Инвестиции в недвижимость приобретают невероятную остроту
30 октября в Санкт-Петербурге состоялся 24-ый Форум «Частные инвестиции в недвижимость. Тренды 2020». Традиционно на площадке Ярмарки недвижимости собрались эксперты из разных сегментов рынка недвижимости и участники, желающие стать успешными инвесторами.
Неизменным организатором Форума является портал BSN.ru. Генеральным партнером - Единый Центр Инвестиций. Партнер – компания PLG.
Модераторами мероприятия выступили Валентина Нагиева, генеральный директор портала BSN.ru, и Роман Корякин, генеральный директор Единого Центра Инвестиций.
Эксперты обсудили тонкости каждого из видов недвижимости, популярные и необычные схемы инвестирования, поделились опытом и знаниями со слушателями.
Михаил Можаев, ведущий специалист по инвестициям в недвижимость Единого Центра Инвестиций, в своем выступлении сообщил о том, что недвижимость – это простой понятный инструмент, который обладает хорошей ликвидностью, надежностью, высокой доходностью и низкими рисками. Эксперт выделил основные факторы, которые влияют на инвестиционную ликвидность: совокупность положительных характеристик (планировка, локация, вид из окна), дисконт при сохранении всех характеристик, максимальная уникальность, возможность быстро реализовать актив. Единый Центр Инвестиций профессионально подбирает инвестиционный объект в соответствии с этими факторами, беря на себя полный цикл сделки - от входа в инвестицию до выхода “в деньги”. В арсенале ЕЦИ 4 масштабных центра: аналитический, ипотечный, юридический и инвестиционный. Проще говоря, ЕЦИ выступает вашим личным брокером по инвестициям в недвижимость, сопровождая инвестора на каждом этапе. Также, описывая различные модели для инвестирования, Михаил сделал акцент на новом высокоприбыльном виде инвестиций - ликвидной переуступке, где доходность может достигать 50% годовых.
Переходя к теме инвестиций в строящуюся недвижимость, Валентина Нагиева отметила, что с начала года в Петербурге продано 3,1 млн кв. м жилья. А объем предложения снизился до 3,2 млн кв. м. К каким последствиям могут привести это процессы рассказала Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. «Инвестиции в недвижимость сейчас приобретают невероятную остроту. Объем продаж строящейся недвижимости вырос на 48%, а ввод новых проектов сократился на 27%. Мы видим разновекторные процессы, когда спрос растет, а предложение сокращается. Это всегда приводит к повышению стоимости. Поэтому если есть квартирный вопрос, его нужно решать как можно скорее, - отметила эксперт.
Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, согласился с коллегами, что, безусловно, из всех возможных вариантов инвестирования недвижимость сегодня наиболее благоприятна. С начало года цены в Петербурге выросли примерно на 15% . Но если рассматривать разные сегменты недвижимости: землю, коммерческие объекты, апартаменты и жилую недвижимость. То только последняя защищена 214-ФЗ. И выбор квартир в строящихся домах пока есть: в Петербурге строится порядка 600 жилых объектов, в Ленобласти – более 300.
Еще один перспективный вид недвижимости, который сегодня нельзя не брать в расчет – это апартаменты. Сейчас они быстрыми темпами набирают популярность у частных инвесторов.
О перспективах рынка апартов в своем выступлении рассказала Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG. На данный момент в Петербурге существует два основных вида апартаментов: сервисные (работают как отели) и несервисные (псевдожилье). Это два совершенно разных вида недвижимости. Несервисные апартаменты никогда не будут приносить доход.
Сервисные же апартаменты – сразу строятся и работают как отель. Целью их работы является получение доходности для инвесторов со сдачи номеров в аренду. Апартаменты сегодня наиболее доступны из инвестиционного материала, потому что имеют достаточно низкий уровень вовлеченности инвесторов, потенциально высокий уровень доходности и огромный потенциал роста сегмента в целом.
Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG, объяснил, почему в 2020 году вырос объем инвестиции в российскую коммерческую недвижимость. По его мнению, это происходит из-за снижения ставки рефинансирования, наличия банковской ликвидности, дополнительного налогообложения банковских вкладов и снижения процента по банковским вкладам. Мировой кризис на фоне эпидемии в первую очередь отразился на сделках с торговой и гостиничной недвижимостью. Инвесторы поставили на паузу рассмотрение данных сегментов. Повысился интерес к офисному сегменту, но собственники не торопятся выставлять в продажу активы по привлекательным для инвесторов ценам, это приводит к отсутствию спекулятивных объектов и, как следствие, к числу закрытых сделок. Складской сегмент становится наиболее привлекательным и может составить до 50% доли от общего кол-ва инвестиционных сделок.
Евгения Богданова, заместитель директора Южной филиальной сети АН "Александр-недвижимость" рассказала о ситуации на рынке жилой недвижимости. По мнению эксперта, инвестиция на вторичном рынке сегодня уже не является высокодоходной. Но этот вид инвестиции очень близок и понятен нашим гражданам, потому что они рассматривают такие вложения не столько как инвестицию, но как средство сохранения своих денег. Хотя есть ряд объектов с определенными характеристиками, которые пользуются популярностью. Например, выгодной инвестицией может стать покупка квартиры в плохом состоянии с дальнейшим ремонтом для перепродажи.
Переходя к теме коммерческой недвижимости эксперты отметили, что сегодня в Петербурге наблюдается дефицит коммерческих объектов дешевле 10 млн. рублей. Роман Корякин уточнил, что приобретая любой объект нужно, в первую очередь, понимать какая у него ликвидность. Как правило, ликвидность объекта за 25 млн. рублей будет значительно выше, чем у объекта за 10 мин.
Тему инвестиций в объекты стрит-ретейла продолжила Юлия Целищева, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Адвекс – Московский». Юлия сообщила, что пандемия оказала сильное влияние на весь сегмент стрит-ретейла. Закрылось большое количество точек в торговых коридорах и как следствие появились вакантные места и интересные варианты для покупки. Рассматривая схемы для инвесторов, интерес для инвестора представляют объекты, которые можно ренновировать или перестроить, поменяв назначение. Такой объект после изменения можно продать значительно дороже. Эксперт отметила, что хорошей ликвидностью обладают объекты стрит-ретейла с большими витринами, находящиеся в локации с хорошим пешеходным трафиком.
Николай Иордан, заместитель директора центра инвестиций Becar Asset Management считает, что стоимость квартир в строящихся домах, которые строятся по эскроу счетам, тоже будет расти с момента котлована до сдачи дома. Так как застройщику выгодно стимулировать продажи квартир для того, чтобы получить более выгодные условия финансирования в банке.
Стоимость недвижимости за послание годы составил примерно 7% в год. А стоимость аренды жилой недвижимости остается на одном месте уже 5 лет. Стоимость недвижимости растет, а стоимость аренды остается на месте. Это происходит из-за того что каждый год количество сдаваемого жилья в аренду увеличивается. Инвестиции в коммерческую недвижимость здесь выследят интереснее. Поэтому сегодня на рынке появилось коммерческие объекты с приставкой КО – коливинги, коворкинги. Порог входа в такие объекты такой же, как и в жилую недвижимость, а доходность как у коммерческой. В таких объектах есть управляющая компания и собственники, которые получают свой доход.
«Да, это абсолютная правда - доходность с аренды жилой недвижимости сегодня совсем не конкурентная, - подводя итоги форума сообщил основатель Единого Центра Инвестиций Роман Корякин, - но в целом, если сравнивать модель «рантье», неважно на каком рынке, жилой или коммерческой недвижимости, неважно с какими приставками ко-ливингами или ко-воркингами, я вижу диапазон 15-17% годовых. Но всегда есть и другие варианты: есть модель «спекулянт», где инвестор на купле-продаже ликвидных переуступок, до гос. комиссии сдающегося ЖК - зарабатывает 30-50% годовых. Это то, куда сегодня инвестирует узкий круг инвесторов. Это то, за чем будет стоять инвестиционный интерес завтра, а с учетом действующей реформы по эскроу-счетам модель «спекулянт» по рискам, а точнее их отсутствию, приближается к модели «рантье». Поэтому, на мой взгляд, будущее - за ликвидными переуступками. А, как известно правильная инвестиция - это инвестиция в свое будущее».
В заключении, хочется отметить, что на рынке сегодня представлено достаточно большое количество различных объектов, которые могут представлять интерес для инвесторов. Выбирая тот или иной объект, необходимо тщательно оценить все факторы, влияющие на его ликвидность, а также риски и не забывать какую модель инвестирования вы выбираете.
