Петербург обогнал Москву по росту цены квадрата на «первичке»

По предварительным итогам 2025 года, которые подвела международная консалтинговая компания Nikoliers, цены на первичное жилье в Петербурге за год выросли на 22%, что на 4 п.п. больше, чем в Москве (+18%). По прогнозам, в 2026 г. цены подрастут еще на 15%: средневзвешенная цена «квадрата» в Петербурге может составить около 415 тыс. руб. Более активная реализация отложенного спроса возможна в 2027 г. при снижении ключевой ставки до 7,5-8,5%.

Согласно предварительным итогам 2025 года cредневзвешенная цена экспозиции на первичном рынке жилой недвижимости Северной столицы выросла +22% по отношению к 2024 г. и составит к концу декабря около 361 тыс. руб./ кв. м против 296 тыс. руб./ кв. м соответственно. Эксперты связывают это с ростом затрат на проектное финансирование, высокой долей рассрочек, повышением операционных затрат девелоперов и ростом себестоимости строительства. Для сравнения: в Москве средневзвешенная цена экспозиции, согласно предварительным итогам, за год выросла на 18%, при этом спрос стабилен – динамика всего -2% в количестве ДДУ. Это связано с большим объемом платежеспособного спроса и преобладанием в экспозиции премиум и бизнес-классов.

В то же время, суммарный спрос с января по декабрь 2025 г. в Петербурге уменьшился на 15,6% по сравнению с аналогичным периодом в 2024 г.: 37 тыс. ДДУ против 43,8 тыс. ДДУ - за последние пять лет это самый низкий показатель. Несмотря на это, эксперты Nikoliers отмечают, что с начала III квартала в России наблюдается постепенный частичный перевод депозитов физлиц в «бетон», на рынке в перспективе будет позитивная динамика продаж за счет реализации отложенного спроса: в 2026 г. количество ДДУ Петербурга может вырасти на 5% (до 39 тыс. ДДУ), а в 2027 гг. – на 10-15% (до 44 тыс. ДДУ).

Наибольшую устойчивость к жесткой монетарной политике в 2025 г. в Петербурге показал премиум-класс: в этом сегменте зафиксирована положительная динамика сделок (+15% ДДУ за год). Комфорт-класс смог адаптировался к новым условиям только во II полугодии (-17% ДДУ за год: -38% к I полугодию и +16% ко II полугодию). Наибольшее снижение спроса отмечено в бизнес-классе (-32% ДДУ за год).  

Между тем, ожидая прогнозируемый рост спроса, девелоперы Петербурга продолжают сохранять активный темп при выводе нового предложения на рынок. По данным Nikoliers, за 11 месяцев 2025 г. этот показатель уже составил 1,9 млн кв. м, что на 52% больше объема спроса за сопоставимый период (1,3 млн кв. м). Всего в Санкт-Петербурге с начала 2025 г. в продажу были выведены 38 жилых и апарт-комплексов общей площадью 973 тыс. кв. м: 21 в комфорт-классе, 12 в бизнес-классе и пять в премиум сегменте.

Что касается доли ипотеки, то по предварительным итогам года показатель составляет 49%, что на 20 п.п. меньше, чем в 2024 г. Такой спад вызван изменениями и ужесточением в ипотечных программах, начиная со II полугодия 2024 г. К тому же, ставки рыночной ипотеки по-прежнему находятся на высоком уровне, что оказывает охлаждающее влияние на объем кредитных сделок. В соответствии со среднесрочным прогнозом ЦБ РФ, ключевая ставка в 2026 г. останется на достаточно высоком уровне и рыночная ипотека будет также недоступна для большинства заемщиков. Вместе с тем, в 2027 г., по мере снижения ключевой ставки до 7,5-8,5%, мы ожидаем более масштабную реализацию отложенного спроса.

«По нашим прогнозам, в 2026 г. средневзвешенная цена экспозиции в Петербурге может вырасти на 15%, достигнув около 415 тыс. руб./ кв. м. Это значительно выше уровня инфляции. В то же время, рост объема сделок увеличится на 5% благодаря реализации отложенного спроса – в том числе перевода ряда депозитов физлиц в «бетон», несмотря на замедление темпа роста ВВП (0,5-1,5%), сохранение высоких ставок рыночной ипотеки и возможное ужесточение условий семейной программы», – поясняет Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers.