Итоги XI Форума «Частные инвестиции в недвижимость. Апартаменты vs эконом-класс»
Организатор мероприятия — Большой Сервер Недвижимости (BSN.ru) — в этот раз посвятил форум оценке доходности инвестиций в апартаменты и жилье эконом-класса.
На Форуме выступили 8 представителей застройщиков и агентств недвижимости, аналитиков рынка, в зале присутствовало более 80 человек.
Ведущие эксперты сферы недвижимости дали оценку привлекательности различным объектам, рассказали о принципах отбора и «подводных камнях», а также поделились своими оценками выгодности вложений и прогнозами на будущее.
-Апарт-отели - сравнительно новый, но быстрорастущий сегмент рынка. Сегодня в Петербурге около 10 объектов находятся в стадии строительства. В следующем году будут введены в эксплуатацию апартаменты VERTICAL и SALUT. Полностью реализованы три объекта: апарт-отель Staybridge, расположенный на Московском проспекте, апарт-отель YE’S от ГК "Пионер" и комплекс апартаментов на Коломяжском проспекте, - рассказала модератор форума генеральный директор BSN.ru Валентина Нагиева. - Проектов апарт-отелей пока не так уж и много, тем не менее, они составляют достойную конкуренцию другим сегментам инвестирования. Еще несколько лет назад частный инвестор, приняв решение выйти на арендный рынок, приобрел бы малогабаритную квартиру на первичном рынке. Тогда не было альтернатив этому хлопотному и не всегда прозрачному виду инвестиций. С формированием сегмента апарт-отелей у инвестора появилась возможность выйти на цивилизованный европейский рынок арендного жилья, спокойно получать доход.
Сегодня апарт-недвижимость прочно заняла место лидера среди наиболее доходных вариантов инвестирования в недвижимость. Недвижимость в апарт-отелях Петербурга приобретает все большую популярность среди покупателей. А инвестиции в апартаменты стали в Петербурге одним из наиболее доходных способов вложения средств в недвижимость, составив успешную конкуренцию другим сегментам. В частности, жилью эконом-класса, которое до этого было в числе первых по интересу со стороны инвесторов.
-Как правило, апарт-отели отличаются хорошей локацией, - отметила в своем выступлении эксперт первичного рынка АН "Итака" Татьяна Фирсова. – При этом, если например, сравнивать апарт-отель SALUTЕ и ЖК «Пулковский», то можно отметить, что апарт сдается с полной отделкой, тогда как жилой комплекс – без нее. Это означает, что покупателю жилья придется еще и вложится в ремонт. Кроме того, цена за квадратный метр в апарт-отеле ниже.
В целом, разница в цене на аналогичную площадь на начале строительства апарт-отеля и жилья эконом-класса составляет до 25%, ближе к сроку сдачи разрыв сокращается, но все равно остается - в пределах 10-15%. Таким образом, жилье эконом-класса все-таки дороже.
Подробнее о способах инвестирования и получении дохода рассказал на примере апарт-отеля YE'S коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург" Андрей Ильичев.
Апарт-отель YE'S входит в состав одноименного многофункционального комплекса (МФК YE’S).
Дополнительный комфорт для проживающих в апарт-отеле в сравнении
со стандартными однокомнатными квартирами будет обеспечен за счет высококачественной отделки, наличия фитнес-центра c бассейном и возможности получить полный спектр услуг, которые обычно предоставляются в гостиницах (заказ еды и напитков в номер, пополнение холодильника продуктами, уборка апартаментов, замена постельного белья и пр.).
Управлением и эксплуатацией апарт-отеля YE’S будет заниматься профессиональная специализированная управляющая компания. Это обеспечит инвесторам уникальную возможность получать стабильный доход без необходимости самостоятельного привлечения арендаторов, общения с агентствами недвижимости и контроля за техническим состоянием и сохранностью недвижимости. Специально разработанная доходная программа полностью избавит Инвестора от хлопот по управлению приобретенной недвижимостью и позволит сфокусироваться на получении дохода от вложенных в покупку апартаментов средств.
Продолжил тему доходности инвестиций в апарт-отели управляющий проектами NAI Becar Руслан Ганеев. Он рассказал о программах доходности апартаментов «ВЕРТИКАЛЬ» - готовых для проживания апартаментов с полной отделкой под ключ и мебелью, с гостиничным сервисом. Например, управляющей компанией разработана программа «Гарантированный доход 8%». При заключении договора на управление, Управляющая Компания занимается поиском и привлечением арендатора, а инвестор вне зависимости от загрузки получает 8% годового дохода от стоимости апартамента. Также действуют и другие программы, обеспечивающие доходность в 10 или 15% в год.
О том как развиваются другой сегмент рынка – жилья массового спроса рассказала начальник отдела продаж Департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Светлана Шестопал. По ее словам, первичный рынок жилья продолжает активно расти, прирост в сегменте массового жилья в этом году ожидается в размере 40%.
Пока наиболее востребованными останутся однокомнатные квартиры, но их доля в структуре спроса меняется, - прогнозирует начальник отдела продаж недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». - Согласно нашему исследованию, покупатели в 2013 году проявляли одинаковый интерес к 1ккв и 2ккв, в то время как в 2011 году больше респондентов рассматривали покупку 1ккв. При этом в 2 раза выросла доля клиентов, рассматривающих 3 ккв.
Инвестиционные сделки стабильно составляют около 10-15% от объема продаж. В связи с колебаниями курса рубля прогнозируется, что в целом по рынку по итогам первого квартала доля инвестиционных покупок возрастет.
Во втором квартале следует ожидать стабилизации спроса на жилую недвижимость и возвращения показателя инвестиционных сделок к прежнему уровню.
Можно выделить три категории инвесторов. Это люди, приобретающие квартиру на ранних стадиях строительства и продающие ее на более поздних этапах либо после сдачи в эксплуатацию, инвесторы, покупающие пул квартир для их сдачи в аренду и те, кто покупает жилье как ликвидный актив для сохранения своих сбережений.
В нашей компании наибольший процент тех инвесторов, которые покупают жилье с целью сохранения средств, и, без экстренной необходимости, намерены не продавать его, а передать детям, - отметила Светлана Шестопал. - Для этих покупателей главное - ликвидность квартиры: возможность при необходимости продать ее в короткие сроки.
Для покупателей жилья эконом-класса огромное значение приобретает невысокий уровень первоначальных вложений. Тем не менее, этот показатель не всегда является важнейшим. О том, почему не стоит гнаться за дешевым квадратом рассказал участникам XI Форума «Частные инвестиции в недвижимость» менеджер по работе с клиентами ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Павел Егорченков.
По его словам, перед покупкой инвестор оценивает строительную компанию, тип квартиры, местоположение дома и качество строительства, окружающую инфраструктуру и перспективы района.
Сегодня покупатель готов платить за комфортную среду обитания, а не только за стены и крышу, поскольку это определяет качество проживания и стоимость жилья.
-Надежный застройщик гарантирует сохранность инвестиций и быстрый рост дивидендов, - отметил Павел Егорченков. - Мы все привыкли к тому, что чем надежнее вложение, тем меньший доход они принесут. Все так и есть, если говорить, например, о банковских вкладах. Тем не менее, кроме надежности, квартира, купленная у брендового застройщика по более высокой цене, чем у неизвестной компании, как ни странно, приносит дивиденды быстрее и больше, чем дешевая.
Чем ликвиднее место, тем дороже земля под ним, тем выше себестоимость, тем выше кв. метр. Подчеркну, ликвидность места стоит дороже. И чем интереснее место, тем выше возможность хорошо продать.
Многие застройщики на ряду с «опциями» дома продумывают и его социальную обустроенность. Это дороги, школы и детские сады, кафе, пекарни, катки, спортивные комплексы, отделение банков, и мед центры? Все это стоит очень больших затрат и они не в коей мере не отображаются в реальной стоимости того метра, что мы видим на рынке. Да метр стоит дороже, но мы видим за что мы платим, тем более, что разница не так велика. И это продается быстрее, это продаётся дорого, а это то, что нужно.
Важность инфраструктурной составляющей отметила в своем выступлении начальник отдела маркетинга ГК "Ленстройтрест" Марианна Ивлева. - По ее словам это немаловажная составляющая любого успешного проекта.
В ходе конференции было особо отмечено, что именно наличие инфраструктурной составляющей отличает в первую очередь проекты апарт-отелей и жилья эконом-класса. Апарт-отель первоначально позиционируется как жилье для сдачи в аренду или временного проживания, хотя 10-15% инвесторов приобретают его для постоянного проживания. А вот при строительстве жилья массового спроса наличие социальных объектов – обязательное условие.
Подтвердил этот тезис руководитель отдела продаж О2 Недвижимость Михаил Жук.
По его словам, доля жилья эконом-класса в общем количестве строительных объектов составляет более 50% и для покупателей такого жилья наличие инфраструктуры, особенно социальной – школ, детских садов, поликлиник, детских площадок очень важна.
В заключение эксперты обсудили размеры доходности инвестиций от приобретения того или иного вида недвижимости на различных стадиях строительства. По мнению большинства, появление на рынке таких объектов как апарт-отели расширяет возможности частных инвесторов получать доход от вложенных средств. Однако наиболее популярным видом инвестиций по-прежнему остаются недорогие студии и однокомнатные квартиры на ранней стадии у надежных застройщиков. Во многом это объясняется тем, что жилье эконом-класса составляет почти половину рынка нового строительства, тогда как апарт-отелей пока единицы.
