Рост цен на жилье подогрел рынок ПИФов
На фоне бурного роста цен на недвижимость вложения в квадратные метры рассматриваются потенциальными инвесторами как альтернатива другим инструментам использования денег. Желающие заработать на рынке недвижимости, в последнее время предпочитают отдавать свои средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Особенной популярностью ПИФы стали пользоваться в последнее время: за первое полугодие их число увеличилось почти в три раза. Однако для большинства крупных инвестиционных компаний финансирование девелоперских и рентных проектов пока не является приоритетным направлением деятельности - вложения в недвижимость надежнее вложений в акции и облигации, но этот актив не может принести "быстрые" деньги, как, скажем, операции на фондовом рынке.
Надежные вложения
В паевой инвестиционный фонд (ПИФ) поступают средства инвесторов (как частных, так и юридических лиц), которые передаются в доверительное управление профессиональным менеджерам (управляющим компаниям, УК) с целью получения прибыли. Вступая в ЗПИФ недвижимости, инвестор приобретает вместо договора уступки права требования или договора соинвестирования ценную бумагу - пай. Паи после формирования фонда могут свободно обращаться на рынке.
Основное отличие ЗПИФН от открытых и интервальных ПИФов заключается в отсутствии у владельца инвестиционных паев права требовать от УК прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия (до 15 лет).
Интерес инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФН) окончательно оформился только в этом году. Об этом свидетельствует динамика развития этого сегмента: по данным портала Investfunds.Ru, в 2003 году ПИФов недвижимости было всего семь, в начале 2006 года - 39 (объем их активов составлял около 20 млрд. рублей), а к концу I полугодия текущего года их количество достигло 110 (стоимость активов - 33 млрд. рублей).
Потенциальных пайщиков привлекает прежде всего надежность вложений в ПИФ, поскольку на этом рынке действуют жесткие механизмы контроля. Получив лицензию, управляющая компания должна заключить договоры со специализированным депозитарием, специализированным регистратором, аудитором, агентами по размещению и выкупу паев - все эти структуры будут обеспечивать деятельность фонда. Кроме того, управляющая компания должна зарегистрировать в Федеральной службе по финансовым рынкам правила паевого инвестиционного фонда и проспект эмиссии инвестиционных паев.
Входной билет
Представители крупнейших инвестиционных групп не скрывают, что предлагают паи фондов недвижимости, прежде всего, корпоративным клиентам - пенсионным фондам и страховым компаниям для того, чтобы дополнить их портфели консервативными и надежными активами.
Как полагает директор по инвестициям ИГ "Капитал" Виталия Хисматуллина, выход ЗПИФН на розничный рынок является делом будущего.
"В нашем ПИФе "Финансовый партнер" один пай стоит тысячу рублей, но, по правилам фонда, каждый пайщик должен владеть минимум 10 тыс. паев, то есть стоимость вхождения составляет 10 млн. рублей. Если учесть, что объем этого ПИФа - 1 млрд. руб., то максимальное количество пайщиков в нем не превышает ста. Но мы планируем, что их будет еще меньше - 10 - 15 пайщиков", - говорит он.
В то же время на рынке уже появились и другие, более доступные для мелких и средних инвесторов фонды недвижимости. Например, стоимость пая ПИФа "Югра Рентный" (УК "РЕГИОН Девелопмент") составляет 12 тыс. руб.
Инвесторам, которые не готовы покупать большие пакеты паев, как того требует сейчас большинство управляющих компаний, генеральный директор УК "РЕГИОН Девелопмент" Валентина Волкова предлагает приобретение паев на вторичном рынке.
С ней в целом согласен и руководитель юридического управления Института проектного финансирования/IMAC Андрей Богданов: "Естественно, приобретение паев у УК в ходе размещения предпочтительнее, так как цена будет ниже и существует возможность премии, но при покупке паев уже действующего фонда можно адекватно оценить риски".
А.Богданов поясняет, что инвестиционные паи являются типичным фондовым инструментом. Он также указывает на успешное обращение на бирже ПИФов "РЕГИОН Фонд Недвижимости" УК "РЕГИОН Девелопмент", "Жилая недвижимость" УК Промстройбанка, "Первый инвестиционный фонд недвижимости" УК "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент".
Вместе с тем эксперты УК "Паллада Эссет Менеджмент" (аффилированной с ИГ "Русские фонды") указывают, что игра с паями ЗПИФН не даст быстрого эффекта, поскольку чаще всего в фонды недвижимости вкладываются "длинные деньги". Однако в инертности операций с паями есть несомненный плюс - свободно обращаясь на бирже, они в меньше степени зависят от ее колебаний.
В качестве примера можно привести весеннее падение индексов РТС. По мнению экспертов, рынок ЗПИФН в этой ситуации оказался в выигрыше: падение спровоцировало интерес инвесторов к инструментам хеджирования. Представители управляющих компаний рассказывают, что к ним все чаще обращаются люди, сумевшие удачно выйти из открытых ПИФов и желающие зафиксировать полученную прибыль.
"В 1998 году, когда наши финансовые рынки практически перестали существовать, цены на недвижимость падали в полтора раза медленнее, а само падение началось с лагом в два месяца, в течение которых можно было выйти из активов. Даже сейчас первичный рынок недвижимости намного стабильнее, чем фондовый", - резюмирует Управляющий директор УК "КОНКОРДИЯ - Эссет менеджмент" Андрей Прокофьев.
Инвестиции в жилье
Большинство вложений посредством ПИФов приходится на сегмент жилой недвижимости. А.Прокофьев, отмечает, что в строительство жилья инвестируется около двух третей средств фондов недвижимости, которые находятся в работе у его компании. Еще большая доля вложений в новостройки направляется ПИФами ИГ "Капитал": по сведениям В.Хисматуллина, "его компания имела дело с жилой недвижимостью в 70-80% случаев".
В условиях стремительного роста цен на жилье доходность девелоперских проектов ПИФов составляет не менее 25-30%. "Наша страна по обеспеченности жильем намного уступает и Западной, и Восточной Европе. Поэтому вряд ли можно сомневаться в том, что спрос на жилье не упадет", - считает А. Прокофьев.
В.Хисматуллин также указывает, что коммерческие проекты по сравнению с проектами строительства жилой недвижимости требуют более емких капиталовложений. "Жилая недвижимость позволяет выйти на розничный рынок, обеспечив более высокую оборачиваемость средств, - добавляет он, - а в коммерческой недвижимости получение дохода возможно только после окончания строительства".
Рентные фонды
Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов, как правило, с позиции ренты. ПИФы, создающиеся для вложений в коммерческую недвижимость, либо сразу позиционируются как рентные, либо должны быть преобразованы в таковые после завершения строительства. Участники рынка отмечают, что риски подобных фондов недвижимости, при условии надлежащего оформления документов на имеющееся в активе имущество, минимальны. Вместе с тем, большинство опрошенных "Интерфаксом" экспертов полагает, что доходность в них также будет значительно меньше, чем в девелоперских ПИФах.
А.Прокофьев считает возможным получение прибыли в рентных фондах недвижимости на уровне 12,5-13% годовых в Москве и 16% в других регионах России, где насыщенность объектами коммерческой недвижимости ниже.
Рентные ПИФы, действительно, пока показывают меньшую прибыльность (по сравнению с девелоперскими). Так, например, инвестиционный доход за 2005 год, выплаченный ЗПИФом "Коммерческая недвижимость" под управлением компании "Тройка Диалог", составил около 29 тысяч рублей на каждый пай при стоимости пая в период формирования фонда около 291 тысячи рублей.
Специалисты рассказывают, что механизм ПИФа часто используется как инструмент участия в проектном финансировании. Как говорит В.Хисматуллин, пайщики по сути кредитуют девелоперов, предоставляя им заем путем заключения договора обратного выкупа с фиксированной ценой, часть которой составляет плата за пользование финансовыми ресурсами. Такой механизм - палка о двух концах. С одной стороны, речь идет о создании ЗПИФН под конкретный объект строительства, что позволяет заранее получить максимум информации о самом проекте и о его застройщике. С другой - отсутствие диверсификации вложений повышает риски инвесторов.
"Если интересен объект, у него есть перспективы роста, управляющая компания вызывает у меня доверие, да и другие участники сделки - надежные люди, то почему нет? Другой вопрос - и у меня он возникает часто - почему, если все так замечательно, девелопер просто не возьмет кредит в банке: стоимость заемных денег будет намного ниже той суммы, которой придется делиться с пайщиками", - рассуждает консультант отдела фондов недвижимости УК "Тройка Диалог" Иван Кабулаев.
Между тем, активных игроков на рынке ПИФов не так много - по разным оценкам, от 10 до 30. В остальных случаях, отмечает В.Хисматуллин, фонд используется как удобная форма владения собственностью и способ "оптимизации налогов". ПИФы пользуются льготами по налогу на прибыль. Согласно ст. 277 Налогового кодекса "разница между стоимостью вносимого в качестве оплаты имущества и номинальной стоимостью приобретаемых акций (долей, паев) не признается прибылью (убытком) налогоплательщика-акционера (участника, пайщика). При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной остаточной стоимости вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество".
На имеющееся в активе здание заводят ПИФ, и в случае необходимости реализовать объект, компания продает свой пай в фонде, избегая тем самым проблем с перерегистраций прав собственности на недвижимость. "Раньше в подобных случаях недвижимость оформлялась на специально созданную для этих целей фирму, которая продавалась другому собственнику. Однако этот механизм намного менее прозрачен, чем закрытый ПИФ. Сейчас в ЗПИФН многие увидели, прежде всего, инструмент, с помощью которого можно навести порядок в своих активах", - рассказывает В.Хисматуллин.
Надежные вложения
В паевой инвестиционный фонд (ПИФ) поступают средства инвесторов (как частных, так и юридических лиц), которые передаются в доверительное управление профессиональным менеджерам (управляющим компаниям, УК) с целью получения прибыли. Вступая в ЗПИФ недвижимости, инвестор приобретает вместо договора уступки права требования или договора соинвестирования ценную бумагу - пай. Паи после формирования фонда могут свободно обращаться на рынке.
Основное отличие ЗПИФН от открытых и интервальных ПИФов заключается в отсутствии у владельца инвестиционных паев права требовать от УК прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия (до 15 лет).
Интерес инвесторов к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФН) окончательно оформился только в этом году. Об этом свидетельствует динамика развития этого сегмента: по данным портала Investfunds.Ru, в 2003 году ПИФов недвижимости было всего семь, в начале 2006 года - 39 (объем их активов составлял около 20 млрд. рублей), а к концу I полугодия текущего года их количество достигло 110 (стоимость активов - 33 млрд. рублей).
Потенциальных пайщиков привлекает прежде всего надежность вложений в ПИФ, поскольку на этом рынке действуют жесткие механизмы контроля. Получив лицензию, управляющая компания должна заключить договоры со специализированным депозитарием, специализированным регистратором, аудитором, агентами по размещению и выкупу паев - все эти структуры будут обеспечивать деятельность фонда. Кроме того, управляющая компания должна зарегистрировать в Федеральной службе по финансовым рынкам правила паевого инвестиционного фонда и проспект эмиссии инвестиционных паев.
Входной билет
Представители крупнейших инвестиционных групп не скрывают, что предлагают паи фондов недвижимости, прежде всего, корпоративным клиентам - пенсионным фондам и страховым компаниям для того, чтобы дополнить их портфели консервативными и надежными активами.
Как полагает директор по инвестициям ИГ "Капитал" Виталия Хисматуллина, выход ЗПИФН на розничный рынок является делом будущего.
"В нашем ПИФе "Финансовый партнер" один пай стоит тысячу рублей, но, по правилам фонда, каждый пайщик должен владеть минимум 10 тыс. паев, то есть стоимость вхождения составляет 10 млн. рублей. Если учесть, что объем этого ПИФа - 1 млрд. руб., то максимальное количество пайщиков в нем не превышает ста. Но мы планируем, что их будет еще меньше - 10 - 15 пайщиков", - говорит он.
В то же время на рынке уже появились и другие, более доступные для мелких и средних инвесторов фонды недвижимости. Например, стоимость пая ПИФа "Югра Рентный" (УК "РЕГИОН Девелопмент") составляет 12 тыс. руб.
Инвесторам, которые не готовы покупать большие пакеты паев, как того требует сейчас большинство управляющих компаний, генеральный директор УК "РЕГИОН Девелопмент" Валентина Волкова предлагает приобретение паев на вторичном рынке.
С ней в целом согласен и руководитель юридического управления Института проектного финансирования/IMAC Андрей Богданов: "Естественно, приобретение паев у УК в ходе размещения предпочтительнее, так как цена будет ниже и существует возможность премии, но при покупке паев уже действующего фонда можно адекватно оценить риски".
А.Богданов поясняет, что инвестиционные паи являются типичным фондовым инструментом. Он также указывает на успешное обращение на бирже ПИФов "РЕГИОН Фонд Недвижимости" УК "РЕГИОН Девелопмент", "Жилая недвижимость" УК Промстройбанка, "Первый инвестиционный фонд недвижимости" УК "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент".
Вместе с тем эксперты УК "Паллада Эссет Менеджмент" (аффилированной с ИГ "Русские фонды") указывают, что игра с паями ЗПИФН не даст быстрого эффекта, поскольку чаще всего в фонды недвижимости вкладываются "длинные деньги". Однако в инертности операций с паями есть несомненный плюс - свободно обращаясь на бирже, они в меньше степени зависят от ее колебаний.
В качестве примера можно привести весеннее падение индексов РТС. По мнению экспертов, рынок ЗПИФН в этой ситуации оказался в выигрыше: падение спровоцировало интерес инвесторов к инструментам хеджирования. Представители управляющих компаний рассказывают, что к ним все чаще обращаются люди, сумевшие удачно выйти из открытых ПИФов и желающие зафиксировать полученную прибыль.
"В 1998 году, когда наши финансовые рынки практически перестали существовать, цены на недвижимость падали в полтора раза медленнее, а само падение началось с лагом в два месяца, в течение которых можно было выйти из активов. Даже сейчас первичный рынок недвижимости намного стабильнее, чем фондовый", - резюмирует Управляющий директор УК "КОНКОРДИЯ - Эссет менеджмент" Андрей Прокофьев.
Инвестиции в жилье
Большинство вложений посредством ПИФов приходится на сегмент жилой недвижимости. А.Прокофьев, отмечает, что в строительство жилья инвестируется около двух третей средств фондов недвижимости, которые находятся в работе у его компании. Еще большая доля вложений в новостройки направляется ПИФами ИГ "Капитал": по сведениям В.Хисматуллина, "его компания имела дело с жилой недвижимостью в 70-80% случаев".
В условиях стремительного роста цен на жилье доходность девелоперских проектов ПИФов составляет не менее 25-30%. "Наша страна по обеспеченности жильем намного уступает и Западной, и Восточной Европе. Поэтому вряд ли можно сомневаться в том, что спрос на жилье не упадет", - считает А. Прокофьев.
В.Хисматуллин также указывает, что коммерческие проекты по сравнению с проектами строительства жилой недвижимости требуют более емких капиталовложений. "Жилая недвижимость позволяет выйти на розничный рынок, обеспечив более высокую оборачиваемость средств, - добавляет он, - а в коммерческой недвижимости получение дохода возможно только после окончания строительства".
Рентные фонды
Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов, как правило, с позиции ренты. ПИФы, создающиеся для вложений в коммерческую недвижимость, либо сразу позиционируются как рентные, либо должны быть преобразованы в таковые после завершения строительства. Участники рынка отмечают, что риски подобных фондов недвижимости, при условии надлежащего оформления документов на имеющееся в активе имущество, минимальны. Вместе с тем, большинство опрошенных "Интерфаксом" экспертов полагает, что доходность в них также будет значительно меньше, чем в девелоперских ПИФах.
А.Прокофьев считает возможным получение прибыли в рентных фондах недвижимости на уровне 12,5-13% годовых в Москве и 16% в других регионах России, где насыщенность объектами коммерческой недвижимости ниже.
Рентные ПИФы, действительно, пока показывают меньшую прибыльность (по сравнению с девелоперскими). Так, например, инвестиционный доход за 2005 год, выплаченный ЗПИФом "Коммерческая недвижимость" под управлением компании "Тройка Диалог", составил около 29 тысяч рублей на каждый пай при стоимости пая в период формирования фонда около 291 тысячи рублей.
Специалисты рассказывают, что механизм ПИФа часто используется как инструмент участия в проектном финансировании. Как говорит В.Хисматуллин, пайщики по сути кредитуют девелоперов, предоставляя им заем путем заключения договора обратного выкупа с фиксированной ценой, часть которой составляет плата за пользование финансовыми ресурсами. Такой механизм - палка о двух концах. С одной стороны, речь идет о создании ЗПИФН под конкретный объект строительства, что позволяет заранее получить максимум информации о самом проекте и о его застройщике. С другой - отсутствие диверсификации вложений повышает риски инвесторов.
"Если интересен объект, у него есть перспективы роста, управляющая компания вызывает у меня доверие, да и другие участники сделки - надежные люди, то почему нет? Другой вопрос - и у меня он возникает часто - почему, если все так замечательно, девелопер просто не возьмет кредит в банке: стоимость заемных денег будет намного ниже той суммы, которой придется делиться с пайщиками", - рассуждает консультант отдела фондов недвижимости УК "Тройка Диалог" Иван Кабулаев.
Между тем, активных игроков на рынке ПИФов не так много - по разным оценкам, от 10 до 30. В остальных случаях, отмечает В.Хисматуллин, фонд используется как удобная форма владения собственностью и способ "оптимизации налогов". ПИФы пользуются льготами по налогу на прибыль. Согласно ст. 277 Налогового кодекса "разница между стоимостью вносимого в качестве оплаты имущества и номинальной стоимостью приобретаемых акций (долей, паев) не признается прибылью (убытком) налогоплательщика-акционера (участника, пайщика). При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной остаточной стоимости вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество".
На имеющееся в активе здание заводят ПИФ, и в случае необходимости реализовать объект, компания продает свой пай в фонде, избегая тем самым проблем с перерегистраций прав собственности на недвижимость. "Раньше в подобных случаях недвижимость оформлялась на специально созданную для этих целей фирму, которая продавалась другому собственнику. Однако этот механизм намного менее прозрачен, чем закрытый ПИФ. Сейчас в ЗПИФН многие увидели, прежде всего, инструмент, с помощью которого можно навести порядок в своих активах", - рассказывает В.Хисматуллин.
Комментарии 0