2026 год может поставить новый рекорд по вводу апарт-отелей в Петербурге
По прогнозам международной консалтинговой компании Nikoliers, 2026 г. рынок апарт-отелей в Петербурге обещает обновить максимальные значения по вводу за последние 10 лет – около 7 тыс. юнитов. Конкуренция в этом сегменте продолжает усиливаться, тем самым – постепенно снижается показатель заполняемости. В то же время, показатели классических гостиниц демонстрируют стабильный рост по загрузке, стоимости и доходности на номер в связи с ростом турпотока из стран Азии. Эксперты предполагают, что одним из дополнительных факторов роста отрасли может стать распространение законопроекта 214-ФЗ на гостиничную недвижимость, предусматривающее продажу номеров по договорам долевого участия.
По данным Nikoliers, ожидания рынка по рекордному вводу апарт-отелей в Петербурге в 2025 году не оправдались. Фактически завершено строительство и введено в эксплуатацию 2,2 тыс. юнитов – это 42% от первоначально заявленного объема (5,2 тыс.). Из-за моратория на штрафы для девелоперов и низкого спроса на объекты на стадии строительства, сроки реализации проектов сдвигались, в результате – сформировался значительный отложенный объём предложения. Таким образом, в 2026 г. рынок апарт-отелей может стать рекордным за последние 10 лет: ожидается ввод 16 объектов на 6,8 тыс. юнитов (в 5,5 раз больше, чем в Москве). Важно отметить, что процесс от ввода здания до готовности номеров и их официальной классификации занимает примерно 1–1,5 года. И если в 2025 г. из общего объема новых юнитов эту стадию успели пройти только 363 лота, то, по прогнозам Nikoliers, в 2026 г. классификацию могут пройти примерно треть (около 2 тыс. юнитов).
В то же время, в сегменте классических гостиниц по итогу 2025 г. открыли только один объект – Svet 3* на 802 номера. Новое предложение соответствует значениям 2024 года: тогда было открыто пять объектов на 811 номеров («Domina Пулково Отель и Апартаменты», «Гимназия №5» 5*, CosmosSelection St. Petersburg Italyanskaya 5*, HIDEOUT Residence 3*). Сейчас общее количество номерного фонда городских гостиниц составляет 17,3 тыс. номеров (+4,9% год к году). В 2026 г. к открытию заявлено три отеля — «Лахта Тауэрс» 4* (300 номеров), House of Faith5* (144 номера) и завершение реконструкции отеля «Сага» 4* в здании бывших железнодорожных касс (170 номеров).
В 2025 г. Санкт-Петербург снова обновил исторический максимум туристического потока: 12,4 млн человек (+6,9% год к году). Отметим, что рост путешественников из Азии привёл к полному восстановлению загрузки отелей наивысшей категории. По данным Hotel Advisors в выборке Nikoliers, показатель среднегодовой загрузки продемонстрировал стабильную динамику за три года: 64-66%. Отметим, что в сегменте апарт-отелей, из-за высокой насыщенности рынка и конкурентной нагрузки, в 2025 г. заполняемость снизилась с 80,2% до 73,9% (-6,3 п.п), но продолжает оставаться на высоком уровне. Классифицированный номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге достиг 7,7 тыс. юнитов, что почти втрое превышает объём московского рынка (2,7 тыс.). Кроме того, в Москве доля апарт-отелей от совокупного объема номеров составляет всего лишь 10%, в то время как в Петербурге 31%.
По данным Hotel Advisors в выборке Nikoliers, средний дневной тариф (ADR) гостиниц Петербурга за 2025 г. составил 8 400 руб./сутки (+16,5% год к году). Максимальный прирост ставок внутри сегментов показали гостиницы 3* – 3 991 руб./сутки (+11%) и 4* – 5 914 (+13%). Средняя стоимость размещения в пятизвёздочных гостиницах за год составила 20 280 руб./сутки (+8,9%). Сегментарная динамика доходности номерного фонда RevPAR по итогам 2025 г. разнонаправленная: основной рост сконцентрирован в категории 4* (+13,9%), тогда как другие сегменты показали незначительное увеличение (1–2%). По прогнозам Nikoliers, ожидается, что в 2026 г. рост ADR и RevPAR гостиниц продолжится в пределах 5-10%. В то же время, показателей ARD и RevPAR сегмента апарт-отелей демонстрируют сдержанную динамику. Средняя цена (ADR) выросла до 3 347 руб./сутки (+10,5%), но из-за снижения загрузки доход на номер (RevPAR) показал минимальный рост — всего 2,6%.
«Последние годы рынок апарт-отелей активно рос за счёт короткого инвестиционного цикла (относительно быстрая реализация проектов и продажа юнитов позволяют инвестору оперативно выйти из актива). Сейчас мы видим, что вместе с увеличением объёма предложения, ростом конкуренции и текущими условиями на рынке, показатели загрузки и доходности апарт-отелей корректируются. Изменения в показателях некритичны. Сегмент обладает гибкостью и может адаптироваться к новым факторам рынка. В то же время, в связи с ростом турпотока из стран Азии, показатели классических гостиниц демонстрируют рост по загрузке, доходным параметрам. Предполагаю, что эта тенденция сохранится и может станет одним из драйверов развития гостиниц, для которых в целом характерен длительный срок окупаемости (10-15 лет). К тому же, в 2025 г. сегмент вошёл в фазу активного поиска альтернативных источников финансирования. Девелоперы всё чаще используют инструменты фондового и долевого рынка — ЗПИФы, ЦФА, облигации, — что снижает нагрузку на собственный капитал и делает реализацию проектов более экономически оправданной», — прокомментировала Евгения Кулеш, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers.
По её словам, важным шагом в этом направлении стал законопроект о распространении 214-ФЗ на гостиничную недвижимость. Он вводит чёткие правила игры: приобретенные номера сохраняют статус нежилых помещений, предназначенных исключительно для коммерческого использования, управление осуществляется профессиональной УК, а сами объекты подлежат обязательной гостиничной классификации. Это позволит структурировать рынок и отделить полноценные гостиничные проекты от так называемого «псевдожилья», которое ранее реализовывалось под видом отелей.
