Коммерческие площади в ЖК бизнес-класса пользуются спросом в развивающихся локациях

Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, больше половины коммерческих площадей (53%) в жилых комплексах бизнес-класса заполняется в течение двух лет с момента ввода дома в эксплуатацию. Спустя два года и более заполняемость в среднем достигает оптимальных 75–80%. Зачастую первыми арендаторами в новых объектах бизнес-класса оказываются именно пункты выдачи заказов, на которые пришлось 11% всех занятых с III квартала 2023 года площадей. В петербургских новостройках бизнес-класса 27% торговых помещений, находящихся в экспозиции – это объекты стоимостью 15–25 млн руб., а 48% предложения– объекты стоимостью более 40 млн руб. На начало апреля 2024 года средневзвешенная цена предложения в сегменте увеличилась за шесть месяцев на 8%, до 348 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная арендная ставка не изменилась и составила 2 100 руб. за кв. м.

Заполняемость коммерческих площадей арендаторами на первых этажах жилых домов бизнес-класса в Санкт-Петербурге зависит от времени, прошедшего после даты ввода здания в эксплуатацию. В первый год после завершения строительства вакантными остаются 90% и более площадей. В течение одного-двух лет первые этажи комплекса, как правило, заняты наполовину. Через два года и более заполняемость достигает оптимальных 75–80%. При этом встречаются объекты, где доля незанятых площадей остается высокой (50% и более) даже через два года после окончания строительства. Это может быть связано с невысокой ликвидностью помещений, несоответствием их размеров текущим требованиям рынка, а также завышенными арендными ставками или ценами продажи.

На начало апреля 2024 года, площадь свободных помещений в жилых комплексах бизнес-класса Санкт-Петербурга варьируется от 30 до 350 кв. м. При этом наиболее востребованный формату арендаторов и покупателей – 50–150 кв. м.

С III квартала 2023 года средневзвешенная цена предложения коммерческих площадей в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию на первичном рынке, выросла на 8% и составила 348 тыс. руб. за кв. м.В петербургских новостройках бизнес-класса27% торговых объектов в экспозиции –это объекты стоимостью 15–25 млн руб., при этом почти половина предложения (48%) приходится на объекты стоимостью более 40 млн руб.

Средневзвешенная арендная ставка сохранилась на уровне сентября 2023 года и составила 2 100 руб. за кв. мв месяц (не включая налоги и коммунальные платежи). В прочем, в зависимости от района этот показатель сильно варьируется. Например, в Московском и Выборгском районах они самые низкие – 1600 рублей за кв. м. в месяц, тогда как в Адмиралтейском районе средневзвешенная ставка наибольшая – 2700 рублей за кв. м. в месяц.

Запрашиваемые арендные ставки (со стороны собственников) находятся в диапазоне 1 000–4 500 руб. за кв. м в месяц и зависят от особенностей расположения помещения в составе жилого комплекса, его площади и качества отделки.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге: «С III квартала 2023 года на первых этажах жилых комплексов бизнес-класса появилось 97 новых торговых точек. Наиболее часто открывались заведения из сферы красоты и спорта (29%), гастрономические проекты (19%), пункты выдачи заказов (11%), продуктовые магазины (6%) и алкомаркеты (5%). Примечательно, что часто первым арендатором в новых комплексах бизнес-класса становится именно пункт выдачи заказов. В целом мы наблюдаем большой интерес к стрит-ретейлу в ЖК и отмечаем, что ранее операторы, традиционно рассматривающие помещения только в центре города, сейчас проявляют активный интерес и к более удаленным локациям с подходящей аудиторией. Торговые площади могут приносить доходность до 9–11% годовых, причем наибольший интерес заслуживают помещения, расположенные в развивающихся локациях».