Загородная недвижимость в ожидании спада
Ленинградская область, как и Санкт-Петербург, в этом году с большой вероятностью установит рекорд по объемам сданного жилья. Участники саммита «Пригород. Бремя решений», прошедшего 25-26 ноября в Санкт-Петербурге, обсудили перспективы развития загородной недвижимости, транспортную инфраструктуру и нововведения в законодательстве.
Коттеджей все меньше
По данным консалтингового центра агентства «Петербургская недвижимость», в октябре объем предложения в новостройках Петербурга и ближайших к нему районов Ленобласти составил рекордные 4,4 млн кв. м. – примерно на 20% больше, чем в прошлом году. Объем спроса за 9 месяцев этого года увеличился на 27,4% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года и достиг 3,5 млн кв. м.
Рост первого показателя достигается в основном за счет квартирного сегмента, в то время как предложение загородных объектов начало сокращаться – в октябре этого года на рынке были представлены около 42 тысяч объектов (участков, коттеджей и секций), год назад их было более 45 тысяч. В третьем квартале снижение продаж коттеджей составило 23% (в штуках), участков – 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом продажи таунхаусов возросли на 36%.
«На квартирном рынке все прекрасно. Коттеджный рынок сжимается, постепенно трансформируется в продажу участков без подряда. Работа в элитном сегменте становится рискованной - требования клиентов разнообразны, и сложно угадать, какой проект будет ликвидным. В этом сегменте рынок может качнуться в сторону продаж участков с подрядом, где проект будет адаптироваться под нужды конкретного интересанта», - отметил генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков.
Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс» заметил, что в этих условиях обеспечить стабильный спрос можно с помощью диверсификации – расширения спектра предложений, наличия различных ценовых категорий и локаций объектов.
Спрос и предложение расходятся
По мнению экспертов, сейчас рынок недвижимости находится на пике, но спад неизбежен. Первым сигналом этого является растущий разрыв между объемом спроса и предложения. По данным компании Knight Frank, на рынке участков предложение превышает продажи почти в 5 раз, в сегменте коттеджей разрыв между предложением и продажами примерно в 10 раз, а вот в загородном квартирном сегменте разница пока некритична – в 2-2,5 раза. Однако в пригородной зоне строится и проектируется все больше крупных жилых комплексов, перспективы которых в случае падения спроса туманны.
«Когда очередная волна спроса схлынет, если следующий год будет таким непростым, как мы можем предполагать, объем предложений начнет «сдуваться». Застройщики начнут замораживать вывод на рынок новых проектов и открытие новых очередей уже запущенных объектов», - сказал Николай Пашков.
Падение спроса и объема предложений, по мнению эксперта, может привести к снижению объема сделок, но вряд ли значительно скажется на ценах. С ним согласен директор по маркетингу УК «Новоселье» Вадим Карасев.
«Сила давления потребителей на ценообразование очень низка. Застройщик в настоящее время диктует свои правила и обращает внимание, в первую очередь, на конкурентов. Рост цен возможен, но я не вижу, каким образом мы можем ожидать снижения цен. Будут разовые акции, снижения на определенные виды объектов, но у любого застройщика есть финансовая модель, которую он должен выполнять», - поделился мнением Вадим Карасев.
Для привлечения клиентов строительные компании делают ставку на качество среды, и все больше реализуют проекты комплексного освоения территорий, развивая транспортную и социальную инфраструктуру для строящихся домов. Денис Вястрик, генеральный директор компании «Тареал», строящей в Ленобласти малоэтажный жилой комплекс «Ванино», рассказал, что компания вложила средства не только в возведение домов, но и в строительство магистральных, внутриплощадочных сетей и дорог, в том числе асфальтовой подъездной дороги к комплексу от шоссе. Однако для улучшения транспортной доступности пригородного жилья одних усилий застройщиков недостаточно, необходима помощь властей.
В ожидании транспорта
Генеральный директор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов отметил, что сейчас в пригородных зонах наблюдается дисбаланс между инвестициями в жилищное строительство и развитие транспортной инфраструктуры. Основные объемы жилищного строительства концентрируются в северо-восточных районах, транспортные узлы более активно строятся на юго-востоке. Назревает необходимость развивать транспортную инфраструктуру на северо-востоке, в особенности, во Всеволожском районе.
Заместитель председателя комитета по ЖКХ и транспорту Ленинградской области Антон Бучнев рассказал, что в ближайшее время начнется разработка предварительных проектов линий легкорельсового транспорта (ЛРТ) от станции метро «Ладожская» до микрорайона «Южный» во Всеволожске и от станции «Проспект Просвещения» до Сертолово. Для начала необходимо понять возможные объемы пассажиропотока и уровень инвестиционной привлекательности проекта.
«Мы не видим сегодня возможности справиться с развитием транспортной инфраструктуры без специальной федеральной программы по развитию транспортного сообщения между Санкт-Петербургом и Ленобластью с конкретным, понятным и большим финансированием. Пока нам отвечают, что на это денег нет. Такие проекты, как ЛРТ нуждаются не только в частных инвестициях, но и в государственных», - отметил вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев.
Что изменится в законодательстве?
С 1 января следующего года вступит в силу закон Ленинградской области о перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти и местного самоуправления. В частности, согласно закону, полномочия по утверждению генеральных планов, схем территориального планирования и документации по планировке переходят с муниципального на региональный уровень. Заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Владимир Демин отметил, что закон направлен на повышение качества подготовки и реализуемости генпланов.
Кроме того, с 1 марта 2015 года вступят в силу поправки в Земельный кодекс. В частности, продажа земельных участков, а также заключение договоров аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, будет осуществляться исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов в интернете. Арендаторы таких земельных участков лишатся преимущественного права на пролонгацию договора аренды без проведения торгов. Эта норма призвана устранить те ситуации, когда земельный участок арендуется, но не используется по назначению.
