Девелоперы отстаивают свои права
Суды отчасти на стороне девелоперов.
Власти Москвы в течение последних 2-х лет выдали разрешений на строительство порядка 40 млн. м2 недвижимости. При этом в данный период были пересмотрены или отменены инвестиционные контракты на возведение около 30 млн. м2. Более того, правительство Москвы заявило об отказе от практики заключения в дальнейшем инвестдоговоров. По данным специалистов одной из крупнейших юридических фирм России VEGAS LEХ, сложившаяся судебная практика позволяет девелоперам рассчитывать на возмещение затрат, если контракт расторгнут по инициативе властей или невозможность его реализации связана с неисполнением администрацией своих обязанностей.
«Законность контрактов между девелоперами и органами власти, если они не подменяют собой земельные торги, подтверждена позицией Высшего Арбитражного Суда РФ. Предъявление девелоперами требований о взыскании затрат по инвестиционным контрактам, реализация которых стала невозможной из-за невыполнения администрацией своих, в том числе публично-правовых, обязанностей, признана правомерной. В противном случае, имеет место нарушение баланса интересов сторон, считают в судебных инстанциях», ‑ говорит партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Игорь Чумаченко.
Напомним, условия инвестконтрактов, как правило, предусматривают передачу застройщиком части площадей в построенном объекте или, так называемый, «взнос на развитие инфраструктуры». Власти в ответ обязуются создать необходимые условия для реализации проекта: предоставить участок, согласовать разрешительную документацию и т.п. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в феврале вынес Постановление (от 05 февраля 2013 года по делу № А32-24023/2011 (размещено на сайте ВАС РФ 07.05.2013 г.)), в котором подтвердил, что такого рода договоренности между бизнесом и властью не противоречат действующему законодательству. ВАС РФ квалифицирует такой контракт, как «непоименованный в ГК договор», который может содержать как гражданско-правовые, так и публично-правовые обязательства. Вместе с тем, Президиум ВАС однозначно не ответил на вопрос, может ли инвестор получить землю и реализовать проект, не передавая часть объекта или денежные средства в казну. Равно как не дал оценки, может ли невыполнение обязанностей инвестора по строительству объекта и уплате «доли города» быть обусловлено невыполнением администрацией своих публично-правовых обязанностей. Ведь понятно, что без предоставления участка для строительства и получения ГПЗУ реализация проекта невозможна. Вместе с тем, девелоперы имеют шансы отстоять свои права и вернуть затраты в случае расторжения инвестконтракта.
Проблемные вопросы инвестиционных контрактов экспертами будут рассмотрены в рамках деловой программы Международного инвестиционного форума PROEstate, который состоится 9-11 сентября в ЦВК «Экспоцентр» в Москве.
