Квалифицированный юрист – гарантия безопасности при покупке недвижимости за границей
По всему миру продавцы недвижимости стремятся к получению прибыли, в том числе путем предоставления клиенту неполной или недостоверной информации. Неискушенного российского покупателя зачастую с успехом вводят в заблуждение как отечественные, так и зарубежные риэлторы.
К такому выводу пришли представители компаний АН «Динас», «World Econom Estate», ГК «Невский Альянс» и «Alisa Estate» в ходе дискуссии на круглом столе «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом «Ваш дом за рубежом» 8 июня 2009 года.
По мнению экспертов для снижения рисков российскому инвестору при покупке недвижимости за границей необходимо доверить сопровождение сделки квалифицированному юристу – специалисту по правовым аспектам приобретения недвижимости в той стране, объект в которой намерен приобрести клиент. При этом доверия заслушивает профильный юрист - штатный сотрудник риэлторской компании, готовый выполнить экспертизу договора с продавцом, объекта продажи и финансовой состоятельности застройщика (если речь идет о первичном рынке) под материальную ответственность риэлторской компании, которая прописывается в договоре компании-посредника с клиентом.
Одной из самых безопасных зарубежных стран с точки зрения приобретения недвижимости в ходе обсуждения была признана Финляндия, самой рискованной – Испания.
Участники рынка также отметили, что удачная покупка недвижимости российским покупателем за рубежом не гарантирует ему отсутствие в дальнейшем проблем с владением объектом. По мнению участников рынка, надлежащее обслуживание недвижимости за рубежом требует знаний профильного законодательства, той страны в пределах который находится объект.
Большинство российских риэлторов не несет материальной ответственности за проведение сделок с зарубежной недвижимостью
«Только 20 % петербургских риэлторских компаний проводят юридическую экспертизу договоров купли-продажи недвижимости за границей», - уверена начальник отдела продаж зарубежной недвижимости ГК "Невский Альянс" Елена Ляпина.
По мнению генерального директора российско-болгарской компании «World Econom Estate» российское риэлторское агентство может заявлять о своей готовности проводить экспертизу документов, однако это не значит, что оно в состоянии обеспечить адекватность проверки и исключить возможные риски покупателя. «Основной проблемой является отсутствие во многих риэлтерских компаний квалифицированных юристов, в том числе специалистов по праву в сфере недвижимости той страны, о сопровождении сделок с которой данная компания заявляет, - рассказывает Ирина Федорова. – Только 5 % петербургских риэлторских компаний имеют в штате специалистов, которые могут провести адекватную экспертизу финансового состояния застройщика, объекта и договора купли-продажи недвижимости. В результате каждый месяц к нам обращаются 1-2 человека после сотрудничества с различными риэлторскими агентствами Петербурга и Москвы с просьбой решить проблему с получением в собственность купленного при посредничестве этих агентств объекта. Речь идет о задержке сроков строительства приобретенной недвижимости или перспективе ее неполучения в собственность. Интересно, что как только у таких клиентов появляется адвокат, готовый представлять их интересы в суде той страны, где была приобретена недвижимость, проблема посредством замены объекта или компенсации его стоимости решается. Часть таких риэлторских компаний даже не заключает с клиентом договора на предоставление консалтинговых услуг. На руках у клиента только предварительный договор с застройщиком. Естественно, в этом случае компания-посредник никакой ответственности за результат сделки не несет».
По мнению Елены Ляпиной, каждое риэлторское агентство, которые проводит сделки с зарубежной недвижимостью, должно нести материальную ответственность за свою работу. Только в этом случае риэлторская компания пошагово проводит экспертизу не только финансовой состоятельности компании-застройщика и объекта, но и каждого документа, который подписывает ее клиент. Если агентство недвижимости не оказывает таких услуг – это равнозначно самостоятельной покупке клиентом за границей интересующей его недвижимости.
По мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости «Alisa Estate» Елены Новак, ответственность риэлторской компании должна включать в себя, в том числе, при возникновении проблем с получением объекта в собственности, защиту интересов клиента в суде на территории той страны, где он приобрел объект.
Как вводят в заблуждение российских инвесторов зарубежные продавцы?
По информации участников круглого стола, в ситуации, когда на петербургском рынке риэлторских услуг в сфере зарубежной недвижимости нет общепринятых технологий и стандартов проведения сделок, российский покупатель часто предпочитает доверять зарубежному риэлтору, наивно полагая, что, например, в стабильной европейской стране нет места мошенничеству. Однако это не так. По данным Ирины Федоровой, у продавцов любой страны мира есть желание извлечь свою выгоду, в том числе путем предоставления клиенту неполной или неверной информации.
Другое дело, что европейские покупатели меньше на это поддаются и быстрее реагируют, в отличие от российских граждан, поскольку у них есть семейные адвокаты. Так по данным эксперта, объем предварительного договора купли-продажи объекта от болгарского застройщика для российского покупателя меньше, чем для гражданина Германии. При этом застройщик исключает из договора для россиянина пункт о своей ответственности в случае незавершения объекта. Именно поэтому предварительный договор, по мнению Ирины Федоровой, должен быть дополнен квалифицированным юристом, который помимо болгарского права в этой сфере должен знать ситуацию в стране изнутри. Кроме того, важно, чтобы юрист был в штате риэлторской компании, в противном случае он всегда может уйти от ответственности за выполненную работу.
Приводя примеры мошенничества со стороны зарубежных риэлторов Елена Ляпина рассказывает о случае приобретения российским покупателем через французское агентство квартиры с садом. В процессе владения объектом выяснилось, что сад не является частной собственностью покупателя, а относится к местам общего пользования жильцов всего дома.
Одной из самых безопасных стран с точки зрения приобретения недвижимости является Финляндия, самой рискованной – Испания.
«Законодательство Финляндии практически на 100% защищает покупателя, в том числе нерезидента», - рассказывает генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев. - В частности покупатель и риэлтор несут материальную ответственность за предоставление покупателю информации о техническом состоянии недвижимого имущества; состоянии обстановки вокруг объекта; наличии сложностей с документами на недвижимость. При этом в случае несоответствия предоставленной покупателю информации, последний имеет право на расторжении договора и получение компенсации в течение от 5 до 10 лет в зависимости от того, по какому из трех пунктов ему была представлена неверная информация.
В этом отношении российский граждан будет защищен, если доверит оформление сделки финскому риэлтору.
По данным Юрия Сергеева, количество российских покупателей недвижимости в Финляндии в 2008 году увеличилось на 20% до 500 человек. Основную долю российских покупателей недвижимости в Финляндии составляют жители из Петербурга, Карелии и Москвы. Граждане России предпочитают покупать в Финляндии частные дома на вторичном рынке с собственным земельным участком, преимущественно на берегу озера.
По мнению Елены Новак, самой рискованной страной с точки зрения приобретения недвижимости является Испания. «Так, проводя экспертизу финансовой состоятельности потенциальных зарубежных партнеров и надежности их объекта на первичном рынке, мы в первую очередь запрашиваем такие документы, как право на землю у застройщика и разрешение на строительство», - рассказывает Елена Новак. - В Испании большинство застройщиков не могут предоставить даже два эти документа». В целом эксперты рассматривают покупку недвижимости на вторичном рынке как менее рискованную, в том числе и в Финляндии.
Обслуживание зарубежной недвижимости может стать для владельца проблемой
Отсутствие у российского покупателя понимания специфики владения объектом за рубежом - является еще одним проблемным моментом, оценить который при оформлении сделки неспециалисту достаточно сложно. По словам Елены Ляпиной, во Франции индивидуальными коммунальными платежами являются платежи за электроэнергию и за газ. Если ваш сосед не платит за лифт или услуги консьержки, его долг будет разделен между всеми жильцами дома. Таким образом, ежемесячные платежи российского владельца недвижимости во Франции могут увеличиться на 5-10%. Проблемы с увеличение коммунальных платежей испытывают жильцы каждого 5 дома в этой стране.
«У порядка 20-30 % российских покупателей недвижимости в Финляндии после оформления сделки возникают технические сложности владения объектом», - считает Юрий Сергеев. - Например, в Финляндии законодательство регулирует сроки ремонта инженерных систем в доме, не зная этого, владелец объекта может столкнуться со сложностями. Кроме того, иногда при переводе финского договора на английский язык его смысл может быть искажен. Недостаточное знание английского языка приводит к тому, что в процессе владения купленным земельным участком покупатель может выяснить, что по его земле имеют право ходить соседи.
Практика показывает, что заверенные договора купли-продажи с российскими гражданами в Финляндии подписываются в основном на финском языке, без перевода на русский язык». В то же время, согласно нормам международного права, покупатель имеет основания требовать перевод договора на свой родной язык.
По данным журнала «Ваш дом за рубежом» активно консультационные услуги и полное сопровождение сделок с зарубежной недвижимостью на петербургском рынке оказывают 40-50 компаний. При этом всего на рынке более 1000 агентств.
К такому выводу пришли представители компаний АН «Динас», «World Econom Estate», ГК «Невский Альянс» и «Alisa Estate» в ходе дискуссии на круглом столе «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом «Ваш дом за рубежом» 8 июня 2009 года.
По мнению экспертов для снижения рисков российскому инвестору при покупке недвижимости за границей необходимо доверить сопровождение сделки квалифицированному юристу – специалисту по правовым аспектам приобретения недвижимости в той стране, объект в которой намерен приобрести клиент. При этом доверия заслушивает профильный юрист - штатный сотрудник риэлторской компании, готовый выполнить экспертизу договора с продавцом, объекта продажи и финансовой состоятельности застройщика (если речь идет о первичном рынке) под материальную ответственность риэлторской компании, которая прописывается в договоре компании-посредника с клиентом.
Одной из самых безопасных зарубежных стран с точки зрения приобретения недвижимости в ходе обсуждения была признана Финляндия, самой рискованной – Испания.
Участники рынка также отметили, что удачная покупка недвижимости российским покупателем за рубежом не гарантирует ему отсутствие в дальнейшем проблем с владением объектом. По мнению участников рынка, надлежащее обслуживание недвижимости за рубежом требует знаний профильного законодательства, той страны в пределах который находится объект.
Большинство российских риэлторов не несет материальной ответственности за проведение сделок с зарубежной недвижимостью
«Только 20 % петербургских риэлторских компаний проводят юридическую экспертизу договоров купли-продажи недвижимости за границей», - уверена начальник отдела продаж зарубежной недвижимости ГК "Невский Альянс" Елена Ляпина.
По мнению генерального директора российско-болгарской компании «World Econom Estate» российское риэлторское агентство может заявлять о своей готовности проводить экспертизу документов, однако это не значит, что оно в состоянии обеспечить адекватность проверки и исключить возможные риски покупателя. «Основной проблемой является отсутствие во многих риэлтерских компаний квалифицированных юристов, в том числе специалистов по праву в сфере недвижимости той страны, о сопровождении сделок с которой данная компания заявляет, - рассказывает Ирина Федорова. – Только 5 % петербургских риэлторских компаний имеют в штате специалистов, которые могут провести адекватную экспертизу финансового состояния застройщика, объекта и договора купли-продажи недвижимости. В результате каждый месяц к нам обращаются 1-2 человека после сотрудничества с различными риэлторскими агентствами Петербурга и Москвы с просьбой решить проблему с получением в собственность купленного при посредничестве этих агентств объекта. Речь идет о задержке сроков строительства приобретенной недвижимости или перспективе ее неполучения в собственность. Интересно, что как только у таких клиентов появляется адвокат, готовый представлять их интересы в суде той страны, где была приобретена недвижимость, проблема посредством замены объекта или компенсации его стоимости решается. Часть таких риэлторских компаний даже не заключает с клиентом договора на предоставление консалтинговых услуг. На руках у клиента только предварительный договор с застройщиком. Естественно, в этом случае компания-посредник никакой ответственности за результат сделки не несет».
По мнению Елены Ляпиной, каждое риэлторское агентство, которые проводит сделки с зарубежной недвижимостью, должно нести материальную ответственность за свою работу. Только в этом случае риэлторская компания пошагово проводит экспертизу не только финансовой состоятельности компании-застройщика и объекта, но и каждого документа, который подписывает ее клиент. Если агентство недвижимости не оказывает таких услуг – это равнозначно самостоятельной покупке клиентом за границей интересующей его недвижимости.
По мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости «Alisa Estate» Елены Новак, ответственность риэлторской компании должна включать в себя, в том числе, при возникновении проблем с получением объекта в собственности, защиту интересов клиента в суде на территории той страны, где он приобрел объект.
Как вводят в заблуждение российских инвесторов зарубежные продавцы?
По информации участников круглого стола, в ситуации, когда на петербургском рынке риэлторских услуг в сфере зарубежной недвижимости нет общепринятых технологий и стандартов проведения сделок, российский покупатель часто предпочитает доверять зарубежному риэлтору, наивно полагая, что, например, в стабильной европейской стране нет места мошенничеству. Однако это не так. По данным Ирины Федоровой, у продавцов любой страны мира есть желание извлечь свою выгоду, в том числе путем предоставления клиенту неполной или неверной информации.
Другое дело, что европейские покупатели меньше на это поддаются и быстрее реагируют, в отличие от российских граждан, поскольку у них есть семейные адвокаты. Так по данным эксперта, объем предварительного договора купли-продажи объекта от болгарского застройщика для российского покупателя меньше, чем для гражданина Германии. При этом застройщик исключает из договора для россиянина пункт о своей ответственности в случае незавершения объекта. Именно поэтому предварительный договор, по мнению Ирины Федоровой, должен быть дополнен квалифицированным юристом, который помимо болгарского права в этой сфере должен знать ситуацию в стране изнутри. Кроме того, важно, чтобы юрист был в штате риэлторской компании, в противном случае он всегда может уйти от ответственности за выполненную работу.
Приводя примеры мошенничества со стороны зарубежных риэлторов Елена Ляпина рассказывает о случае приобретения российским покупателем через французское агентство квартиры с садом. В процессе владения объектом выяснилось, что сад не является частной собственностью покупателя, а относится к местам общего пользования жильцов всего дома.
Одной из самых безопасных стран с точки зрения приобретения недвижимости является Финляндия, самой рискованной – Испания.
«Законодательство Финляндии практически на 100% защищает покупателя, в том числе нерезидента», - рассказывает генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев. - В частности покупатель и риэлтор несут материальную ответственность за предоставление покупателю информации о техническом состоянии недвижимого имущества; состоянии обстановки вокруг объекта; наличии сложностей с документами на недвижимость. При этом в случае несоответствия предоставленной покупателю информации, последний имеет право на расторжении договора и получение компенсации в течение от 5 до 10 лет в зависимости от того, по какому из трех пунктов ему была представлена неверная информация.
В этом отношении российский граждан будет защищен, если доверит оформление сделки финскому риэлтору.
По данным Юрия Сергеева, количество российских покупателей недвижимости в Финляндии в 2008 году увеличилось на 20% до 500 человек. Основную долю российских покупателей недвижимости в Финляндии составляют жители из Петербурга, Карелии и Москвы. Граждане России предпочитают покупать в Финляндии частные дома на вторичном рынке с собственным земельным участком, преимущественно на берегу озера.
По мнению Елены Новак, самой рискованной страной с точки зрения приобретения недвижимости является Испания. «Так, проводя экспертизу финансовой состоятельности потенциальных зарубежных партнеров и надежности их объекта на первичном рынке, мы в первую очередь запрашиваем такие документы, как право на землю у застройщика и разрешение на строительство», - рассказывает Елена Новак. - В Испании большинство застройщиков не могут предоставить даже два эти документа». В целом эксперты рассматривают покупку недвижимости на вторичном рынке как менее рискованную, в том числе и в Финляндии.
Обслуживание зарубежной недвижимости может стать для владельца проблемой
Отсутствие у российского покупателя понимания специфики владения объектом за рубежом - является еще одним проблемным моментом, оценить который при оформлении сделки неспециалисту достаточно сложно. По словам Елены Ляпиной, во Франции индивидуальными коммунальными платежами являются платежи за электроэнергию и за газ. Если ваш сосед не платит за лифт или услуги консьержки, его долг будет разделен между всеми жильцами дома. Таким образом, ежемесячные платежи российского владельца недвижимости во Франции могут увеличиться на 5-10%. Проблемы с увеличение коммунальных платежей испытывают жильцы каждого 5 дома в этой стране.
«У порядка 20-30 % российских покупателей недвижимости в Финляндии после оформления сделки возникают технические сложности владения объектом», - считает Юрий Сергеев. - Например, в Финляндии законодательство регулирует сроки ремонта инженерных систем в доме, не зная этого, владелец объекта может столкнуться со сложностями. Кроме того, иногда при переводе финского договора на английский язык его смысл может быть искажен. Недостаточное знание английского языка приводит к тому, что в процессе владения купленным земельным участком покупатель может выяснить, что по его земле имеют право ходить соседи.
Практика показывает, что заверенные договора купли-продажи с российскими гражданами в Финляндии подписываются в основном на финском языке, без перевода на русский язык». В то же время, согласно нормам международного права, покупатель имеет основания требовать перевод договора на свой родной язык.
По данным журнала «Ваш дом за рубежом» активно консультационные услуги и полное сопровождение сделок с зарубежной недвижимостью на петербургском рынке оказывают 40-50 компаний. При этом всего на рынке более 1000 агентств.
Комментарии 0