Сегодня инвестиции в коммерческие объекты недвижимости России выгоднее аналогичных объектов за рубежом

Что выбрать если Вы решили приобрести коммерческую недвижимость с целью получения дохода – встроенные помещения, ПИФы, апарт-отели или Вас привлекают коммерческие объекты за рубежом? Какие риски ждут Вас при осуществлении подобных сделок, и на что следует обратить внимание? Эти и другие вопросы обсудили эксперты в рамках Форума «Частные инвестиции в коммерческую недвижимость», который состоялся 14 сентября в рамках деловой программы PROestate.

Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate рассказал об инвестициях во встроенные помещения. Сегодня доходность вложений в офисную недвижимость составит около 8-10%, а в торговую недвижимость – порядка 8-12%.
Спрос на покупку встроенных торговых помещений формируют не только частные инвесторы, но и инвестиционные фонды, а также конечные пользователи: торговые операторы и операторы сферы услуг.
Инвестиции во встроенные торговые помещения привлекательны из-за отсутствия значительной угрозы со стороны объектов нового строительства, у таких помещений простой юридический механизм владения и относительная простота в управлении и эксплуатации, а так же они обладают высокой ликвидностью.
Местоположение встроенного торгового помещения имеет огромное значение при выборе объекта инвестирования. В Петербурге лидером по уровню спроса остается исторический центр города, где наиболее высок показатель дневной и ночной аудитории. Новые очаги временного увеличения спроса возникают в районах появления новых станций метро: Бухарестская улица, Ленинский проспект.
Наиболее востребованный формат помещений составляет около 100-200 м2. Профильные торговые коридоры с преобладанием определенной товарной группы выигрывают от синергетического эффекта, за счет формирования целевого потока покупателей.
Алексей так же дал советы, как увеличить доходность от приобретённого помещения.  Для этого нужно покупать помещения в местах интенсивных пешеходных и автомобильных потоков, можно увеличить стоимость помещения путем дробления на части и организации отдельных входов. Дробление помещения до ликвидного формата может повысить арендную ставку и цену продаж практически в 2 и более раза. Так же эффективна организация витринных окон и обеспечение запаса по электрической энергии.
Об особенностях инвестирования в здания, имеющие архитектурную ценность, посетители узнали из выступления Натальи Кузьминой, Генерального директора Megapolis Asset Management. По ее словам,  на рынке явно обозначилась новая тенденция – количественное насыщение переходит в качественные изменения - объект должен превосходить существующие предложения по нескольким позициям.
География проектов будет сосредотачиваться в исторических центрах мегаполисов. Поскольку свободных пятен в центрах городов практически не осталось, то речь в этом случае речь идет о реставрации или реконструкции исторических зданий в центре города, и в первую очередь это касается Санкт-Петербурга.
Именно баланс между интересами архитектурного наследия и эффективным использованием зданий позволяет сделать реализацию проекта реконструкции выгодной, так как статус проекта, безусловно, возрастает за счет его исторической ценности. Плюс к этому – грамотное позиционирование объекта может значительно увеличить и его стоимость.
Основные проблемы девелоперов, работающих в историческом центре - это состояние инженерных коммуникаций, нехватка мощностей, отсутствие парковочных площадок. Все проблемы можно решить, но это требует предельно точных расчетов. Конечно, все эти факторы влияют на доходность. Инвестиции в такие проекты носят долгосрочный характер. Но быстрой отдачи от вложений сегодня не может дать ни один рынок, поэтому на первый план выходят надежность и стабильность вложений, а инвестиции в качественные востребованные проекты это гарантируют.
В последнее время наши эксперты отмечают спрос на активы в недвижимости и со стороны частных инвесторов, при этом наиболее популярной формой для вложений являются закрытые паевые инвестиционные фонды. Наши эксперты объясняют эту тенденцию нежеланием инвесторов нести высокие риски в условиях нестабильной экономической ситуации. Даже в кризисное время, когда компании банкротятся, а выпущенные ими ценные бумаги исчезают с рынка, недвижимость остается.
ПИФы удобны тем, что каждый желающий может вложить средства в выгодные объекты недвижимости, не покупая здание целиком, а купив паи фонда, и получать доход от реализации проектов в недвижимости, находящейся в фонде.
Про возможности инвестиций в апарт-отели рассказал Александр Погодин, заместитель директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург". ГК «Пионер» стала первой компанией в Петербурге, предлагающей приобретение апартаментов для частных инвесторов с целью получения дохода. Плюсы подобных вложений в том, что приобретая строящиеся апартаменты, они будут полностью подготовлены к сдаче в аренду. Все заботы от привлечения арендаторов до контроля сохранности недвижимости за покупателя сделает управляющая компания. На сегодняшний момент ГК «Пионер» предлагает 2 доходные программы: 1. Гарантированный доход - по данной программе, Инвестор заключает с управляющей компанией договор, предполагающий вне зависимости от внешних факторов, гарантированное получение дохода в размере 10% годовых в течение трех лет, начиная с 01 июня 2014 г. Все расходы, связанные с содержанием апартаментов и обеспечением гарантийных обязательств по недвижимому имуществу, мебели и бытовой технике берет на себя управляющая компания. 2. Удвоенный капитал - Программа гарантирует Инвестору 100%-ную окупаемость вложенных средств в течение пяти лет с момента инвестирования. C 01 июня 2014 г. Инвестор заключает договор аренды апартаментов с возможностью их последующей продажи. По завершении срока действия программы Инвестор может воспользоваться правом продажи апартаментов по цене, эквивалентной удвоенной стоимости лота на момент приобретения, либо продолжить извлекать доход от сдачи недвижимости в аренду, получив премию за истекший период.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры" посвятил свое выступление теме рисков, которые могут возникать при инвестировании в коммерческую недвижимость.
Он рассказал, что при покупке недвижимости необходимо сделать комплексный анализ истории прав продавца на объект, проверить наличие обременений и градостроительных ограничений на объект, уточнить не является ли он объектом культурного наследия.
Для того, чтобы обеспечить надежность покупки, необходимо прописать гарантии в договоре, ответственность продавца, механизмы расторжения и возврата денег, провести анализ и учет сопутствующих рисков: налоговое и финансовое структурирование.
По данным Валентины Нагиевой, генерального директора компании GFPI Becar , за 2011 год граждане России приобрели недвижимость за границей на 20 млрд. $. В основном это жители московского региона. Общая сумма потраченных на это средств в 2011 году сопоставима с тратами россиян на эти же цели за предыдущие 10 лет. Причину активности россиян на зарубежном рынке недвижимости эксперт видит в том, что покупатель не уверен в широком смысле в завтрашнем дне.
Самые популярные у россиян страны для покупки недвижимости – Испания, Германия, Италия, Чехия, Кипр, ОАЭ, Индия, Франция, Черногория, США.
Россияне в основном покупают следующие объекты недвижимости - жилую недвижимость для долгосрочного отдыха (квартиры, таун-хаусы, виллы), коммерческую недвижимость ( доходные дома, офисы, кафе, рестораны, отели, бизнес-центры) или готовый бизнес (бензоколонки, ресторан, бар, детский сад, автосервис, ферма, т.п)
Бойков Андрей, директор департамента инвестиционных продаж (Санкт-Петербург) NAI Becar рассказал о том, как инвестировать в зарубежные коммерческие объекты на примере инвестиций в Германии, как одной из наиболее привлекательных стран для покупки недвижимости.
Германия входит в ТОП 10 наиболее привлекательных стран для инвестиции, там высокие темпы роста экономики, государственная и финансовая стабильность страны, защищенность инвестиций обеспечивается долгосрочными договорами с арендаторами (до 15 лет) и сильной законодательной базой. В Германии рынок кредитных ресурсов предоставляет выгодные предложения по долгосрочному кредитованию под залог недвижимости (ставки по кредиту находятся в диапазоне 3-5% годовых, в зависимости от сегмента и качества инвестиционного объекта). Постоянный приток иностранных инвестиций (объем инвестиций в среднем увеличивается на 25-30% каждый год). В стране высокий уровень жизни, постоянный и стабильный рост цен на недвижимость.
Так же нужно помнить, что все расходы по покупке недвижимости несет, как правило, покупатель. Это оплата государственной пошлины в размере 3-5% (в зависимости от земли, где приобретается объект недвижимости) от покупной цены по заверенному нотариусом контракту; оплата услуг нотариуса в размере 1,5% от покупной цены по контракту; оплата услуг маклера – до 6% от суммы сделки, в зависимости от региона
В заключении хотелось бы отметить, какую бы коммерческую недвижимость Вы не решили приобрести главное, отмечают специалисты, это тщательный анализ рисков и внимательный выбор объекта для инвестиций.