Титулованные собственники
Страхование титула (права собственности) остается экзотикой на рынке недвижимости. Надежды, что культура безопасности будет распространяться по мере развития ипотеки, не оправдались. После того как АИЖК убрало титульное страхование из требований к заемщику, перспективы «цивилизовать» рынок стали еще сомнительнее.
Есть две основные системы гарантии прав владельцев недвижимости. Американская, при которой риски перекладываются на страховые компании, и европейская, когда незыблемость прав гарантируют органы госрегистрации. У нас государство не берет на себя ответственности за чистоту регистрируемых сделок с недвижимостью: любую операцию теоретически можно оспорить в суде. Страховщикам же граждане платить не хотят. По оценкам операторов рынка, страхуются лишь 3-5% продаваемых объектов. Аналогичные цифры специалисты приводили и два-три года назад.
Ипотека подкачала
С одной стороны, страховые компании не желают рекламировать эту услугу: они не видят ощутимых перспектив «необязательного» направления и предпочитают вкладываться в автогражданку, медицинское страхование и пр. С другой - риэлтеры не торопятся разъяснять клиентам необходимость страхования. «Мне сказали, что достаточно оформить сделку через нотариуса, и я буду гарантирован от всех проблем в дальнейшем», - заявил клиент одной из ведущих риэлтерских компаний Петербурга. Любое упоминание о дополнительных выплатах осложняет переговоры агента с клиентом, а претензии, если возникнут проблемы, граждане обычно адресуют фирме, а не конкретному исполнителю. Агентства в целом ратуют за страхование титула, но больше на словах: запускать масштабную рекламную кампанию тоже не спешат, и повлиять на сотрудников им пока не удается. Еще одна причина - граждане традиционно настороженно относятся к финансовым структурам: банкам, страховым компаниям и фондам.
Надежды на постепенную «цивилизацию» рынка операторы связывали с развитием ипотеки. Однако четыре месяца назад стандарты АИЖК изменились: обязательное титульное страхование отменили. Все банки, работающие по программе АИЖК, изменили требования к заемщикам. Банки, действующие по собственным схемам, коррективы не внесли. «Я полагаю, титульное страхование важно не столько банку, сколько клиентам. Чтобы не получилось, что квартиру он потерял по решению суда, а кредит за нее вынужден выплачивать. Пока мы не планируем менять наши требования», - сказала Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского отделения Внешторгбанка.
«Сегодня на рынке 10% сделок проходит с ипотечными кредитами. В нашей компании до 30% квартир покупается на заемные деньги. Немногие покупатели захотят тратиться на «необязательную» страховку. Тем более если им известно, что добросовестные агентства проверяют квартиры на юридическую чистоту», - говорит Юрий Загоровский, гендиректор агентства недвижимости «Дарко».
Сегодня страховщики предлагают пакет ипотечных страховок за 1-1,5% от суммы кредита в год. В страховых компаниях очень осторожно называют конкретные цифры, поскольку ставка существенно зависит от условий: возраст заемщика, страхуется объект целиком или частично (лишь его неоплаченная часть) и проч. - и в каждом случае рассчитывается отдельно. По мере погашения кредита страховые взносы также уменьшаются (в зависимости от условий договора).
Особенно сильно на сумме страховки сказывается возраст: чем старше клиент, тем больше взнос. Стоимость ипотечного пакета фирмы рассчитывают по-разному: одни продают пакет целиком, другие суммируют каждый вид страховки по отдельности.
Без страхования титула стоимость пакета понизится: она будет складываться из суммы имущественного страхования (0,15-0,4% в год) и страхования жизни (0,4-0,6%). В каждом банке есть четкий список страховых фирм, которые согласна признавать эта кредитная организация - полной свободы выбора у заемщика в этом вопросе нет.
Горожане верят на слово
«Граждане не осознают в полной мере, что только страховая компания может гарантировать возврат денег при потере собственности», - говорит Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула ОАО «Страховая компания «Русский мир». По договору, если клиент теряет право собственности, страховщики должны выплатить ему стоимость жилья в 10-дневный срок после решения суда.
Однако горожане скорее доверятся знакомому агенту, чем финансовым институтам.
При этом клиентам приходится верить риэлтерам на слово: финансовой ответственности за глубину и качество проверки агентства не несут - рискуют разве что именем. Поскольку единых стандартов исследования истории квартиры нет, качество этой работы существенно разнится. Небольшие фирмы проверок просто не проводят или делают их формально. Впрочем, и самое пристальное изучение документов не поможет выявить все риски. «Я считаю страхование обязательным: наше агентство работает тщательно, однако есть обстоятельства, не зависящие от нас. Например, всегда может появиться неожиданный наследник. По данным ГБР, сегодня в городе по решению суда наложен арест на 4500 квартир. На рынке есть несколько компаний, которые незаконно скупают квартиры, приобретая информацию в психлечебницах, наркологических диспансерах. Потом такие квартиры выходят на рынок. Не всегда юридическую уязвимость этих вариантов можно отследить по документам», - говорит Александр Дымников, директор по продажам агентства недвижимости «Аркада».
Прежде чем застраховать право собственности на жилье, юристы страховой компании проводят свою проверку, оценивая возможные риски. Если возникают серьезные сомнения в оспоримости сделки, страховщики отказываются заключать договор. «Когда кто-то предъявляет претензии на застрахованную у нас собственность и подает иск, мы пытаемся отстоять интересы наших клиентов, и в 90% случаев это удается. Но за время нашей работы было три-четыре случая, когда истец выигрывал дело, и мы выплачивали пострадавшему полную стоимость квартиры. Один из последних примеров: наш клиент купил квартиру у двух пожилых людей. В первый же год от племянника продавцов поступила претензия. Он доказал, что ко времени совершения сделки его родственники были признаны недееспособными, предоставив соответствующие справки. Наш клиент лишился квартиры, и мы выплатили ему страховую сумму», - говорит Татьяна Гитина, начальник управления страхования имущества компании «Спасские ворота».
Титульным страхованием занимаются только несколько компаний в городе («Русский мир», «Спасские ворота», «Первая титульная», «Согласие», «РЕСО-гарантия» и др.). Тарифы на эту услугу различаются незначительно. Обычная ставка - 1,5% от стоимости квартиры (при страховании на 10 лет). В «Спасских воротах» подход дифференцированный: страховка на год обходится в 0,8%, на два - 1,2%, на три и более - 1,5%. В других компаниях берут 1,5%, на какой бы срок клиент ни подписывал полис (но не больше 10 лет - таков был срок исковой давности до начала 2006 года). С 1 января этот период сократился до трех лет, однако по закону претендент на имущество может подать иск и позже, например, если докажет, что не знал о положенном ему наследстве. Поэтому страховщики пока не пересматривают привычные сроки договоров. По наблюдениям специалистов, подавляющее количество претензий все же подается в течение двух-трех лет после заключения договора. Если за это время на собственность никто не посягал, то уже вряд ли будет.
Полис от риэлтера
Некоторые риэлтерские фирмы предлагают клиентам страховые услуги в качестве бонусов. В «Аркаде» на первый год страхуют покупателей за свой счет (агентство работает со страховой компанией «Согласие»), далее клиент сам решает, продлевать ли страховку. Однако получают такой «подарок» только те, кто оформил сделку «в соответствии с политикой фирмы» (полной оплатой комиссионных, соответствием всех документов, в отдельных случаях могут быть дополнительные условия). По словам Александра Дымникова, таких покупателей в «Аркаде» 70-80%. Периодически различные программы совместно с «Первой титульной страховой компанией» проводит «Адвекс».
По другому пути пошли в «Бекаре». Здесь, если клиент потеряет право собственности на квартиру, ее стоимость компенсирует само агентство. Это условие распространяется на сделки, за которые выплачен «полный комиссионный процент» (6-8% - при прямой покупке, 10% - при встречной покупке, 12% - при расселении). Клиент получает гарантийный договор, по которому фирма берет на себя обязательство выплатить полную стоимость квартиры.
В агентстве «Миэль СП» выдают гарантийный сертификат, по которому в случае юридических проблем с купленной квартирой компания обязуется представлять интересы клиента в суде. В перспективе «Миэль СП» планирует выдавать и финансовые обязательства, аналогичные тем, что получают клиенты «Бекара», - так компания уже не первый год действует в Москве.
Мнения экспертов
Мария Сорокина, генеральный директор «Миэль СП»: «Мы работаем на рынке Петербурга только три года, но со временем планируем брать на себя и финансовые обязательства. Для агентства - это огромное конкурентное преимущество. В городе таких фирм немного».
Юрий Загоровский, генеральный директор агентства недвижимости «Дарко»: «Страхованием должны заниматься страховые компании. Риэлтерская фирма, которая получает 5-6% комиссионных, не может выступать финансовым гарантом. Это принципиальная позиция. Во всех цивилизованных странах страховщики сопровождают любую сделку с недвижимостью».
Есть две основные системы гарантии прав владельцев недвижимости. Американская, при которой риски перекладываются на страховые компании, и европейская, когда незыблемость прав гарантируют органы госрегистрации. У нас государство не берет на себя ответственности за чистоту регистрируемых сделок с недвижимостью: любую операцию теоретически можно оспорить в суде. Страховщикам же граждане платить не хотят. По оценкам операторов рынка, страхуются лишь 3-5% продаваемых объектов. Аналогичные цифры специалисты приводили и два-три года назад.
Ипотека подкачала
С одной стороны, страховые компании не желают рекламировать эту услугу: они не видят ощутимых перспектив «необязательного» направления и предпочитают вкладываться в автогражданку, медицинское страхование и пр. С другой - риэлтеры не торопятся разъяснять клиентам необходимость страхования. «Мне сказали, что достаточно оформить сделку через нотариуса, и я буду гарантирован от всех проблем в дальнейшем», - заявил клиент одной из ведущих риэлтерских компаний Петербурга. Любое упоминание о дополнительных выплатах осложняет переговоры агента с клиентом, а претензии, если возникнут проблемы, граждане обычно адресуют фирме, а не конкретному исполнителю. Агентства в целом ратуют за страхование титула, но больше на словах: запускать масштабную рекламную кампанию тоже не спешат, и повлиять на сотрудников им пока не удается. Еще одна причина - граждане традиционно настороженно относятся к финансовым структурам: банкам, страховым компаниям и фондам.
Надежды на постепенную «цивилизацию» рынка операторы связывали с развитием ипотеки. Однако четыре месяца назад стандарты АИЖК изменились: обязательное титульное страхование отменили. Все банки, работающие по программе АИЖК, изменили требования к заемщикам. Банки, действующие по собственным схемам, коррективы не внесли. «Я полагаю, титульное страхование важно не столько банку, сколько клиентам. Чтобы не получилось, что квартиру он потерял по решению суда, а кредит за нее вынужден выплачивать. Пока мы не планируем менять наши требования», - сказала Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского отделения Внешторгбанка.
«Сегодня на рынке 10% сделок проходит с ипотечными кредитами. В нашей компании до 30% квартир покупается на заемные деньги. Немногие покупатели захотят тратиться на «необязательную» страховку. Тем более если им известно, что добросовестные агентства проверяют квартиры на юридическую чистоту», - говорит Юрий Загоровский, гендиректор агентства недвижимости «Дарко».
Сегодня страховщики предлагают пакет ипотечных страховок за 1-1,5% от суммы кредита в год. В страховых компаниях очень осторожно называют конкретные цифры, поскольку ставка существенно зависит от условий: возраст заемщика, страхуется объект целиком или частично (лишь его неоплаченная часть) и проч. - и в каждом случае рассчитывается отдельно. По мере погашения кредита страховые взносы также уменьшаются (в зависимости от условий договора).
Особенно сильно на сумме страховки сказывается возраст: чем старше клиент, тем больше взнос. Стоимость ипотечного пакета фирмы рассчитывают по-разному: одни продают пакет целиком, другие суммируют каждый вид страховки по отдельности.
Без страхования титула стоимость пакета понизится: она будет складываться из суммы имущественного страхования (0,15-0,4% в год) и страхования жизни (0,4-0,6%). В каждом банке есть четкий список страховых фирм, которые согласна признавать эта кредитная организация - полной свободы выбора у заемщика в этом вопросе нет.
Горожане верят на слово
«Граждане не осознают в полной мере, что только страховая компания может гарантировать возврат денег при потере собственности», - говорит Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула ОАО «Страховая компания «Русский мир». По договору, если клиент теряет право собственности, страховщики должны выплатить ему стоимость жилья в 10-дневный срок после решения суда.
Однако горожане скорее доверятся знакомому агенту, чем финансовым институтам.
При этом клиентам приходится верить риэлтерам на слово: финансовой ответственности за глубину и качество проверки агентства не несут - рискуют разве что именем. Поскольку единых стандартов исследования истории квартиры нет, качество этой работы существенно разнится. Небольшие фирмы проверок просто не проводят или делают их формально. Впрочем, и самое пристальное изучение документов не поможет выявить все риски. «Я считаю страхование обязательным: наше агентство работает тщательно, однако есть обстоятельства, не зависящие от нас. Например, всегда может появиться неожиданный наследник. По данным ГБР, сегодня в городе по решению суда наложен арест на 4500 квартир. На рынке есть несколько компаний, которые незаконно скупают квартиры, приобретая информацию в психлечебницах, наркологических диспансерах. Потом такие квартиры выходят на рынок. Не всегда юридическую уязвимость этих вариантов можно отследить по документам», - говорит Александр Дымников, директор по продажам агентства недвижимости «Аркада».
Прежде чем застраховать право собственности на жилье, юристы страховой компании проводят свою проверку, оценивая возможные риски. Если возникают серьезные сомнения в оспоримости сделки, страховщики отказываются заключать договор. «Когда кто-то предъявляет претензии на застрахованную у нас собственность и подает иск, мы пытаемся отстоять интересы наших клиентов, и в 90% случаев это удается. Но за время нашей работы было три-четыре случая, когда истец выигрывал дело, и мы выплачивали пострадавшему полную стоимость квартиры. Один из последних примеров: наш клиент купил квартиру у двух пожилых людей. В первый же год от племянника продавцов поступила претензия. Он доказал, что ко времени совершения сделки его родственники были признаны недееспособными, предоставив соответствующие справки. Наш клиент лишился квартиры, и мы выплатили ему страховую сумму», - говорит Татьяна Гитина, начальник управления страхования имущества компании «Спасские ворота».
Титульным страхованием занимаются только несколько компаний в городе («Русский мир», «Спасские ворота», «Первая титульная», «Согласие», «РЕСО-гарантия» и др.). Тарифы на эту услугу различаются незначительно. Обычная ставка - 1,5% от стоимости квартиры (при страховании на 10 лет). В «Спасских воротах» подход дифференцированный: страховка на год обходится в 0,8%, на два - 1,2%, на три и более - 1,5%. В других компаниях берут 1,5%, на какой бы срок клиент ни подписывал полис (но не больше 10 лет - таков был срок исковой давности до начала 2006 года). С 1 января этот период сократился до трех лет, однако по закону претендент на имущество может подать иск и позже, например, если докажет, что не знал о положенном ему наследстве. Поэтому страховщики пока не пересматривают привычные сроки договоров. По наблюдениям специалистов, подавляющее количество претензий все же подается в течение двух-трех лет после заключения договора. Если за это время на собственность никто не посягал, то уже вряд ли будет.
Полис от риэлтера
Некоторые риэлтерские фирмы предлагают клиентам страховые услуги в качестве бонусов. В «Аркаде» на первый год страхуют покупателей за свой счет (агентство работает со страховой компанией «Согласие»), далее клиент сам решает, продлевать ли страховку. Однако получают такой «подарок» только те, кто оформил сделку «в соответствии с политикой фирмы» (полной оплатой комиссионных, соответствием всех документов, в отдельных случаях могут быть дополнительные условия). По словам Александра Дымникова, таких покупателей в «Аркаде» 70-80%. Периодически различные программы совместно с «Первой титульной страховой компанией» проводит «Адвекс».
По другому пути пошли в «Бекаре». Здесь, если клиент потеряет право собственности на квартиру, ее стоимость компенсирует само агентство. Это условие распространяется на сделки, за которые выплачен «полный комиссионный процент» (6-8% - при прямой покупке, 10% - при встречной покупке, 12% - при расселении). Клиент получает гарантийный договор, по которому фирма берет на себя обязательство выплатить полную стоимость квартиры.
В агентстве «Миэль СП» выдают гарантийный сертификат, по которому в случае юридических проблем с купленной квартирой компания обязуется представлять интересы клиента в суде. В перспективе «Миэль СП» планирует выдавать и финансовые обязательства, аналогичные тем, что получают клиенты «Бекара», - так компания уже не первый год действует в Москве.
Мнения экспертов
Мария Сорокина, генеральный директор «Миэль СП»: «Мы работаем на рынке Петербурга только три года, но со временем планируем брать на себя и финансовые обязательства. Для агентства - это огромное конкурентное преимущество. В городе таких фирм немного».
Юрий Загоровский, генеральный директор агентства недвижимости «Дарко»: «Страхованием должны заниматься страховые компании. Риэлтерская фирма, которая получает 5-6% комиссионных, не может выступать финансовым гарантом. Это принципиальная позиция. Во всех цивилизованных странах страховщики сопровождают любую сделку с недвижимостью».
Комментарии 0