Почему снизился объем сделок по аренде офисной недвижимости

По данным компании Maris в ассоциации с CBRE в 2011 году активность спроса находилась на достаточно высоком уровне, однако итоговые показатели оказались ниже, чем в 2010 году. Объем сделок по аренде офисных помещений класса А и В по итогам года составил около 190 000 кв.м, из которых примерно 90 000 кв.м прошла при участии брокерских компаний. Для сравнения в 2010 году объем сделок в данных сегментах составил 240 000 кв.м, брокеры участвовали в сдаче около 190 000 кв.м.

Данное снижение объема сделок было вызвано несколькими причинами:
• основная волна миграции арендаторов, которые могли улучшить свои офисные условия благодаря низким арендным ставкам, прошла в 2010 году;
• нехватка качественных объектов с хорошей транспортной доступностью и конкурентными арендными условиями;
• уменьшение уровня вакантных площадей и в классе А и в классе В;
• объем ввода в эксплуатацию новых объектов значительно ниже, чем до кризиса (для сравнения в 2011 введено 210 000 кв.м офисов класса А и В, в 2008 этот показатель составлял 405 500 кв.м)
• постепенное повышение арендных ставок.

Интерес потенциальных арендаторов в 2011 году был ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв.м по ставкам около 1 000 рублей за кв.м в месяц и ниже. Однако благодаря «большому московскому переселению» и тенденции на объединение структур компаний в одном офисном здании спрос на площади от 1 000 кв.м и более растет.

Большая часть сделок приходится на офисы класса В (63%). Сделки по аренде офисных помещений класса A в 2011 году происходят преимущественно в Центральном районе города (51%), что обусловлено наибольшим объемом предложения класса А в этой части города. У арендаторов офисных центров класса B наибольшей популярностью пользуются Московский (22%), Центральный (16%), Выборгский (16%) и Петроградский (11%) районы.
Основным источником спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.
Компании, арендующие помещения в офисных центрах класса С чаще всего переезжают в здания класса В. Однако, есть примеры переездов в бизнес-центры класса А. В 2011 году на долю таких сделок пришлось 14%.
При этом компании, арендующие офисные помещения в бизнес-центрах класса А и В при смене местоположения ориентируются на здания того же класса. В 2011 году 86% переездов из офисных зданий класса А пришлось на здания аналогичного класса.
Переезжают и расширяются преимущественно строительные (13% от общего объема сделок), торговые (9%), IT (14%) компании, СМИ (5%), а также связанные с энергетикой (8%), промышленным производством и оборудованием (12%).

До кризиса 2008 года нехватка качественных офисных помещений в городе и высокие арендные ставки вынуждала арендаторов заключать предварительные договоры аренды на этапе строительства, что позволяло получить скидку от 20 до 40%. В текущей рыночной ситуации, большинство потенциальных арендаторов считает это большим риском и выбирает офисы в действующих зданиях. Однако, при замедлении темпов ввода в эксплуатацию новых объектов рынок может вернуться к практике заключения предварительных договоров.