Как молодой семье купить квартиру в Санкт-Петербурге

В январе-октябре 2012 года в Санкт-Петербурге свой брак зарегистрировали 41871 молодых семей, в этот же период в эксплуатацию было введено 1 300 000 кв. метров жилья. На каждую новую семью в Петербурге приходится 31 кв. метр нового жилья. Средняя стоимость первичного жилья в нашем регионе на ноябрь 2012 - 84 484 руб. за кв. метр, средняя заработная плата в сентябре 2012 года составила 32258 рублей. При таком соотношении цен и доходов без сторонней помощи или кредита приобрести собственную квартиру невозможно. При этом спрос на вводимое жилье есть, и достаточно большую категорию покупателей составляют молодые семьи.
ГК «УНИСТО Петросталь», которая возводит в Ленинградской области жилье эконом-класса, востребованное данной категорией покупателей, провела исследование, как молодые семьи приобретают свое первое жилье.
Семейный портрет
По данным опроса, проведенного ГК «УНИСТО Петросталь», портрет типичной молодой семьи, приобретающей свое первое отдельное жилье, выглядит следующим образом:
Семья из трех человек. Средний возраст взрослых - 33 года, ребенок дошкольного возраста. Выделить наиболее часто встречающиеся сферы занятости покупателей данной категории не удалось: в ходе исследования респонденты называли разные профессии. Среди покупателей есть кандидаты наук, директора фирм, работники телевидения, поликлиник, детских садов и пр.
Средний уровень совокупного дохода молодой семьи, приобретающей в 2012 году квартиру в Санкт-Петербурге: 80-100 тысяч рублей.
«Однушка» для начала
По данным ГК «УНИСТО Петросталь» молодые семьи – это 50% покупателей жилья эконом-класса: однокомнатных квартир и квартир-студий стоимостью до 3,5 млн. рублей.
Результаты опроса подтвердили факт, что самый важный критерий для молодой семьи при выборе квартиры - цена. Этот фактор играет куда больше значение, чем, например, локация. Как пояснили эксперты ГК «УНИСТО Петросталь», первое жилье, которое приобретает молодая семья, рассчитано на 5-7 лет проживания. Покупатели планируют, что с ростом благосостояния эта квартира будет продана, а высвободившиеся средства пойдут на покупку 2-х или 3-х комнатной квартиры.
Неожиданно большое значение при выборе молодой семьей квартиры играет размер кухни. По мнению экспертов ГК «УНИСТО Петросталь» это объясняется тем, что в однокомнатных квартирах кухня выполняет роль гостиной, где можно провести время отдельно от других членов семьи.
Накопления+ипотека
Для приобретения жилья большинство молодых семьей накапливают собственные средства на первоначальный взнос и оставшуюся часть выплачивают в рассрочку или по ипотеке. Размер первоначального взноса в среднем составляет 30-50% от стоимости квартиры, то есть 1-1,5 млн. рублей для малогабаритного жилья. Ипотека берется на срок 10-15 лет, но 20% опрошенных планируют выплатить ипотеку раньше.
Молодые семьи против инвесторов
Однокомнатные квартиры и квартиры-студии востребованы инвесторами, которые приобретают их с целью последующей сдачи в аренду или продажи на ранних этапах строительства, когда объект еще не аккредитован банком. Когда ипотека становится доступна, наиболее привлекательные квартиры бывают уже выкуплены.
Решение данной проблемы предложила ГК «УНИСТО Петросталь». С конца 2012 года компания вводит новую льготную схему ипотеки, по которой покупатель на раннем этапе строительства делает первоначальный взнос в размере 30% от текущей стоимости квартиры. Оставшиеся 70% выплачиваются в ипотеку после того, как объект аккредитован банком. При этом отсрочка второго платежа может доходить до полугода.
Чем раньше, тем дешевле
Квартиры на ранних этапах строительства дешевле в среднем на 10%, чем после сдачи объекта. Так как молодые семьи часто приобретают жилье по ипотеке, важное значение имеет, как быстро объект будет аккредитован банком. Это зависит, прежде всего, от надежности застройщика и его опыта на рынке. Объект может быть аккредитован банком как на момент 70 % готовности дома, так при готовности в 20%. На самых ранних этапах строительства банки аккредитуют объекты компаний ЮИТ, ГК «УНИСТО Петросталь», ГДСК.
Субсидии со сложностями
В Санкт-Петербурге на сегодня реализуются пять целевых жилищных программ субсидирования покупки жилья. При этом, лишь небольшой процент сделок проходит с участием субсидий. Например, в компании ГК «УНИСТО Петросталь» такие сделки составляют лишь 10% всех покупок. Чаще всего покупатели пользуются программой «Молодежи – доступное жилье». Средний размер субсидии по данным ГК «УНИСТО Петросталь» по этой программе составляет 370 тыс. рублей.
При работе с субсидиями, по словам экспертов, возникает достаточно много трудностей:
- Получение
Для процесса покупки также критичным может стать срок предоставления субсидии после согласования. По оценкам «УНИСТО Петросталь», в среднем между подачей заявки на субсидию и ее получением (с учетом, что очередь заявителя уже подошла) проходит 3- 6 месяцев.
- Согласование субсидии
Комитет требует от застройщика большой пакет правоустанавливающих документов. Сбор этого пакета влечет финансовые и временные затраты от компании-застройщика.
- Порядок перечисления
Согласно внутренним правилам Жилищный комитет может перевести деньги только после того, как на счет продавца попадут деньги от банка, предоставившего ипотеку. Банки, в свою очередь, хотят перевести деньги после того, как увидят на счету продавца жилья деньги от Комитета. Эта тупиковая ситуация решается благодаря инициативе менеджеров застройщика.
- Что оплачивать: первоначальный взнос или ипотеку.
Банк, предоставляющий ипотеку, заинтересован, чтобы субсидия шла в оплату кредита. Жилищный комитет в свою очередь, предпочитает оплачивать первоначальный взнос. В такой ситуации баланс интересов зависит от профессионализма отдела продаж застройщика.
Хотя приобретение квартиры по-прежнему процесс длительный и трудный, благодаря предложению первичного жилья эконом-класса на границах города и области и различным ипотечным программам в Санкт-Петербурге у молодых семей есть возможность стать обладателями своего собственного жилья.