Доходность премиальных апартаментов складывается из аренды и капитализации актива
В Санкт-Петербурге на площадке строящегося комплекса «17/33 Петровский остров» состоялась презентация совместного исследования ELEMENT и MOSS Hospitality о доходности премиальных сервисных апартаментов.
Ключевой вывод исследования: такой продукт корректно рассматривать как долгосрочный актив, инвестиционный результат которого складывается из двух компонентов — арендного дохода и капитализации недвижимости.
При базовой арендной доходности 5–7% годовых окупаемость только за счет аренды составляет порядка 14–20 лет без учета изменения стоимости самого актива.
«В Club апартамент становится частью единого номерного фонда: MOSS управляет тарифами, загрузкой и каналами продаж, а собственник получает доход и отчетность», — отметил основатель MOSS Hospitality Рустам Топчиев.
Второй источник доходности — рост стоимости недвижимости. По данным исследования, за пять лет цены первичного элитного рынка выросли на 125% в Москве и на 107% в Санкт-Петербурге.
Петербург: зрелый рынок сервисных апартаментов
Москва значительно превосходит Петербург по туристическому потоку — 26,5 млн против 12,4 млн поездок, однако рынок сервисных апартаментов в Петербурге более развит: около 31% номерного фонда против 10% в Москве.
Снижать традиционную сезонность Петербурга позволяют деловой, событийный, образовательный туризм и длительное проживание. Поэтому модель Club 17/33 рассчитана сразу на несколько сегментов спроса.
Проектная загрузка Club в стартовый год составляет 79%, прогнозируемый доход — от 80 до 310 тыс. рублей в месяц в зависимости от лота. При этом исследование показало: максимальная площадь не означает максимальную доходность. Одним из наиболее эффективных форматов становится видовой апартамент 30–50 м² с кухней под профессиональным управлением.
Почему MOSS
Роль MOSS в проекте выходит за рамки классической эксплуатации. Международный опыт оператора позволяет управлять тарифами и загрузкой, разными каналами продаж и сегментами спроса, сервисом, а также жизнью самого места — сообществом и событийной программой.
Таким образом, роли партнеров разделены: ELEMENT создает актив и фундамент его капитализации — локацию, архитектуру, продукт и инфраструктуру. MOSS превращает его в работающий гостиничный бизнес, управляя доходностью и востребованностью объекта.
Комплекс «17/33 Петровский остров» на первой линии Малой Невы объединяет три формата: Club — 169 сервисных апартаментов под управлением Host by MOSS, Life — 569 апартаментов и Residence — 80 приватных резиденций. Выдача ключей запланирована на 2027 год.
Элемент Первый: ценность после сделки
Отдельным результатом дискуссии стал вопрос о том, что происходит с ценностью недвижимости после покупки.
В премиальном сегменте значение приобретают не только архитектура, сервис и финансовая доходность, но и среда, в которой оказывается собственник. Эту функцию в модели ELEMENT выполняет Элемент Первый — клуб, объединяющий сервис, партнерские привилегии, закрытые мероприятия, путешествия, культурные и деловые сценарии.
«Мы много говорили о доходности в цифрах — тарифе, загрузке, арендном потоке и капитализации. Но в премиальном сегменте появляется еще один фактор — качество среды вокруг собственника. MOSS создает жизнь и сервис внутри локации, а Элемент Первый продолжает отношения ELEMENT с собственником за ее пределами», — отметила управляющий партнер ELEMENT Елизавета Конвей.
По итогам исследования сформировалась трехуровневая модель ценности: ELEMENT создает и капитализирует актив, MOSS превращает его в источник операционного дохода, Элемент Первый формирует долгосрочную ценность владения и отношений с брендом.
В основу исследования вошел анализ 21 российского и международного проекта сервисных апартаментов, включая VALO, Docklands, YE’S, Vertical Boutique, Staycity/Wilde и Marriott Executive.
