Рынок складской недвижимости Петербурга достиг рекордного дефицита

Объем вакантных помещений на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг рекордно низких значений. По данным Colliers International, в третьем квартале 2020 года уровень вакантности составил 1,9%. Пандемия коронавируса не оказала существенного влияния на запрашиваемые арендные ставки, однако запустила процесс ротации арендаторов и выхода на рынок дополнительного предложения в виде субаренды.

За девять месяцев 2020 года уровень вакантных площадей в качественных складских объектах составил 1,9% – это минимальное значение за последние семь лет. В абсолютном выражении незанятыми остаются порядка 60,5 тыс. кв. м площадей.

На рынке также появляется дополнительное предложение за счет предоставления складских площадей в субаренду. В среднем, в результате сокращения и оптимизации занимаемых площадей крупные арендаторы могут высвобождать 1 000-2 000 кв. м для дальнейшей сдачи в аренду.

Снижение уровня вакантных площадей обусловлено стабильным спросом со стороны торговых, дистрибуционных и логистических компаний, а также высоким уровнем заполняемости новых спекулятивных объектов до ввода в эксплуатацию (более 70%). В результате, несмотря на рост объема предложения, появление новых спекулятивных площадей не привело к увеличению среднерыночного уровня вакантности.

Всего за январь-сентябрь 2020 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области были введены в эксплуатацию четыре складских объекта общей площадью 107,2 тыс. кв. м, что на 20% превышает показатель аналогичного периода 2019 года. Три из четырех объектов были реализованы по схеме built-to-suit. В том числе два объекта были построены для собственных нужд компаний: в начале года на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» в эксплуатацию был введен складской корпус логистической компании Maersk (27,3 тыс. кв. м), а в третьем квартале – на площадке комплекса «RAUM Бугры» разместился немецкий производитель тормозных систем для железнодорожного транспорта Knorr-Bremse (14,5 тыс. кв. м). Еще один объект был построен в «PNK Парк Софийская КАД» для компании «Марвел-Логистика» (61,9 тыс. кв. м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании.

Пандемия и экономическая неопределенность почти не оказали влияния на активность компаний-арендаторов. Совокупный объем сделок продажи и аренды складских площадей по итогам девяти месяцев 2020 года остался на уроне прошлого года, составив 208 тыс. кв. м (против 211 тыс. кв. м за аналогичный период 2019 года). Основными драйверами спроса стали компании, наименее пострадавшие во время коронакризиса: онлайн-ритейлеры, федеральные торговые сети, фармакологические и логистические компании.

Торговые и дистрибуционные компании сформировали наибольшую долю реализованных площадей – 44% от общего объема спроса. Далее следуют логистические и производственные компании, на долю которых приходится 28% и 25% соответственно.

Всего по итогам третьего квартала было реализовано 45,6 тыс. кв. м площадей. Половину объема спроса – 23 тыс. кв. м – сформировали сделки аренды с участием компаний-производителей, из которых наибольшая доля (79%) пришлась на производителей алкогольной продукции. Сделки заключили пивоваренная компания «Балтика» и ЗАО «Игристые вина». Для арендаторов данного профиля характерны заинтересованность в крупных блоках в высококачественных технически оснащенных объектах на длительный срок.

В третьем квартале 2020 года сегмент складской и индустриальной недвижимости не увидел снижения арендных ставок. Напротив, за 12 месяцев средние арендные ставки в классе А выросли на 2% до 4 440 руб./кв. м/год, в классе В – на 5% до 3 720 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Рынок испытывает ротацию в некоторых существующих объектах. Часть арендаторов, у которых есть возможность выйти из существующих договоров, рассматривают менее дорогие складские комплексы классов В и С, частично жертвуя локацией и техническим оснащением склада в пользу экономии. В то же время, интерес к качественным объектам класса А продолжают проявлять логистические, торговые и дистрибуционные компании, наименее пострадавшие в кризис. Так, онлайн-магазин продуктов «Утконос» начал подготовку к выходу в Санкт-Петербург: ритейлер арендовал склад в логистическом терминале на юге города (9,5 тыс. м²).

«На фоне сохранения запрашиваемых ставок на докризисном уровне, низкой доли вакантных площадей и практически полного отсутствия на рынке блоков размером больше 10 тысяч квадратных метров, строительство по схеме built-to-suit остается наиболее привлекательной опцией. На сделки данного формата пришлось 39% от реализованных площадей. Основными потребителями складов built-to-suit остаются торговые сети и логистические компании, –- поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. –- Ограниченная доступность существующих складов также привела к росту числа предварительных договоров аренды, pre-let сделок в строящихся спекулятивных объектах». 

Ключевые сделки за девять месяцев 2020 года:

• Аренда компанией Ozon складских площадей в СК «Марвел-Логистика» в составе «PNK Парк Софийская КАД» (29 тыс. м2)
• Строительство распределительного центра для сети магазинов Fix Price по схеме built-to-suit в индустриальном парке «PNK Парк Шушары» (35,5 тыс. м2)
• Аренда компанией «Эксклюзив» мультитемпературного склада в строящемся парке «Русич-Шушары» (37 тыс. м2)
• Аренда компанией «Петропрофиль Плюс» в производственном комплексе «Пактум Холдинг» во Всеволожске (12 тыс. м2)