Рассрочки могут заставить покупателей новостроек Петербурга срочно продавать квартиры

Около трети сделок с новостройками Петербурга сейчас проходит с использованием рассрочки. У отдельных застройщиков ее доля составляет от 20 до 40%. Одним из главных рисков для покупателей становится сценарий, при котором квартиру приобретали на один-два года в рассрочку с расчётом затем перейти на более дешёвую ипотеку, но ставки не снизились до ожидаемого уровня.

Такие сделки могут стать одной из определяющих историй для рынка жилья в ближайшее время, считает эксперт по недвижимости, управляющий партнёр Агентства Генератор Недвижимости Константин Анохин. По последним данным Банка России, которые он приводит, обязательства граждан по покупке строящегося жилья в рассрочку достигали около 1,5 трлн рублей, или 17% от суммы заключённых ДДУ.

— Пока какой-то глобальной волны отказов от рассрочек мы не наблюдаем. Более того, полноценной статистики по проблемным рассрочкам просто нет: она нигде не публикуется. Но сам объём таких сделок уже настолько большой, что рассрочки становятся фактором, который способен заметно повлиять на рынок, — говорит Константин Анохин.

Самая рискованная ситуация возникает у покупателей, которые изначально не планировали самостоятельно выплачивать оставшуюся стоимость квартиры. Расчёт был другим: внести первоначальный взнос, получить рассрочку на один-два года, дождаться снижения ставок и закрыть остаток ипотекой.

— Я и два года назад называл такой сценарий своего рода казино. Вы ставите первоначальный взнос на то, что через определённый срок ипотека станет доступнее. Но покупатель не знает, какой будет ставка через год или два, и никак не может на неё повлиять. Если запасного плана нет, риск очень высокий, — объясняет Анохин.

Если банк в конце рассрочки отказывает в ипотеке или ежемесячный платёж оказывается слишком большим, потеря квартиры не становится автоматическим сценарием. Первый вариант — попытаться договориться с застройщиком о продлении рассрочки или изменении графика платежей. Такая возможность есть не всегда, однако застройщику также может быть невыгодно возвращать квартиру и заново искать на неё покупателя.

Второй вариант — искать другой ипотечный продукт: обращаться в другие банки, увеличивать первоначальный взнос, привлекать созаёмщиков. Задача покупателя в этом случае — сократить сумму, которую необходимо перевести в ипотеку, до приемлемого уровня.

Третий путь — выйти из квартиры через уступку права требования по ДДУ. Фактически покупателю приходится искать нового человека, который готов занять его место в сделке. Именно здесь Анохин видит один из потенциально наиболее чувствительных рисков для всего рынка.

— Проблема не в том, что все рассрочки вдруг окажутся дефолтными. При доле около трети сделок этого и не требуется. Даже небольшой процент покупателей, которые не смогут закрыть финальный платёж и будут вынуждены выходить из своих квартир, способен создать заметный объём уступок и перепродаж. А если человеку нужно выйти из сделки быстро, это уже может давить на цены, — говорит эксперт.

Четвёртый вариант — расторжение договора с застройщиком. Здесь универсального сценария нет: последствия зависят от условий конкретного ДДУ. Покупатель может столкнуться со штрафом и другими финансовыми потерями.

При этом Анохин встречал и случаи, когда застройщики соглашались расторгнуть договор без штрафа и вернуть покупателю внесённые средства. Но воспринимать такую практику как гарантированный способ выйти из неудачной рассрочки нельзя.

— Застройщики обычно тоже не заинтересованы доводить такие истории до громких конфликтов. Им нужно продолжать продавать квартиры в рассрочку, поэтому в некоторых случаях стороны договариваются достаточно спокойно. Но то, что кому-то удалось сегодня вернуть деньги без штрафа, совершенно не означает, что такой же вариант будет доступен конкретному покупателю через два года. Здесь всё определяется договором и позицией застройщика, — объясняет Анохин.

По его наблюдениям, постепенно меняется и сам спрос на рассрочки. Их всё чаще рассматривают не как способ дождаться будущей дешёвой ипотеки, а как инструмент для покупателей, у которых уже есть капитал и понятный план дальнейших платежей.

Более устойчивый сценарий — когда человек заранее знает источник денег для каждого крупного платежа либо продолжает накапливать средства после внесения первоначального взноса. За время беспроцентной рассрочки он может существенно уменьшить остаток и при необходимости оформить ипотеку уже не на пять миллионов рублей, а, например, на один-два миллиона.

— Рассрочка сама по себе не плохой инструмент. Вопрос в том, на чём строится финансовый план покупателя. Если единственный план звучит как «через два года ставки обязательно упадут и я возьму дешёвую ипотеку», риск слишком велик. Если же деньги на будущие платежи понятны заранее или человек способен постепенно сокращать долг, рассрочка может быть вполне рабочей альтернативой ипотеке. Но при нынешнем масштабе таких сделок проблема покупателей без запасного сценария уже становится риском не только для них самих, но и для рынка Петербурга, — заключает Константин Анохин.