и т.д.
5. Комитету по градостроительству и архитектуре разработать требования к пакетам документов для земельных торгов с учетом нового Градостроительного кодекса РФ, а также по проведению торгов на комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства.
6. Инвестиционно-строительным компаниям участвовать в разработке «полных» пакетов документов для выставления их на аукционы, активно участвовать в проводимых Фондом имуществ торгах на объекты недвижимости, а также в тендерах на объекты городского и областного заказов.
Поручить Оргкомитету конференции в кратчайшие сроки довести данное Обращение до руководителей органов государственной власти по принадлежности вопросов.
Просить Губернатора Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко установить жесткий контроль за их выполнением.
Принято единогласно 140 участниками конференции.
Комментарии 0