Конкуренции в ЖКХ не получилось
К 1 марта жильцы каждого многоквартирного дома должны будут определятся с выбором управляющей компании (УК), сохранив ДЕЗ или выбрав новую управляющую компанию. В реальности это право получили только жители новостроек возрастом не более 10 лет и дорогого жилья. Даже несмотря на повышение тарифов, работать с более старым и дешевым жильем управляющим компаниям выгодно, только если они получают сразу большой объем, чего существующая процедура отбора гарантировать им не может. Власти продлили срок выбора управляющих компаний до 1 января 2007 года, однако это вряд ли что-то изменит на рынке: ни индексации тарифа, ни смены процедуры выбора УК не планируется.
Прошел год с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса, направленного на создание конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг. За этот период лишь немногие жители многоквартирных домов определились с управляющей компанией. Сами частные УК пока тоже не спешат браться за эксплуатацию старого фонда.
В результате согласно исследованиям ФАС, проведенным в конце 2005 года, в России только 3% собственников определили способ управления домами.
«На федеральном уровне было принято решение отодвинуть сроки до 1 января 2007 года», - рассказывает гендиректор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина. Новая дата была утверждена федеральным законом, подписанным президентом РФ Владимиром Путиным в конце прошлого года. Тем самым законодатели дали жителям и УК еще один год на то, чтобы те наконец договорились между собой о способе управления жилой недвижимостью и цене вопроса. Однако скорей всего они не договорятся и к концу года.
С января 2006 года базовые тарифы на ЖКХ существенно возросли.
«Из этого тарифа технического облуживания и финансируются расходы на содержание общедомовых сетей и придомовой территории, содержание всего персонала, расходы на управление, юридические консультации и привлечение подрядчиков, а также электроэнергия и отопление мест общего пользования», - поясняет гендиректор компании «Жилстройэксплуатация» Роман Кудрявцев.
Тарифы на содержание всего этого хозяйства выросли весьма существенно. Согласно старым городским тарифам те, у кого в собственности была единственная квартира, платили за квадратный метр 3,7 руб. (остальное доплачивал город) в месяц. Теперь эта сумма возросла до 5,1 руб.
«Для УК сдвигается граница выгодно-невыгодно, - считает Оксана Крымина. - По старым тарифам управление многих домов для частных УК было неинтересно, теперь же есть возможность рассмотреть и другие объекты. А это означает увеличение количества домов для коммерческого управления».
С ней категорически не согласны ее коллеги. «Сами тарифы возросли примерно на 37%.
При этом, учитывая то, что 60% средств, собираемых за эти услуги, все равно идет на зарплату работникам, которая должна быть проиндексирована хотя бы на темпы инфляции, та же ситуация с прочими расходами. Получается, что прибыль УК увеличится незначительно», - полагает заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Якубовский.
«О радикальном повышении прибыльности УК речь идти никак не может», - считает генеральный директор ЗАО «МИАН-сервис» Андрей Письменный.
Где конкуренция заработала
Большинство компаний предпочитают работать либо на дорогих объектах, либо получить в управление новостройки эконом-класса. Частные управляющие стараются вовсе не брать в управление старые, старше 10 лет объекты.
«На новых объектах доходность управляющей компании намного выше (12–15%), чем среди жилого фонда старше 15–20 лет (5%)», - констатирует Роман Кудрявцев из «Жилстройэксплуатации». Поэтому частные компании стараются получить в управление либо новостройки эконом-класса, либо сразу делают выбор в пользу управления более дорогим жильем, где ставки могут доходить до $2 за квадратный метр, а рентабельность— достигать 50%.
В «Новой площади» согласны с этой точкой зрения, за исключением того, что в компании приводят более скромные оценки доходов частных УК.
При самых благоприятных условиях рентабельность на сегодняшний день может находиться в пределах от 20% до 25%, так уверяют в компании «Новая площадь».
Согласиться на меньшую рентабельность частные управляющие компании могут лишь при гарантированном объеме.
«Если портфель компании увеличивается, то она может позволить себе снижение процента рентабельности: в случае, если это всего несколько объектов, разбросанных по нескольким районам, компании стараются не опускаться ниже 15%, но, получив в управление целый микрорайон, УК может согласиться и на 7%», - резюмирует Оксана Крымина.
Проблема состоит в том, что гарантировать частной компании сразу микрорайон никто не может. По текущей процедуре жители каждого дома выбирают себе УК самостоятельно без оглядки на мнение соседей.
Прошел год с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса, направленного на создание конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг. За этот период лишь немногие жители многоквартирных домов определились с управляющей компанией. Сами частные УК пока тоже не спешат браться за эксплуатацию старого фонда.
В результате согласно исследованиям ФАС, проведенным в конце 2005 года, в России только 3% собственников определили способ управления домами.
«На федеральном уровне было принято решение отодвинуть сроки до 1 января 2007 года», - рассказывает гендиректор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина. Новая дата была утверждена федеральным законом, подписанным президентом РФ Владимиром Путиным в конце прошлого года. Тем самым законодатели дали жителям и УК еще один год на то, чтобы те наконец договорились между собой о способе управления жилой недвижимостью и цене вопроса. Однако скорей всего они не договорятся и к концу года.
С января 2006 года базовые тарифы на ЖКХ существенно возросли.
«Из этого тарифа технического облуживания и финансируются расходы на содержание общедомовых сетей и придомовой территории, содержание всего персонала, расходы на управление, юридические консультации и привлечение подрядчиков, а также электроэнергия и отопление мест общего пользования», - поясняет гендиректор компании «Жилстройэксплуатация» Роман Кудрявцев.
Тарифы на содержание всего этого хозяйства выросли весьма существенно. Согласно старым городским тарифам те, у кого в собственности была единственная квартира, платили за квадратный метр 3,7 руб. (остальное доплачивал город) в месяц. Теперь эта сумма возросла до 5,1 руб.
«Для УК сдвигается граница выгодно-невыгодно, - считает Оксана Крымина. - По старым тарифам управление многих домов для частных УК было неинтересно, теперь же есть возможность рассмотреть и другие объекты. А это означает увеличение количества домов для коммерческого управления».
С ней категорически не согласны ее коллеги. «Сами тарифы возросли примерно на 37%.
При этом, учитывая то, что 60% средств, собираемых за эти услуги, все равно идет на зарплату работникам, которая должна быть проиндексирована хотя бы на темпы инфляции, та же ситуация с прочими расходами. Получается, что прибыль УК увеличится незначительно», - полагает заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Якубовский.
«О радикальном повышении прибыльности УК речь идти никак не может», - считает генеральный директор ЗАО «МИАН-сервис» Андрей Письменный.
Где конкуренция заработала
Большинство компаний предпочитают работать либо на дорогих объектах, либо получить в управление новостройки эконом-класса. Частные управляющие стараются вовсе не брать в управление старые, старше 10 лет объекты.
«На новых объектах доходность управляющей компании намного выше (12–15%), чем среди жилого фонда старше 15–20 лет (5%)», - констатирует Роман Кудрявцев из «Жилстройэксплуатации». Поэтому частные компании стараются получить в управление либо новостройки эконом-класса, либо сразу делают выбор в пользу управления более дорогим жильем, где ставки могут доходить до $2 за квадратный метр, а рентабельность— достигать 50%.
В «Новой площади» согласны с этой точкой зрения, за исключением того, что в компании приводят более скромные оценки доходов частных УК.
При самых благоприятных условиях рентабельность на сегодняшний день может находиться в пределах от 20% до 25%, так уверяют в компании «Новая площадь».
Согласиться на меньшую рентабельность частные управляющие компании могут лишь при гарантированном объеме.
«Если портфель компании увеличивается, то она может позволить себе снижение процента рентабельности: в случае, если это всего несколько объектов, разбросанных по нескольким районам, компании стараются не опускаться ниже 15%, но, получив в управление целый микрорайон, УК может согласиться и на 7%», - резюмирует Оксана Крымина.
Проблема состоит в том, что гарантировать частной компании сразу микрорайон никто не может. По текущей процедуре жители каждого дома выбирают себе УК самостоятельно без оглядки на мнение соседей.
Комментарии 0