ПИФы: возможность сохранить и приумножить
Наличие у граждан свободных денежных средств ставит вопрос об их сохранении и приумножении. С развитием финансовых рынков количество способов выгодного вложения денег растет. Так, физические лица могут инвестировать капитал в ценные бумаги, в паевые инвестиционные фонды, передать его в банк, заключив договор банковского вклада.
В настоящее время одним из наиболее популярных инструментов сохранения сбережений является вложение денег в недвижимость. Покупая квартиры, нежилые помещения, здания, граждане часто планируют сдавать их аренду. Подобная деятельность требует выбора оптимальной правовой конструкции, позволяющей минимизировать риски и расходы и увеличить эффективность управления. Можно внести недвижимость в закрытый паевой инвестиционный фонд или попробовать решать все вопросы самостоятельно. В любом способе управления недвижимостью есть положительные и отрицательные моменты, рассмотрение которых представляется нам весьма актуальным.
Общие положения о паевых инвестиционных фондах
Деятельность инвестиционных фондов регулирует Федеральный закон от 29 ноября 2001 года № 156 «Об инвестиционных фондах». В нем дано определение инвестфонду как имущественному комплексу, находящемуся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц. Что касается пользования и распоряжения имуществом фонда, то их осуществляет управляющая компания исключительно в интересах учредителей доверительного управления. Различают акционерные и паевые инвестиционные фонды.
Акционерный инвестиционный фонд представляет собой открытое акционерное общество, исключительным предметом деятельности которого является инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты, предусмотренные законом. Выражение «акционерный инвестиционный фонд» или «инвестиционный фонд» в обязательном порядке должно входить в фирменное наименование общества.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это обособленный имущественный комплекс, который объединяет имущество его учредителей (граждан и юридических лиц), переданное управляющей компании в доверительное управление. Доля в праве собственности на такое имущество удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Существенная особенность ПИФа состоит в том, что он не является юридическим лицом, а значит, не несет соответствующего налогового бремени. Ни одно лицо (за исключением управляющей компании данного фонда) не вправе привлекать денежные средства и иное имущество, используя в каком‑либо сочетании слова «паевой инвестиционный фонд». Сам фонд в дополнение к данному словосочетанию получает индивидуальное название.
В зависимости от прав пайщиков на погашение инвестиционных паев ПИФы подразделяют на открытые, интервальные и закрытые. Владелец инвестиционных паев открытого ПИФа обладает правом в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех или части принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления. В интервальном ПИФе пайщик может воспользоваться своим правом погашения паев и прекращения договора только в течение срока, установленного правилами доверительного управления. В закрытом ПИФе пайщики лишены права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления до истечения срока его действия за исключением случаев, предусмотренных законом.
Срок действия договора доверительного управления ПИФом не должен превышать 15 лет. Для закрытых ПИФов (в отличие от открытых и интервальных) он фиксирован, но составляет не менее одного года с начала формирования фонда.
Закон устанавливает и то, каким будет состав активов ПИФов. Недвижимое имущество и имущественные права на него могут входить только в активы закрытых ПИФов.
Инвестиционный пай
Расскажем о том, что такое инвестиционный пай. Это ценная бумага, удостоверяющая долю инвестора в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. Владелец инвестиционного пая обладает правом на получение доходов от доверительного управления ПИФом, а в случае прекращения договора доверительного управления со всеми владельцами инвестиционных паев — правом на денежную компенсацию. Можно погасить свой пай и ранее, если такой шаг предусмотрен законом и правилами данного ПИФа.
Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее ПИФ, и одинаковые права. Инвестиционный пай не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости. Права, удостоверенные им, зафиксированы в бездокументарной форме. Количество инвестиционных паев, принадлежащих одному владельцу, может выражаться дробным числом.
Учет прав на инвестиционные паи осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев инвестиционных паев и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ПИФом, на счетах депо депозитариями.
Для того чтобы купить инвестиционный пай, необходимо выбрать управляющую компанию и подать заявку на приобретение паев в фонде, которым она управляет. Кроме того, нужно перечислить на счет этой компании денежные средства, составляющие стоимость пая. После этого в течение трех дней в реестре владельцев инвестиционных паев делают соответствующую запись. Новый инвестор получает выписку из реестра, подтверждающую его правовой статус как владельца инвестиционных паев.
Правила и декларации
Надежность ПИФа напрямую зависит от управляющей компании. Важно обратить внимание на основные требования к управляющей компании, записанные в законе «Об инвестиционных фондах». Во-первых, управляющей компанией может быть только открытое или закрытое акционерное общество, общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью. Во-вторых, управляющая компания должна иметь лицензию, так как этот вид деятельности подлежит лицензированию. Информацию о стоимости пая, величине денежной компенсации при его погашении, объеме чистых активов инвестфонда и другую нужно сделать доступной любому заинтересованному лицу. Поэтому потенциальный инвестор имеет право требовать от управляющей компании предоставления указанных сведений.
Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг регистрирует правила доверительного управления ПИФом. Они должны содержать исчерпывающую информацию о фонде, управляющей компании, лице, осуществляющем ведение реестра владельцев инвестиционных паев (регистраторе), аудиторе, оценщике. Кроме того, в таком документе приводят инвестиционную декларацию, указывают стоимость имущества, составляющего ПИФ, указывают срок формирования данного фонда, перечисляют права и обязанности управляющей компании, обозначают срок действия договора доверительного управления и дают другие сведения. Необходимо внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФом и всеми изменениями и дополнениями к ним. Помимо этого надо узнать о стоимости одного пая по последней оценке, получить отчет о прибыли и убытках управляющей компании и иметь на руках заключение аудитора, составленное на последнюю отчетную дату.
В работу ПИФа вовлечена не только управляющая компания. Следует обратить внимание и на других участников инвестиционного процесса — спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика. Так, специализированным депозитарием ПИФа может стать юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг. Внутренним документом, регулирующим его действия, является регламент, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в федеральном органе исполнительной власти. Что касается ведения реестра владельцев инвестиционных паев, то его осуществляет специализированный депозитарий или юридическое лицо, имеющее лицензию на занятие подобной деятельностью. В любом случае договор о ведении такого реестра может быть заключен только с одним юридическим лицом. Кроме того, следует проверить факт наличия договора о проведении ежегодных аудиторских проверок деятельности управляющей компанией.
Инвестиционные паи и банковские вклады
Инвестиционные паи иногда сравнивают с банковскими вкладами, поэтому стоит кратко остановиться на основных различиях между этими двумя формами.
При заключении договора банковского вклада вкладчику заранее известны проценты по вкладу, то есть получаемый данным лицом доход. Доходность же инвестирования в ПИФ не гарантирована — может быть причинен и убыток.
Инвестирование денежных средств в ПИФ более рискованно по сравнению с заключением договора банковского вклада. Возврат вкладов граждан банком обеспечивается путем обязательного страхования вкладов, осуществляемого в соответствии с Федеральным законом № 177‑ФЗ от 23 декабря 2003 года «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».
В связи с тем что риск вложений в банк невысок, доходность тоже будет не слишком значительной. Потенциально инвестирование денежных средств в ПИФ может принести большую доходность, но и риск потерять все здесь выше.
Владельцы инвестиционных паев уплачивают налог на доходы физических лиц (подробнее о налогообложении при осуществлении операций с инвестиционными паями будет рассказано ниже). Вкладчиков облагают налогом на доходы физических лиц в размере 35 % с суммы, превышающей ставку рефинансирования Центрального банка РФ по рублевым вкладам, и с суммы, превышающей 9 % годовых по вкладам в иностранной валюте. Таким образом, банк как налоговый агент обязан рассчитать и удержать налог на доходы физических лиц при выплате процентов по вкладу, превышающих 11 % годовых в рублях или 9 % годовых в валюте.
Как происходит управление и распоряжение имуществом ПИФа
Имущество, составляющее ПИФ, принадлежит владельцам инвестиционных паев на правах общей долевой собственности. Разделить его или выделить из него долю в натуре нельзя. Для вывода актива из состава имущества закрытого ПИФа до истечения срока его действия необходимо продать инвестиционный пай, что достаточно сложно осуществить без помощи управляющей компании. Все сделки с имуществом фонда осуществляет управляющая компания от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.
Имущество, составляющее ПИФ, учитывают в специализированном депозитарии, обязанном осуществлять контроль над соблюдением закона, иных нормативных правовых актов РФ и правил доверительного управления ПИФом. В случае неисполнения им указанных обязанностей специализированный депозитарий и управляющая компания несут солидарную ответственность перед владельцами инвестиционных паев. Так построено дело защиты прав инвесторов (пайщиков).
Доход от управления недвижимостью выплачивают пайщикам в сроки, установленные в правилах доверительного управления. При покупке пая потенциальному инвестору необходимо установить, когда именно (ежегодно или по окончании определенного срока) будет выплачен доход. Последующее внесение изменений в указанные правила утверждают на общем собрании владельцев инвестиционных паев этого фонда, а регистрирует такие поправки федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
Владельцы инвестиционных паев вправе в любое время прекратить доверительное управление (ст. 1024 ГК РФ) и сменить управляющую компанию. Если это предусмотрено правилами, управляющая компания может передать свои права и обязанности по договору другой компании. В случае добровольной ликвидации управляющей компании, приостановления или аннулирования действия ее лицензии пайщики на основании решения общего собрания владельцев инвестиционных паев большинством в три четверти от общего количества голосов имеют право выбрать другую управляющую компанию. Общее собрание созывают по письменному требованию владельцев инвестиционных паев, составляющих не менее 10 % от общего количества выданных инвестиционных паев фонда на дату подачи такого требования.
Обращение взыскания
Одним из наиболее важных критериев при выборе того или иного способа управления недвижимостью является определение правовой судьбы имущества при предъявлении исков к владельцам объектов недвижимости. Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев паев, имущества, составляющего иные ПИФы, которые находятся в доверительном управлении данной управляющей компании. При несостоятельности (банкротстве) владельцев паев обращение взыскания на имущество фонда не допускается. По долгам пайщиков взыскание обращается на принадлежащие им инвестиционные паи, которые в случае банкротства их владельцев бывают включены в конкурсную массу. Причем новый владелец пая может требовать только денежные средства — но не выдела имущества в натуре, например недвижимости.
В случае признания данной управляющей компании банкротом имущество ПИФа в конкурсную массу не включают. ПИФ переходит в управление другой компании, которая и будет осуществлять сделки с имуществом фонда.
Налогообложение
Вопрос налогообложения всегда является важной составляющей при выборе оптимальной формы инвестирования. ПИФ не выступает юридическим лицом, и, как следствие, его не признают налогоплательщиком. Таким образом, прибыль, получаемая в результате сделок с недвижимым имуществом, которое входит в состав ПИФа, в том числе дивиденды и проценты, налогом на прибыль не облагается.
Однако налогоплательщиками являются владельцы паев. Доходы, полученные пайщиком, облагаются налогом на доходы физических лиц (или налогом на прибыль для юридических лиц). Соответственно доход от операций физических лиц — резидентов облагается по ставке 13 %, нерезидентов — по 30 %-ной ставке, юридических лиц — резидентов и нерезидентов — по ставке 24 % (ст. 214.1, 224, 284 Налогового кодекса РФ). Речь идет об уплате пайщиками отложенного налога при осуществлении операций с инвестиционными паями (купля-продажа, включая погашение).
Налоговым законодательством не урегулирован вопрос о необходимости уплаты ПИФами налога на имущество и НДС, в связи с чем могут возникнуть сложности во взаимоотношениях этих фондов с Федеральной налоговой службой РФ. С одной стороны, владельцы инвестиционных паев не являются титульными собственниками недвижимости (они не указаны в свидетельстве о праве собственности), принадлежащей ПИФу, с другой — согласно ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах» имущество, составляющее ПИФ, принадлежит ему на праве общей долевой собственности. Налицо неоднозначное понимание ситуации и вероятность того, что государственные налоговые органы в любой момент могут изменить подход к определению необходимости уплаты данных налогов. Кроме того, ПИФы несут расходы на выплату вознаграждения управляющей компании и другим участникам инвестиционной деятельности фонда.
Иные способы управления недвижимым имуществом
Как уже говорилось, законодательство разрешает физическому лицу самостоятельно управлять своим недвижимым имуществом с целью получения дохода, если гражданин зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Осуществление подобной деятельности без регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя вызывает некоторые вопросы.
В соответствии с Письмом МНС РФ от 6 июля 2004 года № 04–3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» при систематическом получении физическим лицом доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества регистрация в качестве индивидуального предпринимателя обязательна. Однако согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 года № 23 временная сдача в аренду приобретенного для личных нужд или полученного по наследству либо по договору дарения недвижимого имущества в связи с отсутствием необходимости в его использовании не является незаконным предпринимательством. Таким образом, осуществление физическим лицом систематической сдачи в аренду недвижимости возможно только в случае регистрации данного лица в качестве индивидуального предпринимателя. Разница же в понятиях «систематическая» и «временная» применительно к выражению «сдача в аренду» на практике трудноразличима.
Привлекательность самостоятельного управления недвижимостью заключается прежде всего в том, что законодательство не содержит количественных ограничений относительно имущества, которое может находиться в собственности индивидуального предпринимателя. В соответствии со ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации его в качестве предпринимателя. Здесь применяют правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, которые являются коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона. Индивидуальный предприниматель, как и коммерческая организация, может осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. На некоторые из них бизнесмен должен получить специальное разрешение — лицензию. Перечень таких видов деятельности установлен ст. 17 ФЗ от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для проведения операций с недвижимым имуществом лицензия не нужна.
Положительные стороны самостоятельного управления недвижимостью заключаются в том, что собственник полностью контролирует сделки с принадлежащим ему имуществом и по своему усмотрению распоряжается полученными доходами.
В случае банкротства индивидуального предпринимателя (неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) произвести обязательные платежи), решение о котором выносит арбитражный суд, открывается конкурсное производство и осуществляется обращение взыскания на все имущество должника за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством.
Индивидуальный предприниматель вправе использовать упрощенную систему налогообложения, что позволяет снизить расходы. Согласно ст. 346.12 Налогового кодекса РФ он может перейти на упрощенную систему налогообложения при условии, что численность его работников не превышает 100 человек. В соответствии со ст. 346.20 Налогового кодекса РФ для предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, установлена налоговая ставка в размере 6 %. Кроме того, они производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование сообразно законодательству Российской Федерации.
В настоящее время одним из наиболее популярных инструментов сохранения сбережений является вложение денег в недвижимость. Покупая квартиры, нежилые помещения, здания, граждане часто планируют сдавать их аренду. Подобная деятельность требует выбора оптимальной правовой конструкции, позволяющей минимизировать риски и расходы и увеличить эффективность управления. Можно внести недвижимость в закрытый паевой инвестиционный фонд или попробовать решать все вопросы самостоятельно. В любом способе управления недвижимостью есть положительные и отрицательные моменты, рассмотрение которых представляется нам весьма актуальным.
Общие положения о паевых инвестиционных фондах
Деятельность инвестиционных фондов регулирует Федеральный закон от 29 ноября 2001 года № 156 «Об инвестиционных фондах». В нем дано определение инвестфонду как имущественному комплексу, находящемуся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц. Что касается пользования и распоряжения имуществом фонда, то их осуществляет управляющая компания исключительно в интересах учредителей доверительного управления. Различают акционерные и паевые инвестиционные фонды.
Акционерный инвестиционный фонд представляет собой открытое акционерное общество, исключительным предметом деятельности которого является инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты, предусмотренные законом. Выражение «акционерный инвестиционный фонд» или «инвестиционный фонд» в обязательном порядке должно входить в фирменное наименование общества.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это обособленный имущественный комплекс, который объединяет имущество его учредителей (граждан и юридических лиц), переданное управляющей компании в доверительное управление. Доля в праве собственности на такое имущество удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Существенная особенность ПИФа состоит в том, что он не является юридическим лицом, а значит, не несет соответствующего налогового бремени. Ни одно лицо (за исключением управляющей компании данного фонда) не вправе привлекать денежные средства и иное имущество, используя в каком‑либо сочетании слова «паевой инвестиционный фонд». Сам фонд в дополнение к данному словосочетанию получает индивидуальное название.
В зависимости от прав пайщиков на погашение инвестиционных паев ПИФы подразделяют на открытые, интервальные и закрытые. Владелец инвестиционных паев открытого ПИФа обладает правом в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех или части принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления. В интервальном ПИФе пайщик может воспользоваться своим правом погашения паев и прекращения договора только в течение срока, установленного правилами доверительного управления. В закрытом ПИФе пайщики лишены права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления до истечения срока его действия за исключением случаев, предусмотренных законом.
Срок действия договора доверительного управления ПИФом не должен превышать 15 лет. Для закрытых ПИФов (в отличие от открытых и интервальных) он фиксирован, но составляет не менее одного года с начала формирования фонда.
Закон устанавливает и то, каким будет состав активов ПИФов. Недвижимое имущество и имущественные права на него могут входить только в активы закрытых ПИФов.
Инвестиционный пай
Расскажем о том, что такое инвестиционный пай. Это ценная бумага, удостоверяющая долю инвестора в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. Владелец инвестиционного пая обладает правом на получение доходов от доверительного управления ПИФом, а в случае прекращения договора доверительного управления со всеми владельцами инвестиционных паев — правом на денежную компенсацию. Можно погасить свой пай и ранее, если такой шаг предусмотрен законом и правилами данного ПИФа.
Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее ПИФ, и одинаковые права. Инвестиционный пай не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости. Права, удостоверенные им, зафиксированы в бездокументарной форме. Количество инвестиционных паев, принадлежащих одному владельцу, может выражаться дробным числом.
Учет прав на инвестиционные паи осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев инвестиционных паев и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ПИФом, на счетах депо депозитариями.
Для того чтобы купить инвестиционный пай, необходимо выбрать управляющую компанию и подать заявку на приобретение паев в фонде, которым она управляет. Кроме того, нужно перечислить на счет этой компании денежные средства, составляющие стоимость пая. После этого в течение трех дней в реестре владельцев инвестиционных паев делают соответствующую запись. Новый инвестор получает выписку из реестра, подтверждающую его правовой статус как владельца инвестиционных паев.
Правила и декларации
Надежность ПИФа напрямую зависит от управляющей компании. Важно обратить внимание на основные требования к управляющей компании, записанные в законе «Об инвестиционных фондах». Во-первых, управляющей компанией может быть только открытое или закрытое акционерное общество, общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью. Во-вторых, управляющая компания должна иметь лицензию, так как этот вид деятельности подлежит лицензированию. Информацию о стоимости пая, величине денежной компенсации при его погашении, объеме чистых активов инвестфонда и другую нужно сделать доступной любому заинтересованному лицу. Поэтому потенциальный инвестор имеет право требовать от управляющей компании предоставления указанных сведений.
Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг регистрирует правила доверительного управления ПИФом. Они должны содержать исчерпывающую информацию о фонде, управляющей компании, лице, осуществляющем ведение реестра владельцев инвестиционных паев (регистраторе), аудиторе, оценщике. Кроме того, в таком документе приводят инвестиционную декларацию, указывают стоимость имущества, составляющего ПИФ, указывают срок формирования данного фонда, перечисляют права и обязанности управляющей компании, обозначают срок действия договора доверительного управления и дают другие сведения. Необходимо внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФом и всеми изменениями и дополнениями к ним. Помимо этого надо узнать о стоимости одного пая по последней оценке, получить отчет о прибыли и убытках управляющей компании и иметь на руках заключение аудитора, составленное на последнюю отчетную дату.
В работу ПИФа вовлечена не только управляющая компания. Следует обратить внимание и на других участников инвестиционного процесса — спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика. Так, специализированным депозитарием ПИФа может стать юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг. Внутренним документом, регулирующим его действия, является регламент, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в федеральном органе исполнительной власти. Что касается ведения реестра владельцев инвестиционных паев, то его осуществляет специализированный депозитарий или юридическое лицо, имеющее лицензию на занятие подобной деятельностью. В любом случае договор о ведении такого реестра может быть заключен только с одним юридическим лицом. Кроме того, следует проверить факт наличия договора о проведении ежегодных аудиторских проверок деятельности управляющей компанией.
Инвестиционные паи и банковские вклады
Инвестиционные паи иногда сравнивают с банковскими вкладами, поэтому стоит кратко остановиться на основных различиях между этими двумя формами.
При заключении договора банковского вклада вкладчику заранее известны проценты по вкладу, то есть получаемый данным лицом доход. Доходность же инвестирования в ПИФ не гарантирована — может быть причинен и убыток.
Инвестирование денежных средств в ПИФ более рискованно по сравнению с заключением договора банковского вклада. Возврат вкладов граждан банком обеспечивается путем обязательного страхования вкладов, осуществляемого в соответствии с Федеральным законом № 177‑ФЗ от 23 декабря 2003 года «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».
В связи с тем что риск вложений в банк невысок, доходность тоже будет не слишком значительной. Потенциально инвестирование денежных средств в ПИФ может принести большую доходность, но и риск потерять все здесь выше.
Владельцы инвестиционных паев уплачивают налог на доходы физических лиц (подробнее о налогообложении при осуществлении операций с инвестиционными паями будет рассказано ниже). Вкладчиков облагают налогом на доходы физических лиц в размере 35 % с суммы, превышающей ставку рефинансирования Центрального банка РФ по рублевым вкладам, и с суммы, превышающей 9 % годовых по вкладам в иностранной валюте. Таким образом, банк как налоговый агент обязан рассчитать и удержать налог на доходы физических лиц при выплате процентов по вкладу, превышающих 11 % годовых в рублях или 9 % годовых в валюте.
Как происходит управление и распоряжение имуществом ПИФа
Имущество, составляющее ПИФ, принадлежит владельцам инвестиционных паев на правах общей долевой собственности. Разделить его или выделить из него долю в натуре нельзя. Для вывода актива из состава имущества закрытого ПИФа до истечения срока его действия необходимо продать инвестиционный пай, что достаточно сложно осуществить без помощи управляющей компании. Все сделки с имуществом фонда осуществляет управляющая компания от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.
Имущество, составляющее ПИФ, учитывают в специализированном депозитарии, обязанном осуществлять контроль над соблюдением закона, иных нормативных правовых актов РФ и правил доверительного управления ПИФом. В случае неисполнения им указанных обязанностей специализированный депозитарий и управляющая компания несут солидарную ответственность перед владельцами инвестиционных паев. Так построено дело защиты прав инвесторов (пайщиков).
Доход от управления недвижимостью выплачивают пайщикам в сроки, установленные в правилах доверительного управления. При покупке пая потенциальному инвестору необходимо установить, когда именно (ежегодно или по окончании определенного срока) будет выплачен доход. Последующее внесение изменений в указанные правила утверждают на общем собрании владельцев инвестиционных паев этого фонда, а регистрирует такие поправки федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
Владельцы инвестиционных паев вправе в любое время прекратить доверительное управление (ст. 1024 ГК РФ) и сменить управляющую компанию. Если это предусмотрено правилами, управляющая компания может передать свои права и обязанности по договору другой компании. В случае добровольной ликвидации управляющей компании, приостановления или аннулирования действия ее лицензии пайщики на основании решения общего собрания владельцев инвестиционных паев большинством в три четверти от общего количества голосов имеют право выбрать другую управляющую компанию. Общее собрание созывают по письменному требованию владельцев инвестиционных паев, составляющих не менее 10 % от общего количества выданных инвестиционных паев фонда на дату подачи такого требования.
Обращение взыскания
Одним из наиболее важных критериев при выборе того или иного способа управления недвижимостью является определение правовой судьбы имущества при предъявлении исков к владельцам объектов недвижимости. Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев паев, имущества, составляющего иные ПИФы, которые находятся в доверительном управлении данной управляющей компании. При несостоятельности (банкротстве) владельцев паев обращение взыскания на имущество фонда не допускается. По долгам пайщиков взыскание обращается на принадлежащие им инвестиционные паи, которые в случае банкротства их владельцев бывают включены в конкурсную массу. Причем новый владелец пая может требовать только денежные средства — но не выдела имущества в натуре, например недвижимости.
В случае признания данной управляющей компании банкротом имущество ПИФа в конкурсную массу не включают. ПИФ переходит в управление другой компании, которая и будет осуществлять сделки с имуществом фонда.
Налогообложение
Вопрос налогообложения всегда является важной составляющей при выборе оптимальной формы инвестирования. ПИФ не выступает юридическим лицом, и, как следствие, его не признают налогоплательщиком. Таким образом, прибыль, получаемая в результате сделок с недвижимым имуществом, которое входит в состав ПИФа, в том числе дивиденды и проценты, налогом на прибыль не облагается.
Однако налогоплательщиками являются владельцы паев. Доходы, полученные пайщиком, облагаются налогом на доходы физических лиц (или налогом на прибыль для юридических лиц). Соответственно доход от операций физических лиц — резидентов облагается по ставке 13 %, нерезидентов — по 30 %-ной ставке, юридических лиц — резидентов и нерезидентов — по ставке 24 % (ст. 214.1, 224, 284 Налогового кодекса РФ). Речь идет об уплате пайщиками отложенного налога при осуществлении операций с инвестиционными паями (купля-продажа, включая погашение).
Налоговым законодательством не урегулирован вопрос о необходимости уплаты ПИФами налога на имущество и НДС, в связи с чем могут возникнуть сложности во взаимоотношениях этих фондов с Федеральной налоговой службой РФ. С одной стороны, владельцы инвестиционных паев не являются титульными собственниками недвижимости (они не указаны в свидетельстве о праве собственности), принадлежащей ПИФу, с другой — согласно ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах» имущество, составляющее ПИФ, принадлежит ему на праве общей долевой собственности. Налицо неоднозначное понимание ситуации и вероятность того, что государственные налоговые органы в любой момент могут изменить подход к определению необходимости уплаты данных налогов. Кроме того, ПИФы несут расходы на выплату вознаграждения управляющей компании и другим участникам инвестиционной деятельности фонда.
Иные способы управления недвижимым имуществом
Как уже говорилось, законодательство разрешает физическому лицу самостоятельно управлять своим недвижимым имуществом с целью получения дохода, если гражданин зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Осуществление подобной деятельности без регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя вызывает некоторые вопросы.
В соответствии с Письмом МНС РФ от 6 июля 2004 года № 04–3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» при систематическом получении физическим лицом доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества регистрация в качестве индивидуального предпринимателя обязательна. Однако согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 года № 23 временная сдача в аренду приобретенного для личных нужд или полученного по наследству либо по договору дарения недвижимого имущества в связи с отсутствием необходимости в его использовании не является незаконным предпринимательством. Таким образом, осуществление физическим лицом систематической сдачи в аренду недвижимости возможно только в случае регистрации данного лица в качестве индивидуального предпринимателя. Разница же в понятиях «систематическая» и «временная» применительно к выражению «сдача в аренду» на практике трудноразличима.
Привлекательность самостоятельного управления недвижимостью заключается прежде всего в том, что законодательство не содержит количественных ограничений относительно имущества, которое может находиться в собственности индивидуального предпринимателя. В соответствии со ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации его в качестве предпринимателя. Здесь применяют правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, которые являются коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона. Индивидуальный предприниматель, как и коммерческая организация, может осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. На некоторые из них бизнесмен должен получить специальное разрешение — лицензию. Перечень таких видов деятельности установлен ст. 17 ФЗ от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для проведения операций с недвижимым имуществом лицензия не нужна.
Положительные стороны самостоятельного управления недвижимостью заключаются в том, что собственник полностью контролирует сделки с принадлежащим ему имуществом и по своему усмотрению распоряжается полученными доходами.
В случае банкротства индивидуального предпринимателя (неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) произвести обязательные платежи), решение о котором выносит арбитражный суд, открывается конкурсное производство и осуществляется обращение взыскания на все имущество должника за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством.
Индивидуальный предприниматель вправе использовать упрощенную систему налогообложения, что позволяет снизить расходы. Согласно ст. 346.12 Налогового кодекса РФ он может перейти на упрощенную систему налогообложения при условии, что численность его работников не превышает 100 человек. В соответствии со ст. 346.20 Налогового кодекса РФ для предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, установлена налоговая ставка в размере 6 %. Кроме того, они производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование сообразно законодательству Российской Федерации.
Комментарии 0