На банковской конференции обсудили проблемы инвестиций в строительство
15 декабря в Гранд-отеле «Европа» состоялась II конференция-выставка «Банки и бизнес Северо-Запада России: пути развития». На одной из ее секций обсуждались вопросы инвестирования в строительство и рынок недвижимости, механизмы финансирования строительства, проблемы развития рынка ипотеки. Работу секции открыл вице-президент «Союзпетростроя», д.э.н., профессор, заслуженный экономист РФ Лев Каплан.
Выступление Льва Каплана было посвящено реалиям и перспективам взаимодействия банковского и строительного сектора экономики. Он отметил, что строительство сейчас переживает довольно сложный период развития, связанный, с одной стороны, со снижением платежеспособного спроса населения и «перегревом» рынка (следствием бурного роста цен на жилье в 2003, и, частично, 2004 годах) и, с другой стороны, с вступлением в действие пакета так называемых «жилищных законов». С 1 апреля 2005 года вступил в действие закон 214-ФЗ о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных жилых домов, а с 1 октября 2005 года - норма Гражданского кодекса, предписывающая предоставление объектов недвижимости (в основном - земельных участков) в жилищном строительстве исключительно на торгах, а точнее - на аукционах. Однако, отметил докладчик, ни Россия в целом, ни Санкт-Петербург оказались не готовы к работе в новых условиях. Строители не готовы ни к поискам источников инвестирования, альтернативных долевому участию (необходимость таких поисков обусловил, в том числе, закон 214-ФЗ), ни к работе по требованиям, предъявляемым новым законодательством.
Хотя закон 214-ФЗ формально вступил в силу, он до сих пор практически не действует, ибо нет ни механизмов его реализации, ни жилых домов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля сего года. Но свое негативное действие на рынок этот закон уже оказал - и застройщики, и дольщики замерли в ожидании перемен, которые должны наступить с началом действия закона. Однако сейчас, когда президент на днях еще раз сказал, что граждане-дольщики нуждаются в защите, и что в строительстве сложились кланы, с которыми надо бороться, трудно ожидать принятия каких-то существенных поправок в закон 214-ФЗ.
Торги на объекты недвижимости также оказались не подготовлены. Проводимые в 2004-2005 годах в Санкт-Петербурге торги по так называемым «коротким» пакетам документов не только не дали ощутимого результата, но показали невозможность дальнейшего использования подобной процедуры.
Все это вместе взятое, резюмировал докладчик, резко осложнило ситуацию на рынке недвижимости и строительства. Л. Каплан подчеркнул, что отрицать сейчас наличие спада на строительном рынке - это значит закрывать глаза на действительность. Ситуация требует принятия срочных мер и поисков путей решения трех наиболее актуальных проблем:
1. нахождения альтернативы «долевому» строительству (рискованного и нерыночного инструмента финансирования, появившегося только от безысходности), которое до последнего времени занимало до 85-90% всего объема инвестирования в жилищное строительство. Хотя, конечно, «долевка» еще долго будет основным источником инвестирования в строительство жилья, так как очевидно, что жизнь неизбежно придумает различные схемы смягчения закона 214-ФЗ;
2. развития реального ипотечного кредитования на первичном рынке жилья;
3. создания нормально функционирующей системы торгов на объекты недвижимости (в первую очередь на земельные участки под строительство).
Оставляя в стороне другие проблемы, о которых говорили предыдущие докладчики, Л. Каплан остановился на тех, которые относятся к взаимодействию банковского и строительного секторов в современных условиях. Он, в частности, сказал, что в последнее время появились и развиваются совместные программы крупных инвесторов-застройщиков по кредитованию дольщиков под залог права требования по договорам долевого участия. Появилась даже мода называть все это ипотечным кредитованием, хотя, по существу, это выдача краткосрочных (или в некоторых «отважных» банках - среднесрочных) кредитов - как правило, на период строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Именно такие кредиты и вышли в те три тысячи «ипотечных» кредитов, которыми гордится Правительство Санкт-Петербурга (а в России их - около 40 тыс., из которых львиная доля - это ипотека на вторичном рынке жилья). И на этой конференции снова говорилось о победных планах достичь цифры в 5 тысяч кредитов по Санкт-Петербургу. Однако большая часть из этой массы кредитов не имеют никакого отношения к ипотеке. Да, это неплохо, что банки и строители стали заниматься краткосрочным кредитованием покупателей жилья. Это можно только приветствовать. Но это не ипотека. Развитию реальной ипотеки мешают три мифа. Первый миф – это убежденность в том, что ипотека решит все вопросы с доступным жильем. Почему-то все забыли, что ипотечное кредитование рассчитано на строительство комфортного, современного, дорогостоящего жилья, которое можно реализовать на рынке в любой момент, в том случае, если заемщик отказывается от своих прав. А доступное, то есть дешевое жилье в эту схему никак не вписывается. Второй миф – это убежденность в том, что ипотека может служить инструментом инвестирования в жилищное строительство. Это, конечно же, не так. Ведь ипотека – это «длинные» деньги, выплаты длятся десятилетиями, а для того, чтобы построить объект, деньги нужны на 2-3 года.
И, наконец, третий миф – это убежденность в том, что систему ипотеки могут поддерживать коммерческие банки. Вследствие этого убеждения, в частности, государство и не считает себя обязанным выделять на развитие ипотеки большие средства, о чем уже было сказано выше. Между тем, это совершенное заблуждение! Ведь все коммерческие банки состоят из акционеров, которые вложили свои деньги в банк, чтобы быстро получить прибыль. Следовательно, банки не обладают необходимыми для ипотеки «длинными деньгами».
Поэтому к статистике по ипотеке нужно относиться крайне осторожно. Необходимо развивать реальную ипотеку (хотя и ее суррогатные формы надо поддерживать), на что требуются огромные средства государства, в частности, средства из стабилизационного фонда. Надежда на средства банков для развития массовой ипотеки иллюзорна, так как у банков нет таких «длинных» денег, требуется формирование значительного резервного фонда, и, главное, отсутствует залог - сам объект недвижимости.
Л. Каплан коснулся еще одной острой проблемы - прямого кредитования банками строительных компаний под строительство конкретных жилых домов и других объектов недвижимости. Если еще 1,5 - 2 года назад вопрос о взаимодействии банков и строителей не стоял так остро, то сегодня оно стало жизненно необходимым как для строителей, так и для коммерческих банков, потому что ситуация коренным образом изменилась. Во-первых, сейчас, для того чтобы выйти на торги на объекты недвижимости, надо внести огромную сумму залога и выплатить, еще не продав ни одной квартиры, колоссальные суммы в бюджет. Это могут позволить себе только очень крупные компании (и все равно они не обойдутся без кредитов банков). Во-вторых, необходимы средства для начальной стадии строительства, так как собственные средства застройщиков почти истощены, а кредиты под залог сбора средств с дольщиков рискованны.
Известно также, что решение этой проблемы упирается в создание системы ликвидных залогов, в качестве которых должны выступать:
- земельные участки, находящиеся в собственности застройщиков (разумеется, если есть потребность в таких участках, что в условиях «ступора» продаж квартир вызывает некоторые сомнения),
- права долгосрочной аренды земли (при тех же условиях) и возможной передачи этих прав другим застройщикам,
- заклад незавершенного строительства, прошедшего независимую оценку и госрегистрацию (кстати, именно так строились «доходные дома» в Санкт-Петербурге, Москве и других городах в дореволюционной России).
Возможности для создания таких залогов прописаны в Земельном кодексе, однако все они не работают в Петербурге. В собственность землю не продают. Застройщики покупают убыточные предприятия, становясь таким образом собственниками приватизированной (не городской) земли под ними. Договора аренды заключаются не на 49 лет, а на три года или на шесть лет, если это короткий пакет. В инвестиционном договоре прописано, что заклад прав аренды и переуступка прав запрещается. Что касается «незавершенки», то была договоренность с бывшей ГБР о возможности закладывать незавершенное строительство на любой стадии, но с разрешения КУГИ. А КУГИ требует предварительной уплаты половины платежей городу (при том, что квартиры еще не проданы). Застройщики на это не идут.
Наконец, надо научиться оценивать и сам бизнес строителей - он тоже может быть предметом залога. Следует также поддерживать инициативы непосредственного, прямого участия коммерческих банков в строительстве домов и продаже жилья - в форме их долевого участия в строительстве, выпуска жилищных сертификатов, участия в закрытых паевых инвестиционных фондах. Возможно и создание единых финансово-строительных групп.
Заканчивая свое выступление, Л. Каплан отметил, что, согласно принятому Генплану Санкт-Петербурга, надо с 2006 года строить 3,5 - 4 млн. кв. м. жилья в год. А это невозможно без поиска и нахождения инвестиций в строительство. В этом процессе банковский сектор играет принципиальную, важнейшую роль. Поэтому, подчеркнул докладчик, банки и строительный бизнес обречены эффективно и с взаимной пользой работать вместе.
Доклад Л. Каплана был сопровожден справкой следующего содержания:
«Проблемам инвестиций в строительство и рынок недвижимости, в частности, была посвящена конференция «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в современных условиях», прошедшая 26-27 октября этого года в Санкт-Петербурге. Частично эти проблемы были затронуты на III Съезде строителей Санкт-Петербурга, состоявшемся 17 ноября сего года. На конференции руководители крупнейших инвестиционно-строительных компаний достаточно остро поставили вопрос если не о кризисе, то, по крайней мере, о спаде в строительной отрасли Санкт-Петербурга. По итогам конференции был принят меморандум, сделана полную видеозапись, направлено письмо губернатору В. Матвиенко, в котором, в частности, подчеркивалось:
«За два квартала 2005 года объем выхода жилья на рынок – минимальный за последние несколько лет. Строители не выходят на новые площадки, тем самым голосуя за то, что строить в сложившихся условиях нельзя. Сворачиваются и переносятся до лучших времен многие задуманные новые проекты. Компании-застройщику выгоднее отказаться от приобретенных участков, потеряв на этом даже миллион долларов, чем вкладываться в новое строительство, замораживая тем самым куда большие ресурсы.
В 2004 - начале 2005 года отрицательное сальдо петербургских строительных компаний (в целом по городу) за год составило около $300 млн. долларов. Деньги у строителей практически закончились. Более того, многие продают построенные квадратные метры практически только для покрытия накладных расходов, чтобы сохранить бизнес.
Земельные участки, предлагаемые с торгов, обычно невыгодны для строительства, так как находятся в отдаленных районах с плохим транспортным обеспечением (например, готовящиеся к торгам участки в СПЧ). И то, что часть из них выкуплена, вовсе не говорит о том, что они начнут застраиваться, потому что у строителей нет средств даже на выплату первых платежей по заключенным с городом инвестиционным договорам. Ведь объем первоначальных платежей (до начала строительства, до появления денег дольщиков или заемных средств) – за последние годы увеличился в несколько раз и переваливает иногда за миллион долларов. Необходимо допустить застройщиков для подготовки документации по торгам».
Игорь Жигунов, глава представительства Городского ипотечного банка, в своем выступлении рассказал об ипотечном кредитовании в СЗ ФО - о текущей ситуации с ипотекой и перспективах развития. Он подтвердил, что распространившаяся «мода» называть ипотекой различные формы потребительского кредитования не имеет ничего общего с реальной ситуацией. Если обеспечением по договору с банком является договор долевого участия или право заключения договора аренды, то в этом случае нельзя говорить об ипотеке. Поэтому, когда приводятся цифры в несколько миллиардов долларов общероссийского объема рынка ипотеки - то это «сваливание в одну кучу» и кредитов под залог жилья, и потребительских кредитов, и различных программ субсидирования. И даже эти цифры не выдерживают сравнения, например, с американским рынком ипотеки - объемом в $4 трлн. Поэтому говорить об ипотечном буме в России очень и очень рано. В настоящее время в России по ипотечной схеме продается лишь 1,5-2% жилья.
Если российские эксперты оптимистичны в долгосрочных прогнозах развития ипотеки, то западные оценки значительно менее радужны и отражают понимание европейскими экспертами коренного различия истинной ипотеки и «маскирующихся» под нее форм кредитования - кредитов для покупки недвижимости. Так, например, российские эксперты прогнозируют к 2010 году рост рынка ипотеки до $50 млрд., а западные - в два раза меньше.
Докладчик отметил также, что снижение ставок по ипотечному кредиту, даже если банки пойдут на снижение до 8% (как того ожидают на федеральном уровне), не решит вопрос, так как средняя заработная плата по стране составляет 5500 рублей. Для развития ипотеки прежде всего необходимо поднимать платежеспособный спрос населения. Нужна также более структурированная информационная политика, которая отражала бы не моду на ипотеку, а реальное положение дел, так как сейчас человек, приходя в банк, не понимает, чем одна «ипотека» отличается от другой, и ипотека ли это вообще.
Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость», рассказал о программе работы корпорации по кредитованию покупателей первичного рынка жилья. В своем выступлении он подчеркнул, что, несмотря на развитие различных кредитных механизмов, отказаться от долевой схемы финансирования строительства было бы преждевременно. Запрет этой схемы сейчас фактически означал бы запрет строительства вообще и вызвал бы огромный рост цен на жилье. С ним согласился и Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», рассказавший собравшимся о работе над законом 214-ФЗ в Москве, в комиссиях и комитетах Госдумы. Он отметил, в частности, что присутствующие на совещаниях в думе представители дольщиков неизменно говорят о том, что этот закон все равно не защищает простых граждан.
Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса, в своем выступлении сказал, что, к сожалению, федеральные законы разрабатываются московскими чиновниками, которые, в свою очередь, опираются почти исключительно на реалии московского строительного рынка. Между тем, в регионах, например, в Санкт-Петербурге, строительный рынок зачастую гораздо более цивилизованный и сбалансированный. Он регулируется не только законами, но и бизнес-сообществами, имеющими неоценимый многолетний опыт работы: так, «Союзпетрострой» работает уже более 10 лет, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» - пять лет, ЭСОН - шесть лет. Ничего подобного в Москве не существовало и не существует по сей день. Поэтому, в результате, строители вынуждены иметь дело с законами, не соотнесенными с реальной действительностью.
Комментируя выступления, Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, отметил, что долевое строительство, как он и прогнозировал несколько лет назад, оказалось очень рисковым финансовым инструментом и в значительной степени стало причиной кризиса на строительном рынке.
По итогам работы секции была принята резолюция. В нее, в частности, вошли следующие рекомендации участников конференции структурам инвестиционно-строительного комплекса, представителям банковского сообщества, различным ветвям власти:
- строго различать потребительское кредитование (в том числе краткосрочное и среднесрочное кредитование для покупки жилья) и ипотечное кредитование;
- не выдавать желаемое за действительное, а именно - не выдавать развитие и распространение различных программ краткосрочного кредитования для покупки жилья, которые сейчас вошли в практику сотрудничества банков и застройщиков, за развитие ипотечного кредитования (и тем самым не вводить граждан в заблуждение);
- в то же время всемерно поддерживать и развивать все виды потребительского краткосрочного и среднесрочного кредитования;
- просить Администрации Санкт-Петербурга и Ленинградской области при подготовке различного рода нормативных и законодательных актов обязательно привлекать к их разработке представителей бизнес-сообществ строителей, банков, риэлтеров, отдавать проекты законов на экспертизу и обсуждение в строительные компании, банковские структуры, агентства недвижимости и более внимательно прислушиваться к их мнению.
Выступление Льва Каплана было посвящено реалиям и перспективам взаимодействия банковского и строительного сектора экономики. Он отметил, что строительство сейчас переживает довольно сложный период развития, связанный, с одной стороны, со снижением платежеспособного спроса населения и «перегревом» рынка (следствием бурного роста цен на жилье в 2003, и, частично, 2004 годах) и, с другой стороны, с вступлением в действие пакета так называемых «жилищных законов». С 1 апреля 2005 года вступил в действие закон 214-ФЗ о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных жилых домов, а с 1 октября 2005 года - норма Гражданского кодекса, предписывающая предоставление объектов недвижимости (в основном - земельных участков) в жилищном строительстве исключительно на торгах, а точнее - на аукционах. Однако, отметил докладчик, ни Россия в целом, ни Санкт-Петербург оказались не готовы к работе в новых условиях. Строители не готовы ни к поискам источников инвестирования, альтернативных долевому участию (необходимость таких поисков обусловил, в том числе, закон 214-ФЗ), ни к работе по требованиям, предъявляемым новым законодательством.
Хотя закон 214-ФЗ формально вступил в силу, он до сих пор практически не действует, ибо нет ни механизмов его реализации, ни жилых домов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля сего года. Но свое негативное действие на рынок этот закон уже оказал - и застройщики, и дольщики замерли в ожидании перемен, которые должны наступить с началом действия закона. Однако сейчас, когда президент на днях еще раз сказал, что граждане-дольщики нуждаются в защите, и что в строительстве сложились кланы, с которыми надо бороться, трудно ожидать принятия каких-то существенных поправок в закон 214-ФЗ.
Торги на объекты недвижимости также оказались не подготовлены. Проводимые в 2004-2005 годах в Санкт-Петербурге торги по так называемым «коротким» пакетам документов не только не дали ощутимого результата, но показали невозможность дальнейшего использования подобной процедуры.
Все это вместе взятое, резюмировал докладчик, резко осложнило ситуацию на рынке недвижимости и строительства. Л. Каплан подчеркнул, что отрицать сейчас наличие спада на строительном рынке - это значит закрывать глаза на действительность. Ситуация требует принятия срочных мер и поисков путей решения трех наиболее актуальных проблем:
1. нахождения альтернативы «долевому» строительству (рискованного и нерыночного инструмента финансирования, появившегося только от безысходности), которое до последнего времени занимало до 85-90% всего объема инвестирования в жилищное строительство. Хотя, конечно, «долевка» еще долго будет основным источником инвестирования в строительство жилья, так как очевидно, что жизнь неизбежно придумает различные схемы смягчения закона 214-ФЗ;
2. развития реального ипотечного кредитования на первичном рынке жилья;
3. создания нормально функционирующей системы торгов на объекты недвижимости (в первую очередь на земельные участки под строительство).
Оставляя в стороне другие проблемы, о которых говорили предыдущие докладчики, Л. Каплан остановился на тех, которые относятся к взаимодействию банковского и строительного секторов в современных условиях. Он, в частности, сказал, что в последнее время появились и развиваются совместные программы крупных инвесторов-застройщиков по кредитованию дольщиков под залог права требования по договорам долевого участия. Появилась даже мода называть все это ипотечным кредитованием, хотя, по существу, это выдача краткосрочных (или в некоторых «отважных» банках - среднесрочных) кредитов - как правило, на период строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Именно такие кредиты и вышли в те три тысячи «ипотечных» кредитов, которыми гордится Правительство Санкт-Петербурга (а в России их - около 40 тыс., из которых львиная доля - это ипотека на вторичном рынке жилья). И на этой конференции снова говорилось о победных планах достичь цифры в 5 тысяч кредитов по Санкт-Петербургу. Однако большая часть из этой массы кредитов не имеют никакого отношения к ипотеке. Да, это неплохо, что банки и строители стали заниматься краткосрочным кредитованием покупателей жилья. Это можно только приветствовать. Но это не ипотека. Развитию реальной ипотеки мешают три мифа. Первый миф – это убежденность в том, что ипотека решит все вопросы с доступным жильем. Почему-то все забыли, что ипотечное кредитование рассчитано на строительство комфортного, современного, дорогостоящего жилья, которое можно реализовать на рынке в любой момент, в том случае, если заемщик отказывается от своих прав. А доступное, то есть дешевое жилье в эту схему никак не вписывается. Второй миф – это убежденность в том, что ипотека может служить инструментом инвестирования в жилищное строительство. Это, конечно же, не так. Ведь ипотека – это «длинные» деньги, выплаты длятся десятилетиями, а для того, чтобы построить объект, деньги нужны на 2-3 года.
И, наконец, третий миф – это убежденность в том, что систему ипотеки могут поддерживать коммерческие банки. Вследствие этого убеждения, в частности, государство и не считает себя обязанным выделять на развитие ипотеки большие средства, о чем уже было сказано выше. Между тем, это совершенное заблуждение! Ведь все коммерческие банки состоят из акционеров, которые вложили свои деньги в банк, чтобы быстро получить прибыль. Следовательно, банки не обладают необходимыми для ипотеки «длинными деньгами».
Поэтому к статистике по ипотеке нужно относиться крайне осторожно. Необходимо развивать реальную ипотеку (хотя и ее суррогатные формы надо поддерживать), на что требуются огромные средства государства, в частности, средства из стабилизационного фонда. Надежда на средства банков для развития массовой ипотеки иллюзорна, так как у банков нет таких «длинных» денег, требуется формирование значительного резервного фонда, и, главное, отсутствует залог - сам объект недвижимости.
Л. Каплан коснулся еще одной острой проблемы - прямого кредитования банками строительных компаний под строительство конкретных жилых домов и других объектов недвижимости. Если еще 1,5 - 2 года назад вопрос о взаимодействии банков и строителей не стоял так остро, то сегодня оно стало жизненно необходимым как для строителей, так и для коммерческих банков, потому что ситуация коренным образом изменилась. Во-первых, сейчас, для того чтобы выйти на торги на объекты недвижимости, надо внести огромную сумму залога и выплатить, еще не продав ни одной квартиры, колоссальные суммы в бюджет. Это могут позволить себе только очень крупные компании (и все равно они не обойдутся без кредитов банков). Во-вторых, необходимы средства для начальной стадии строительства, так как собственные средства застройщиков почти истощены, а кредиты под залог сбора средств с дольщиков рискованны.
Известно также, что решение этой проблемы упирается в создание системы ликвидных залогов, в качестве которых должны выступать:
- земельные участки, находящиеся в собственности застройщиков (разумеется, если есть потребность в таких участках, что в условиях «ступора» продаж квартир вызывает некоторые сомнения),
- права долгосрочной аренды земли (при тех же условиях) и возможной передачи этих прав другим застройщикам,
- заклад незавершенного строительства, прошедшего независимую оценку и госрегистрацию (кстати, именно так строились «доходные дома» в Санкт-Петербурге, Москве и других городах в дореволюционной России).
Возможности для создания таких залогов прописаны в Земельном кодексе, однако все они не работают в Петербурге. В собственность землю не продают. Застройщики покупают убыточные предприятия, становясь таким образом собственниками приватизированной (не городской) земли под ними. Договора аренды заключаются не на 49 лет, а на три года или на шесть лет, если это короткий пакет. В инвестиционном договоре прописано, что заклад прав аренды и переуступка прав запрещается. Что касается «незавершенки», то была договоренность с бывшей ГБР о возможности закладывать незавершенное строительство на любой стадии, но с разрешения КУГИ. А КУГИ требует предварительной уплаты половины платежей городу (при том, что квартиры еще не проданы). Застройщики на это не идут.
Наконец, надо научиться оценивать и сам бизнес строителей - он тоже может быть предметом залога. Следует также поддерживать инициативы непосредственного, прямого участия коммерческих банков в строительстве домов и продаже жилья - в форме их долевого участия в строительстве, выпуска жилищных сертификатов, участия в закрытых паевых инвестиционных фондах. Возможно и создание единых финансово-строительных групп.
Заканчивая свое выступление, Л. Каплан отметил, что, согласно принятому Генплану Санкт-Петербурга, надо с 2006 года строить 3,5 - 4 млн. кв. м. жилья в год. А это невозможно без поиска и нахождения инвестиций в строительство. В этом процессе банковский сектор играет принципиальную, важнейшую роль. Поэтому, подчеркнул докладчик, банки и строительный бизнес обречены эффективно и с взаимной пользой работать вместе.
Доклад Л. Каплана был сопровожден справкой следующего содержания:
«Проблемам инвестиций в строительство и рынок недвижимости, в частности, была посвящена конференция «Пути и методы решения проблем инвестиционно-строительного комплекса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в современных условиях», прошедшая 26-27 октября этого года в Санкт-Петербурге. Частично эти проблемы были затронуты на III Съезде строителей Санкт-Петербурга, состоявшемся 17 ноября сего года. На конференции руководители крупнейших инвестиционно-строительных компаний достаточно остро поставили вопрос если не о кризисе, то, по крайней мере, о спаде в строительной отрасли Санкт-Петербурга. По итогам конференции был принят меморандум, сделана полную видеозапись, направлено письмо губернатору В. Матвиенко, в котором, в частности, подчеркивалось:
«За два квартала 2005 года объем выхода жилья на рынок – минимальный за последние несколько лет. Строители не выходят на новые площадки, тем самым голосуя за то, что строить в сложившихся условиях нельзя. Сворачиваются и переносятся до лучших времен многие задуманные новые проекты. Компании-застройщику выгоднее отказаться от приобретенных участков, потеряв на этом даже миллион долларов, чем вкладываться в новое строительство, замораживая тем самым куда большие ресурсы.
В 2004 - начале 2005 года отрицательное сальдо петербургских строительных компаний (в целом по городу) за год составило около $300 млн. долларов. Деньги у строителей практически закончились. Более того, многие продают построенные квадратные метры практически только для покрытия накладных расходов, чтобы сохранить бизнес.
Земельные участки, предлагаемые с торгов, обычно невыгодны для строительства, так как находятся в отдаленных районах с плохим транспортным обеспечением (например, готовящиеся к торгам участки в СПЧ). И то, что часть из них выкуплена, вовсе не говорит о том, что они начнут застраиваться, потому что у строителей нет средств даже на выплату первых платежей по заключенным с городом инвестиционным договорам. Ведь объем первоначальных платежей (до начала строительства, до появления денег дольщиков или заемных средств) – за последние годы увеличился в несколько раз и переваливает иногда за миллион долларов. Необходимо допустить застройщиков для подготовки документации по торгам».
Игорь Жигунов, глава представительства Городского ипотечного банка, в своем выступлении рассказал об ипотечном кредитовании в СЗ ФО - о текущей ситуации с ипотекой и перспективах развития. Он подтвердил, что распространившаяся «мода» называть ипотекой различные формы потребительского кредитования не имеет ничего общего с реальной ситуацией. Если обеспечением по договору с банком является договор долевого участия или право заключения договора аренды, то в этом случае нельзя говорить об ипотеке. Поэтому, когда приводятся цифры в несколько миллиардов долларов общероссийского объема рынка ипотеки - то это «сваливание в одну кучу» и кредитов под залог жилья, и потребительских кредитов, и различных программ субсидирования. И даже эти цифры не выдерживают сравнения, например, с американским рынком ипотеки - объемом в $4 трлн. Поэтому говорить об ипотечном буме в России очень и очень рано. В настоящее время в России по ипотечной схеме продается лишь 1,5-2% жилья.
Если российские эксперты оптимистичны в долгосрочных прогнозах развития ипотеки, то западные оценки значительно менее радужны и отражают понимание европейскими экспертами коренного различия истинной ипотеки и «маскирующихся» под нее форм кредитования - кредитов для покупки недвижимости. Так, например, российские эксперты прогнозируют к 2010 году рост рынка ипотеки до $50 млрд., а западные - в два раза меньше.
Докладчик отметил также, что снижение ставок по ипотечному кредиту, даже если банки пойдут на снижение до 8% (как того ожидают на федеральном уровне), не решит вопрос, так как средняя заработная плата по стране составляет 5500 рублей. Для развития ипотеки прежде всего необходимо поднимать платежеспособный спрос населения. Нужна также более структурированная информационная политика, которая отражала бы не моду на ипотеку, а реальное положение дел, так как сейчас человек, приходя в банк, не понимает, чем одна «ипотека» отличается от другой, и ипотека ли это вообще.
Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость», рассказал о программе работы корпорации по кредитованию покупателей первичного рынка жилья. В своем выступлении он подчеркнул, что, несмотря на развитие различных кредитных механизмов, отказаться от долевой схемы финансирования строительства было бы преждевременно. Запрет этой схемы сейчас фактически означал бы запрет строительства вообще и вызвал бы огромный рост цен на жилье. С ним согласился и Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», рассказавший собравшимся о работе над законом 214-ФЗ в Москве, в комиссиях и комитетах Госдумы. Он отметил, в частности, что присутствующие на совещаниях в думе представители дольщиков неизменно говорят о том, что этот закон все равно не защищает простых граждан.
Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса, в своем выступлении сказал, что, к сожалению, федеральные законы разрабатываются московскими чиновниками, которые, в свою очередь, опираются почти исключительно на реалии московского строительного рынка. Между тем, в регионах, например, в Санкт-Петербурге, строительный рынок зачастую гораздо более цивилизованный и сбалансированный. Он регулируется не только законами, но и бизнес-сообществами, имеющими неоценимый многолетний опыт работы: так, «Союзпетрострой» работает уже более 10 лет, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» - пять лет, ЭСОН - шесть лет. Ничего подобного в Москве не существовало и не существует по сей день. Поэтому, в результате, строители вынуждены иметь дело с законами, не соотнесенными с реальной действительностью.
Комментируя выступления, Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, отметил, что долевое строительство, как он и прогнозировал несколько лет назад, оказалось очень рисковым финансовым инструментом и в значительной степени стало причиной кризиса на строительном рынке.
По итогам работы секции была принята резолюция. В нее, в частности, вошли следующие рекомендации участников конференции структурам инвестиционно-строительного комплекса, представителям банковского сообщества, различным ветвям власти:
- строго различать потребительское кредитование (в том числе краткосрочное и среднесрочное кредитование для покупки жилья) и ипотечное кредитование;
- не выдавать желаемое за действительное, а именно - не выдавать развитие и распространение различных программ краткосрочного кредитования для покупки жилья, которые сейчас вошли в практику сотрудничества банков и застройщиков, за развитие ипотечного кредитования (и тем самым не вводить граждан в заблуждение);
- в то же время всемерно поддерживать и развивать все виды потребительского краткосрочного и среднесрочного кредитования;
- просить Администрации Санкт-Петербурга и Ленинградской области при подготовке различного рода нормативных и законодательных актов обязательно привлекать к их разработке представителей бизнес-сообществ строителей, банков, риэлтеров, отдавать проекты законов на экспертизу и обсуждение в строительные компании, банковские структуры, агентства недвижимости и более внимательно прислушиваться к их мнению.
Комментарии 0