Ситуация на рынке недвижимости: итоги июня 2005 года
ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
В мае
К апрелю
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)
1882 $/кв.м.
+1,3 %
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)
+1.29 %/мес
+0,4 %
Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банк депозитами)
2.49 банк деп
+0,3 б/д
Несмотря на игру на повышение, проводимую большинством участников столичного рынка недвижимости, цены на московское жилье пока не торопятся двигаться вверх. Ажиотаж вокруг закона о долевом участии, разговоры о росте себестоимости строительства в связи с удорожанием цемента и проблем с электроснабжением, так и не привели к масштабному росту цен, характерному для прежних лет. И хотя стагнация столичного рынка недвижимости ушла в прошлое, темпы повышения среднего уровня цен продолжают оставаться на уровне 1% в месяц.
За июнь общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,3% и составил $1882 за кв.м против $1858 за кв.м в мае. Всего за первое полугодие 2005 года уровень цен на жилье в Москве вырос примерно на 5%. Таким образом, активизация рынка и возобновление роста цен в конце зимы # начале весны этого года привели лишь к компенсации инфляции. У столичного рынка недвижимости сейчас нет потенциала для возобновления роста цен более высокими темпами.
Однако при этом следует понимать, что рынок недвижимости мозаичен и состоит из разнородных объектов. Приведенные таблицы индексов по классам жилья и географии показывают, что отдельные квартиры или дома могут дорожать быстрее или медленнее, чем город в среднем. Поэтому по отдельным объектам может встречаться даже корректировка цен вниз, в то время как по другим # рост на уровне 2-3% в месяц. Такие примеры всегда есть, а изменение цены отдельного объекта зависит от адекватности его начальной цены, а также от задач и интересов продавца.
Это особенно актуально для рынка новостроек. Нередко резкое повышение цен на те или иные объекты является результатом волевого решения продавца. Впрочем, при подобных повышениях, как правило, снижаются объемы продаж и требуются дополнительные вливания в рекламу. Помимо этого, стоимость новостроек растет по мере продвижения процесса строительства, поэтому повышение цен на удачные и активно строящиеся проекты может превосходить общерыночный уровень.
Понимание всех этих деталей позволяет согласовать между собой данные различных застройщиков, риэлтеров и обозревателей. С окончанием периода масштабного роста цен в конце весны # начале лета прошлого года проявилась сильная неоднородность рынка недвижимости. И, несмотря на окончание периода стагнации и возобновление роста цен дифференциация рынка жилья будет продолжать играть немалую роль. Причем различие в динамике цен будет тем ощутимее, чем более узкие сегменты рынка рассматриваются, особенно если речь идет о конкретном доме-новостройке или отдельной квартире.
ИНДЕКСЫ "ДОРОГОГО" И "ДЕШЕВОГО" ЖИЛЬЯ
Июнь
К маю
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
2864
1,8%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
1404
1,2%
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")
2,04
0,7%
ИНДЕКСЫ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПО СЕГМЕНТАМ, $ за кв.м.
Июнь
К маю
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1626
1,4%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
1675
1,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
1814
0,8%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1783
1,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небольших пл-дей)
2265
0,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увелич. пл-дей)
2091
0,5%
Все панельные и блочные дома
1705
1,2%
Все монолитные и кирпичные дома
2046
0,9%
ИНДЕКСЫ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПО КОМНАТНОСТИ КВАРТИР, $ за кв.м.
Июнь
К маю
Однокомнатные
1796
1,8%
Двухкомнатные
1854
1,9%
Трехкомнатные
1836
0,9%
Многокомнатные
2025
1,1%
Возвращаясь к общерыночным тенденциям, имеет смысл актуализировать прогноз поведения столичного рынка недвижимости во второй половине этого года. И наиболее примечательным является то обстоятельство, что за прошедшие шесть месяцев виденье перспектив столичного рынка не изменилось. Сейчас, как и в начале этого года, можно с достаточной определенностью утверждать, что в нынешних условиях не существует серьезных экономических причин ни для снижения цен на жилье, ни для возобновления их масштабного роста на уровне 3%-5% в месяц, как это было в прежние годы. В течение второй половины этого года уровень цен на московское жилье изменится незначительно.
Пока на столичном рынке недвижимости реализуется оптимистичный сценарий, согласно которому прирост цен за год составит порядка 10%, то есть на уровне инфляции. Это означает, что до конца года прирост цен в среднем будет оставаться на уровне 1% в месяц, испытывая вариации, например в сторону увеличения в более активный осенний сезон, с возможным замедлением в другие месяцы. Так или иначе, значительные изменения цен, как в сторону повышения, так и в сторону снижения, во второй половине этого года представляются маловероятными.
В мае
К апрелю
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)
1882 $/кв.м.
+1,3 %
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)
+1.29 %/мес
+0,4 %
Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банк депозитами)
2.49 банк деп
+0,3 б/д
Несмотря на игру на повышение, проводимую большинством участников столичного рынка недвижимости, цены на московское жилье пока не торопятся двигаться вверх. Ажиотаж вокруг закона о долевом участии, разговоры о росте себестоимости строительства в связи с удорожанием цемента и проблем с электроснабжением, так и не привели к масштабному росту цен, характерному для прежних лет. И хотя стагнация столичного рынка недвижимости ушла в прошлое, темпы повышения среднего уровня цен продолжают оставаться на уровне 1% в месяц.
За июнь общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,3% и составил $1882 за кв.м против $1858 за кв.м в мае. Всего за первое полугодие 2005 года уровень цен на жилье в Москве вырос примерно на 5%. Таким образом, активизация рынка и возобновление роста цен в конце зимы # начале весны этого года привели лишь к компенсации инфляции. У столичного рынка недвижимости сейчас нет потенциала для возобновления роста цен более высокими темпами.
Однако при этом следует понимать, что рынок недвижимости мозаичен и состоит из разнородных объектов. Приведенные таблицы индексов по классам жилья и географии показывают, что отдельные квартиры или дома могут дорожать быстрее или медленнее, чем город в среднем. Поэтому по отдельным объектам может встречаться даже корректировка цен вниз, в то время как по другим # рост на уровне 2-3% в месяц. Такие примеры всегда есть, а изменение цены отдельного объекта зависит от адекватности его начальной цены, а также от задач и интересов продавца.
Это особенно актуально для рынка новостроек. Нередко резкое повышение цен на те или иные объекты является результатом волевого решения продавца. Впрочем, при подобных повышениях, как правило, снижаются объемы продаж и требуются дополнительные вливания в рекламу. Помимо этого, стоимость новостроек растет по мере продвижения процесса строительства, поэтому повышение цен на удачные и активно строящиеся проекты может превосходить общерыночный уровень.
Понимание всех этих деталей позволяет согласовать между собой данные различных застройщиков, риэлтеров и обозревателей. С окончанием периода масштабного роста цен в конце весны # начале лета прошлого года проявилась сильная неоднородность рынка недвижимости. И, несмотря на окончание периода стагнации и возобновление роста цен дифференциация рынка жилья будет продолжать играть немалую роль. Причем различие в динамике цен будет тем ощутимее, чем более узкие сегменты рынка рассматриваются, особенно если речь идет о конкретном доме-новостройке или отдельной квартире.
ИНДЕКСЫ "ДОРОГОГО" И "ДЕШЕВОГО" ЖИЛЬЯ
Июнь
К маю
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
2864
1,8%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
1404
1,2%
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")
2,04
0,7%
ИНДЕКСЫ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПО СЕГМЕНТАМ, $ за кв.м.
Июнь
К маю
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1626
1,4%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
1675
1,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
1814
0,8%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
1783
1,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небольших пл-дей)
2265
0,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увелич. пл-дей)
2091
0,5%
Все панельные и блочные дома
1705
1,2%
Все монолитные и кирпичные дома
2046
0,9%
ИНДЕКСЫ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПО КОМНАТНОСТИ КВАРТИР, $ за кв.м.
Июнь
К маю
Однокомнатные
1796
1,8%
Двухкомнатные
1854
1,9%
Трехкомнатные
1836
0,9%
Многокомнатные
2025
1,1%
Возвращаясь к общерыночным тенденциям, имеет смысл актуализировать прогноз поведения столичного рынка недвижимости во второй половине этого года. И наиболее примечательным является то обстоятельство, что за прошедшие шесть месяцев виденье перспектив столичного рынка не изменилось. Сейчас, как и в начале этого года, можно с достаточной определенностью утверждать, что в нынешних условиях не существует серьезных экономических причин ни для снижения цен на жилье, ни для возобновления их масштабного роста на уровне 3%-5% в месяц, как это было в прежние годы. В течение второй половины этого года уровень цен на московское жилье изменится незначительно.
Пока на столичном рынке недвижимости реализуется оптимистичный сценарий, согласно которому прирост цен за год составит порядка 10%, то есть на уровне инфляции. Это означает, что до конца года прирост цен в среднем будет оставаться на уровне 1% в месяц, испытывая вариации, например в сторону увеличения в более активный осенний сезон, с возможным замедлением в другие месяцы. Так или иначе, значительные изменения цен, как в сторону повышения, так и в сторону снижения, во второй половине этого года представляются маловероятными.
Комментарии 0