Александр Гришин: в Петербург съедутся профессионалы рынка коммерческой недвижимости

26-28 сентября в Петербурге пройдет третья Ежегодная конференция "Коммерческая недвижимость России: инвестиции, управление, развитие". В ней примут участие ведущие эксперты, чиновники и профессиональные участники рынка, в числе которых крупнейшие российские и западные девелоперские и управляющие компании. Организатором конференции выступает Гильдия управляющих и девелоперов Петербурга (ГУД). О конференции рассказал президент ГУД Александр Гришин.

- Какие проблемы будут обсуждаться в рамках конференции?

- Основной темой конференции станет привлечение инвестиций, управление проектами коммерческой недвижимости. Тематика выбрана не случайно. Сегодня на рынок приходит все больше новых игроков, которые готовы вкладывать деньги в офисную и торговую недвижимость. Появляется все больше новых проектов на рынке, инициаторами которых выступают не только профессиональные девелоперы и управляющие компании, но и коммерческие банки, крупные инвестиционные компании.

Предложение со стороны участников рынка активно растет, поэтому на первый план выходит не ценовая, а качественная конкуренция. Преимущество получат те компании, которые смогут предложить проекты, имеющие правильную концепцию, грамотный менеджмент. Об этом свидетельствует и опыт западных компаний, успешно реализующих свои проекты в США и Европе не один десяток лет.

- А есть ли желание у инвесторов вкладывать деньги в российские проекты?

- У российских и западных компаний сегодня есть средства, которые они могут и хотят инвестировать в коммерческую недвижимость. Проблема заключается в том, что нужно понимать, куда и в какие объекты вкладывать эти деньги. На рынке много разных предложений. Однако большинство инвестиционных проектов не отвечает требованиям инвесторов, что, безусловно, тормозит рынок, замедляет темпы его развития.

Важно изначально сформировать правильную концепцию объекта, определиться с его позиционированием на рынке.

Сегодня с этой проблемой сталкивается большинство участников рынка. Именно поэтому мы решили посвятить нашу конференцию "Инвестициям в коммерческую недвижимость". Еще одна тема, требующая отдельного внимания # управление и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости. Речь идет в первую очередь о бизнес-центрах и торгово-развлекательных комплексах.

Доходность, которую приносят эти объекты, подталкивает девелоперов к улучшению сервиса и качества эксплуатации этих зданий. На конференции эта проблема также будет обсуждаться, специалисты компаний смогут поделиться практическим опытом эксплуатации торговой и офисной недвижимости, обсудить преимущества и недостатки различных технологий, ноу-хау в этой области и проч.

- Последние годы наблюдается растущий интерес инвесторов к региональным проектам. С чем это связано?

- Региональные рынки, в отличие от Москвы и Петербурга, только начинают развиваться.

Хороший потенциал в регионах имеют инвестпроекты в области офисной и торговой недвижимости. Вместе с тем возникает вопрос, как правильно реализовать эти проекты, как привлекать компании из других регионов? На конференции эта проблема будет затронута отдельно. Полезен опыт не только крупных московских и петербургских девелоперов и управляющих компаний, уже реализующих такие проекты, но и практика самих регионов, работающих там компаний. Мы пригласили специалистов, которые готовы поделиться своим опытом, рассказать о специфике работы на региональных рынках.

- Какова роль банков на рынке коммерческой недвижимости?

- Коммерческие банки рассматривают недвижимость как одно из направлений диверсификации своего бизнеса. Вопрос в том, долгосрочные это инвестиции или нет.

Одни инвестируют в коммерческую недвижимость, чтобы потом продать эти объекты и получить прибыль. Другие наоборот выступают как стратегические инвесторы, рассматривают вложения в недвижимость как долгосрочные инвестиции.

Промышленно-строительный банк является одним из крупных инвесторов на петербургском рынке недвижимости. ПСБ одним из первых начал вкладываться в недвижимость, как коммерческую, так и промышленную. Именно поэтому банк уже третий год подряд выступает партнером конференции "Инвестиции в коммерческую недвижимость", поддерживает большинство мероприятий, направленных на развитие рынка в целом.

Привлечение инвестиций через банки # серьезная проблема. Возникает много вопросов, связанных с кредитованием офисной и торговой недвижимости. Есть выбор, какие финансовые инструменты использовать для привлечения инвестиций, представлять, как они работают и какой результат может быть получен. В этом году мы решили посвятить больше времени этой проблеме, собрать экспертов и специалистов, которые могут поделиться с коллегами опытом в этой области.

- У инвесторов много проблем с получением пятен под строительство объектов. Изменится ли ситуация в 2006-2007 годах., что ждать девелоперским компаниям от властей?

- В 2005 г. было принято много новых законов, как федеральных, так и городских, которые затрагивают интересы инвесторов. Это новый Градостроительный кодекс РФ, пакет "жилищных" законов, положения которых касаются и рынка коммерческой недвижимости. В Петербурге к осени будет утвержден новый Генплан, который скорректирует процесс распределения "пятен" под застройку. Пока сложно сказать, к какому результату приведут все эти изменения в правовом поле.

Другая проблема # дефицит городской земли. Ее можно решить за счет вывода предприятий из центра Петербурга. Работа в этом направлении ведется в течение нескольких лет. Созданы необходимые условия на законодательном уровне. К примеру, выкупная цена земли была снижена в три раза. А с 1 июля 2005 г. ставка арендной платы станет на 30% больше ставки земельного налога. Однако перепрофилирование может затянуться из-за серьезных затрат, связанных с перебазированием производства.