Время перемен: как рынок недвижимости адаптируется к новым реалиям и вызовам

17 июня состоялся VI Ежегодный Форум РБК «Недвижимость в России», в котором приняли участие представители власти, ключевые игроки рынка, девелоперы, специалисты банковского сектора и эксперты. Они обсудили основные тенденции развития рынка недвижимости в 2021 году, итоги первого полугодия для отрасли, проблемы сектора жилого строительства и пути их решения. Также в рамках специальной сессии по коммерческой недвижимости эксперты оценили перспективы работы с недооцененными активам и преимущества таких инвестиций.

Развитие рынка жилья

В качестве специального гостя на форуме выступил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Он отметил, что благодаря принимаемым мерам поддержки отрасли в России удалось нарастить темпы строительства жилья и выхода на рынок новых площадок.

"Мы фиксируем увеличение объемов выхода новых площадок под жилищное строительство и комплексное освоение территории. Мы видим это практически по всей стране", - сказал Стасишин.

Он отметил, что градостроительный потенциал в стране оценивается в 200 млн квадратных метров, что позволит нарастить темпы ввода нового жилья и достичь поставленных президентом целей по развитию жилищного строительства. Кроме того, масштабный потенциал для строительства нового жилья в ближайшие годы сможет сбалансировать спрос и предложение и нивелировать рост цен на новостройки.

Стасишин также рассказал, что продление программы льготной ипотеки в России позволит поддержать спрос на рынке. Кроме этого, программа будет способствоватьпереводу из градостроительного потенциала в реальную стройку около 200 млн кв. метров жилья. Он пояснил, что в случае завершения программыцены на квартиры продолжали бы расти, при этом объемы строительства сократились и не выводились новые площадки. При этом замминистра призвал застройщиков сдерживать цены на жилье. "Вы видите, что за последние 2-3 года мы кардинально не меняем для вас правила рынка: абсолютно в белую сокращаем все процедуры, вводим дополнительные меры поддержки. И мы ни разу не заявляли об ограничении цен на квадратный метр. Но в случае ситуаций, связанных с пандемией или еще с чем-либо, что может привести к ухудшению ситуации на рынке, нам будет очень сложно просить о дополнительных мерах поддержки, в ответ нам скажут посмотреть на цену квадратного метра", - подчеркнул Стасишин.

Изменения для государственных строек

Важным изменением для строительной отрасли в 2021 году стало создание Единого госзаказчика в сфере строительства, контролирующего возведение объектов капитального строительства, финансирование которых ведется за счет федерального бюджета.

"Публично-правовая компания "Единый заказчик в сфере строительства" была создана 1 февраля 2021 года. Основная ее цель – освободить федеральные ведомства от непрофильных функций. Сейчас в нашей программе находится 121 объект образования, науки, культуры, здравоохранения и спорта площадью 1,7 млн кв.м. квадратных метров, и это только начало производственной программы, которая расширяется и увеличивается", - рассказал на форуме РБК заместитель генерального директора компании Игорь Гуров.

Среди крупнейших строек, которые контролирует единый госзаказчик, он отметил Музей мирового океана в Калининграде, Третьяковскую галерею в Москве, базу для подготовки сборных России по разным видам спорта, Детский оздоровительный центр в Калининградской области, Камерную сцену Большого театра и другие. По его словам, новый корпус Третьяковской галереи на Кадашёвской набережной планируют достроить к концу следующего года.

"К сожалению, есть много объектов, которые нам достались в разной степени готовности и проблемности от предыдущих заказчиков. Но, тем не менее, мы сейчас знаем, что с ними делать", - подчеркнул Гуров.

По его словам, единый госзаказчик также прорабатывает возможность участия в коммерческих проектах. "Они находятся в стадии проработки, это довольно масштабные проекты в рамках Российской Федерации", - сказал Гуров.

Он отметил, что для этого придется внести изменения в нормативно-правовую базу для юридической возможности участия в реализации этих проектов. "Я думаю, это вопрос самого ближайшего времени, и участие нас в коммерческих проектах в качества заказчика будет необходимо, и мы будем этим заниматься", - заключил Гуров.

Инвестиции в недвижимость

Сегодня инвестиции в недвижимость требуют взвешенного, "умного" планирования, отмечает генеральный директор консалтинговой компании Cushman&WakefieldСергей Рябокобылко.

"Когда инвесторы планируют свои проекты, они хотят это сделать в контексте того, что происходит в регионе, на конкретной территории, области. В этом случае инвесторы могут с большей долей уверенности рассматривать возврат вложенных денег", - подчеркнул эксперт.

Он отметил, что на рынок инвестиций сейчас оказывает влияние инфляция и связанные с ней процессы. "Главная повестка – это инфляция, как мы боремся и что делаем с инфляционными ожиданиями и как их реализуем. Естественно, для рынка недвижимости это имеет первостепенное значение, сейчас фокус на инвестиции в недвижимость может быть еще более высокий, поскольку инфляция становится тем фактором, который останавливает стройки и проекты, заставляет людей возвращаться к достигнутым договоренностям и менять их", - подчеркнул Рябокобылко.

По его словам, сегодня во всех странах стоимость стройматериалов перекрывает прогнозные показатели в несколько раз, при этом ее резкий рост влияет на экономику проектов. "Это будет влиять на всю инвестиционную цепочку, принятие решений, арендные ставки, стоимость объектов и на предложение, потому что многие проекты, которые создаются сейчас, проектировались в другой ситуации, и должны корректировать свои показатели", - подчеркнул Рябокобылко.

Он добавил, что появление новых игроков на рынке, их капитализация, способность новых публичных компаний вкладывать существенные средства в логистические цепочки стимулирует большой интерес инвесторов к логистике.

"У инвесторов мы видимо очень большой интерес ко всем секторам с приставкой ре-: реорганизация, редевелопмент, репозиционирование, рефинансирование и извлечение другого уровня доходов из тех объектов, которые уже существуют", - заключил эксперт.

Комплексное освоение территорий

В этом году в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), подразумевающий новые подходы к освоению пространств. Девелоперы в регионах активно приступают к реализации масштабных проектов. Коммерческий директор компании #Cуварстроит Эльвира Галяутдинова рассказала о создании подобных проектов в Татарстане.

"Порядка 80% наших проектов подразумевает комплексное освоение территорий, где с нуля создается вся инфраструктура и социальные объекты", - отметила Галяутдинова.

В качестве примера она привела проект "Лаишевский узел", где на 100 га будет построено около 1 млн квадратных метров жилья. "Казань двигается по пути развития новых территорий, потому что внутри города площадок под освоение почти нет. Это позволяет создать новый продукт, где активно применяются новые практики", - подчеркнула Галяутдинова.

По ее словам, города будущего, создаваемые благодаря комплексному развитию территорий, будут включать обновленную транспортную систему, где запустят беспилотные автомобили, застройщики перейдут к энергоэффективным технологиям, изменятся форматы недвижимости и появится новый класс инвесторов, которые будут активно вкладываться в жилье.

В свою очередь, партнер юридической фирмы PlatformaLegalВлад Сурков отметил, что с юридической точки зрения к новым подходам комплексного развития территорий и изменениям в законодательстве есть много вопросов.

"Если по какой-то территории для целей КРТ в генплане города отсутствуют соответствующие режимы, эти решения будут приниматься административно местными или федеральными властями. Нам нужно будет следить за тем, как это будет претворяться в судебную практику, потому что индивидуальные проекты диктуются потребностями места, времени и конкретных интересантов, но должны быть согласовано с общими нормами", - пояснил Суроков.

По его словам, новый закон о КРТ предполагает масштабную договорную работу с собственниками и участниками проекта, в связи с чем у юристов будет много работы. "Нас ожидает долгий период нестабильности в плане взаимоотношений между различными игроками рынка", - отметил Суроков.

Трансформация рынка коммерческой недвижимости

Пандемия и связанные с ней ограничения затронули многие сферы экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости. В офисном сегменте изменения коснулись подходов к организации рабочего пространства и форматов работы.

"Пандемия установила новые правила игры в жизни людей. Она затронула все сферы и отрасли, в том числе, и  офисную недвижимость", - отметила директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская.

Она добавила, что для офисов стал характерен гибридный формат работы, при этом на первый план вышла забота о сотрудниках. Кроме того, по словам Малиновской, работодатели становятся более ориентированы на комфорт своих работников. "К примеру, в клиентских офисах компании создают максимально комфортные условия не только для клиентов, но и для своих сотрудников", - пояснила она. Также эксперт отметила, что сейчас становится актуальной новая философия создания офисных пространств "Live. Work. Play. Learn", которая позволяет подстроиться под изменения рынка. В частности, она подразумевает реализацию концепции "город в городе", когда до любой точки, в том числе до офиса, можно добраться не больше, чем за 15 минут, создание для сотрудников комфортных условий труда, развития, отдыха и обучения.

О трансформации офисного рынка также рассказала заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева. 

"Мощный эволюционный виток развития офисной недвижимости, катализатором которого выступила пандемия, обратил внимание девелоперов коммерческой недвижимости на изменения в образе «жизни» бизнес-центров и потребностях их сотрудников. Активно меняющиеся бизнес-процессы компаний, вывели на первый план социальную функцию офиса, как места для командной работы и встреч. Поэтому, создавая офис завтрашнего дня, особенно важно на всех уровнях предусмотреть среду, в которой человеку будет одинаково комфортно работать, общаться и решать свои личные задачи", - отметила Виктория Васильева. 

Она добавила, что компания STONE HEDGE, ориентируясь на новые реалии, предусматривает и активно развивает в своих офисных проектах класса А пространства для нетворкинга, отдыха сотрудников, командных встреч.  Так, в бизнес-центре класса А STONE Савеловская девелопер предусмотрел функциональные indoor и outdoor пространства, развитую инфраструктуру, а также прорабатывает размещение рабочих мест на открытом воздухе. Реализуя премиальный офисный квартал STONE Towers на «Белорусской», STONE HEDGE создаст парк общей площадью 5 тысяч кв. метров, где разместятся беседки для работы на открытом воздухе, оборудованные зарядными устройствами для гаджетов.

По словам главы департамента офисной недвижимости компании JLL Алексея Ефимова, трансформация офисного сегмента привела к созданию новых форматов работы. В частности, для офисов становится привычным гибридный формат работы, позволяющий сотрудникам совмещать удаленную работу из дома с пребыванием в офисе. При этом офис остается для сотрудников предпочтительным местом для общения и социализации, взаимодействия и встреч, а также для решения рабочих вопросов. «Сложилось ощущение, что с введением гибридной работы площади офисов сокращаются, но это не так.  Как правило, остается тот же объем офиса, который внутри переформатируется для гибридной работы с незакрепленными рабочими местами», - пояснил он. Среди других трендов рынка Ефимов отметил оптимизацию офисных площадей, включая сдачу в субаренду, наращивание темпов ввода новых объектов, восстановление спроса на офисные площади и развитие flex-пространств. Он также подчеркнул, что несмотря на большой объем нового предложения, в Москве сохраняется дефицит крупных офисных блоков площадью от 10 тысяч кв. метров.

Работа с недооценёнными активами

В рамках специальной сессии форума эксперты обсудили основные аспекты работы с недооцененными активами, преимущества таких инвестиций и новые возможности для партнеров и инвесторов.

Один из участников дискуссии, управляющий партнер инвестиционно-финансовой группы Agastone Вячеслав Давыдов, рассказал, что такие активы, которыми зачастую становятся заброшенные здания, нефункционирующие заводы, торговые центры, могут стать эффективными и вернуться в оборот.

"Те объекты, которые сегодня продаются, являются недооценённым активом. Например, земельный участок, на котором, условно, стоит гараж, можно продавать очень долго, и это не принесет никакой выгоды, если не посмотреть на него с другой стороны и не сделать редевелопмент и построить, например, высотное здание. Наша задача и заключается в том, чтобы найти такие недооцененные активы и вернуть в оборот", - рассказал Давыдов.

Он отметил, что из большого объема проблемных активов выбираются объекты с наибольшим потенциалом, "упаковываются" и перепродаются якорному инвестору.

"Мы работаем с различными партнерами, которые капитализируют объекты в несколько раз. Таким образом, мы получаем кейс, который мы можем продать инвестору и разместить его в более надежных условиях", - пояснил Давыдов.

Он отметил, что недооцененных активов только по Москве и Санкт-Петербургу насчитывается до 20%. Эти объекты выведены из коммерческого оборота, не приносят выгоды владельцу, пользы жителям и налоговых поступлений в бюджет.

"Команда наших специалистов переупаковывает этот актив в доходный бизнес, который прозрачен, понятен и интересен инвесторам", - подчеркнул Давыдов.

В свою очередь, управляющий директор - начальник Управления принудительного взыскания и банкротства, Департамент по работе с проблемными активами ПАО «Сбербанк»Евгений Акимов отметил, что банки также активно работают с непрофильными активами.

"В залоге у банков находится много имущества, в том числе и недвижимости, включая квартиры, большие торговые центры и заводы", - пояснил Акимов.

Он добавил, что Сбербанк ведет такую работу, при этом для улучшения взаимодействия с клиентами банк запустил специальную платформу для продажи активов и поиска инвесторов, на которой в настоящее время размещено 11 тысяч проблемных активов, из которых около 2,5 тыс. объектов недвижимости.

Акимов рассказал, что многие предприниматели покупают активы в банкротстве. "Покупать такой актив нестрашно, с юридической точки зрения – это самый чистый актив, поскольку он не обременен никакими долгами. У таких компаний происходит перезапуск", - подчеркнул он, добавив, что даже в период пандемии у инвесторов был интерес к таким активам.

Площадкой, которая занимается проведением аукционов по покупке и продаже активов предприятий, находящиеся в процедуре банкротства или готовых реализовать имущество в досудебном порядке недвижимости, является Российский аукционный дом (РАД). Директор департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова отметила, что компания наращивает объемы реализации таких активов.

"За прошлый год мы в Москве и Санкт-Петербурге мы продали активов на 30 млрд рублей. С начала этого года мы уже оформили сделки на 15,5 млн рублей, то есть за первые пять месяцев сделали больше половины оборота прошлого года", - отметила Круглова. Она добавила, что основными контрагентами компании являются Сбербанк, Агентство по страхованию вкладов, банк Траст.